6
Şubat 2012
Kira
Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesi
iki kanun bakımından son bulabilir. (1) Borçlar kanunu bakımından. Bir kere
borçlar kanunu 6570 sayılı kanunun uygulanmasının kabil olmadığı yerlerde
uygulanır. Ama borçlar kanunun bazı hükümleri hem kendi alanına hem de 6570
sayılı kanunun alanında uygulanır. Bunlara ne diyorduk biz? à
Ortak hüküm diyoruz. İşte kira sözleşmesinin sona ermesi ile ilgili hükümlerden
yani borçlar kanunun hükümlerinden bir kısmı ortak hükümdür. Mesela BK 256.
maddesi. BK 256’yı kiracının özenle kullanma borcu vesilesiyle görmüştük. O
ortak hüküm mesela. Yani hem orada hem burada uygulanır. Yani YBK’nın 256. maddeyi
karşılayan hüküm hem adi kirada uygulanır hem konut ve iş yeri kiralarında
uygulanır. Mesela bir başka ortak hüküm, temerrüttür. Yani kira bedelini
ödememe halinde temerrüde düşmesi ile ilgili hükümdür. BK 263. maddesi. Bir
başka ortak hüküm; 264. maddedir. Yani haklı sebeple fesih maddesidir. Bu haklı
sebeple fesihle ilgili 6570 sayılı yasaya tabi yerlerde de uygulanacağını
söyledim ama bütün yazarlar bu fikirde değildir. Bu konuda tartışma var. Bazı
yazarlara göre, ortak hüküm değildir 264. madde. Fakat Prof. Dr. İsmet
Sungurbey hocamızda aynı görüştedir. Ama bu tartışmalıdır.
Bir de 6570
sayılı kira ilişkilerinde bir de sırf o yasanın getirmiş olduğu sona erme
sebepleri vardır. O sona erme sebepleri 6570 sayılı yasanın 7. maddesinde
sayılmıştır. Ve sadece o yasanın uygulandığı kira ilişkilerinde uygulanır o 7.
madde.
YBK bakımından
da söylenecek fazla bir şey yoktur. Sistem aynıdır. Yani konut ve çatılı işyeri
kiraları ile ilgili kira ilişkilerinde bir takım özel haklı sebepler vardır. 7.
maddeyi sadeleştirerek aynen almıştır. Onun için adi kiraya ilişkin ortak
hükümler de konut ve çatılı iş yeri kiralarına da uygulanacaktır.
Şimdi, 6570
sayılı yasadan başlayalım.
Kira
sözleşmelerinin 6570 sayılı yasaya göre sona erdirilmesi
Tahliye
Taahhüdü İle
Bu 7. maddede
bir kere a bendi tahliye taahhütnamesi varsa, o tahliye taahhütnamesinde
belirtilen tarihte kiracı çıkmazsa ona karşı hukuki yollara başvurulabileceğini
söylüyor. Mesela kiracı demiş ki 1 Mart 2012’de tahliye edeceğini söylüyor. 1
Mart 2012 geldiği zaman çıkmazsa, kiralayan hemen icraya yoluyla çıkarabilir.
Tahliye
taahhütnamesi nedir? à Bir sözleşmedir. Belirli bir zamanda belirli bir
tarihte kiralanan yerin, kiracı tarafından tahliye edilmesine ilişkindir. Bu
tarih yazılı olmalıdır. Onun için taahhütnamesi diyoruz.
Şimdi aslında
kanuna bakarsanız, yani mesela ben size evimi verdim. Bir kira kontratı yaparız
bir de sizden bir tahliye taahhüdü isterim. Kardeşim bana bir kâğıda yaz ver
bakalım hangi tarihte çıkacaksın, sözleşmemiz bir senelik, bugün 6 Şubat
2012’si. 6 Şubat 2012’de çıkacağına dair iki satır yaz altına da imzanı at ver.
Şimdi kanuna bakarsanız bu geçerlidir. Bir tahliye taahhüdü var. Yani tabi kira
sözleşmesinde, sözleşme bir süreliktir 6 Şubat 2012’ye kadardır yazılması yetmez,
aynı zamanda tahliye taahhüdü olması lazımdır. Bu tahliye taahhüdü kanuna göre
geçerli, ne var ki Yargıtay bunu geçerli kılmıyor. Yargıtay diyor ki, kira
kontratı ile ayın tarihi taşıyan tahliye taahhütlerini geçersiz sayarım. Niye? à
Çünkü orada manevi baskı vardır. Çünkü başını sokacak ev arayan bir insanın
önüne uzattığınız her kâğıdı imzalamak zorunda hisseder o insan kendini. Manevi
baskı vardır. İmzalamazsan evi kiralayamayacak. Ne yapsın adam. Sokakta mı
kalsın! Bunu imzalar. Kiracı manevi cebir, baskı altında imzalamıştır. Ve
Yargıtay’ın uzun süredir uygulaması bu yöndedir.
Şimdi size bir
soru: Şimdi düşünün, size göre bu karar doğru mu yanlış mı? àÖğrenci:
Yanlış. Neden? à
Çünkü taraflar bir sözleşme yapıyorlar ve bu sözleşmede bir taraf bir şeyleri
sübjektif esaslı unsur olarak sözleşmesine taşıyorsa ve karşı taraf da buna
uymuyorsa o sözleşmeyi imzalamaz zaten. Hoca: Ama kiracı zor durumda, kiralayan
baskın durumda; kiralayanın uzattığı kâğıdı imzalamışsa o özgür iradesi ile
imzalamış sayılır mı? Evet, hocam sonuçta o sözleşmeyi imzalamak zorunda
değildir. Başka bir öğrenci: Burada evet sözleşme serbestesi var fakat
kiracının durumu zor olduğu için menfaatler açısından Yargıtay’ın görüşüne
katılıyorum. Hoca: Şimdi iki görüşten arkadaşlarımızda mevcuttur. Aslında doğru
olan şudur; bakacaksınız somut olayda hakikaten manevi baskı var mı yok mu? à
Yani somut olaya bakmadan genel olarak bütün kira ilişkilerinde bu manevi baskı
vardır demek bana göre de yanlıştır. Yargıtay bu konuda bir hayli aşırı olan ve
kanuna uygun olmayan bir görüş benimsemiştir. Bir arkadaşınız dedi ya, 6570
sayılı kanun kiracıyı korumak için getirilmiştir o yüzden bu şekilde
yorumlanmalıdır ama bana göre somut olaya bakmak lazımdır. Somut olayda çaresiz
kalmışsa adam, manevi baskı gerçekten varsa, bu geçersiz kabul edilebilir. Onun
dışında bütün olaylarda bunu kabul etmek doğru olmasa gerek. Nitekim bizim
tatbikatımız bunu kolayca aşabilmiştir. Mesela ben bir ev kiraya vermiştim.
Kimin baskısıyla? à Emlakçıların komisyoncuların baskısıyla vermiştim.
Adama dedim ki, iyi bir kiracı olsun beni uğraştırmasın. Dedi ki, “abi biz
ondan tahliye taahhüdü alırız ama dedi tahliye taahhüdünü aynı tarihli
almayalım.” Dedi. Nasıl olacak o dedim? à
Tahliye taahhüdünü noterden yaparız dedi, kira sözleşmesini dışarıda yani adi
kira yaparız dedi. Ama kira sözleşmesinin tarihini daha önceki tarih olarak
yaparız dedi. Adam dedi ki; “tahliye taahhüdü noterden yapıldığı için, onun
tarihi kesindir” dedi, “sözleşmenin üstüne ise 10 gün önceki tarihi atarız”
dedi. Çünkü Yargıtay diyor ki, ben aynı tarihte olursa kabul etmem diyor.
Farklı tarihte olursa tahliye taahhüdü kabul edilecektir. Yani bir emlakçı bile
bunun yolunu bulabiliyor.
Neden emlakçı
böyle diyor? à
Çünkü tahliye taahhüdünü şimdi yaptık, kira sözleşmesini 10 gün önce yaptık ya,
bu durumda eğer tükenmez kalemle yazmazsanız, mürekkepli kalemle yazarsanız,
mürekkebin kurumasından hareketle aynı tarihli olduğunu tespit edebiliyorlar.
Ama tükenmezi tespit edemiyorlarmış. Yani tükenmezle hazırlarsanız pekâlâ bir
ay sonra için imza atabilirsiniz tahliye taahhüdünü. Ama emlakçı bunun daha
kesin yolunu bulmuş noterde yaparak.
Tahliye
taahhüdü budur. 6570 sayılı kanunun 7. maddesi icraya gidilebileceğini yani
vaat ettiği tarihte tahliye etmemişse, icraya gidilebileceğini söylüyor. İcra
ve İflas Kanunu ise 1 ay içinde icranın yapılacağını yazıyor. Demek ki, 6 Şubat
2012’de tahliye etmemişse bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya marifetiyle
tahliye sağlanabilir. Tabi noterden yapılması bu bakımdan da iyidir çünkü icra
aşamasında imza inkârında bulunulamaz. Bir de o faydası var. Doktrin ve
Yargıtay tarafından da kabul edildiğine göre 1 ay içinde Sulh mahkemelerinde,
tahliye davası da açılabilir. Yani ister icra ile ister tahliye davası ile
yapabilirsiniz.
İhtiyaç
Nedeniyle Tahliye
Borçlar
kanununda tahliye taahhütnamesiyle tahliye de yok, ihtiyaç nedeniyle tahliye
davasına ilişkin bir hüküm de yoktur. Ama 6570 sayılı kanunda vardır. YBK’da
bunu ayırt ediyor.
Kendisi, eşi
veya çocuklarının ihtiyacı, ihtiyacı da ikiye ayırmıştır kanun; mesken ihtiyacı
ve iş yeri ihtiyacı. Kendisi eşi veya çocukları için mesken ihtiyacı, kendisi
eşi veya çocukları için iş yeri ihtiyacı.
Mesken İhtiyacı
Kendisi
bellidir. Eşi işte imam nikâhıyla eşi olmayacak, hukuken eşi olacaktır. Bu
herhalde çok açık zaten. Acaba evlilik batıl ise ne olur? à
Hemen söyleyelim: hiç bir şey olmaz. Neden à Evlilik devam ediyor
sayılır ve batıl bir nikâhla evlenen bir kimse de o eşinin mesken ihtiyacı için
tahliye davası açabilir. Bunu 6570
sayılı yasa söylemiyor, bunu ben söylüyorum başka hocalar, Yargıtay söylüyor.
Ama neden bunu söylüyoruz? à Hâkimin butlan kararına kadar, mutlak butlanla bile
sakat olan bir evlilik o ana kadar bütün hüküm ve sonuçlarını doğurur. İşte bu
yüzden diyoruz. Açık hüküm var Medeni Kanun’da. O halde biz o hükmü buraya
uyguluyoruz. Bakın aile hukukunu bilmek borçlar hukukunda bir işe yarıyor.
Dolayısıyla hâkimin kararına kadar o eşinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası
açabilir. Boşanma davası devam ediyor olsa da, hatta Yargıtay’da olsa dava yine
eşinin ihtiyacı için dava açabilir.
Tabi ki bir şey
saklıdır. Nedir o? à Şudur: Şimdi düşünün bir adam ki eşi zina ederek onu
aldatıyor. Bu adam ki, her defasında eşini öldürmek için fırsat kolluyor. Yani
şunu ve aşığını nasıl tongaya getirsem de, nasıl tuzağa düşürsem de öldürsem
diye. O eşten ayrı yaşadığı gibi hep onu öldürmek istiyor. Daha sonra kiracısı
var. Bu kiracıyı da çıkarmak istiyor. Kendinin mesken ihtiyacı yok ve zina
sebebiyle anlaşmazlık çıktığı için o eşi gitmiş. Şimdi, “ne güzel, bu eşimin
mesken ihtiyacı var. Dava açarım. Eş halen hukuken eşimdir. Şimdi bu tahliye
davası reddedilmelidir. Niçin? à Herkes hakkını kullanırken dürüstçe davranmak
zorundadır. Burada ise hakkın sui istimali vardır. Yani aklın şimdi mi başına
geldi? Şimdi mi eşin oldu o! Hani öldürmek için fırsat kolluyordun. Tetikçiler
tutmuştun. Şimdi de bana mı sığınıyorsun onun ihtiyacı için! Bu gibi şeylere
dikkat etmeniz lazımdır.
2. Saat
Hatta bu hüküm,
bu düzen tarzı şöyle eleştirilmektedir. Yargıtay’ın kararına göre,
hayvanlarının ihtiyacı için bir kimse tahliye davası açabilir. Hayvanın ahır
ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Yani sen çık kardeşim, ben burayı ahır
yapacağım hayvanımı bağlayacağım diyecektir. Yargıtay buna karar vermiştir.
Yargıtay buna izin verirken torunun ihtiyacı için açamaz demiştir. İşte böyle
bir eleştiri de vardır.
Şimdi bu
çocukların evlilik içi çocuk olması ile evlilik dışı çocuk olması arasında fark
yok yeter ki hukuki soy bağı mevcut olsun. Hukuki mezhep mevcut olsun. Yani
evlilik dışı olması bir fark yaratmaz. Ama doğal mezhep bağı olmaz, yani tabi
mezhep bağı yetişmez. Mutlaka hukuki mezhep bağının kurulmuş olması
gerekmektedir. Şimdi soru hukuki mezhep bağı hangi yollarla kurulur? à
Babalık davasıyla, evlenmeyle (evlilik dışı çocuk doğurmuş bir kadın ve o
çocuğun babasıyla evlenerek olabilir.) şimdi bu gibi yollarla kurulabilir. Yani
sadece doğalla yetişmez. Bu baba için böyle tabi ana için böyle değil. Analar
doğuran kadın oldukları için her zaman bir anne evlilik dışı da doğursa baba
ile bir mezhep bağı kurulmasa bile kendi çocuğu için tahliye davası açabilir.
Çünkü hukuki mezhep doğumla birlikte ana ile kendiliğinden kurulur ama baba
için kurulmaz bazı yollardan geçmesi gerekir. Bunları biliyorsunuz zaten.
Bakın, evlatlık
nasıl düşünülmelidir? à Eski medeni kanunumuzda, evlatlık evlenme engeliydi
hatırlayın. Eski medeni kanunu öğrendiniz mi bilmiyorum ama köksüz ağaç
yaşayamaz. Yeni medeni kanunun hükümleri de eski medeni kanundur. Şimdi eski
medeni kanunda evlatlık ile evlenemezdiniz. Kendi evlatlığınızla
evlenemezdiniz, bu evlenme engeliydi. Ama evlenince de kıyamet kopmaz diyordu
kanun. Evlenince de ohh ohh Maşallah, Allah kabul etsin derim diyordu EMK. Hem
evlenemezsiniz diyordu hem de evlenince bu evliliğe evlatlıkla evlenme
yasağından dolayı itiraz olunamaz diyordu kanun. Size bir soru: Evlenemezsin
diyor ama evlenince de bir şey olmaz canım diyor. Bu tür hükümlere hangi ad
verilir? à
Yaptırımı olmayan hüküm. à Evet, güzel ama yaptırımı olmayan hükmün adı nedir? à
Peki, buna benzer bir şey söyleyin. Yani yapma diyor bir engel koyuyor ama
yaparsan da bir şey olmaz diyor. à Eksik borç. Yok, eksik borç biraz farklı bir şeydir.
Şu örnek olabilir. Evlenme iki tanık önünde olur. Tanık olmazsa ne olur? à
Hiç bir şey olmaz. Yani bu da yaptırımı olmayan bir hükümdür. Bunun adı var.
Bunu da benden öğrenin. Bunlara DÜZEN
HÜKMÜ denir. Yani yasağı koyuyor ama delene de eline sağlık deniyor. EMK’da
da işte böyleydi durum.
EMK döneminde
evlatlığın ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği kabul ediliyordu. Hocam,
evlenince mi açılabiliyordu? à Hayır, evlilikle alakası yok bunun. Hocam niye
anlattık o zaman bunları? à Yani şöyle, sen kendi evladınla evlenebilir misin?
Hayır evlenemezsin. (evlatlık değil evladınla diyoruz.) Evlenirsen mutlak
butlanla batıl olur. EMK’da da bugünkünde de böyledir. Ama EMK’da evlatlık
bakımından böyle bir hüküm getirilmiştir yani bu ne demektir? Evlatlık evlat
edinenin soyadını alır, evlat edinene mirasçı olur. Buna rağmen kanun tarafından
kendi öz evladı gibi kabul edilmiyordu. Çünkü kendi öz evladı gibi kabul
edilirse evlatlıkla evlenince mutluk butlanla kesin hükümsüz olurdu. Allah
mesut etsin dememeliydik. Yani yapay bir evlatlık ilişkisi vardı. Yani tam
kendi canından kanından olan bir evlatlık ilişkisi yoktu. Yani bu bağ gevşekti.
O dönemde bile evlatlığın ihtiyacı için tahliye davası kabul ediliyordu. Şimdi
ise YMK evlatlık ilişkisini tam da öz evlat ilişkisine benzetti. Öyle ki
evlatlıkla evlenmek mümkün değildir evlenince de mutlak butlanla batıl olur
dedi. Yani artık kanun kendi öz oğluna kendi öz kızına benzetmiştir ve arada
hiç fark kalmamıştır. Yani artık tartışma hiç yapılamaz bugünkü medeni kanunda.
Demek ki evlatlığın ihtiyacı için de tahliye davası açılabilir. Yani kendi öz
çocuğu gibidir. Bunu vurgulamak için EMK’yı anlattım. EMK’da bazıları
tartışıyordu bunu. YMK’nın evlatlık ile evlenmenin yaptırımının mutlak butlanla
batıl olmasını kabul etmesi güzel olmuştur.
Mesken İhtiyacı
Gelelim mesken
ihtiyacı tabirine. Bazı yazarlar bu mesken demiş kanun ama bunu ikametgâh
anlamak lazım diyorlar. İkametgâh ne demek? à YMK yerleşim yeri
diyor buna. Yani bazı yazarlar yerleşim yeri anlaşılması lazımdır diyorlar.
Bazıları da kanunun dediği gibi mesken olarak anlaşılması gerektiğini
söylüyorlar.
İkametgâh
olarak anlamak doğru değildir. Mesken olarak anlamak lazımdır. Kanunun sözünü
değiştirmemek lazımdır. Şu sebeple; benim ortaokula giden bir çocuğum var. Ben
çocuğun devam ettiği okulun tam karşısında bir ev satın aldım ve bu evde de
kiracı var. Ben daha uzak bir yerden geliyorum. Benim evim var mesken ihtiyacım
da yok. Ama istiyorum ki, ben o kiracıyı çıkarayım ve o okulun hemen yanındaki
yerde çocuk otursun. Yani karda kışta servis derdinden kurtulsun diye
düşünüyorum. Yani çocuğun ihtiyacı var. Şimdi ben bu durumda tahliye davası
açabilir miyim? à
Şimdi bu meskeni ikametgâh olarak anlamak lazım diyen yazarlara göre, bu
kiracıyı çıkaramam. Niye? à Çünkü kanunu ikametgâh kavramı vardır. Yani reşit
olmayan çocuğun ikametgâhı velisinin ikametgâhıdır. Dolayısıyla ihtiyacı yok
yani bir ikametgâhı var diye benim açtığım davam reddedilmelidir o görüşe göre.
Oysa bu ihtiyaçlara cevap vermeyen bir durumdur. Yani doğru değildir. Üstelik
kanun mesken demişken, kanunu evirip çevirip niye ikametgâh olarak algılayalım
ki. Yani kanunun metni de mesken diyor, menfaatler durumu da mesken olarak
anlamayı gerektiriyor. O halde o yazarların görüşlerine katılmak mümkün
değildir.
Gelelim
ihtiyaca arkadaşlar. İhtiyaç ne demektir? à İhtiyaca yeni kanun ne
diyor? à
Gereksinim diyor. İhtiyaca sanki bir şey oldu da yerine gereksinim çıkardılar. İhtiyaç
nedir ya da yeni kanuna göre gereksinim? à Şimdi Yargıtay bu
ihtiyaç üzerinde çok titizlikle durmaktadır. İhtiyacın samimi olması lazımdır. SAMİMİ. Size bir örnek vereyim Eskiden
Almanya’ya giden işçiler vardı. Şimdi de var ama o zamanlar öyle bir furya
vardı. O dönemlerde giderleri. Onlara “alamancı” derlerdi. İşte bu Alamancılardan
bazıları yurda kesin dönüş yaparlar. İşte bunlar yurda kesin dönüş yapıyorum
kardeşim ihtiyacım var diye tahliye davası açarlardı. Yargıtay mesela diyordu
ki, kardeşim senin kesin dönüş yaptığını veya yapacağını nasıl anlayacağım ben?
à
Bir kere sen alman makamlarından artık falanca tarihte buradan ayrılıyor diye
belge alman lazımdır. Ya da ben oğlumu, kızımı evlendireceğim çocuğumun
ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açıyorum. Çocuğunun nikâhının çok
yaklaştığını bana ispat etmen gerekmektedir. Yani evlenme, nikâh tarihini de
resmen almış olmaları lazımdır. Öyle ben evleneceğim demeyle olmaz. Yani bu
ihtiyaç bakımından Yargıtay son derece titiz davranmaktaydı ve halen öyle
davranmaktadır. Şimdi bazı burada örnekler var ki onlara temas etmek lazımdır.
Acaba yazlık
ihtiyacı ihtiyaçtan sayılır mı? à Yani şöyle, sizin bir kışlık eviniz var
oturuyorsunuz İstanbul’da bir de Marmaris’te kışlık eviniz var. Bu yazlık
evinizde kiracı var. Başka yazlığınız da yok. Acaba yazlık ihtiyacım var diye
bu kiracıyı çıkarabilir misiniz? à Eskiden Yargıtay bunu kabul etmiyordu. Diyordu ki
yazlık ihtiyacı diye ihtiyaç mı olur kardeşim diyordu. Yani kabul etmiyordu
böyle bir ihtiyaç olduğunu. Ama daha sonra Yargıtay bu görüşünden döndü ve
artık diyor ki “yazlık ihtiyacı da ihtiyaç sayılır.” Başka örneklerde var ama
hepsinde büyük ölçüde MK 3. maddesi uygulama alanı bulabilir. Ona dikkat etmek
lazımdır.
Bir de bazı
özel kanunlarla “ihtiyaç sebebiyle tahliye davası” saf dışı edilmiş olabilir. Devre
mülk nedir? à
Sizin bir devreniz var. Yani senenin belirli dönemlerinde, belirli aylarında
oradan istifade hakkınız var. Hem sizin var bu hak hem de bir başkasının var.
Müşterek mülkiyet esasına dayalıdır bu mülkiyet. Mesela 15 Haziran – 30 Haziran
arası sizin devreniz varsa, işte sizin devreniz o 15–30 Haziran arasıdır. İşte
böyle bir hukuksal ilişkidir. Şimdi düşünün bakın, 15 Haziran’da izin aldınız
gittiniz, oturdunuz. Daha sonraki devir sahibi geldi. Onun da 1 Temmuz’dan
itibaren hakkı var. Yazlık ihtiyacı ihtiyaç kabul edildi artık Yargıtay’a
göre. Şimdi ben tahliye davası açsam 1
sene sürecek ben 15 gün tatil yapacağım. İşte bunu düşünen kanun koyucu, orada
şöyle demiştir: O yeni devir sahibi geldi. Kapıyı vurdu içeri girdi ya. Hemen
devre mülk sözleşmesi diye bir sözleşme var. Hemen mahallin en büyük mülki
amirine gider ve kendi devresi olduğunu kanıtlar ve derhal polis zoruyla adamı
çıkarttırır özel hüküm var bu konuda. Demek ki bazen kanun koyucu özel
düzenlemelerle ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını saf dışı etmiştir. O davanın
açılmasını imkânsız kılmıştır. Onun için eşya hukuku ile borçlar hukukunu hep
beraber götürmek istiyorum. Bu ortak konularda araya başkası girmesin diye bir
başkasına vermiyorum. Demek ki eğer yasa koyucu özel bir engel çıkarmamışsa
ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını kısaca anlattık.
İşyeri İhtiyacı Sebebiyle
Tahliye Davası
Gelelim iş yeri
ihtiyacı sebebiyle tahliye davasına… Kiracının hem ikisinde de yani hem mesken
bakımından hem de iş yeri bakımından samimi olması noktasına önem veriyoruz.
Bakın sınavda dikkat edin buraya. Yani ihtiyacın samimi olmasına çok dikkat
edin. İhtiyacın ciddi olması gerektiğini öğrenseniz sınavdaki soruları
çözersiniz. Mesela adam daha evvel kira bedelinin arttırılması için kira
bedelinin tespiti davası açmış ve her sene bunu açıyor. Mahkemeden istediği
bedeli de alamıyor. Ondan sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açıyor.
Yargıtay diyor ki, kiranın arttırılması için dava açmakta olan bir adamın
ihtiyacını ben samimi görmem çok şüphelenirim diyor. Kırk dereden su getirtir
onun ihtiyacının samimiliğini araştırırım diyor. Ama çok ince araştırırım diyor.
Onun maksadı bu kiracıyı çıkarıp daha pahalıya kiraya vermektir muhtemelen.
Geçmişi geleceğinin teminatıdır diyor. Hep para peşinde koşmuş bu ondan sonraki
ihtiyacın samimiyetinden çok şüphe ederim diyor. İhtiyaç samimi olmalıdır.
Şimdi gelelim
iş yeri ihtiyacı, ihtiyacın samimi olması demekten ne anları vs. bu
söylediklerimin hepsi burada da geçerlidir. Yeniden anlatmaya gerek yok ama siz
burada geçerli olduğunu bilmeniz gerekiyor.
Şimdi iş
yerinin ne olduğunu? İş yeri ihtiyacının ne olduğunu gözetmememiz lazımdır. Bir
kere kanun diyor ki, kendisi eşi veya çocukları için, bir işi bizzat yapmak
için diyor. Yargıtay bu "bizzat"ı kelimesini yumuşatmış bir hayli.
Enteresandır ki tahliye taahhüdünde kiracıyı koruyucu yorumluyor, burada ise
bizzat icrayı geniş yorumlayarak tam tersine bir görüşü benimsiyor. Yani kiracı
değil de kiralayanı koruyucu yorumluyor. Bir Yargıtay kararı örneği;
Çanakkale’de bir hamam var. Hamam olarak işlettiği bir gayrimenkulü var adamın.
Ve bu kirada yani bir adam orada hamam işi yapıyor. Bu adam kendisi hamam
işletmesinden anlamıyor ama bu işlerden anlayan bir ortak buluyor. Bu ortağı
vasıtasıyla o hamamı işletecek. Tahliye davası açıyor, işyeri ihtiyacıyla.
Kiracı da diyor ki, olmaz hâkim bey bizzat hamamı bizzat işletmesi lazımdır ama
bu hamam işlerinden anlamıyor, ortağı vasıtasıyla iş ihtiyacım var diyor. Böyle
bir davayı kabul edemezsiniz diyor. Yargıtay diyor ki, hayır ortağı
aracılığıyla hamam işletmek bizzat işletme kavramına girer diyor. Dikkat
ederseniz buradaki yorum tamamen kiracı aleyhinedir. Yani Yargıtay bizzatı
geniş yorumlamıştır.
Kanunda olmayan
ve hemen hemen hiçbir yerde olmayan benim bir görüşüm var. Onu burada söylemem
lazım. Bu görüş ama bu görüşten de öte böyle olması lazımdır. Şimdi kanun
söylemiyor ama dikkat ederseniz iş yeri olarak kullanmaya hukuki bir engel de
olmaması lazımdır. Kanun söylemiyor böyle bir şeyi. Yani iş yeri ihtiyacıyla
tahliye davası açmak için hukuki bir engel olmayacak orayı iş yeri olarak
kullanmaya. Bakın bir kamu hukukundan örnek vereyim bir de özel hukuktan örnek
vereyim: Kamu hukukundan, ben diyelim ki devlet memuruyum. Devlet memurluğuna
devam ediyorum. Yani daha işin başındayım. Bir de ek gelir olsun diye market
işletmek istiyorum. Market olmaya elverişli hatta market olarak işletilmekte
olan bir gayrimenkulüm var, kiracı var orada. Ben iş yeri ihtiyacı sebebiyle
tahliye davası açıyorum. Niye? à Çıksın oradan ben ek gelir istiyorum. Devletin
verdiği maaş yetmiyor bana. Davanın reddedilmesi lazımdır. Niye? à
Hukuki engel var. Bir devlet memuru yan iş yapamaz da ondan. Ama sen getirirsen
istifa belgesini ben kabul ederim. Kanun bunu yazmaz ama kafayı çalıştırıp
bulmak lazım. Sınav yaklaşıyor dikkat. J Bir de özel hukuktan,
mesela kat mülkiyetinde bir örnek bulunabilir. Kat mülkiyeti kanunu 24. maddesi
diyor ki, kütükten mesken olan bir yerin iş yerine çevrilebilmesi için, kat
maliklerinin oy birliğiyle bu yönde karar vermesi lazımdır. Kat mülkiyetli bir
apartman düşünün, bu apartmanın bir dairesinin benim olduğunu düşünün ve içinde
de bir kiracı var. Ben dava açıyorum. Ben burayı terzi atölyesi yapacağım. Bu
davanın reddedilmesi lazımdır. Niye? à Hukuki engel var. Ve
ne zaman o yönde alınmış bir kat malikleri kurulu kararı eklersen dilekçene
işte o zaman ben hâkim olarak bu davayı kabul edebilirim diğer şartlarda varsa.
Yoksa hukuki engel vardır. Bütün şartlar olsa da hukuki engel var diye
reddedebilirim. 6570 sayılı kanunda böyle bir şey yoktur. Ama kat mülkiyeti
kanunu ile birlikte mütalaa edip bu sonuca varmanız lazımdır. Bu iki örnektir.
Sınavda değişik şeyler çıkabilir. Ama size verdiğim anahtarla o kapıyı
açabilirsiniz. Yani hukuki engel olmaması anahtarıyla.
Onun dışında,
eski medeni kanun döneminde evli kadın bir meslekle sanatla uğraşmak için
kocasından izin almalıydı. Yeni medeni kanun bunu kaldırdı. Kadınlar bağırdılar
çağırdılar ve kaldırdılar. O dönemde şöyle bir soru akla gelebilir. Evli
kadının bir evi var. Burada kat mülkiyeti vs. yok diye düşünelim. Bu evde bir
kiracı var. Kiracıyı çıkarıp burada butik açacak. İş yeri yapmak istiyor. Dava
açıyor. Medeni kanun ne diyor? à Evli kadının kocasından izin almalıdır bir iş ve
sanat icra etmek için diyor. Sen kocandan izin aldın mı diye davanın reddi
düşünebilirdik. Ben bu görüşte değildim ama o görüşte olanlar da olabilirdi.
Bir husus daha
var, tahliye taahhüdü için problem yok, bir ay içinde icraya başvuracak ya da
dava açması gerekiyordu. Mesken ve iş yeri ihtiyacı için tahliye davasında
birinci madde açıkça söylüyor, kira akdinin bitmesinden diyor. Ama ne kadar
süre içinde kanun söylemiyor. Yargıtay, tahliye taahhütnamesi için bir ay dedi
ya onu kıyasen burada da uyguluyor. Demek ki mesken ihtiyacı iş yeri ihtiyacı
için de kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası olması
lazım diyor Yargıtay. Bir ay geçince tahliye davası açamazsınız. İcra ve İflas
kanunu kıyasen burada da uyguluyor.
Yeniden
İnşa, Esaslı Şekilde Tamir
Şimdi bir başka
tahliye davası ise, şimdi arkadaşlar bu da borçlar kanununda yok. Böyle bir
tahliye davası. Siz kiracı olarak oturuyorsunuz. Benim mülküm olduğuna göre
orayı esaslı bir şekilde tamir etmek istediğimde, içinde oturmak el vermedi takdirde
yani teknik adamlar diyecek ki kardeşim burada oturmak sakıncalıdır. İçinde iskân
veya istihdam mümkün olmadığında bu şartlar varsa ben kira akdinin bitiminde
gene bir ay içinde tahliye davası açabilirim. Bu kadar basit değil tabi. Bir
kere Yargıtay’ın söylediği şeyler var. Ondan başka sadece benim söylediğim
şeyler var.
Yargıtay burada
da tıpkı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında olduğu gibi, çok titizleniyor.
Yeninde inşa, imar… Tadil, tevsi, tamir… Yani üç tane maksada yönelmiş olması
lazım bu işlerin. Tamir belli yani onarım, tadil değişiklik ve tevsi genişletme
demektir. Yani ya esaslı onarım (imar maksadıyla onarım) ya imar maksadıyla
genişletme ya da değiştirme amaçlarından birine yönelmiş olması lazımdır.
Yargıtay’a göre sen ne yapacaksın kardeşim? Genişletecek, onarım mı yapacaksın,
değişiklik mi yapacaksın; o zaman git belediyeye ve belediyeden bana onanmış
tadilat projesiyle gel bakalım. Öyle ben bunu yapacağım diye dava açarsan ben
bunu reddederim. Yani tıpkı ihtiyaçta olduğu gibi samimi olması lazım adamın.
Onun için belediyeden ruhsat alınmasını gerektiren bir takım işler yapacaksan
onları istiyor. Alınması gerektirmeyen işler olabilir o zaman da samimi olmak
lazımdır. Bunu kanun demiyor Yargıtay arıyor.
Buna göre meskeni iş yerine çevirmek, iş yerini de meskene çevirmek için
de yani böyle bir değişiklik için de pekâlâ bir tahliye davası açılabilir.
Yalnız burada benim görüşüm devreye giriyor, buna göre, o kadar da uzun
değildir. Bunun gerekçeleri var. Buna devam ederiz.
7
Şubat 2012
Sadece benim
söylediğim birkaç husus var onu sizinle paylaşacağım. (Başka şube yoktur.) Bir
kere kanuna bakıyoruz 6570 sayılı kanuna, yeniden inşa, tadil, tevsi ve tamir
(bunlar esaslı olacaktır) yani ben pencerenin kasalarını değiştireceğim diye
tahliye davası açamam. Evde oturanların bu işlemler sırasında evde oturamayacak
duruma gelmesi gerekiyor. Yani işlerin ciddi, büyük olması lazımdır. Bütün
bunlar tamam ama kanuna bakınca başka bir kısıtlama yoktur. Yani benim mesken
olarak kiraya verdiğim yeri pekâlâ iş yerine çevireceğim diye tahliye davası
açabilirsiniz. Kanuna bakınca böyle gözüküyor. Yazarlarda zaten böyle kabul
ediyorlar. Yargıtay da böyle düşünüyor. Yani ben tadilat yapacağım. Ne
yapacaksın? à
Burayı iş yeri yapacağım. Yapamaz mıyım kardeşim. Yaparım burası benim malım. O
halde yapabilirim. Bu yüzden bir tahliye davası açılıyor. Hocaya göre bu
davanın reddedilmesi gerekir. Bu sadece hocaya göre. Niçin à
Kanun bir sınırlama getirmemiş ama biliyorsunuz ki kanunun bir sınırlama
getirmesi gerektiği halde o sınırlamayı getirmemişse orada ne vardır? à
Boşluk vardır. Nasıl bir boşluk bu? àÖrtülü boşluk var.
Kanun bir sınırlama getirmesi gerekirken getirmemişse örtülü bir boşluk vardır.
Bunu hâkim doldurur. Hocaya göre burada da örtülü bir boşluk vardır çünkü
kanunun burada sınırlama getirmesi lazımdır. O sınırlama nedir? à
İş yerini meskene meskeni iş yerine çevirmek için dava açılamaması lazımdır.
Sebebi şudur: 6570 sayılı kanunun 15. maddesini okuyalım. “ç fıkrasına
istinaden tahliye edildikten sonra imar planına göre yeniden inşa veya esaslı
şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira
bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamağa
tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden
itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır. Bu maddeye göre tercih hakkı
bertaraf edilmedikçe, gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz.” Yani
ne diyor? à
Ben inşa ve imar maksadıyla tahliye için dava açtım, inşa ettim mi kardeşim?
Ettim. Ama bu durumda eski kiracının kiralamaya tercih hakkı vardır diyor. Yani
eski kiracı (çıkarılan kiracı)nın tercih hakkı vardır. Kiracının bu hakkı 1 ay
içinde kullanması şarttır diyor. Yani ben yaptırdım kardeşim buyur gel kira
bedeli şudur diye ona tebliğ etmen lazımdır. O vakit tebliğden itibaren bir ay
içinde kabul edebilir. Yani böyle bir şey yapılmamışsa yeni halini 3 yıl içinde
bir başkasına kiralayamazsın. Kiralarsan ne olur? à Kamu cezası vardır.
Yeni borçlar kanunu bunu sadece bir tazminata dönüştürdü.
Şimdi ben size
evimi kiraya verdim ve mesken olarak kullanıyorsunuz yani oturuyorsunuz. Ben
size tahliye davası açtım. İş yerine dönüştüreceğim diye. Yani esaslı tadil
sebebiyle dava açtım. Diyelim ki, benim dışımdaki kişilerin görüşünü kabul eden
hâkim bu tahliye davasını kabul etti. Siz çıktınız. Ben burayı iş yeri haline
çevirdim. Şimdi ben size dedim ki, gel
arkadaşım senin kiralama hakkın vardı. Yeni kira bedeli olarak 400 lira daha
koyuyorum. Eve geldi baktı burası iş yeri oldu. Haliyle bu vatandaş ne yapacak?
à
İş yerinde oturamam diyecek. Ben ne yapayım bu iş yerinde diyecek. Yani bir
şekilde 15. madde dolanılmış olacaktır. Kanunun dolanılmasına kapı açan bir
yorum tarzı bir hukukçu olmaz. 15. madde rafa kaldırılmış olacaktır bu durumda.
Ben tercih hakkını kullandırdım gelmedi ne yapayım olmaz. Adam evde oturuyordu
iş yeri teklif ediyorsun ya da iş yerindeydi evi teklif ediyorsun tabi ki adam
gelmeyecektir. Bu itibarla burada kanunda örtülü boşluk vardır diye kabul etmek
lazımdır. Her türlü tadilat tamam ama iş yerini meskene, meskeni iş yerine
çevirmek için bu maddeye dayanarak tahliye davası açılmamalıdır. Ama bunu
sadece hoca söylüyor başka söyleyen yoktur. Ne yazık ki yeni BK’yı yapanlar da
buna dikkat etmemişlerdir.
Efendim düşünün
benim bir bahçeli evim var. 80 senelik ev. Artık onun çevresi tamamen iş yeri
olmuş. Gökdelenler arasında kalmış ve böyle salaş bir ev olarak duruyor. İçinde
de bir kiracı var. Müteahhitlerin biri gidiyor diğeri geliyor. Buraya izin ver
de bir iş hanı yapalım bir otel yapalım diyorlar. Sana da şu kadar verelim
diyorlar. Ben de tahliye davası açıyorum yeniden imar maksadıyla. Ama burada
hocanın görüşünü kabul ederse hâkim, haksızlık olur. Burada hocanın bu
görüşünün uygulanmaması lazımdır. Çünkü madem adaletin peşindeyiz, uygulanırsa
bu görüş adaletsizlik olur.
O halde son
tahlilde şöyle demek lazımdır. Somut olayın özellikleri aksini gerektirmedikçe,
meskeni iş yerine, iş yerini meskene çevirmek için tahliye davası kabul
edilemez. Hocanın görüşü budur.
Bunun dışında
bir şey daha söylemek lazımdır. Yeni kira bedeliyle teklif edeceğim ya. Siz 500
liraya oturuyordunuz. Sizi çıkardım yeniden inşa imar maksadıyla. Hakikaten de
inşa imar ettim ve ondan sonra da yeni kira bedeliyle size teklif vereceğim ya.
Kanun öyle diyor. Kardeşim buranın kirası 5000 lira. Niye? à
500 liraya oturuyordum ben. Ama ben orayı tamir ettirdim. Aslında tamir
ettirdim o kadar para akıttım. Tamam, ama aslında değeri 2000 olması gerekirken
ben size 5000 lira diyorum. Niye kanun bana yeni kira bedeliyle diyor. Ben sırf
sizin oraya gelmenizi yokuşa sürmek için söylüyorum. İstiyorum ki yok kardeşim
ben bu fiyata oturmam deyin. Ben de tercih hakkını sundum o kullanmadı diye 3
sene içinde bir başkasına kiraya verebileyim. Şimdi sırf bu tercih hakkının
kullanılmasını yokuşa sürmek için bunu yapmışsam tipik bir hakkın sui istimali
vardır. Kanunun verdiği hakkın kötüye kullanılması vardır. Bu durumda da tercih
hakkını kullandırdım diyemem.
Hocam, hani
dediniz ki 5000 lira teklif etti yani dürüstlük kuralına aykırı bir şekilde
kullandı hakkını. Mustafa da dedi ki, kira tespit davası açabilir mi? Açamıyor
dedik. Bu durumda kiracının kullanabileceği bir silah var mı? à
Kiracı ne yapabilir bu durumda? àBu soru zor bir soru o yüzden sesli düşünüyoruz.
Şimdi aklımıza neler geliyor? (1) Adam dava açacak, diyecek ki ey hâkim bu adam
5000 lira istiyor ama aslında buranın bedeli 2000 lira. 2000 liradan kira sözleşmesini
kurmuş say. Böyle bir şey olamaz, adamın evini hâkim kiraya veremez. Yani bu
değildir. Yani belki şöyle bir zorlama yapılabilir. Şimdi bir irade beyanında
bulunmak durumunda kaçınırsanız hâkimin kararı beyanı onun beyanı yerine geçer.
Genel bir kural olarak başka hukuklarda var bu ama bizde yoktur. Ama bazı
olaylarda kabul ediliyor. Şimdi şöyle düşünülebilir ama çok zorlama olur.
Kiralayan uygun bir kira bedeli ile sunmak zorunda yani irade beyanında
bulunmak zorundadır. Kanun diyor bunu. Bu irade beyanından kaçınmıştır diyerek
bir dava açılabilir. O halde hâkimin kararı bunun irade beyanı yerine geçer ve
hâkimin kararıyla 2000 lira üzerinden sözleşme kurulur. Bu biraz zorlamadır. Bu
çözüm olabilir ama genel bir kural yoktur. (2) Haksız fiil var. Yani dikkat
edin ortada bir sözleşme olmadığından sözleşmeye aykırılık yok. Sözleşme
tahliye kararıyla ortadan kaldırılmıştır. Ama kanuna aykırı bir biçimde bir
haksız fiil var. Hukuka aykırı olduğu bellidir. Çünkü kanunu uygun bir bedel
olarak algılamak lazımdır. O halde hukuka aykırılık vardır. Bir zarar var mı?
Var. (haksız fiilin unsurlarına bakıyoruz.) İlliyet bağı var ve kusur da var.
Haksız fiilin bütün unsurları var. O halde haksız fiil tazminatını kiracı
isteyebilir. Ancak burada bir problem daha var. Burada tazminatın miktarı ne
olmalıdır? à
Çünkü zararın miktarı belli değildir. Ben adamı çıkarmışım o da gitmiş başka
evde oturuyor. Oradan bu eve gelememesinin bir zararı somut olayda varsa ki
bazen olmayabilir, o halde bu zarar kadar olmalıdır. Eğer hakiki, gerçek
miktarını ispat edemiyorsa, hâkim adalete uygun olarak o miktarı kendisi tayin
eder. İşte demek ki böyle birkaç çare bulabiliriz.
İhtarla
Tahliye
Gelelim 7.
maddenin başka bir bendine. Medeni kanun hükümlerine göre gayrimenkul iktisap
eden bir kimse de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. D bendi de bunu
öngörmüştür. d bendini okuduk. Şimdi hem ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını
gördük işte niye yeni malik için özel bir şekilde tahliye davası getirmiştir
kanun? à
Şunun için: Diyelim ki 5 senelik bir kira sözleşmesi yaptım. Evimi 5 seneliğine
kiraya verdim. Aradan 3 sene geçti. Ben de bu evi sattım. Sen bu evi aldın ama
içinde bir kiracı var. Şimdi eğer bu özel durum olmasaydı senin ne yapman
lazımdı? à
2 sene daha beklemeliydin kiracıya 2 sene daha tahammül etmeliydin. Çünkü şimdi
ihtiyacın var ama ihtiyaç sebebiyle tahliye davası kira süresinin bitiminden
itibaren açılabiliyor. Yani 5. senenin sonunda bir dava açılabilir. Ama kanun
bu d bendinde yeni malikin 6 ay sonra dava açmasına imkân getirmiştir.
Hatırlayın, BK 254. maddesini konuşurken de bunu konuşmuştuk. İhtiyacı olacak
konut veya iş yeri ihtiyacı olması gerekiyor. Yani yeni malikin gayrimenkulü
iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ne yapacak? à Kardeşim ben burayı
satın aldım, yeni malikim. İhtiyacım var. Çık. Haberin olsun sana tahliye
davası açacağım. Bir ay içinde bu ihtarı gönderdikten sonra gene iktisap
tarihinden itibaren 6 ay sonra da ben tahliye davası açabilirim. Ama bu yeni
kiracı bu hakkını kullanmamış yani mesela 1 ay içinde ihtarname çekmemişse
filan. O halde yeni malik genel tahliye sebeplerine kayarak da tahliye davası
açabilir kira sözleşmesi süresi bitince. Ama bir an önce kurtulmak istiyorsa bu
d bendine pekâlâ dayanabilecektir.
Ama mesela
şöyle olsa, kiracı oturuyor ve 5 senelik süre içinde 2 ay kaldı. Ve ben evimi
sattım. Şimdi dikkat ederseniz burada yeni malikin bu özel tahliye sebebine
dayanmasının hiçbir menfaati yoktur. Neden? à Zaten 2 ay sonra kira
sözleşmesi sona eriyor. 2 ay bekle ve genel tahliye sebebine dayanarak tahliye
davası aç. Niye 6 ay beklesin ki? à Çünkü şimdi görmekte
olduğumuz e bendi 6 sonra tahliye davası açılmasını öngörüyor. Demek ki, geriye
kalan süre 6 aydan az ise yeni malikin d bendine dayanmasına hiç gerek yoktur.
2. Saat
Mesela şimdi
bir kimsenin evi var ve bir kiracısı var. Ve öldü bu adam. Bir de oğlu var.
Şimdi biliyorsunuz mirasçının, kanunun bu hükmünde kiralanan gayrimenkulün
medeni kanun hükümlerine göre iktisap etmiş oluyor. Miras yoluyla iktisap
nedir? à
Medeni kanun hükümlerine göre iktisaptır. O halde bu çocuk, 1 ay içinde ihtar
çekip 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Şimdi
düşünelim; 5 sene süreyle kiraya verdi adam. 6 ay sonra öldü kiraya veren. Oğlu
var Ökkeş. Kiracının 4,5 sene oturma hakkı var. Ökkeş’in 1 ay içinde ihtar
çekti çünkü iktisap tarihinden yani ölüm tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar
çekerek 6 ay içinde çık dedi. Adam çıkmadı. 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Yani 6 ay sürmüş, 6 ay da dava açabilmek için bekledi Ökkeş. Yani 1 sene sürdü.
Hani sen 6570 sayılı kanun olarak kiracıyı koruyordun. Hâlbuki sen olmasaydın
yani senin bu hükmün olmasaydı MK ve BK sisteminde şöyle olacaktı. Şimdi Âdem
Efendi ölünce, onun oğlu Ökkeş onun külli halefi olduğu için onun borçlarının
da tarafı idi. Dolayısıyla kira borcunun da tarafıydı. Yani kiracıyı geriye
kalan 4,5 sene oturtmak zorundaydı. Hâlbuki 6570 sayılı kanun sisteminde sen
böyle bir 6 ay sonra tahliye davasına maruz kalabiliyor. Bunu da doktrin hiçbir
şekilde görmemiştir. Yargıtay da görmemiştir. Yani bu düzenleme kendi
kendisiyle çelişen bir düzenlemedir. Burada da miras yoluyla iktisabı çıkarmak
lazımdı YBK’da. İstisna etmek lazımdı. Burada örtülü boşluk var diyerek bir
sonuca bağlanabilir yani Ökkeş’in tahliye davası açması önlenebilir. Ama hangi
hâkime anlatacaksınız bunu?
Şimdi 6 ay
sonra diyor. Bu 6 ay sonrayı hangi tarihten itibaren 6 ay sonra olduğunu kanun
söylememiştir. Yargıtay bir ara çok zikzak yapıyordu. Yani bazı kararlarında
diyordu ki: iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra diyordu, bazı kararlarında
diyordu ki: ihtarın tebliğinden itibaren 6 ay sonra diyordu. Yargıtay’ın
kararları çok çelişkiliydi. Şimdi bu düzeldi. Artık her ikisi de iktisap
tarihinden itibaren olarak anlaşılıyor. Ama bir problem daha var: 6 ay sonra da
kıyamete kadar mı dava açabileceğiz? Bu konuda da kanunda boşluk oluştu. Bu
konuda Yargıtay halen gidip geliyor. Bazı kararlarında şunu diyor. 6 aydan
sonra 1 ay içinde dava açabilir diyor. Hani hep kira sözleşmesinin sonunda
sonunda diyor ama sonundan itibaren 1 ay içinde diyor ya Yargıtay, İcra ve
İflas kanunu kıyasen uygulayarak. Burada da aynı şeyi yapıyor bazı
kararlarında. Yani 6 aydan sonra 1 ay içinde dava açılmalıdır diyor. Bazı
kararlarında diyor ki, kira süresinin sonuna kadar dava açabilir diyor. Yani o
noktada da Yargıtay kararları oturmuş değil.
Hocam; mesela
uzun süre sonra yani 1 yıl sonra dava açarsa zaten ihtiyaç sahibinin aslında
ihtiyacı olmadığı için yine davanın reddedilmesi gerekmez mi? à
Olabilir. Ama her zaman böyledir demek yanlış olur. Otomatiğe bağlayamayız o
görüşü, somut olaya bakmamız lazımdır.
Hocam; MK’ya
göre iktisap etmemişte mesela intifa hakkı sağlanmıştır. İntifa hakkı sahibi de
bu hükümlerden istifade edebilir mi diyor? à BK 254. maddesinde,
satım kirayı bozar kuralını konuşurken demiştik ki, kıyasen sayılır demiştik.
Burada da kıyasen (bu da ayni bir haktır.) intifa hakkı sadece tasarruf yetkisi
sağlamaz onun dışında kullanım ve semerelerini istifade hakkı sağlar yani
mülkiyet hakkına çok benzeyen çok yakın olan bir haktır. Kıyasen yapılabilir
ama tartışmalıdır bu konu.
İki
Haklı İhtarla Tahliye (Temerrüt Nedeniyle Tahliye)
7. maddede bir
e bendi var. Şimdi kira parasını ödemezse adam temerrüde düşmüş olur ve bu
temerrüdün sonuçları da bir kere adi kira bakımından BK 260. maddesindedir. Ve
260 ortak hükümdür. İİK’nın 269 ve devamında özel hükümler var temerrüt
nedeniyle tahliye davasıyla ilgili. O da ortak hükümdür. Bir de 6570 sayılı
kanuna tabi yerler için, 7. maddede getirilmiş bir temerrüt düzenlemesi vardır.
e) Kira bedelini
vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki
defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın,
kira müddetinin hitamında,
Şimdi kanun 1
yıl içinde diyor ama bunu biz ne olarak anlıyoruz arkadaşlar? à
1 kira yılı olarak anlıyoruz. Bu ikisi arasında ne fark var? à
Mesela şöyle olsa 1 Şubat 2012’de yapılsa sözleşme 1 yıl nedir? à
31 Ocak 2013’tür. Oysa bir kira yılı 1 Şubat 2013’tür. Değil mi? à
Yani aynı aya denk gelen müteakip senenin o günüdür bir kira yılı.
Duraksamaksızın hem doktrin hem Yargıtay bunu bir kira yılı olarak alıyoruz.
Burada bir tartışma yoktur.
2 defa yazılı
ve haklı ihtar… Bir kere söylenecek bir takım şeyler var. (1) Mesela sen benim
kiracımsın Mart ayı kirasını ödemedin. Nedir kardeşim? 5000 lira kira. 250
lirası için bir ihtar çektim. Geriye kalan 250 lirası için bir ihtar daha
çektim. Al sana bir kira yılı içinde iki haklı ihtar. Hayır, bu olmaz. Bir
ihtar ancak bir kira ödeme dönemi için söz konusu olabilir. Yani şubat kirası
ödenmediyse sadece bir tane ihtar çekebilirim. Yani daha fazla da çekersiniz
ama o bu hüküm açısından 1 ihtar olarak kabul edilir. Yani onu 2’ye bölüm iki
ihtar diyemem. Bunların peş peşe olmaması gerekmiyor, şubatı ödemedin çektim
ihtarı, ödedin. Sonra Aralık’ı ödemedin bir tane daha çekerim, olur sana bir
kira yılı içinde iki ihtar. Haklı haksızı tartışacağız daha.
Sonra kira
ödeme dönemi diyorum. Mesela kira kontratında kira 3 ayda bir ödenecek diyorsa,
3 ay bir ay gibi düşünülecektir bu ihtar bakımından. Çünkü bir ödeme dönemidir.
O 3 ay kirayı ödememişse bir ihtar çekebilirim. Ondan sonra başka bir ikinci
dönem için ödemezse bir ihtar daha çekerim olur iki tane ihtar.
Acaba ihtar ne
zaman gönderilmelidir? à Bir kere kira bedelinin yatırılmasından sonra
gönderilen ihtar haklı değildir. Kira bedeli yatırılmadan ihtar gönderilmesi
lazımdır. Ama burada ihtarın gönderilme tarihini dikkate alacağız. Genelde
ulaşma tarihine bakardık ama burada gönderilme tarihine bakmak lazımdır. Çünkü
her ayın 1’inde ödemeli bir kira sözleşmesi yapalım. Ayın 2’si oldu
ödememişsiniz. 3’ünde adam ödemiş. Türkiye şartlarında benim ihtarım size
4’ünde varmış. Şimdi sizin ulaşmadan önce kira ödendi bu ihtar haklı değildir
dememeniz lazım. Çünkü sizin ödemeniz lazım. Ödememişseniz ihtar çekerim. Ne
zaman ulaştığı önem taşımamalıdır.
Bundan başka,
kira sözleşmeye uygun eğer hüküm yoksa kanuna uygun olarak ödenmelidir. Aksi
takdirde de çekilen ihtar haklı olur. Mesela kira borcu para borcu olduğu için
götürülecek borçlardandır. BK 73. maddesine göre. Eğer sözleşmede özel hüküm
yoksa götürüp adamın ikametgâhında teslim edeceksiniz. Ya da konutta ödemeli
göndereceksiniz. Ve ayın 1’inde diyorsa ayın birinde eline ulaşacak şekilde
göndermelisiniz. Aksi takdirde çekilecek ihtar haklı olur.
Bazen mesela
kat mülkiyetli bir apartmanın bir dairesini size kiraya verdim diye düşünün.
Kat Mülkiyeti kanununun 22. maddesi diyor ki, genel giderlerden kiracı da kat
malikiyle birlikte sorumludur diyor. Şimdi kiracının müteselsil sorumluluğu da
ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadardır diyor kanun. Ve kiracı ödediği
genel gider payını kiradan düşer diyor. Şimdi mesela ben eleştirmiştim kanunu
kardeşim sana ne? Kira borcunda düşer düşmez, sana düşmez bunu söylemek, bunu
kira hukuku söylemeli demiştim ya. Şimdi bir kimse kat mülkiyeti kanunu aldı.
“Madde
22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20
nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme
tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına
veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken
ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü
olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.”
O halde ben bu
kanunu okudum. Müteselsil sorumlu olduğum için tuttum ödedim genel gider
payını. Kanun ne diyor yaptığı ödeme kira borcundan düşülür diyor. 100 lira
verdim. Sana 500 lira kira borcum var 100 lirasını düşürdüm. Şimdi ben bu
kiracıya karşı bir ihtar çekersem bu ihtar haklı olur. E kardeşim kanun
söylüyor? à
Kanun kira borcundan da düşülür diyor. Bu aramızdaki kontratta apartmanın
müşterek giderleri kiracıya ait diye yazılı. Zaten ödemek zorundasın, nasıl
olur da kira borcundan düşersin. Ben de sana ihtar çekerim haklı olur. Yahu
kanunda düşülür yazıyor? à O kanun kendi işine baksın. Her horoz kendi
çöplüğünde öter. Yerinde konuşmak lazım. Bu kanun da yersiz konuşmak lazımdır.
Kanun böyle olmaz. O yüzden kanun kir borcundan düşer diyorsa, düşer mi düşmez
mi? Düşerse ihtar çekersem ihtar haklı olur.
Mesela adam
çatı katında, çatı akıyor. Yöneticiye gidiyor yap diyor yönetici yapmam diyor. Mal
sahibine gidiyor yapmıyor. Adam ben ne yapacağım diyor? (bunu geçen dönem
konuşmuştuk) ya feshedersin ya da kira bedelinden indirim yaparsın. İyi de ben
burada oturmak istiyorum. Yani feshetmek işine gelir mi? à
O zaman yaptır. Şimdi bu adam kafasına göre yaptırdı ve kira bedelinden düştü.
Ben de ihtar çektim. Haklıdır ihtar. Yani adam haklıyken haksız duruma düştü.
Yani başına yağmur mu yağsın? Bir düzeni var o düzene uyması lazımdır. Neydi o
düzen? à
Gidecek 192. maddeye göre hâkimden karar alacak, hâkim kararı çerçevesinde
yaptıracaktı ondan sonra düşecekti. O zaman çekilen ihtar haksız olurdu. Belki
1 kuruşa yaptırılacak şeyi 5 kuruşa yaptırdın ben ne bileyim? Çektiğim ihtar
haklıdır. Niye düşüyorsun. Sen benim paramı bana ver sonra beni dava edersin vekâletsiz
iş görme hükümlerine göre paranı al çatır çatır. O ayrı bir olay. Ama benim kiramı
düşersen haksızsın ve benim ihtarım haklı olur. Bir tane daha haklı ihtar
çekersem böyle, kira sözleşmesi sonunda tıpış tıpış çıkmak zorunda kalırsın.
Yani iki haklı ihtar sebebiyle tahliye.
Şimdi yazılı
ihtar diyor en az iki tane. Şimdi dedik ya, BK 260. maddesi de var temerrüt
halinde onu göreceğiz. Arkadaşlar hemen söyleyeyim size, BK 260’a göre, orada
da 30 gün içinde ödeme ihtarı lazımdır. O ihtar bu anlamda bir haklı ihtar
sayılır. Şunu demek istiyorum.
Şimdi 260’ı
burada birlikte anlatalım. BK 260’ı okuyalım.
“ I
- Müstecirin temerrüdü:
Madde
260 – Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden
kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli
icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük bir mehil tayin
ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin
hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir.
Bu
mehil, ihtarın müstecire tebliğ edildiği günden itibaren başlar.
Bu mehlin tenkisine yahut tediyeden teahhür halinde akdin hemen
feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.”
Bir kiracı kira
parasını ödemiyor ya da eksik ödüyor. Yani temerrüde düşüyor. Temerrüt nasıl
olur arkadaşlar? à
Ya hiç ödemez, ya eksik öder, ya zamanında ödemez, ya yerinde ödemez. Bütün
bunlarda sözleşmeye aykırılık varsa ödeme bakımından temerrüt vardır. 260 diyor
ki temerrüde düşünce, sen bir ihtar çekersin 30 gün içinde öde diye. Eğer 30
gün içinde ödemezse sen kira sözleşmesini feshedersin diyor. Yani kira
sözleşmesinin sonunu beklemeye gerek olmaz. Ama 30. gün ödese fesih edemezsin.
Hocam kira
tespit kira süresinin sona erme tarihinden itibaren mi oluyor, yoksa 30 gün
oluyor hemen arkasından tespit mi oluyor? à Şimdi tabi hep 30 gün
değildir o süre, kira müddetinin uzunluğu da önemlidir. 6 ay veya daha az kira
süresi varsa 6 günlük, 6 aydan fazlaysa 30 günlük süre lazımdır. (260) à
Bu hüküm ortak hükümdür arkadaşlar. Her iki alanda da uygulanır. Şimdi 6 ay ve
daha fazla müddetli (süreli) kiralarda 30 gün daha az süreli kiralarda ise 6
günlük bir mehil tayin edeceksin. “öde kardeşim diyeceksin” Ödemezse bu sürenin
bitiminde sözleşmeyi feshedebilirsin. Ama 30. gün veya 6. gün öderse
feshedemezsin. Bunu hep yapabilir. Yani dünyanın sonuna kadar yapabilir. Ödemez
ihtar çekersin 30. gün öder feshedemezsin. Yani bunu hep yapabilir. İşte bunu
hep yapabilir ya, hep yapamasın diye 6570 sayılı kanun hem bu terbiyesizliği
bir kira yılı içinde en fazla 2 kere yapabilirsin diyor. Hani derler ya 6570
sayılı kanun kiracıyı korumak için getirildi filan, hikâyedir onlar. Aslında
6570 sayılı kanun tamam kiracıyı korumak için getirildi ama dürüst kiracıyı
korumak için getirildi. Düzgün olmayan kiracıyı korumak için getirilmedi. Yorum
ona göre yapılmalıdır. İşte bu en güzel kanıtıdır bunun. Düzgün olmayan adamı
korumuyor, hatta düzgün olmayan adamı BK daha fazla koruyor. Çünkü hep 30. gün
ödeyerek kıyamete kadar temerrüt edebilir bu adam ve siz hiçte feshedemezsiniz.
Çok çok faiziyle alırsınız paranızı o kadar. Oysa 6570 sayılı kanun ne diyor? à
Sen bu terbiyesizliği bir kira yılı içinde iki defa yaparsın. 3.süne müsaade
etmem, kira süresi sonunda sana tahliye davası açtırırım diyor.
Bize hangi
mesajı veriyor o halde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye? à
Düzgün kiracıyı korumak için getirilmiştir bu kanun. Yani ödevlerini yerine
getirmeyen haksızlığı kendine meslek edinen kiracıyı korumak için
getirilmemiştir. Bu nedenledir ki Yargıtay uzun bir dönem kira sözleşmelerinde
kiracı aleyhine verilen cezai şartları geçersiz sayarım diyordu, gerekçesi ise
6570 sayılı kanun kiracıyı korumak için getirilmiş bir kanundur diyordu. Oysa
biz doktrinde oy birliğiyle diyorduk ki, Yargıtay sen ne yapıyorsun? 6570
sayılı kanun düzgün kiracıyı korumak için getirildi, düzgün olmayan adamı
korumaz ki. Gerekçemiz de buydu. Düzgün olmayan adama iki defa terbiyesizlik
yapma imkânı tanıyor senin BK’nın kıyamete kadar tanıdığı halde. Onun için 6570
sayılı kanunun esprisi kötü kiracıları korumak olamaz. Yargıtay direndi başlarda
ama sonunda bizim dediğimize gelmek zorunda kaldı ve bu cezai şartlar da
geçerli dedi. Ne var ki? à YBK’yı yapanlar, Yargıtay’ın vazgeçtiği görüşünü
kanun hükmüne getirdiler. Ve YBK diyor ki; “ kiracı aleyhine getirilen cezai
şart geçersizdir” diyor. Buyurun size kanun. Yani demode olan şeyi moda
yaptılar tekrar.
Şimdi 260.
madde çerçevesinde gönderdiğimiz ihtar demek ki 6570 sayılı kanun anlamında bir
ihtar sayılıyor. Haklıysa bir tane daha çektiniz mi tamamdır.
İcra iflas
kanununun ilgili hükümleri uyarınca ihtarı ödeme emri yine 6570 sayılı kanun
anlamında kanun anlamında bir ihtar sayılır. Demek ki şöyle olsa mesela,
avukatlar bunu çok yaparlar, ödeme günü verirsin bir ihtar sayılır bir tane
daha gönderirsin icradan iki ihtar sayılır. Sen istersen tahliye davası açarsın
kira müddeti sonunda istersen icra hâkimliğinden tahliyesini istersin. Ya da
bir tane 260 için ihtar gönderirsin bir tane de ödeme günü için ihtar
gönderirsin icradan. Şimdi elinde 3 tane imkân oldu. İster 260’a göre sözleşmeyi
feshet, gene ödemezse icra hâkimliğinden tahliye, istersen bunları bekle kira
sözleşmesinin sonunda tahliye davası aç. Bütün kapılar sana açıktır. Yani illa
ki 6570 sayılı kanuna göre iki tane ihtar çekmesi lazım filan demiyor. Noter
filan da demiyor yazılı ihtar diyor sadece ama uygulamada hep noterden çekilir
ispat kolaylığı açısından… Yani en akıllıcası ödeme emriyle bunu yapmaktır.
Adreste
bulamazsa ödeme emri halinde o zaman bile geçerli mi oluyor hocam? à
Yok, o zaman tebligat kanununun 21 ve 35. maddesi uygulanır. Yani adresinde
bulunamazsa 21, değiştirdiği adresinde değilse 35. madde uygulanır. Ve kapıya
yapıştırma tarihi tebliğ tarihi olarak sayılıyor.
13
Şubat 2012
6570 sayılı
kanunun 7. maddesinde belirtilen 2 haklı sebebiyle kira akdinin bitiminde 1 ay
içinde tahliye davasında kalmıştık.
Şimdi
arkadaşlar bir kere kira bedelini ödemekte temerrüde düşmüş olması lazımdır. O
zaman temerrüdü bilmeden bu hükmü uygulayamazsınız. Geçen sene işlediniz
temerrüdü. Kısmen de ödememiş olsa, zamanında da ödememiş olsa, hiç ödememiş
olsa da ve yerinde ödememiş olsa temerrüde düşer. Yani sözleşmeye uygun
biçimde, sözleşmede hüküm yoksa sözleşmesel amaca uygun biçimde ifa tarzı yoksa
temerrüt meydana gelir. Tabii ki temerrüdün oluşması için bir de, aman dikkat,
borcun ifasının mümkün olması lazımdır. Borcun ifası mümkün değilse temerrütten
de söz edemezsiniz.
Şimdi
hatırlayın, BK 260, mesela süresi 6 ay veya daha fazla ise kira sözleşmesinin
30 gün içinde öde bunu kardeşim diye ihtar çekerseniz. Bu 30 gün içinde
ödemezse de sözleşmenin bitmesini yani hiç sürenin bitimini beklemeden de
feshedebilirsiniz 260. maddeye göre. Ancak 29. günü daha doğrusu 30. gün mesai
saatinin bitimine kadar öderse asla sözleşmeyi feshedemezsiniz BK’ya göre.
Ancak süre sonunda sözleşme feshedilebilir. Ama süre uzunsa mesela, diyelim ki
5 senelik bir sözleşme yaptınız. Ödemiyor siz 30 gün içinde öde diye ihtar
gönderiyorsunuz adam 30. gün ödüyor. Onu çıkaramazsınız 5 sene katlanmaya mahkûmsunuz.
Oysa 6570 sayılı kanun 2 defa haklı fesih yaparsanız tahliye etme imkânı
getiriyor.
Yani 5 yıllık
kira sözleşmesi yaptık. BK’ya göre ne zaman feshedebilirsiniz bu sözleşmeyi
temerrüt nedeniyle? à Ancak 30 gün içinde ödeme ihtarı gönderirsiniz
ödemezse feshedebilirsiniz. Ancak öderse bunu 5 yıl boyuna her ay yapabilir. O
zaman 5 yıl boyunca feshedemezsiniz. Ancak 6570 sayılı kanun ise 1 yıl içinde
iki defa ihtarın yapılmasını yeterli görüyor ve ihtarın haklı olması lazımdır.
Mesela bir kira bedeline ilişkin ödememeyi ikiye bölüp, iki haklı ihtar
sayamazsınız. Demek ki her bir ihtar bir ödeme dönemi için olmalıdır. Bazıları
bir ayda bir ödenmezde 3 ayda bir ödenir o halde 3 aylık süresi için bir tane
ihtar çekebilirsiniz mesela.
Bazen
arkadaşlar kira bedeli ödememe üzerine ihtar çekmek hakkın sui istimali
olabilir. Mesela, 1000 lira kira bedeli var. Adam sözleşmeye uygun ödüyor fakat
aile fertlerinden biri ağır hastalığa yakalandı. Tedavi giderleri çok fazla
adamın ekonomik durumu sarsıldı. Satmadık şey bırakmadı. O ay size 950 lira
ödedi. 50 lira çıkaramadı. Siz hemen bir ihtar çekersiniz bu ihtar haklı olmaz.
Aslında 1000 lira alma hakkınız var. Eksik ödediği takdirde temerrüde düşer.
Ama her hak gibi bu hakkın da sui istimal edilmemesi lazımdır. Yani 1000
liralık bir ödemede küçücük bir kısmını ödememe ve bunda da önemli bir mazereti
olması durumunda; bütün bunları birlikte ele aldığınız zaman şu sonuca
varırsınız ki artık haklı değildir.
Hocam peki yine
aynı zor durumda 950 değil hiç ödeyemezse? à O olmaz. Ne demek
hakkın kötüye kullanılması? à Gördünüz 1. sınıfta. Genelde insanın hukuk vicdanını
örseliyorsa ve toplumda herkesin o konuda vicdanı rahatsız ise kullanılan hak
kötüye kullanılmış demektir. Ama hiç ödememe konusunda böyle bir rahatsızlık
söz konusu olmaz. Hiç olmazsa bir vade istemesi lazım filan. Somut olayı tam
bilmiyorum ama hiç ödemediği durumda ihtar genellikle haklı olur.
Mesela şimdi,
size daha önce söyledim. Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kiracı ödediği genel
gideri kira bedelinden düşer diyor. Siz müteselsil sorumluluk olmadığı halde
çünkü kira borcunuz yoktur. Kalkıp da müteselsil sorumlu zannedip genel gider
borcunu öderseniz, onu da gelecek ayın kira bedelinden düşerseniz size çekilen
ihtar haklı olur. Çünkü müteselsil sorumluluğunuz olmadığı halde müteselsil
sorumlu gibi ödemiş olabilirsiniz. Bunu sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş
görme hükümlerine göre geri almak için dava da açabilirsiniz. Ama asla kira
borcundan düşemezsiniz, düşerseniz çekilen ihtar haklı olur. Ya da kiralanan
yerin tamiri için bir takım paralar harcadınız. Bu paraları harcarken yasal
zemine basmamışsanız ve harcadığınız parayı da kira borcundan düşmüşseniz eksik
ödeme nedeniyle bir ihtar çekilirse ihtar haklı olur. [sınavda bununla ilişkin
soru çıkarmış…]
Bu iki haklı
ihtar nedeniyle tahliye de YBK’da hemen hemen aynı sistemde. Onları sonra
topluca bir kez göreceğiz.
Kiracının
Aynı Belediyede Evi Olması
Şimdi biz yeni
malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyeyi de gördük zaten, şimdi görmediğimiz bir
tahliye nedeni kaldı yasada, o da şudur: Kiracının veya birlikte yaşadığı
eşinin uhdesinde kayıtlı, oturabileceği bir meskeni varsa aynı belediye
sınırları içinde malikin istemi üzerine burayı derhal tahliye etmek zorundadır
diyor. Demek ki, siz evinizi kiraya verdiniz, nerede? à Bakırköy’de ev, sonra
öğrendiniz ki, kiracınızın yine Bakırköy’de üzerine kayıtlı birlikte yaşadığı
nikâhlı eşinin üzerine kayıtlı ve oturabileceği bir mesken var. O halde siz
derhal iptal edebilirsiniz. Kira sözleşmesinin sonunu beklemenize gerek yoktur.
Burada dikkat
edilmesi gereken bir şey var. Bakın kanun şöyle diyor: “Aynı şehir veya
belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde
kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin
isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur.” à Şimdi bir kere aynı
şehir veya belediye hudutları içinde diyor. Bu Türkiye bakımından doğru değil,
hukuken de doğru değildir. Yani şehir ve belediye olarak ikisini yan yana
almanın âlemi yoktur. Aynı belediye hudutları içinde demesi yeterliydi. Bir
kere buna dikkat etmek lazımdır.
İkincisi
malikin istemi üzerine tahliye etmeye mecburdur. Şimdi tabi yine yoruma muhtaç
bu. Şimdi şöyle düşünün: mesela ben diyelim malikim. Bu ev üzerinde size intifa
hakkı tanıdım, biliyorsunuz intifa hakkının devredilmesi mümkün değildir, ancak
intifa hakkı bir başkasına kullanılması için bırakılabilir. Yani intifa konusu
şeyi kiraya veririz. Şimdi ben malik, ben bir duydum ki o kiracını aynı
belediye hudutları içinde oturabileceği bir meskeni var. Kanunun lafzına
bakarsanız hemen tahliye davası açabilirsiniz. Niye? à Malikin isteğiyle
(malik benim) tahliye yapılabilir diyor. Böyle bir şey yok. Bu yanlıştır.
Neden? à
Çünkü ben kiralayan değilim ki, ben o kira sözleşmesinin tarafı değilim ki;
kira sözleşmesinin tarafı intifa hakkı sahibi olan sizsiniz. Dolayısıyla
sözleşmeyi de sizin sonlandırmanız lazım, ben üçüncü kişiyim. Böyle olmakla
birlikte kanunun sözüne bakarsanız tam da oturuyor. Yani demek ki burada ne
demesi lazım kanunun? à Kiraya veren malikin istemi üzerine demesi lazımdır.
Yani malik ama aynı zamanda kiralayan sıfatını da haiz ise, örneğin ben kendi
mülkiyetimdeki evi kiraya verirsem, hem kiralayan hem malikim, kiracının aynı
belediye hudutları içinde evi varsa ben tahliye davası açabilirim. Bu şekilde
anlamak lazımdır. Demek ki orayı kiraya veren malik olarak anlamak lazımdır.
O halde demin
ki örnekte, şimdi kiracının aynı belediye hudutları içinde meskeni var. Bu
hükme göre hemen tahliye davası açsanız bu davanız reddedilir. Niye? à
Çünkü kiralayansınız ama malik değilsiniz. Yani burada intifa hakkı sahibi de
bu davayı açamaz. Yani hem iki sıfatın birlikte olması lazımdır. Hem kiralayan
hem malik olmasınız ki bu hükmü kullanabilesiniz. Kanunun böyle yorumlanması
lazımdır.
Aynı
belediyenin hudutları içinde, bir problem daha vardır. Şimdi eskiden Büyükşehir
belediyesi filan diye bir kavram yoktu. İşte İstanbul belediyesi vardı.
İstanbul belediyesi vardı, onun Bakırköy şubesi vardı, Kadıköy şubesi vardı,
Beyoğlu şubesi vardı filan. Sonra 1980lerden sonra, bir kanun değişikliği
yapıldı ve Büyükşehir belediyeleri oluşturuldu. Yani İstanbul Büyükşehir
Belediye Başkanlığı denmeye başlandı. Ama birde ilçe belediyeleri oluşturuldu,
Bakırköy Belediye Başkanlığı, Kadıköy Belediye Başkanlığı vb. denmeye başlandı.
Yani bir Büyükşehir birde o Büyükşehir sınırları içindeki ilçelerin ayrı bir
müstakil belediyeleri oluşturuldu. Şimdi bu kanun yazıldığı zamanda Büyükşehir
belediyesi filan yoktu. Aynı belediye hudutları içinde demek ne demek? à
Yani İstanbul Büyükşehir belediyesi sınırları içinde oturabildiği meskeni varsa
da bu hüküm uygulanır mı yoksa aynı ilçe belediyesi hudutları içinde mi anlamak
lazımdır? à
İşte bu problem 6570 sayılı kanunun belediye teşkilatı olan yerlerde
uygulanmasında da vardır. Ancak orada aynı belediye filan lafı olmadığı için
önemsizdir, ama burada önemlidir. Aynı belediyeden ne anlamak lazımdır? à
Mesela, Kadıköy’deki evimde kiracım var. Sonradan öğreniyorum ki Bakırköy’de
oturabileceği bir meskeni var. Hemen tahliye davası açabilir miyim? Yoksa
açarsam şunu söyleyebilir miyim: Kardeşim aynı belediye hudutları içinde değil
bu, benim oturduğum yer Kadıköy’de, mülküm olan ve Bakırköy’de. Bunu diyememesi
lazımdır, çünkü hem tarihi yorum metodu bize bunu söylüyor. Çünkü 6570 sayılı
kanunun çıkarılışı zamanında zaten Büyükşehir ve de bilmem ne belediyeleri
yoktu. O halde Bakırköy’de Büyükşehir belediye sınırları içinde yani İstanbul
belediye sınırları içinde olduğu için aynı belediye hudutları içindedir demek
lazımdır. İkincisi de, hakkın sui istimalidir bir hak varsa bile. Bir hak
yoktur, dürüstlük kuralına aykırıdır. Niye? à Çünkü bugün artık
adamın evi Kadıköy’de iş yeri Bakırköy’de her gün gidip gidip geliyor. Yani
artık bu kavramlar silindi. Halen buna sığınamazsınız. Dolayısıyla aynı
belediye hudutları içinde demek Büyükşehir belediyesi sınırları içinde
demektir.
Yine
açıklanması gereken bir başka husus şudur. Kendisinin veya birlikte yaşadığı
eşinin diyor. O halde birlikte yaşamıyorsa eşiyle, o eşinin üzerine kayıtlı bir
mesken olması, onun tahliyesine yol açmaz. Niye? à Birlikte yaşadığı
dediği için. Mesela mahkeme ayrılık kararı vermişse, yani evlilik devam ediyor
ama ayrılık kararı vermişse, yani boşanma davası açmışlar, kadın gitmiş
annesinin evine. Yani diyoruz ki birlikte yaşamıyorlar. O halde artık tahliyesi
istenemez.
Oturabileceği
bir mesken; bir kere iş yeriyse olmaz. Şu halde bu aslında iş yeri kiraları
hakkında uygulanamaz bir hükümdür. Kanun söylemiyor ama oturabileceği bir
mesken sözünden biz bu sonucu çıkarıyoruz. Ancak mesken kiralarında uygulanabilir.
Niye? à
Benim bir işyerim var, kiraya vermişim size. Sizin aynı belediye hudutları
içinde oturabileceğiniz bir meskeniniz var. Nasıl çık derim ki? à
Yani meskende mi iş yapacaksınız. Gördüğünüz gibi denemez. Dolayısıyla bu hüküm
ancak mesken kiraları için uygulama bulur. Ayrıca oturabileceği bir mesken
olmalıdır. Mesela, kiracınız ağır kalp hastası. Fakat aynı belediye hudutları
içinde 15 katlı bir apartmanın 15. katında 150 m2 bir
meskeni var. Bina asansörsüz bina. Bu adamın oturabileceği mesken değildir. Bir
kere çıkamaz bu adam, yarı yolda gider, Rahman’a kavuşur. Oturabileceği mesken
değildir. Ya da adam romatizma hastası ve çok ağır bir hasta bu adam. Bu adamın
aynı belediye hudutları içinde bodrum katında, hiç güneş görmeyen ve çok loş, çok
rutubetli bir meskeni var. Oturabileceği bir mesken değildir. Bu örnekler
çoğaltılabilir. Yani kiracınız üst seviye bir bürokrat, sonuçta devlet memuru
kirada oturuyor. Hiçbir birikimi yok, babadan atadan kalma bir şeyi yok. Sadece
bir gecekondu semtinde bir gecekondusu var. Yani gecekondu deyince iki türlü
gecekondu var. Birisi arsa sizindir ama ruhsatsız yapmışsınızdır. Kaçaktır.
Buna gecekondu denir. İkinci olarak teknik anlamda gecekondu ise, arsa da sizin
değildir. Devletin arazisine kaçak olarak bir bina yapmışsınızdır. Bu dar
anlamda yani teknik anlamda gecekondudur. Arsası onun, adam ruhsatsız derme
çatma bir ev yapmış. Canım üzerine kayıtlı oturabileceği bir meskeni var. Niye
üzerine kayıtlı? à
Gerçekten asra üzerine kayıtlı, eşya hukukunun bütünleyici parça kuralına göre
arsanın üzerindeki ev de tapuya kayıtlı olmasa bile onundur. Sonuç olarak doğum
tarihinde o ev onun üzerine kayıtlıdır hukuk tekniği bakımından. E şimdi böyle
olunca o gece kondu semtindeki o ucuz ev oturabileceği bir mesken değildir.
Çünkü her hüküm gibi kanunun bu hükmünde de MK 2 ölçeğinde yorumlamak lazımdır.
Hocam şimdi
illa ayrılık kararı mı verilmesi lazımdır? à Hayır dedim size,
boşanma davası açılmış eşlerden biri gitmiş dedik. Peki, hocam başka şehirlerde
yaşıyorlar. à
Ayrı olmaktan kasıt aralarında bir ihtilaf var, bu ihtilaf üzerine ayrı
yaşıyorlar. Yani kanun demese bile bunu dürüstlük kuralı bunu gerektirir.
Hocam ben
kirada oturuyorum, benim mülkiyetimdeki evde ise biri sükna hakkı sahibi ve
oturuyor. Benim kiralayanım ise bana çık diyor, aynı belediye hudutları içinde
evim olduğu için. Bu durumda ne olur? Yani ben sükna hakkı sahibini çıkarmam mı
lazımdır? à
Yani bir meskenim var ama oturabileceğim bir mesken değil diyor. à
Burada hukuken oturulamaz dolayısıyla çıkaramaz kiralayan. Peki, sükna değil
kira olsa ne olurdu? à Kira sözleşmesi sona eriyor. 6570’e tabidir o halde,
yani kendiliğine uzar. Kiralayan bildirim ile çıkaramaz, kiracı çıkarabilir.
Kiracıyı ancak 7. maddedeki hükümlerden biri varsa veya BK’daki ortak hükümler
varsa biter sözleşme. Sükna hakkı bunu doğuruyor ama kira da bunu doğuruyor
keza intifa da doğurur. à Yani fiilen oturulabilecek bir mesken varsa, hukuken
oturamayacağı bir yer var. à Arkadaşlar görüyorsunuz ki bu son derece tartışmaya
açık bir konudur. Kanun keşke daha güzel yazılsaydı. Belki bir ayrım yapmamız
gerekebilir. Eğer bir başkası oturuyorsa bu hakkın kira sözleşmesinden önce
tanınıp tanınmamış olması önem arz edebilir burada. Eğer kiracı olarak benim
evime girmeden önce sükna hakkı tanımışsa o zaman oturabileceği bir mesken
yoktur diyebiliriz. Hâlbuki evime kiracı olarak girdikten sonra bu sükna hakkı
tanınmışsa, bu tutumundan istifade etmemelidir. Dolayısıyla oturabileceği bir
meskeni vardır diyebiliriz. Kardeşim sen kiracısın niye kira hakkı tanıyorsun.
Yani bu dürüstçe bir davranış olmaz. Ama söylediğim gibi kanun keşke daha açık
yazsaydı.
Şimdi uhdesinde
kayıtlı diyor. Bu kayıtlıyı nasıl anlamak lazımdır arkadaşlar? à
Adına kayıtlıyı nasıl anlamak lazımdır? à Tapu kaydı diye anlamak
lazımdır. Biz hukukçular olarak başka türlü anlamayız. Fakat Yargıtay bunu çok
geniş anlıyor. Şimdi Yargıtay bir taraftan 6570 sayılı kanun kiracıyı korumak
için getirilmiş bir kanundur diyerek çok aşırıya kaçan kiracıyı haksız biçimde
koruyan kararlar vermiştir. Mesela tahliye taahhütnamesinin geçersiz sayılması
aynı tarihliyse, kiracı aleyhine cezai şartın geçersiz sayılması gibi. Bir
yandan da burada da tam aksine bir tavır sergiliyor. Diyor ki uhdesinde kayıtlı
lafını geniş anlarım ben diyor. Nasıl geniş anlıyor? à Mesela diyor ki,
Zekeriya benim evimde kiracı ama yanı belediye sınırları içinde Zekeriya bir
yapı kooperatifine ortak, Zekeriya’nın ortak olduğu konut yapı kooperatifi
binayı yapmış bitirmiş, binalar tamam anahtarlar verilmiş. O arada Zekeriya’ya
da anahtarlar verilmiş. S(24)’in cebinde anahtarlar var ama tapu yok. Niye
çünkü henüz te’di ilişkiye geçilmemiş. Yani bütün tapular henüz kooperatifin
üzerinedir. Ama vatandaşın eline anahtar verilmiş ve geçip oturabileceği
durumdadır. Hatta kiraya veriyor filan. Yargıtay diyor ki mal sahibi bunu
öğrenirse bu Zekeriya’nın tahliye sebebidir diyor. Şimdi Zekeriya’nın üzerine
kayıtlı bir gayrimenkul değildir. Bu kooperatif tüzel kişisinindir gayrimenkul.
Ama buna rağmen Yargıtay diyor ki, ben bunu geniş anlarım, uhdesinde kayıtlı
işte kooperatif ortağı diyor. Tamam diyor. Bu ne perhiz bu ne turşudur. Burada
garibim kiracıyı tanımıyor, kanununa aykırı olarak kiracının aleyhine bir yorum
yapıyor. Başka bir örnek, S(24)’in bir ev üzerinde müşterek mülkiyet hissesi
var. Yani 3 kişi ortak bu eve, S(24) de ortaklardan biri. Acaba üzerine kayıtlı
oturabileceği bir meskeni var mı? à Eğer diğer paydaşlar
anlaşmışlar da S(24)’in kullanmasına razı olmuşlarsa yine diyor ki, valla ben
bunu S(24)in üstüne kayıtlı mesken olarak kabul ederim diyor. Yine geniş
yorumluyor. Ama diğer ortaklar bu rızayı her zaman toplanıp geri alabilirler.
Yani birçok örnekte üzerine "kayıtlı"yı Yargıtay’ın yumuşattığını
görüyoruz.
2. Ders
YBK Büyükşehir
değil ilçe belediyesini baz almıştır.
Hocam ben
kiracının kooperatife filan girdiğini nasıl kanıtlayacağım? à
Gidip araştırma yapacaksın avukat olarak ya da müvekkiline araştır getir
diyeceksin. Belgen yoksa bile ama teşhisin doğruysa mahkeme kanalıyla bu
belgeleri isteyebilirsin.
7. maddesindeki
tahliye sebeplerini görmüş olduk. Şimdi yine 6570 sayılı kanunun bir tahliye
sebebi daha var onlara bakalım. 7. maddede değil ama başka maddesindeki tahliye
sebebine bakalım. Ondan sonra BK’daki ortak hükümler ondan sonra da ortak
olmayan hükümlere bakalım.
Fuzuli
İşgal Sebebiyle Tahliye
6570 sayılı
kanunun 12. maddesinde düzenlenmiştir.
Madde
12 – Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen
veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini
başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir
sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez.
Kira akdinin esas gayesi itibariyle başkalarına kiralanması lazım ve mutat olan
(Otel, pansiyon, talebe yurdu ve benzerleri) gayrimenkuller bütün gayrimenkulün
devri veya kiralanması hali müstesna olmak üzere yukarıdaki fıkra hükmüne tabi
değildir.
Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı
veya devir alan sıfatıyla girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında
hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir.
Fuzuli şagiller hakkında 5917 sayılı kanun hükümlerinin tatbikı da istenebilir.
Şimdi bir kere
sözleşmede açık hüküm yoksa 6570 sayılı kanun, başkasına kiraya vermek mümkün
değildir, kira sözleşmesini devretmek mümkün değildir. Ya da bırakıp başkasına
işgal ettiremezsin diyor. Yalnız tabi otel, pansiyon, öğrenci yurdu gibi bir
yeri kiralamışsa işin doğası gereği otelin odalarını başkasına kiraya vermek
durumundasın. İşletmek için kiralıyorsun oraları. İşte işin doğası bunu
gerektirdiği için 2. fıkrasında istisna getirmiştir. Yani diyor ki sen bir
pansiyonu tamamen kiraya veremezsin ama her odasını kiraya verebilirsin.
Şimdi asıl bizi
ilgilendiren şey 3. fıkradır. Bugün 5917 sayılı kanun hükümleri diyor ama onu
3091 sayılı kanun diye anlamanız gerekmektedir. Bu kanun zilyetliğe saldırının
idari yoldan önlenmesi ile ilgili özel kanundur. İşte o kanunun özel şartları
varsa idari yoldan da onu oradan tahliye ettirebilirsiniz. Onu söylüyor.
Böylece 6570 sayılı kanun tahliye nedenleri bitti.
Borçlar
Kanunun Tahliye Nedenleri
Bu ikiye
ayrılıyor. Biri sadece BK’ya tabi kira sözleşmeleri için geçerlidir, birisi ise
ortak hükümdür. Ortak hükümlerden işe başlayacağız. Onun dışında bu ikisinin
dışında bir de hocanın görüşüne dayanan tahliye nedeni var. Bir tek hocamız
bunu kabul ediyormuş doktrinde o yüzden böyle diyoruz. O da şu:
Kat mülkiyetli
bir binadaki dairenin kiraya verildiğini düşünün. Mesela benim kat mülkiyetli
bir binada dairem var ve bunu size kiraya verdim. 256. maddeyi artık iyi kötü
biliyoruz. Mesela komşulara icap eden vazifeleri yerine getirmemiş onları
rahatsız etmişse, sözleşmeye aykırılıktan 256. maddeye dayanarak tahliye
sağlanabilir. Hatta bunu sınavda sormuştuk. Bunu biliyoruz. Fakat şöyle ise ne
olur: mesela ben kiraya verdim evimi mesken olsun diye. Adam burayı randevu evi
olarak kullanıyor. Şimdi aslında 256. maddeye aykırılık var ama şu olabilir.
Adama dedim ki; kardeşim komşular şikâyet ediyor, sen burayı randevu evi olarak
kullanıyorsun diye. Yapma ayıptır günahtır filan. Adam dedi ki, hocam ben bu
işten çok para kazanıyorum dedi. Kolay da para kazanıyorum dedi. Kontratta 1000
lira yazılı ama ben sana 5000 lira vereyim dedi. Para tatlıdır. Şimdi komşular
bana geliyorlar, burayı randevu evi olarak kullanıyorlar diyorlar. Burada bir
sürü insan var diyor. Sarhoşun teki gece vakti gelip benim kapımı çalıyor,
olmaz böyle bir şey diyor. Bu adamı çıkar diyor. Ben de tamam diyorum. 256.
madde çare değildir. Çünkü bu madde kiracı ile kiralayan arasındaki ilişkiyi
düzenliyor. Yani ben dava açmak istesem 256’ya dayanacağım ama açamıyorum. Elim
kolum kitlendi. à
Şimdi ne olacak? à
Kat mülkiyeti bakımından bakmak lazım olaya. Kat mülkiyeti kanunu 18. maddesi
ne diyor? à
Hem kat maliki hem onun kiracısı yönetim planı kurallarına uymak zorundadır.
Komşularına iyi davranmak zorundadır, binanın düzenini sağlamak zorundadır vs.
Şimdi 33. madde de diyor ki, kat malikleri birbirlerinden zarar görürlerse hâkimin
müdahalesini isteyebilirler diyor. Yargıtay ise kat malikleri lafını çok geniş
anlıyor ve kiracılar da buraya dâhildir diyor. Yani bir kimsenin kiracısı diğer
kat malikine veya başka bir kiracıya zarar verirse yine bu hüküm uygulanır
diyor. Yani hâkimin müdahalesini isteyebilir diyor. Buradan giderek, yani
Yargıtay’dan da istifade ederek; 18 ve 33. maddeyi birlikte yorumlayarak şöyle
diyebiliriz: Bir kere 33. madde kullanılarak bu kiracıya karşı hâkimin
müdahalesi istenebilir. Peki, hâkimin müdahalesi nedir? à Hâkim bir süre tayin
eder, yapma etme filan diye. O süre içinde de devam ederse aykırılığa hâkim
para cezasına hükmeder diyor. Yargıtay burada kalmıştır. Randevu evi olarak
kullanıyorsa tamam diyor, zarar gören diğer malikler bu kiracıya karşı 33.
maddeyi çalıştırabilir diyor. Hâkim bir süre verir, sen burayı böyle kullanma
eski hale getir, o süre içinde yapmazsa para cezası verebiliyor. O para da
2000’den 5000’e mi öyle komik bir rakam. Adam zaten bir çuval para kazanıyor o
işten? à
Her defasında hâkimin para cezasını verir. Onun için çerezdir. Bir şekilde o
adamın o faaliyetine bir son verilmelidir. Şimdi hocaya göre ya 33’ü geniş
anlamak lazımdır. Yani hâkim sadece para cezasıyla yetinmemeli, men’i müdahale
kararı vermelidir. Eğer bunu 33. maddeye çok zorlama olarak kabul ederseniz.
Şöyle deyin; kardeşim mülkiyet hakkına saldırı nasıl olur? à
Çeşitli biçimlerde olur. Kendi evinizi randevu evi olarak kullanmak da komşunun
mülkiyet hakkına saldırıdır. Yani illa tabancayı çekip saldırmak gerekmiyor ki.
Kendi evinizi randevu evi olarak kullanarak komşuya ağır manevi zararlar
veriyorsanız, müdahalenin men’i davası açılabilir. Ve bu yolla tahliye
sağlanabilir. Yani BK’da bir çaresi yok ama bir eşya hukuku ile bu adamın
tahliyesini sağlayabilirsiniz. Şu da akla gelmelidir. à Rahatsız olan komşu
malik değilse, müdahalenin men’i davasını ancak malik açar. Nasıl açsın kiracı?
Yani kiracı buna razı mı olmalıdır? à Orada da muarazanın
men’i davası açılabilir. Yine tahliye sebebidir. Orada da şahsi hakkımı yani
zilyetlik hakkımı kullanıyorum. Ama Yargıtay bunu kabul etmiyor. Yani kira
ilişkisi kiracı ile kiralayan arasındadır. Diğerleri üçüncü kişidir. Onlar
tahliye davası açamazlar diyor. Bunun nispi ilişki olduğunu herkes biliyor
zaten, ama başka bir şey söylüyorum ben. Müdahalenin ya da muarazanın men’i
yoluyla tahliye davası açılabilir.
Burada şu
olabilirdi, kat mülkiyeti kanunu 25. madde vardır. O da şudur, bir kat maliki
kendisi kendi hareketleriyle başka kat malikleri için çekilmez hale gelirse, o
kat malikleri bazı şartlarla onun bağımsız bölümünü bedeli karşılığında elinden
alıp onu ilişkiden çıkarabilirler. İşte o hüküm bu örnekte bana uygulanabilir.
Niye? à
Benim kiracım randevu evi olarak kullanıyor, ben işime böyle geldiği için ona
karşı tahliye davası açmıyorum. O halde adeta ben randevu evi olarak kullanıyor
gibiyim. 25. maddede de bağımsız bölümün randevu evi olarak kullanılmasını
açıkça çekilmez hale gelmiş sayıyor ve onlar karşı bu yaptırımın uygulanmasını
kabul ediyor. İşte bu yoldan giderek diğer kat malikleri (kiracıları değil ama)
beni ilişkiden çıkarabilirler. Tabi böyle olunca da oradaki kiracının oradan
çıkması kaçınılmazdır. Bu da bir çaredir. Bunu Yargıtay kabul eder ama diğerini
kabul etmiyor.
BK
260’a göre Tahliye
260. madde 6 ay
ve daha uzun süreli kiralarda 30 gün, 6 aydan az süreli kiralarda ise 6 gün…
Şimdi şöyle
yapamazsınız diyor, kiracıyı koruyucu bir hüküm getiriyor, 30 gün değil 25 gün
diyemezsiniz diyor sözleşmeyle. Bu sözleşme geçersiz olur. Veya temerrüt
halinde derhal fesih edebilir diyemezsiniz. Bu sözleşmeler batıldır. Demek ki
emredici bir hükümdür bu.
Hocam mehil
neleri içermelidir? à 2 şeyi içermelidir. (1) 30 gün içinde ödeyebilirsin,
(2) ödemezsen feshedeceğim demelidir. Onu söylüyoruz.
Şimdi şunu
söyleyeyim, 30 gün içinde ödemezse feshedeceğini kiracıya bildirebilir diyor
kanun. Yani kanunun sözüne bakarsanız, 2. bir ihbar çekecektir. Kanunun
söylediği bu ama bence şu da mümkündür: Bir taşla iki kuş vurabilirsiniz. Hatta
3 kuş vurabilirsiniz. Şöyle bir bildirimde bulunabilirsiniz: “Kardeşim sen şu
kadar kirayı ödemedin, kira borcun şudur. 30 gün içinde öde. Ödemezsen 30 günün
bitiminde sözleşme feshedilmiş olacaktır.” Bununla 2. bir feshi ihbarı gereksiz
bırakmış olabilirsiniz. Bu mümkündür. Tıpkı satımda ayıp ihbarından sonra ayıba
kanunun bağladığı sonuçların birini seçebilirsiniz ya, ayıp ihbarıyla birlikte
bunlardan birini seçebilirsiniz. Yani ona benziyor. Şu halde fesih dava dışı
bir beyanla mümkündür. Bunun için dava açmaya gerek yoktur. Hukuk fakülteleri
yıllardır bunu söylüyorlar ama buradan mezun olan avukatlar da inadına şunu
yapıyorlar; dava açıyorlar ve hâkim sözleşmenin feshine diyorlar. E kardeşim
sözleşmenin feshine demesin, sözleşme zaten önceden feshedilmiş. Ne istiyorsun?
àBu
feshin tespitini ve tahliyeyi istiyorsun. Ama herkes dava açıyor. Ama siz
bilin, hâkim kararına gerek yoktur.
Bakın bir diğer
sözleşmenin sona erme sebebi kiracının iflas etmesidir. Yani Madde 261. Yani
süreyi beklemeden bunu yapabilirsiniz. Kiracı iflas etmişse, al kardeşim sen
iflas ettin. Birikmiş kiraların için bana bir teminat göster, birisi kefil
olsun filan. Eğer bunu da yapmazsa siz kira sözleşmesini feshedebilirsiniz. Çok
açık değil kanun; ama bana göre bu hüküm de 6570 sayılı kanun bakımından
uygulanabilir. Yani ortak hüküm olarak kabul etmek lazımdır. Çünkü menfaatler
durumu değişik değil ki; 6570 sayılı kanuna tabi olsa ne, olmasa ne? Kiracınız
iflas etmişse sizin kira paranızı ödeyemeyeceği ortadadır. Kiracı iflas etmişse
o kanuna tabi bu kanuna tabi demek mantıklı değildir. Kiralayanın kira alacağı
tehlikeye düşmüştür. Dolayısıyla ortak hükümdür.
BK’nın sistemi
şudur arkadaşlar: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 262. maddeye göre 3 ay
evvelden bildirmek kaydıyla, 6 aylık dönemler için sözleşmeyi feshedebilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sene sonu gelince her iki taraf sözleşmeden
kurtulabilir. Ancak sene sonu geldiği halde ikisi de ses çıkarmamışsa, yani
birisi kira bedelini ödüyor diğeri de alıp cebine koyuyorsa, sözleşme belirsiz
süre için yenilenmiş sayılır diyor kanun. BK’nın sistemi budur. Dolayısıyla
kiracı iflas etmişse teminat da göstermişse bakacaksınız belirsiz süreliyse
260. maddeye göre feshi ihbar edersiniz işinize gelmediği için. Belirli
süreliyse sözleşmenin sonu gelmeden bir ihtar gönderirsiniz, kardeşim
sözleşmenin uzamasını istemiyorum ben çık git dersiniz. O da süre bitince çıkıp
gider. Ama teminat göstermezse o zaman siz derhal feshedebilirsiniz.
14
Şubat 2012
En son kiracının
iflasını gördük. Bunun ortak hüküm olduğunu söyledik. Şimdi 262. maddeye
geldik. Aslında çok kez gördük bu maddeyi ama ileride daha yakından göreceğiz
demiştik. İşte şimdi tam da oradayız.
Şimdi 262.
madde belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sonlandırılmasıyla ilgilidir. Demek
ki belirsiz süreli kira sözleşmelerinin nasıl sona erdirileceğini BK 262
düzenlemiştir. Şema çizip anlatmıştık.
Şemayı
çiziyoruz. [Bu kısmı kâğıda şema çizerseniz daha iyi olur: Bir çizgi çizin
başına sonuna ve ortasına nokta koyun. Baş ve son noktalar arasına 6 ay, baş ve
orta nokta arasına 3 ay yazın. Baş noktanın yanına “sözleşmenin başlangıcı”
yazın. İlk aralıktan ok çıkarıp burada ihbar yapılır deyin. Son noktadan ok
çıkarıp fesih olur deyin.] Şimdi aksine adet yoksa boş, apartman dairesi,
yazıhane vb. ise belirsiz süreli kira sözleşmesiyse; 3 ay evvelden yapılması
lazım gelen bir ihbar ile 6 ay sonra feshedilir diyor. Kanun bunu söylüyor.
Şimdi eğer
böyle değil de, dayalı döşeli (mefruş apartman) ya da bağımsız odalar ya da
oturmaya yarayan mobilyalar için kira söz konusu ise yukarıdaki şemanın mantığı
aynıdır ama 6 ay ve 3 ay yerine 1 ay ve 2 hafta yazılması gerekiyor.
Bunun dışındaki
menkul şeyler için istenilen her zaman için 3 gün önceden yapılan ihbar ile
diyor. Mantık aynıdır söylediklerimiz burada da geçerlidir. Yani bugün feshi
ihbar etmişseniz 3 gün sonra sözleşme sona erer.
Şimdi bu 262.
maddenin asıl yeri burası yani belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona
erdirilmesi. Ama bu 262. madde birçok yerde uygulatıyor. Biraz da değiştirerek
uyguluyoruz. Ama 262. madde ortak hüküm değildir. Yani 6570 sayılı yasaya tabi
bir belirsiz süreli kira sözleşmesini, 262. maddeye göre sonlandıramazsınız.
Niçin? à
Çünkü 6570 sayılı kanun bu konuda emredici kurallar getirmiştir. Bir kere
kiralayan için ancak belirli tahliye nedenleri varsa veya ortak hükümlerle
ilgili bir fesih sebebi varsa sonlandırılabilir. Kiracı içinse kira süresinin
sonunda 15 gün önce yazılı şekilde bildirerek sözleşmeyi sona erdirebilir.
6570 sayılı
yasaya tabi ve belirsiz süreli ise ne yapmak lazımdı? à Bu tür sözleşmeyi
nasıl sonlandırıyorduk? à 262. maddeyi kira süresinin sonunu bulmak için
kullanıyorduk. Sonunu bulunca da artık iş kolaylaşıyordu, o sonundan itibaren
her defasında bir sene için kanun gereği uzuyordu. İşte tahliye sebepleri varsa
filan 1 yıl sonra sonlandırıyorduk. Şu halde 262. madde 6570’e tabi belirsiz
süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin feshi için değil de sözleşmenin sonunu
tespit için kullanıyoruz.
6570 sayılı
kanunda, kira süresinin sonu gelince kiracı da en geç 15 gün evvel karşı tarafa
ulaşacak şekilde yazılı olarak feshi bildirmemişse bir sene uzar. Ama BK
değişik bir düzen tarzı getirmiştir. Şimdi bunu daha yakından görelim, 263.
madde. Belirli süreli kira sözleşmelerinde BK şöyle diyor, sonu gelmesine
rağmen kira sözleşmesini her iki taraf da kira ilişkisini sürdürüyorlarsa ses
çıkarmadan, kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesi haline dönüşür ve
böylece yenilenir diyor. Şimdi 6570 sayılı kanun uzamadan bahsediyor. Ama 263.
madde yenilemeden bahsediyor. Yani tecdit. Bunu geçen sene genel hükümlerde
gördünüz. Bu tecdit bir borcun sona erme sebebidir biliyorsunuz. Eski borç sona
erer ve yeni bir borç ilişkisi ortaya çıkar. Bunun pratik sonucu şudur; eski
kira sözleşmesi sona ermiştir. Yeni bir kira ilişkisi kurulmuştur diyor kanun.
Mesela eski kira ilişkisi için gösterilen teminatlar sona erer. Mesela
kefaletler rehinler sonar erer. Hâlbuki 6570 sayılı kanun sisteminde sona
ermez. Çünkü orada uzamadan bahsediyor kanun. O yenileme değildir. İşte böyle
bir fark vardır. Mamafih bu konu tartışmasız da değildir. Yani bazı yazarlar
263. madde her ne kadar tecditten söz ediyor da olsa bunun aslında bir tecdit
olmadığı yani uzama olduğu görüşünü savunanlar da vardır. Tartışmalı olmakla
birlikte kanun tecdit diyorsa bunu tecdit olarak anlamak lazımdır. Böyle olunca
da artık daha sonra bu yeni sözleşmeyi sona erdirmek için 262. maddeyi
kullanmak lazımdır. Bu da ortak hüküm değildir. Sadece BK’ya uygulanan bir
hükümdür. Çünkü 6570 sayılı kanun özel olarak ele almıştır.
Şimdi bir başka
sona erme sebebi 264. maddede kendini gösteriyor. Yani haklı sebeple
sözleşmenin feshinin ihbarı. Burada şöyle diyor, belirli süreli olmalıdır 264.
maddenin uygulanması için. Ayrıca taşınır kirası olması lazımdır. Taşınmaz
kiralarına uygulanmaz bu madde. à Şimdi belirli süreli kira sözleşmesi olacak,
gayrimenkul kirası olmayacak ve akdin gereğinin yerine getirilmesi iki taraftan
biri için tahammül edilmez hale gelecektir. Herkes diyecek ki, artık bu kadar
da değil diyecek. Kiracı veya kiralayan bu ilişkiye devam etmek zorunda
değildir dedirtecek bir sebep varsa haklı sebeptir. à Yargıtay
içtihatlarında çeşitli örnekler var; mesela kiracının karısı o evde kendini
asmış. (intihar etmiş). Bu kiracından o kira ilişkisine devam etmesi
beklenemez. Çünkü o evin her köşesinde o kadının hatırası var ve o manzarayı
gözünün önünden bir türlü silemiyor. Delirecek gibi oluyor. Olmaz orada
yaşaması. Daha kira süresinin bitimine iki sene var. Hayır diyor kanun feshi ihbar
edebilir diyor kanun. Ya da kiracının oğlu kiraya verenin kızını dağa kaçırmış.
Karısına tecavüz etmiş. Ya da oğlunu öldürmüş. Şimdi bu kiralayanın halen o
kiracıya tahammül etmesi beklenilemez. Eğer tahammül etsin derseniz başka
facialar ortaya çıkar. Bunun gibi çok ekstrem, uçta örnekler kira sözleşmesinin
haklı nedenle sona ermesini gösteriyor. Ama bu kadar ağır, bu kadar vahim
olmayan nedenler buraya girmez. Mesela kiracının tayini Erzurum’a çıktı. Şimdi
tayini Erzurum’a çıktıysa burada tahammül edilemez bir durumdan bahsetmek
mümkün değildir. Şimdi ne olacak? à Kanunun 252. maddesi
ne diyor? à
Kiracının kendi kusurundan yahut onun şahsından kaynaklanan mücbir bir sebepten
dolayı diyor. İşte tam da ikincisine giriyor. Kusuru yok ama onun şahsından kaynaklanıyor.
İşte bu durumda kira sözleşmesini kiracı feshedemez, kiralayan kullanmaya hazır
durumda bulundurdukça sürenin sonuna kadar kira bedelini ödemek zorundadır.
Fakat Yargıtay böyle demiyor. Yargıtay diyor ki, bu da haksızlık olur.
Kiralananı kiralayan ne kadar süre içinde kiraya verebilirse, bilirkişi o
süreyi tayin etmeli ve kiracı ancak o sürenin kirasından sorumlu olmalıdır.
Bunu eleştirmiştik. Yargıtay bu şekilde bir adalet sağlamaya çalışıyordu.
252’nin son fıkrası da 264’e atıf yapıyor. Bundan da anlıyoruz ki 264 ve 252’yi
birbirine karıştırmamak lazımdır. Aradaki sınır bazen silik olabilir. Ona
dikkat edin.
Şimdi 264 ne
diyor? à
Tam bir tazminat vererek sözleşmeyi sona erdirebilir haklı sebeple. Mesela
karısı intihar eden kiracı feshedebilecek ama kiralayana tam bir tazminat
verecektir. Tam bir tazminattan neyin kastedildiği anlaşılamıyor. Herhalde
karşı tarafın bütün zararlarını karşılamak lazımdır diyor. Yalnız kanun bir
ölçüt koymuş; kira bir sene veya daha uzun bir müddet için akdedilmiş ise
kiralayan veya kiracıya verilecek tazminat altı aylık kira bedelinden az olamaz
diyor. Buradan şunu anlıyoruz ki, tam bir tazminat geriye kalan kira süresi
kadar tazminat değildir. Çünkü 1 senelik veya daha fazla kiralarda 6 aylık
kiradan az olamaz dediğine göre kanun hepsinin verir demiyor. En az 6 ay verir
diyor. Demek ki tam bir tazminattan geriye kalan kira bedelini anlamamak
lazımdır. İşte burada kanunun söylemediği ama bizim söylememiz gereken önemli
bir şey var. O da şu; mesela ben demin dedim ki, kiracının oğlu kiraya verenin
karısını dağa kaçırmış. Kiraya veren haklı sebeple feshedebilecektir. Güzel.
Kanunun lafzına bakarsanız bir de karşı tarafa tazminat ödemesi gerekiyor. Yani
“eline sağlık harcı”. Kanunun lafzından bu anlaşılıyor. Ama burada tazminat
ödemeyecek tam aksine tazminat alacaktır. Kanun yanlış yazılmıştır. İki tarafın
her biri diğer tarafa tam bir tazminat vermek zorundadır diyor. Olmaz böyle bir
şey. Şunu demesi lazımdır. Eğer bir taraf haklı sebeple feshine diğer taraf
sebep olmuşsa, diğer tarafa tazminat verilmez demek lazımdır. Burada kanunda
boşluk var, nasıl bir boşluk var? à Örtülü boşluk var.
Kanun bir istisna getirmesi gerekirken, istisna getirmemiştir.
2. Saat
264/son fıkra
da yine yanlış anlaşılmaya müsait bir şey söylüyor. Yani eğer kiralayan haklı
sebeple feshedilmişse kiracı kendisine tazminat verilmedikçe kiralananı terk
etmeye zorlanamaz diyor. Tabi şunun için söylüyor, aynı şekilde kiracı haklı
sebeple feshetmişse karşı tarafa tazminat verecek. Kiralayana tazminat vermedikçe
oradan çıkamaz diyemiyor, çünkü kimse onu tutamayacağına göre zorla, onu
söylememiştir. Bir taraflı kabul etmiş. Fakat şu var ki, kiracı kendisine
tazminat verilmedikçe terke zorlanamaz. Şöyle mi olacaktır? à
Adamın karısını dağa kaçırmış, kiralayan da haklı sebeple feshetmiş. Ver
tazminatı göster kiralananı demek lazımdır. Yine aynı mantık vardır burada.
Yine burada kanunda boşluk var demek lazımdır. Yani 264. madde çok kötü bir
maddedir. Peki, YBK ne demiştir? à YBK 331 ilk fıkrada bu söylediğimiz yerleri
düzeltmiştir. Aksi takdirde son derece anlamsız olacaktı. Hâkim parasal
konuları duruma göre belirler diyor.
Bu ortak hüküm
mü hocam? à
Tartışmalıdır. Ama bana göre ortak hükümdür ama bazı yazarlara göre değildir.
Bazı yazarlar bunun 6570 sayılı kanunun sistemine aykırı olduğunu ve orada
uygulanamayacağını söylüyorlar. Bazı yazarlar ise uygulanacağını söylerler ve
ortak hüküm derler. Mesela rahmetli İsmet Sungurbey hoca şöyle diyor; bütün
sürekli borç ilişkileri haklı sebeplerle feshedilebilir. İş, kira sözleşmesi
böyledir. Nihayetinde 6570 olsa da kira ilişkisidir dolayısıyla burada
uygulanır diyor. İkincisi evlilik gibi çok önemli bir kurumda bile haklı
sebeple sona erme kabul ediliyor, yani boşanma sebeplerinin hepsi haklı
sebeptir. Olmaması gereken yerde bile varsa, kiracı kiralayana ilişkisi
evlilikten de sıkı bir bağ mıdır ki, kopmasın. İkinci gerekçesi de budur. Yani
kısaca ortak hükümdür bize göre.
Bir başka sona
erme sebebi ise kiracının ölümüdür. Madde 265. Demek ki kiracı ölürse, kiracının
mirasçıları da fesih edebilir. Bunu söylemeseydi feshedemeyecekti çünkü kiracı
ölünce külli halefi olan mirasçılar, külli halefiyet kuralı gereğince onun
borçlarının da halefidirler ve sonuna kadar kira sözleşmesine riayet etmek
zorundalar. Ama bunu söyleyerek onlara bir feshi ihbar hakkı tanınmış. Ve
kiralayana da bu hak tanınmıştır. Ama bir sene veya daha uzun süreli kiralarda
tanımıştır bunu. à
Ayrıca kanuni mehillere riayet şartıyla en yakın vakit için (BK 262. madde)
diyor. Ama oradaki başlangıç noktasını kiracının ölüm tarihi olarak kabul etmek
lazımdır.
Bu da ortak
hüküm mü? à
Tartışmalıdır. Yani birisi ortak hüküm diyor diğeri ortak hüküm değildir
diyebilir. 256, 260. maddelerde hiç tartışma yoktur. Herkes ortak hüküm
olduğunu kabul ediyor. Diğerleri biraz tartışmalıdır.
Acaba
kiralayanın ölümü halinde ne olur? à BK bunu
düzenlememiştir. Yani sadece kiracının ölümü düzenlenmiştir. Bu konuda da kimse
bir şey söylemiyor. à Kiralayanın ölümü halinde mirasçılar onun külli
halefleri oldukları için borçlarının halefleridir. Kiralananı kullandırma
borcunun da borçlusudur. à O zaman genel kural uygulanacaktır. Külli halefiyet
kuralı gereğince genel kural uygulanacaktır. BK bakımından böyledir. Peki, 6570
sayılı kanun bakımından nasıl? à Özel hüküm olmasaydı şöyle olacaktı. Yine aynı
şekilde külli halefler sonuna kadar bekleyeceklerdi ama sonu gelince yine
çıkaramayacaklardı. Neden? à Çünkü 6570 sayılı kanun özel tahliye sebepleri yoksa
1 sene 1 sene uzatıyordu. Yani kiralayan ölmemiş gibi düşünülecektir. Miras
hukuku sonucu gösteriyor. Ne var ki, 6570’in bir hükmü var. Görmüştük onu. Yeni
malik MK hükümlerine göre iktisap tarihinden itibaren, bir ay içinde ihtiyaç
nedeniyle tahliye isteyebilmesi ve yine 6 ay sonra tahliye davası açması
mümkündü. à
Orada söylemiştik, bu hüküm bizim miras hukuku sistemimizle bağdaşmıyor. Çünkü
MK hükümlerince iktisaptan kasıt, alım satım vs. ama bunlardan biri de miras
yoluyla iktisaptır. à Demek ki, 6570 sayılı kanun sisteminde kiralayan
öldüğü zaman onun mirasçıları eğer ihtiyaçları varsa ölüm tarihinden itibaren 1
ay içinde ihtar çekip yine ölüm tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası
açabileceklerdir. à Bunu eleştirmiştik. Şimdi bizim 6570 sayılı kanunun
7. maddesi d bendi diyor ki, gayrimenkulü MK hükümlerine göre iktisap eden
kimse ihtiyacı varsa bu tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekmek şartıyla 6
ay sonra tahliye davası açabilir, kira süresi ne kadar olursa olsun. MK
hükümlerine göre iktisaptan kasıt, miras hukuku kurallarına göre iktisap da
buraya girer. Külli halefiyet var. Yani kiralayanın külli halefi kullandırma
borcuyla borçludur. Eğer böyle özel düzenleme olmasaydı, kira süresi boyunca
tıpkı ölen gibi kendileri de kiralanan yeri kullandırmakla borçlu olacaklardı.
Görüyorsunuz ki 6570 sayılı kanun kiracıyı korumak bakımından MK sisteminden
daha geride kalmıştır. Bunu başka kimse söylemiyor. Bu görüşü öğrencilerimle
paylaşmak istedim.
Kiracının ölümü
bakımından bu ortak hüküm değildir diye. O kadar değildir ki 6570 sayılı
kanunun 13. maddesi kiracının ölümünü düzenlemiştir. Yani orada ayrıca
düzenlenmiştir. Ortak hüküm değildir. Gerekçesi de budur.
Bu madde ne
diyor? à
“Madde 13 – Kira mukavelelerinin ve Borçlar Kanununun bu kanuna mugayir
olmayan vecibelerine kiracılar veya ortaklariyle sanat, meslek ve ihtısasları
dolayısiyle aynı meslek veya sanatı idame ettirecek olan mirasçıları ve
meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından tamamen riayet
edildiği müddetçe bu kanunun yürürlükten kaldırılmasından üç ay sonraya kadar
aleyhlerine tahliye davası açılamaz.” à Ölüm nedeniyle kira
sözleşmesi sona erdirilemez. Ama şartları vardır. Meskenlerde ölen kiracıların
onlarla birlikte ikamet edenlerinin bu kira sözleşmesine uydukları sürece, iş
yeri kiralarında ölen kiracıların ortakları veya aynı mesleği yürütecek olan
mirasçıları yine sözleşmeye uydukları sürece, bu kanunun yürürlükten
kaldırılmasından itibaren 3 sonraya kadar ölüm sebebiyle tahliye davası
açılamaz. Ben ölürüm ama diyor kanun onlar çıkmaz diyor. Demek ki kiracının
ölümüyle ilgili 265, 6570’e uygulanamaz çünkü orada özel hüküm vardır.
Şimdi böylece
BK’ya göre kira sözleşmesinin sona ermesini görmüş olduk. Nihayet 266.
maddesinde BK’nın kiralanan yeri veya şeyin iadesi meselesi var. à
Hangi halde teslim almışsa, kira süresinin sonunda o halde teslim edecektir. Peki,
bunu nereden anlayacağız? à Cam kırıktı filan. O halde sözleşmeye bakmak
lazımdır. Kiracı kiralananı iyi bir halde teslim almış sayılır diyor. Çürütmek
karşı tarafa aittir. Bakın 266. madde son fıkrasında yazıyor. Tesellüm etmek
teslim almak demektir. à Yani sözleşmede hüküm varsa o halde, eğer yoksa iyi
bir halde teslim aldığı var sayılır. à Kanun söylemiştir,
kullanıyorsanız eskiyecektir. Ve bu eskime ve bozulma normalse kiracı sorumlu
olmaz. Ama normalin dışındaysa sorumlu olur.
Böylece adi
kirayı bütün ayrıntılarıyla görmüş olduk. 6570 sayılı kanun hükümlerini de
ayrıntılarıyla görmüş olduk. YBK’nın konuya ilişkin hükümlerini göreceğiz. Bu
dersten sonra YBK’yı işleyeceğiz. Onu da gördükten sonra hâsılat kirasını göreceğiz.
Onu da gördükten sonra; eser, kefalet, vekâlet diye devam eder.
20
Şubat 2012
Adi kirayı BK
ve 6570’e göre gördük bitirdik. Şimdi hâsılat kirası ve YBK kira hükümleri
kaldı. Ama sınav yaklaşıyor ve bugün pratik çalışma yapıyoruz. Son final sorularını
çözelim.
Olay – 1
Taksim’deki
kendine ait apartman dairesini (K)’ya kiraya veren (A), (K)’nın kira paralarını
ödememeye başlaması üzerine hemen bir avukata başvurup, tahliyenin yollarını
aramaya başlar. Avukat, kira sözleşmesindeki “kiranın ödenmemesi sözleşmeye
aykırılık sayılır ve kiralayan bu durumda BK. 256 hükmünü uygulayabilir”
ibaresine dayanarak (K)’ya bir fesih ihbarnamesi gönderir.
Sorular
1) Olaydaki avukat evi tahliye etmeyen
K’ya karşı hangi yolu izlemelidir?
İzlediği yol
olarak ihbarname yollamış. Ama adam umursamamış olabilir. Şimdi burada tahliye
davası mı açılmalıdır yoksa başka bir şey mi yapmalıdır?
Olayımızda ev
taksimdeydi, belediye sınırları içinde olduğundan gayrimenkul kiraları hakkında
kanuna tabi. O kanuna göre, borçlu temerrüde düşerse, 256. hüküm
uygulanabilirdi ancak gayrimenkul kiraları kanunda özel bir hüküm var. Yani
Mustafa diyor ki, bu avukat iyi bir avukat değildir diyor.
Hoca: bir kere
bu avukat hakikaten kötü bir avukattır. BK 256 sözleşmeye aykırılıktır. Kira
parasının vaktinde ödememesi de sözleşmeye aykırılıktır ama temerrüt için özel
hükümler getirmiştir kanun. Ve bu hükümlerin hepsi kiracıyı koruyor. 260 ve
6570 7. madde kiracı lehine bir durumdur. İcra ve İflas Kanununa göre yine 30
günlük bir mehil vermeniz gerekiyor. Dolayısıyla kiracı lehinedir.
6570’e tabi
çünkü taksimdedir. Bütün bunlara bakarak 256. maddeye göre sözleşme hükmü 6570
sayılı kanunun hükümlerine aykırı getirilen sözleşme hükmüdür. Dolayısıyla bu
sözleşme hükmü geçersizdir. Dolayısıyla ya iki haklı ihtarı kullanır ya da 260.
maddeyi kullanır mehil verir ya da İcra iflas Kanuna göre tahliye talep eder.
2) (K), bitişikte bulunan (bitişik
nizam esasına göre yapılanmış) komşu apartmandaki (C)’ye ait dairenin yatak
odasının duvarını delmek suretiyle dürbünle röntgencilik yaparsa, (A), bu
sebebe dayanarak (K)’nın daireden çıkmasını sağlayabilir mi? Niçin veya nasıl?
Bir kere şu
ihtimaller söz konusu olabilir. Bir parsel var, onun üzerinde bir apartman var.
O apartmandaki alt, üst, yan komşusunu rahatsız ediyor bu tam olarak 256.
maddenin konusudur. İkinci ihtimal bu şekilde bitişik olabilir. Bir de aynı
parsel üzerinde iki farklı blok olabilir. Burada ikinci ihtimal var. Peki, 256.
madde aynı apartmanda diyor. Ama 256. maddenin amacından hareketle, orada
komşularını rahatsız edersen sözleşmeye aykırı davranmış olursun. Bunun amacı
nedir? à
Amaç şudur: Bir kere şunu sormanız lazım. Taksimde olur da kat mülkiyeti
olmayabilir. Genelde kat mülkiyetlidir. En azından kat irtifaklıdır. Sonuç
olarak o evi kat mülkiyetinin uygulandığı bir ev olarak algılayabilir. Kat
mülkiyetine göre, kiracının verdiği zararlardan kiralayan da müteselsilen
sorumludur. Yani sosyal ilişkiler bozuluyor vs. ama ondan öte hukuken bir
sorumluluğum var. Hatta onu önlemezsem 25. maddeye göre irtifaktan
çıkarılabilirim.
Eğer kat
mülkiyeti yoksa bile zaten yine komşuluk hukuku esasına göre hukuki bir
sorumluluk vardır. Yani hukuki bir sorumluluk olduğu için 256. madde bunu
söylemiştir. Amaç bu olunca, komşu apartmandaki birine zarar vermek de bunun
içine girmelidir. Yani bunu geniş yorumlamamız lazımdır. Orada da bunu
yapacaklar. O zaman 256. maddenin komşulara zarar veren tahliye edilir hükmü
kapsamına bu da girer. Yani girmelidir.
Sorunun cevabı
şöyle olmalıdır: 256. maddeyi kullanarak açıktan açığa aykırı kullanıyorsa
mehile gerek kalmadan çıkarabilir.
Komşunun ne
yaptığını sormuyoruz o zaten haksız fiil hükümlere göre çıkarabilir.
Olay
16 yaşındaki A,
15 yaşındaki Bayan B’ye kendisiyle cinsel ilişki kurması karşılığında pahalı
bir kolye alır ve hediye eder. Ne var ki B, A’nın cinsel ilişki girişimi
sırasında fikrini değiştirerek A’yı bıçaklayarak A’nın ağır biçimde
yaralanmasına vesile olur.
Soru: A’nın yasal temsilcisi, kolyenin
iadesi için (B)’ye karşı dava açarsa bu dava nasıl sonuçlanmalıdır? Niçin?
Cevap: Şimdi birinin evli olduğunu
söylemiyor sadece iki kişi yaşları küçük cinsel ilişki konusunda anlaşıyorlar.
Bu fuhuş niteliğinde değilse bu durumda bu ahlaka aykırı olmaz. Şimdi pahalı
bir kolye diyor, pahalı kolye para karşılığı gibi olur derseniz başka bir
sonuçla karşılaşırsınız. Ama bu meslek icrası değildir ondan fuhuş değildir
diyerek başka bir sonuca varırız.
Fuhuş var
derseniz burada ahlaka aykırı bir durum vardır. O yüzden MK 65. madde vardır
ahlaka aykırı şey geri alınamaz. Burada bir kere pahalı bir kolye olduğu için
bağışlama vardır. Ama işte yaralamış ama geçerli bir bağışlama yoktur.
Dolayısıyla bağışlama hükümlerine dayanarak geri alamaz demek lazımdır.
Eğe ahlaka
aykırı değil dersek bir kere sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri
isteyebilir. Burada yine bağışlamadan dönüp geri alabilir diyebiliriz. Yalnız
şunu büyük bir kısmı gözden kaçırmıştır. Bir kere 16 yaşındaki A bağışlama
yapamaz. Çünkü önemli bir bağışlamadır. Onun temsilcisi de yapamaz. İşte bu
yasak işlem olduğu için bağışlama geçersizdir. Yani ahlaka aykırılık yok desek
bile bağışlama geçersizdir. Bağışlamadan dönme olmaz geçersiz bir bağışlama
için. Dolayısıyla sebepsiz zenginleşme ile geri alabilir.
Birincisi bu
fuhuş sayılmaz dersek, şu sonuca varmamız lazım; 16 yaşında olduğu için önemli
bağışlama yapamaz burada bağışlama geçersidir. Bağışlama geçersiz olduğu için
ağır yaralama yüzünden bağışlamadan dönme ile geri alamaz. Ancak sebepsiz
zenginleşme ile geri alabilir.
Eğer ahlaka aykırıdır
dersek. Ahlaka aykırılıktan geçersizdir ve yine bağışlamadan geri dönemez. Ama
bu sefer sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanamaz çünkü MK 65 yüzünden ahlaka
aykırılık yüzünden geri alamaz.
BK 19 ve 20.
maddedeki hükümleri sadece borç sözleşmeleri için hüküm ifade eder zannederler.
Kanunun yazılışı öyledir ama biraz daha derinlemesine düşününce şu sonuca
varmanız gerekmektedir. Şimdi biri borç doğurucu bir de ayni akit vardır.
Dolayısıyla sadece borç doğurucu değil ayni akit açısından da uygulanması
gerekmektedir.
Pratik 2
Olay
A, Taksim’deki
bir apartmanın mesken niteliğindeki bütün dairelerinin malikidir. Bu apartmandaki
2 nolu daire A tarafından kiraya verilmiştir. Bu kira sözleşmesi 6 yıl
sürelidir. Ancak sözleşmenin bir hükmüne göre, ilk 2 yıl sonunda 15 gün önceden
bildirimde bulunarak, her iki taraf da sözleşmeyi feshedebilecektir. Kira
sözleşmesinin yapılmasından 1 yıl sonra patlak veren büyük ekonomik kriz
nedeniyle K, kira bedelinin düşürülmesi için dava açar. A ise olaydaki 2 nolu
daireyi caddeye cepheli olması dolayısıyla iş yerine çevirmek istediği için
tadilat gerekçesi ile K’ya karşı tahliye davası açmayı düşünmektedir.
Sorular
1) Olaya göre K kira bedelinin yeni şartlara
uyarlanmasını isteyebilir mi? Niçin?
2) K, A’nın abonesi olduğu telefonun
görüşme ücretlerini ödemeyerek A’yı yüklü bir fatura ile baş başa bıraksaydı;
A, K’yı bu sebebe dayanarak tahliye ettirebilir miydi? Niçin? Soruyu çeşitli
ihtimallere göre cevaplandırınız.
3) A’nın yerinde olsaydınız onun
düşündüğü davayı açar mıydınız? Niçin? Ayrıca böyle bir dava olaya göre ne
zaman açılabilir? Niçin?
Cevaplar
Maltepe’de
2003’te sormuş bunu hoca.
1) Bir kere işlem temeli somut olayda
çöktü mü çökmedi mi ona bakılması lazım. Şimdi burada 2 yıl sonunda 15 gün
önceden bildirimle fesih konusu olunca sözleşme fiilen 2 yıllık bir sözleşmeye
dönmüş olabilir mi? Şimdi bu 2 yıllık sözleşme hükmü kiracı açısından
geçerlidir ama kiralayan açısından geçersizdir. Çünkü kiracı aleyhine hüküm
koyulamaz. Bu durumda kiracı için 2 seneliktir, kiralayan için 6 senelik bir
sözleşmedir.
Yargıtay neden
uzun süre arıyor? à Bekle biraz daha katlan buna. Daha dün imzaladın
hemen bugün vaz mı geçiyorsun diyor. İşlem temelinin çökmüş olması gerekiyor.
Ama sadece olağanüstü hal olması yetmez ayrıca ona tahammül de mümkün
olmamalıdır. Kısa süreli sözleşmelerde ona tahammül mümkündür diyor Yargıtay.
Bu kiracı için kısa süreliktir. Yargıtay’ın kararlarının büyük bir çoğunluğunu
nazara alırsak kısa sürelidir. O halde uyarlama davasına gerek yoktur. Çünkü
vicdanı rahatsız etmez 1 sene daha katlanması. Yargıtay’ın bu düşüncesi de
doğrudur. Zaten bu büyük ekonomik krizi önemli bir sebep olarak görsek bile,
sözleşme fiilen kiracı için 1 sene kalmış artık bu yüzden yeni şartlara
uyarlanmasını isteyemez.
Bazı yazarlar
uyarlama davası için olağan üstü durumların olmasını da aramıyorlar. Olağanüstü
nitelikte olmasını da aramıyorlar. Sıradan bir olay bile işlem temelini
çökertebilir diyorlar. Ama sonuç olarak Yargıtay’ın kararlarının büyük
çoğunluğu ışığında ve de doğru olan çözüm budur. Sınav sorusu çıksa bunu böyle
yazmanız gerekiyor. Hiç olmazsa bunlara girip çıkmanız lazım. [Yani siz ucundan
da olsa yakaladığınız şeyleri sınavda yazın arkadaşlar]
2) Şimdi öyle bir şey ki, A kendi
telefonunu kiracıya bırakmış. Kiracı da konuşmuşta konuşmuş sonra da bu konuşma
ücretlerini ödememiş ve fatura A’ya gelmiş çünkü telefon A’nın üzerine. A, K’yı
bu sebebe dayanarak tahliye ettirebilir miydi? à Faturayı ödememesi
özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil etmez ve 256’ya girmez ve tahliye
istenemez. Yalnız YBK biraz bu konuda değişik bir düzenleme getirmiştir. Kira
borcu ve yan borçlardan bahsediyor.
21
Şubat 2011
Haftaya YBK’nın
kira hükümlerini görmeye başlayacağız. Bugün pratik yapacağız yine. 2. sorudan
devam ediyoruz.
Hayır, bu kira
parası değildir ayrı bir alacak parası olabilir ama temerrüt sebebiyle tahliye
davası sebebi değildir. Doğrusu budur.
Ama mesela YBK ile ilgilidir. Haksız fiil değildir ayrı bir borca aykırılık söz
konusudur. Ama temerrüt nedeniyle tahliye konusu olamaz.
3) Şimdi arkadaşlar objektif olmamız
gerekiyor. İyi hukukçu olmak için sadece benim görüşümü bilmeni yeterli
değildir. Yargıtay’ın konuya ilişkin görüşünü de bilmemiz lazım. Sonra da ona
göre görüşleri kullanmamız lazımdır.
Şimdi iki türlü
tahliye vardır. Geçici ve kesin tahliye olmak üzere iki tahliye türü vardır.
Şimdi çok radikal bir tamirat değildir ama evde de tadilat sırasında geçici
tahliye olur. Ama olayda meskeni iş yerine çevirmek için tadilat yapmayı
düşünüyor. Bunun için kesin tahliye
yapmak istiyor. Yargıtay ve doktrin bunu kabul ediyor. Olabilir diyor. Ama
şimdi kanun kiracıya yeni kira bedeli ve yeni halini teklif etmek zorunda
kalacaktır. Ama adam meskende otururken iş yerini ne yapsın! Bu yüzden bu
teklifi kabul etmeyecektir. O halde bu kanunu dolanmaktır. Bir kanun hükmünün
bir başka kanunu hükmünü dolanmak için kullanılması doğru olamaz. İşte bu
yüzden hoca bu Yargıtay ve doktrinin görüşüne katılmıyor. Daha doğrusu
doktrinde kimse bu konuya değinmemiştir.
Şimdi hocanın
bir görüşü var onun istisnası ise gökdelenler dikilmiş ortasındaki gecekondu
gibi olan ev örneğidir.
4) İhtiyaç
nedeniyle tahliye açabilir mi (iş yeri ihtiyacı için)? à Şimdi burada Kat
Mülkiyeti Kanunu 24. madde burada uygulanmaz çünkü tek kişi zaten malik. O
yüzden kurul yoktur. O halde 24. maddenin kurulla ilgili kısımları uygulanamaz.
Şimdi neden bunu söyledik çünkü ihtiyacın samimiyetinin içinde önünde hukuki
engel de bulunmaması gerekiyor demiştik. (içinde değil de işte başka bir şart
olarak) Dolayısıyla artık kat malikleri kurulu izni gibi bir durum olmaz
dolayısıyla açabilir. Ancak unutmayın ki orada iş yeri yapılması durumunda
diğer kiracılar ile arasındaki kira sözleşmesi ihlal edilmiş olabilir somut
olaya bakmak lazımdır.
[Şimdi özel
hukukta re’sen nazar alma ilkesi vardır. Re’sen araştırma ilkesi yoktur. Farkı
ise nazara alma da tarafların dosyada gösterdiği şeyleri inceler re’sen ancak
araştırmada delilleri filan da bulmaya çalışır.]
2. Saat
Peki, şimdi
böyle bir dava açılırsa böyle bir dava olaya göre ne zaman açılabilir. Çünkü
bir 6 sene bir 2 sene hikâyesi var filan. à Şimdi biz kiralayan 6
sene için bağlıdır. 6 sene sonra kira sözleşmesi bitecek ve bu dava da bu 6
senelik sürenin sonunda açılmalıdır. à Bu görüş doğrudur.
Gerçekten bu davayı kiraya veren açacaktır. Bu kiraya veren için 6 senelik bir
sözleşmesidir. Dolayısıyla 6 sene sonunda açması içindir. Öbüründe ise kiracı
açıyordu uyarlama davasını dolayısıyla orada 2 sene sonunda açabilir demiştik.
(kısa süreli kira sözleşmesi) Dolayısıyla burada kiracı için olan bu süre
uygulanamaz.
Olay
(A),
Kadıköy’deki apartman dairesini, (B)’ye 6 yıl süreyle kiraya verir. Kira
sözleşmesinde her iki tarafın da, 15 gün önceden bildirmek kaydıyla sözleşmeyi
her zaman feshedebilecekleri yazılıdır. Öte yandan kira sözleşmesinin
yapılmasından iki yıl sonra, ülkede baş gösteren işsizlik yüzünden (B) işten
çıkarılır ve kirayı ödeyemez hale gelir. Yine aynı tarihlerde kalp krizi
geçiren ve ikinci krize de artık dayanamayacağı kesin olan (A) da halen oturmakta
olduğu 5. kat dairesinden taşınıp, (B)’nin oturduğu birinci kattaki daireye
taşınmak istemektedir. Zira (A)’nın oturmakta olduğu apartmanda asansör yoktur.
Sorular
1) (B) kira
bedelinin düşürülmesi için hemen bir dava açabilir mi? Niçin?
2) (A) olaya
göre hemen kendi dairesine taşınmanın hukuki yolunu bulabilir mi?
3) Sözleşmede
olaydaki fesih hükmü bulunmasaydı, 1 nolu sorunun cevabı değişir miydi? Niçin?
Cevaplar
1-) Şimdi 15 gün sonra feshedebileceği
bir sözleşme için uyarlama davası açmaya gerek var mı? Yok, dolayısıyla dava
açamaz… Geçen pratikten gerekçeleri hatırlayın.
2-) Şimdi (A)’nın 2. sorudan bakınca
oturduğu yerde kirada oturduğu anlaşılıyor. Çünkü kendi dairesi diyor diğeri
kendi dairesi değil sonucuna çıkılıyor. Şimdi burada kiralayan için 6 yıllık
kira sözleşmesi vardır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir mi?
Açılamaz hemen çünkü ihtiyaç samimi bile olsa kira sözleşmesinin bitmesini
beklemek zorundadır. Fakat başka bir hukuki yolu vardır. O da ya BK 260’daki
süreyi verip bekleyerek kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Ya da icra iflas
kanununa göre 30 gün süre verilerek kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
3) Evet değişirdi, o halde 15 günlük
değil 6 yıl gibi uzun süreli bir kira sözleşmesi vardı. Yargıtay bu durumda 3 kriter
arıyordu. İşlem temelini çökerten bir olağan üstü hal arıyor. Öngörülemeyen bir
olay olacak. Başı ve sonuna çok yakın olmadığı sürece uyarlama davası
açabilecektir.
Olay
(A), kendi
mülkiyetindeki evini randevu evi olarak işletmektedir. Bu ev (A) tarafından
(K)’ya yine aynı şekilde işletilmek üzere kiraya verilir. Bir süre sonra işleri
bozulan (K), aylık kiraları vermemeye başlar. Kira sözleşmesinde kiranın hiç
veya zamanında ödenmemesi hali için 6 aylık kira tutarında cezai şart ödeneceği
yazılıdır.
Sorular
1) (A)’nın cezai şart alacağı için
açtığı davaya bakan hâkim, arkadaşı olan diğer bir hâkimin tavsiyesine uyarak,
cezai şartın fahiş olacağı gerekçesiyle 3 aylık cezai şart alacağının tahsiline
karar verirse, kararın temyizi üzerine Yargıtay nasıl karar vermelidir? Niçin?
2) (A)’nın avukatı olsaydınız evin
tahliyesini hukuken nasıl sağlardınız? Niçin? Soruyu kira paralarının tahsili
bakımından nasıl cevaplarsınız? Niçin?
Ders bittiee…
27
Şubat 2012
Bugün kirayı
EBK ve 6570’e göre bitirmiştik. Şimdi geçen ders ki pratiği bitirelim ondan
sonra YBK’ya geçelim.
1) Şimdi bu hâkimin kararı doğru mudur?
à
Bu ev Taksim’dedir. Bunun ne önemi var? à 6570 sayılı yasaya
tabidir. Peki, böyle olan yerde bu cezai şart olur mu? à Bugünkü düzenlemeye
göre? Yargıtay bu kiracıyı korumak için bir kanundur, bu yüzden cezai şartlar
geçersizdir diyordu. Ama Yargıtay sonradan döndü kararından, bu cezai şart
geçerlidir diyordu. Bugünkü kanuna göre o zaman durum nedir? à
Sözleşme kesin hükümsüzdür. O yüzden cezai şart da geçersizdir. O yüzden bu
hâkimin kararı geçersizdir.
Şimdi cezai
şart fer’i midir? à Asıl sözleşme geçersiz olsa bile cezai şart geçerli
olur diyor. Bu doğrudur. Sorunun amacı fer’ilikten bahsetmektir. Asıl sözleşme
ahlâka aykırılıktan gerçekten geçersizdir. Ahlâka aykırılık var ve kesin
hükümsüzdür. Cezai şart fer’i niteliktedir. Asıl borç geçersizse cezai şart da
geçersizdir. O yüzden bu şartın cezai şartın fahiş olduğu sebebiyle tenkisi de
geçerli olamaz. Çünkü tenkis fahiş olduğu için düşürülmelidir. Soru: Hâkimin
cezai şartın tenkisi mecbur mudur yoksa takdir hakkı var mıdır? à
Mükelleftir demiş o yüzden mecburdur. Ama sadece miktarı açısından takdir hakkı
vardır. Birinci sorunun cevabı budur.
YBK Yargıtay’ın
vazgeçtiği hükmü kanun hükmü haline getirdi. Yani cezai şartı geçersiz saydı.
2) Şimdi sadece tahliye açısından nasıl
değerlendiririz. Şimdi sözleşmenin geçersiz olmasının ne gibi bir faydası
vardır? à
Fuzuli işgal ile tahliye davası açardınız. Fuzuli işgalden dava açmak MK 2’ye
aykırılıktır. Hâkim ahlâka aykırılığı re’sen nazara alır. Ama MK 2’yi de re’sen
nazara alır. Bu bir itirazdır. Hakkın doğmadığı veya düştüğü şeydir. Şimdi
ahlâka aykırılığı ileri süremedin hakkın sui istimali dedin. Nasıl tahliye
edeceksin peki? à
Şimdi ben
ahlâka aykırılığın tarafıyım ve buna dayanarak sözleşmenin geçersizliğini ileri
sürebilir mi? à
Şimdi sizi neden bu kadar zorladım? à Gördüğünüz gibi her
hastalığa çare yoktur. Tıpta da hukukta da böyledir. Bu da çaresiz
hastalıklardan biridir. Hukuk düzeni buna bir çare getirmemiştir. Hukuk düzeni
burada aciz kalmıştır. İki şeyden birini yapabiliriz. Ya bir konuda çözüm
getirmek gerekirken çözüm yoksa ne var deriz? à Kanunda bir boşluk var
diyoruz. Biliyorsunuz roma hukukunda belirli dava tipleri vardır ve onlara
uyarak dava açabilirsiniz. Oysa modern hukukta böyle bir şey yoktur. Bugünkü hâkim
bir karar vermek zorundadır. Bunu biz MK1’den anlıyoruz. Örf adet hukukuna orda
da yoksa kendisi kanun koyucu olsaydı nasıl hüküm koyacaksa o şekilde o olaya
mahsus bir çözüm oluşturacak. Şimdi biz tam da buradayız. Bu çözüm tabi ki de
adalete uygun olacaktır. İki şeyden birini yapabilirdik. Ya hakikaten Hasan’ın
dediği gibi ahlak’a aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması olur.
Muvazaa’yı yapan kişi bunu ileri sürerse bu genel olarak hakkın sui istimali
olur. Çünkü çoğu kez taraflar bunu ileri süremezler. Muvazaa’nın hükmü
hükümsüzlüktür kuralı da işlevsellik kazanamaz. Ancak muvazaa’lı bir
sözleşmenin hükümsüzlüğünün ileri sürülmesi 3. kişi tarafından olursa, o zaman
hükümsüzlük işlevsellik kazanır. Bir de taraf sayılan külli halef muvazaa’yı
ileri sürerse hakkın sui istimali olmaz diyoruz. Buna da muris muvazaası denir.
Mirasçı bunu öne sürerse hakkın sui istimali olmaz. Mirasçı da aslında
taraftır. Buna rağmen artık orada hakkın sui istimalinden bahsetmek doğru
değildir. Çünkü orada işlemi gidip kendisi yapmamıştır. Şimdi bu bilgileri kullanırsak
burada da aynıdır. Ahlaka aykırı bir amaçla her iki taraf da yapıyor.
Taraflardan birinin bunu ileri sürmesi hakkın sui istimali olur. Böyle olmasa
fuzuli işgalden tahliye davası açardık derdiniz. Ama MK 2 bizim belimizi
büküyor. Böyle dediğimiz zaman Gülnaz’da haklılık kazanıyor. Bu adam burayı
ilelebet kullanacak mı? à Onun için iki kötüden birini seçmek gerekir. Ehvel'i
şer’i seçmek uygundur. Ehvel’i şer olanda davacıya dava açtırmaktır. 65’in
mantığına ters düşüyoruz. Çünkü 65 uygularsak buraya doğrudan uygulamayız.
Çünkü 65 nihayet bir nesnenin onda kalmasını sağlıyor. Bir şahsi hak filan da
değil. (mülkiyet belki değil ama tartışılabilir) ama en azından şahsi haktan
daha kuvvetli bir durum sağlıyor. Olsa olsa kıyasen uygulayacağız. Kıyasen
uygulamada hâkim neye dikkat edecek? à El verdiği ölçüde
uygulayacaktır. Eğer el vermiyorsa uygulamayacaktır. Dolayısıyla burada adil
olan davayı açtırmak ve 65 kıyasen uygulamaktan vazgeçmektir. Dolayısıyla da
biz burada istinaen hakkın sui istimalini uygulamayıp davayı açabiliriz.
Şimdi gelelim
ikinci kısmına… Geçmiş dönem birikmiş kira bedellerini nasıl alabilir bu
avukat? à
Şimdi sen fiili sözleşme ilişkisi filan dedin. Fiili sözleşme ilişkisini alman
hukukundan esinlenen iş hukukçuları çok sever ama orada ahlâka aykırılık
yoktur. Böyle bir durumda fiili sözleşme
ilişkisi var diyemezsiniz. Ama başka bir durum daha var. à
Baştan itibaren fuzuli şâgil adam. Ecri misil alabilir. Ama o da esasen
sebepsiz zenginleşmeye dayanıyor. Ama Yargıtay haksız fiile dayandırıyor onu.
[Aranızda bir kira sözleşmesi veya başka hiçbir şey yokken malınız kullanırsa;
sizin hem onu oradan göndermeniz mümkün fuzuli işgal ile hem de ondan para
isteme hakkınız var. Buna eski hukuktan gelen bir tabirle ecri misil derler.
Kullanılan döneme ilişkin Ecr-i Misil derler. (mecelleden gelen bir tabirdir)
ecr-i misil budur. Kelime olarak emsal ücret demektir. Ecir karşılık demektir.
Ecir ikiye ayrılır bir kötü bir de iyi karşılıktır. Ecr-i misil de emsal
karşılık demektir. O halde emsal kira bedelleri ne ise ona dayanarak para
alabilirsiniz. Bu ecr-i misilin nereye oturduğu çok tartışmalıdır. Bazıları
sebepsiz zenginleşmeye, bazıları vekâletsiz iş görmeye dayanır filan der.
Yargıtay’da bu haksız fiile dayanır diyor. O halde de zaman aşımı 1 yıldır
haksız fiil deyince. Yani bir senelik zaman aşımına tabi demesi gerekirken ecri
misil için 5 senedir diyor. Yani sen hem kira değil diyorsun hem 5 sene
diyorsun. Ama tatbikat böyledir. Şimdi dolayısıyla burada bir ecri misil
isteyebilir. Arada bir sözleşme yoktur çünkü. Hem ahlâka aykırılıktan geçersiz
diye çıkarıyor hem de ecri misil istiyor. Yani bu tutarlıdır. Birbirine çelişmiyor.]
2. Saat
YBK’nın yani 1
Temmuz’da yürürlüğe girecek olan kanunun kira ile ilgili hükümlerine bakacağız.
Çok ayrıntıya girmeyeceğiz. Birçok hüküm aynı zaten. Ama değişik olan hükümleri
göreceğiz. Önce normal kira ilişkilerini göreceğiz daha sonra konut ve çatılı
işyeri kiralarını göreceğiz. YBK’nın konut ve çatılı işyeri kiraları 6570’in
birazcık değiştirilmesinden ibarettir. Onu da sonradan göreceğiz zaten.
4. Bölüm Kira sözleşmesi,
1. ayrım Genel hükümler 299. maddeyle başlıyor.
İkinci ayrım konut ve iş yeri kiraları yani 6570 sayılı yasaya denk
gelen hükümler. 3. ayrım ürün kirasıdır. Biz genel hükümlerden başlayacağız.
Yani adi kira hükümlerine denk gelen hükümlerdir. 299. maddeden başlıyor.
Bir kere
tanımda bir değişiklik yapılmıştır. EBK 248’de yazıyordu. Şöyle diyor yeni
kanun;
A.
Tanımı
MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya
kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da
buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Yani burada
önemli bir değişiklik yoktur. Ücret yerine bedel demiştir. Ücret hizmet
sözleşmesiyle ilgili bir kavramdır. Bunu zaten eleştirmiştik ve bunu
değiştirmişlerdir. Mevcut kanun bir şeyin kullanmayı terk etmekten bahsediyor.
Ama yeni kanun kullanmayı veya yararlanmayı diyor. Yani yararlanmayı
eklemiştir. Bu büyük bir değişiklik değildir çünkü zaten kullanmanın
yararlanmayı da kapsadığı doktrin ve Yargıtay tarafından kabul ediliyordu. Yani
299. madde 248’den çok farklı değildir. Hüküm bu şekildedir.
Şimdi, kira
süresi başlıklı 300. madde var. Bu yeni bir hükümdür. Ama yeni kanun bunu 300.
maddede ayrı bir madde olarak düzenlemiştir. İlk fıkrasını biliyorduk zaten
bunu kanun hükmü yapmaya gerek yoktur çok da fazla. 2. fıkra daha komik çünkü
1. fıkrayı açıklıyor. Malûmu ilandan başka bir şey değildir bu hüküm.
I.
Teslim borcu
MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan
kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda
bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı
aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel
işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
301. madde
kiraya verenin borçlarını düzenliyor. Biliyorsunuz EBK’da borçlar şöyleydi, bir
kere kullandırma bakımından (1) sözleşmeye veya sözleşmesel amaca uygun durumda
teslim borcu yani ayıpsız teslim borcu (2) bu durumda bulundurma borcuydu. Bu
şekilde gördük. Yeni kanun ise bu konuda değişik bir sistem izliyor 301.
maddede. İlk ikisini koruyor. Sonradan bu hüküm kontu ve iş yeri kiralarında
kiracı aleyhine değiştirilemez diyor. Yani konut ve işyeri kirası değilse
kiracı aleyhine değiştirilebilir demek ki sözleşmeyle. Yani mesela ben sana
teslim ediyorum ama ayıplı çıkarsa bundan sorumlu değilim diyebiliyor. Ama
konut ve iş yeri kirasıysa bu olmaz diyor. Ve devam ediyor, konut ve iş yeri
kiralarına tabi olmayan yerlerde genel işlem şartları imzalatılmak suretiyle bu
değişiklik yapılamaz diyor. Yani genel işlem şartı değilse bu değişiklik
yapılabilir. Yani konut ve iş yeri kiraları için hiçbir şekilde yapamıyor. Ama
konut ve iş yeri kiraları olmayanlar açısından ise genel işlem şartı değilse
(yani kiralayan hazırlıyor önüne koyuyor imzala yoksa yok diyor yani önünüze
bir form olarak geliyor. Mesela bankaların kredi kartları için yaptıkları gibi
filan.) karşılıklı anlaşma ile pekâlâ bu değişiklik yapılabilir. à
Yalnız burada problemler çıkabilir. Genellikle kontratı kiralayan hazırlar ve
karşı tarafa sunar. Düşünün bir kontratta ayıplı teslimden kiralayan sorumlu
değildir diye bir hüküm var. İhtilaf çıktı. Şimdi bu acaba genel işlem şartı mı
değil mi? à
eğer genel işlem şartıysa bu işlem geçersizdir. Eğer değil derseniz geçerlidir.
Bazen böyle sınırda olaylar olur ve karar vermek zor olabilir. Yani hazırlayıp
dikte edersiniz karşı taraf bu genel işlem şartıdır dersiniz. Ama zaten kira
kontratları genelde hep böyledir. Yani 301. maddenin 2. cümlesi tamamen yeni
bir cümledir.
302. maddede,
dikkat ederseniz 258. maddede vergi ve mükellefiyetlerin kiralayana ait
olduğunu, temizlik ve… Giderlerinin ise kiracıya ait olduğunu gördük. YBK ise
258’i ikiye bölmüştür. Bir bölümü için şu hükmü getirmiştir 302. maddede.
MADDE 302- Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere,
aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
Bu mevcut
258’de de vardır. Bu ona çok benziyor. Bir de zorunlu sigortayı eklemiştir.
Biliyorsunuz DASK diye bir sigorta var. Zorunlu deprem sigortasıdır. DASK pekâlâ
mükellefiyete girebilirdi. O yüzden çok önemli değildir.
303. madde
258’in ikinci kısmını ifade ediyor. O da şu;
MADDE 303- Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya
üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
Bu hüküm çok
başarısız arkadaşlar. Bir kere 258’i ikiye bölmüş 302 ve 303. maddeler haline
getirmiştir. 302’de kiracıya nelerin ait olduğunu söylemiyor. Sadece kiraya
verene ne aittir diyor. 303’te de yine kiraya verenin neye katlanacağı
giderleri söylüyor. Hâlbuki 258. maddemiz 1. kısımda kiraya verenin borçlarını
ikinci kısımda ise kiracının borçlarından bahsediyordu. 3. kişinin kiralanan
yer veya şeye bir yan gider yapması ne demektir? à Bana göre işgüzarlığın
daniskası. Böyle bir kafa karıştırmaya ne gerek vardı? Ben evimi kiraya verdim
üçüncü kişi de herhalde şudur. Üstüne vazife olmadığı halde o mecûra bir takım
katkılarda bulunmuş olabilir kiracı evde yokken. Komşusu yapmıştır. Yani 3.
kişinin yaptığı bir yan gider var. Belli değil. Gerekçeden de bir şey çıkmıyor.
Yan gider ne demek ve de 3. kişinin yaptığı şey ne demek belli değildir. O
yüzden buna Yargıtay ve de doktrin belirleyecek.
Gelelim bu ayıp
meselesine, biliyorsunuz EBK’da ayıplı teslim ve ayıplı bulundurma halinde kiracının
neler isteyeceğin biliyorsunuz. (1) kira bedelinden indirim isteyebilir, (2)
feshedebilir ve herhalde de zararı varsa onu talep edebilir. İşte önemsiz ayıp
veya önemli ayıpta neler yapabilir bakacağız. 304. madde de ise şöyle diyor;
yine ayıbı ikiye ayırmış (a) kiralanın teslimi sırasında olan ayıplar, (b) kira
süresi devam ederken oluşan ayıplar (ortaya çıkan değil yani gizli ayıplar
değil)
MADDE 304- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne
veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan
sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla
tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı
kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Yani iki hakkı
var kiracının. Ya borçlunun temerrüdüne gider diyor. Ya da kiralananın sonradan
ayıplı durumuna gelmesinden doğan sorumluluğuna gider diyor. Şimdi borçlunun
temerrüdü hükümlerine gider diyor. Yani dolayısıyla EBK 106’ya gidebilir diyor.
Ayıplı teslim varsa tıpkı teslim etmemiş gibi kirayı vereni temerrüde düşürüp
106’yı tatbik edeceksiniz diyor. Ya da sonradan ayıplı hale gelme ile ilgili
hükümlere gidebilirsiniz. Sonra ikinci fıkra; baştaki ayıp önemli değilse
borçlunun temerrüdü hükümlerine gidilemez. Ancak ve ancak sonraki ayıp
hükümlerine gidebilir diyor kiracı. Bu düzenleme bir hayli yenidir. Çünkü EBK
249 başka bir düzenleme vardı.
Gelelim
sonradan ayıplı hale gelmeye bağlanan hükümler à 305’te onu söylüyor.
Neymiş o sorumluluk? à
MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden
ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim
yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi
istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.
Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı
saklıdır.
Bakın onarım
hakkı yoktu bunu getirmiştir. Aslında ilk cümledeki ya da değil her halde
isteyebilir. Yani (1) onarım isteyebilir, (2) bedel indirimi isteyebilir, (3)
zararın giderilmesini isteyebilir diyor. Sonra da zararın giderilmesinin istemi
diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez diyor. 2. fıkrada da önemli
ayıplarda da fesih hakkı saklıdır diyor. EBK çok daha iyiydi. Yeni kanun diyor
ki; (1) onarım, (2) bedel indirimi istersin, (3) tazminat istersin ama bunu
istemek diğerlerini engellemez, (4) ayıp önemliyse
feshi isteyebilirsin diyor. Bunun sebebi önemsiz ayıplardan da YBK sorumlu
tutmuştur. O yüzden böyle bir şey demiştir. Yani bir felsefe farkı vardır.
306. madde yine
ayıpla ilgili maddedir. Ayıp halinde bir kere uygun bir süre ver ki adam
yaptırsın diyor. Yaptırmazsa ayıbı kiraya veren adına kendi yaptırabilir diyor.
EBK’da ise çok büyük masrafı gerektirmeyen bir ayıpsa bunu yapabilir demiştik.
Veya bezeri misliyle değiştirilmesi istenebilir diyor. Eğer cins borcuysa
olabilir diyor. à
Bir kere kanun sözleşmeye bakmadan bunu söylüyor. Ancak genel işlem şartı ise
veya kontu ve çatılı iş yeri kiralarında geçersizdi ama böyle olmayanlarda
sözleşmeye bakılması gerekiyor. Ama ikisinin ortasında kalan bir kira ilişkisi
var ki orada sözleşmeye her şey konulabilir.
28
Şubat 2012
Olay
(A)’ya ait
Kadıköy’deki apartman dairesinde kiracı olan ve kiraları düzenli olarak ödeyen
(K), apartmanın kat malikleri kurulu aldığı karar gereğince yöneticinin
topladığı (…) TL tamir ve yenileme payını yöneticiye öder. Ne var ki, söz
konusu toplantıdan A’nın haberi yoktur. Ayrıca, toplantı, başka açılardan da
kanuna uygun olarak yapılmamış, kararlar da hukuken yanlış alınmıştır.
Sorular
1) Yöneticiye ödediği parayı kiradan
düşen (K)’ya karşı (A)’nın temerrüt nedeniyle tahliye sürecini işletmesi mümkün
olur mu? Niçin?
2) (K), yöneticiye, olaydaki parayı
ödemeseydi yönetici (K)’ya karşı etkili biçimde ilamsız icra yoluna gidebilir
miydi? Kat malikleri kurulu kararının hukuken sağlıklı olması ihtimalinde cevap
değişir miydi? Niçin?
Cevaplar
Bizde birisi
hakkında icra yoluna başvurabilmesi için elinizde bir mahkeme kararı olmasına
gerek yoktur. Yaptırımı nedir? à Biz gıcık kaptığımız insanlar hakkında icra yoluna
başvurabiliriz. Ama haksız çıkarsanız tazminat ödersiniz.
Türk hukukunda
borçlu hakkında icra takibi yapılabilmesi için bir mahkeme ilamı, hükmü, kararı
olmasına gerek yoktur. İcra yolları ilamlı ve ilamsız icra olmak üzere 2’ye
ayrılır. İlamsız icranın özelliği borçlunun 7 gün içinde icra dairesine
yapacağı bir itirazla icra takibini durdurabilmesidir. Borçlu itirazında
herhangi bir gerekçe göstermek zorunda da değildir. Takip borçlunun süresinde
yaptığı itiraz üzerine durur. Alacaklı bu noktadan sonra ya genel mahkemede
itirazın iptali davası açacak (yeni HMK’ya göre sulh hukuk mahkemeleriyle
asliye hukuk mahkemeleri arasındaki alacağın miktarına bağlı görev ayrımı
ortadan kaldırılacağı için dava miktarına bakılmaksızın asliye hukuk
mahkemesinde açılacaktır. Tabi ki bir ticari uyuşmazlıksa TTK 4 veya 21/2’ye
göre doğmuşsa borç o zaman asliye ticaret mahkemesinde açılacaktır. Mutlak veya
nisbî ticari dava ticaret mahkemesinde görülür. Alacaklı ya itirazın iptali
davası açacaktır. Borçlu genel mahkemelerde itirazın kaldırılmasını talep
edebilecektir. İtirazın kaldırılması yolunu seçen alacaklı, iddiasını icra
iflas kanunu 68. maddesindeki belgelere dayandıracaktır. Alacaklı bu süreleri geçirmiş
olsa bile genel mahkemede alacak davası açabilir. Farkı ise itirazın iptali
davasında %40 icra inkâr tazminatı isteyebilirken, 2 sene sonra açılırsa bunu
isteyemezsiniz. Ayrıca itirazın iptali davasında icra kaldığı yerden devam
ederken, diğerinde yeniden başlamak ve yeniden harç yatırmak zorundasınızdır.
Hoca sahalara
geri döndü… YBK’ya devam ediyoruz.
1. bölümdeki
genel hükümleri görüyoruz. Yani eski kanunda adi kiraya denk gelen kısımları.
Yan giderlere katılma borcunu gördük, ayıplardan sorumluluğu gördük, ayıplı
hale gelmeyi gördük.
MBK’daki kira
hükümlerini çok iyi bildiğiniz için o bilgilerinizle YBK hükümlerini mukayese
ediyoruz. 306. madde şöyle diyor:
b.
Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede
giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya
veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden
indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini
isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma
elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen
sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı
gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız
bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun
seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
Ayıbın
giderilmesinin kiracıya yüklenmesi mümkündü (iki hâl dışında), otomatikman kira
bedelinden indirilir demek vatandaşı yanıltmış olurdu. Ve temerrüde
düşürebilirdi.
2. Fıkra à
yani onun hesabına giderebilir veya önemli ayıplar söz konusuysa sözleşmeyi de
feshedebilir diyor. MBK’da da zaten fesih yetkisi tanınmıştı.
3. Fıkraà
Taşınır kiraları hakkında uygulanabilecek bir hükümdür. Yeni bir hükümdür.
Çünkü taşınmazın aynını bulmak mümkün değildir ki. Ama yasa taşınır taşınmaz
ayrımı yapmamıştır. İki taşınmaz hiç birbirine benzemez dedik ama çok ufak
farklarla birbirine çok benzeyebilir. Ufak farkları öne sürerek ben bunu kabul
etmem demek hakkın sui istimali olabilir. Buna dikkat edin.
c.
Kira bedelinin indirilmesi
MADDE 307- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu
ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar
geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını
isteyebilir.
Bu hükümde yeni
bir hükümdür. Faydalı ve doğru bir hükümdür. Şöyle biz hani süre verdik ya, yap
bu ayıpları gider dedik ya. İki şekilde tavır sergileyebilir. Ya yapar ya da
yapmaz. Yapmazsa onun yerine yapabiliriz filan neler olduğunu söyledik. Ama
yapma yolunu seçerse tamirat olana kadar uygun bir indirim yapılmasını
isteyebilir. Yani sen benim sürekli indirim hakkını elimden aldın o yüzden
tamirat tamamlanana kadar indirim isteyebilir. Eskiden kanun boşluğu vardı ama
yine aynı şekilde doldurabilirdik. Ama YBK bu boşluğu kanun hükmüyle
doldurmuştur.
d.
Zararın giderimi
MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından
doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Bu zaten mevcut
kanunda da vardır. Yeni bir hüküm değildir.
1.
Zapttan sorumluluk
MADDE 309- Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak
ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı
üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.
Bu da mevcut
kanunda da vardır. Satımda da benzer bir hüküm vardır.
a.
Kiralananın el değiştirmesi
MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el
değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
310. madde
bugünkü 254. maddeyi karşılıyor. Yani kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kira
konusu nesnenin el değiştirmesini düzenliyor. Bakın bizim 254. maddemiz
nasıldı? à
Menkul ve gayrimenkul kiralarını birbirine ayırmıştı. Menkul kiralarında yeni
malik sözleşmenin tarafı olmazdı. Ancak kabul ederse taraf olurdu. Ama yine de
eski malik kira sözleşmesinden doğan zararı tazmin etmek zorundaydı kabul
etmezse. Gayrimenkul kiralarında yeni malikin en yakın vakit için bağlılığı
vardı. Ondan sonra kabul ederse bağlı oluyordu ama etmezse sözleşmeyle bağlı
olmuyordu. Yeni hüküm ise taşınır taşınmaz ayrımı yapmadan yeni malik
sözleşmenin tarafı olurdu. Kamulaştırmaya hükümler saklıdır diyor. Yani
kamulaştırma halinde bu hüküm uygulanmaz. Yani kamulaştıran idare sözleşmenin
tarafı olmaz. Kanun sözleşmenin tarafı olup da kamulaştırmanın amacını zedelemek
yanlış olur.
Hocam bu hüküm
şerhin etkisini ortadan kaldırır mı? à Ortadan kaldırmaz.
YBK’da da bu hüküm var. YBK ise ben o maddeyi almadım çünkü medeni kanunda var
zaten diyor. Yani MK’nın şerhi halen durmaktadır. Yani şerh yoksa yeni hüküm
uygulanır. à
Şerh yapmaya gerek kalmaz manasında sordum hocam. à Konut ve çatılı iş
yeri kiralarında muhtelif sebeplerle tahliye davası açma imkânınız vardır. Bunu
göz önüne alınca şerhin fonksiyonunu görebilirsiniz. Ama bu noktada şerh olmasa
da olur ama sadece bu hüküm açısından. Ama şerhin halen önemli sonuçları ve
etkileri vardır.
b.
Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
MADDE 311- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde
kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el
değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
Yeni bir hüküm
ve bu da doğru olmuştur. Hatırlayın 254. madde Roma’dan beri gelen “satım
kirayı bozar.” Hükmüdür. Ama sadece satım mı veya sadece mülkiyetin el
değiştirmesi mi? à
Yani intifa hakkı sahibi için bu hüküm uygulanır mı çok tartışılıyordu. Yeni
hüküm ise sınırlı ayni haklar için de kıyasen uygulanır diyor yani bağlıdır
diyor. Tartışmayı bitirdi.
312. madde
şerhi almıştır. à
Gerekçede (ama değişmiş olabilir) [MK’nın gerekçesinde intifa hakkına kişisel
hak diyor. Yani bu kadar hukuktan uzak gerekçeler var. YBK’nın gerekçesinde
MK’da zaten var şerh yazıyor o yüzden hüküm kaldırılmıştır diyordu. Ancak 312.
maddede böyle bir düzenleme var.
Gelelim
kiracının borçlarına. 313. madde kira borcunu ödemekle yükümlüdür diyor. Ben de
harbi mi lan diyorum J
314. maddede
ise sözleşme ve yerel adet yoksa kanun hükümleri devreye giriyor diyor. Ama
değişen şey nedir? à Eğer sözleşmede yan giderlerinde kiracıya ait olduğu
yazıldıysa her ayın sonunda ödeyecektir. Dikkat ederseniz bizim uygulamamıza
terstir, biz kira peşin ödenir diyoruz hep. Bizde adet böyledir. Kontratların
hepsinde kira peşin ödenir deniyorsa bu hüküm şimdiden kalkmış sayabiliriz.
3.
Kiracının temerrüdü
MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya
yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir
süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini
bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün,
konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya
yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Şimdi mevcut
kanundan farklı olarak yan giderleri de kira bedelini ödememek gibi temerrüt
borcu olarak düzenlenmiştir. Farklı olarak birde süreleri değil kira
sözleşmesinin türünü esas almıştır.
2. Saat
Temerrüdü de
böylelikle gördük.
II.
Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve
kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı
göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı
davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en
az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde
sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira
ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın,
yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve
çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu
yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan
kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren,
yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
EBK 256’nın
karşılığıdır. Şimdi ilk fıkrada bir değişiklik var. Şimdi burada insanın aklına
şu geliyor, acaba kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlar ile komşuları ayırmış
mı komşular? Size sorduğum soru bitişik nizam esasına göre olan binalar tam da
bu hükme oturuyor. Eskisi gibi 256’yı zorlayarak yapmayacağız artık burada
komşular dediği için.
2. fıkrada à
Bu metinde ihtardan bahsediyordu. Yeni kanunda ise konut ve çatılıda 30 günlük
süre diğerlerinde ihtara ve süreye de gerek yoktur diyor.
Son fıkradaà
Ağır aykırılıklarda [kiralanana kasten ağır bir zarar verilmesi yani bilerek ve
isteyerek zarar vermesini arıyor, kiracıya verilecek 30 günlük sürenin anlamsız
olduğu anlaşılıyorsa (bu geçen senenden neyi hatırlatıyor? à
107. maddeyi. Ne diyordu mehil vermeye gerek olmayan hallerden biri de buydu.
Öyle bir davranış sergiliyor ki adam komşular için çekilmeyecek hale geliyor.
Bu durumda artık 30 gün süre ver de denemez.] ihtara gerek kalmaz ve süreye
gerek kalmaz diyor. Yani 256’dan biraz değişiktir bu madde.
III.
Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE 317- Kiracı,
kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini
ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır
258’i üçe
bölmüş ve son kısmı da buradadır.
IV.
Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
MADDE 318- Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene
gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan
sorumludur.
Bu mevcut
kanunda da var zaten geçiyorum doğrudan.
V.
Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
MADDE 319- Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların
önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki
kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü
kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın
gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının
yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve
zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
Bu yeni bir
hükümdür. Ama biz bu sonuca EBK’da da varabiliyorduk. Yani hem tamir et demek
hem de izin vermemek çelişkili bir davranıştır. İşte genel hükümlerden de bu
sonuca varabilirdik ama kanun hükmü haline gelmiştir.
2. fıkra da
yeni bir hükümdür. Bu hükmü uygularken dürüstlük kuralı çerçevesinde uygulamak
lazımdır. 3. fırka da zaten dürüstlük kuralının çerçevesinde kullanılması
gerektiğini söylüyor.
Onarım sırasında ya da adam çamurlu ayakkabılarla girip halılara zarar
vermişse, bu zararların tamamını kiraya veren karşılayacaktır. Yeni bir
hükümdür ama genel hükümlerden çıkarılabilecek bir hükümdür.
320. maddeyi kaçırdım ama anlattı.
321. madde açısından ise zaten bilinen bir hükmü yasa koyucu kanun
hükmü haline getirmiştir. İlk iki fıkra açısından. Ama son fıkra da yanlış bir
hükümdür. à
Kiracının değişiklikler yapmasıyla ilgili yazılı bir rıza yok ama sözlü bir
rıza var. Yazılı rıza varsa değer artışının karşılığını isteyebilir, sözlü rıza
varsa isteyemez diyor. à Bu sebepsiz zenginleşmedir. Neden yazılır rıza
gereksin bunun için? Yani yazılı veya
sözlü olması sadece ispat bakımından önemli olmalıdır. Fakat burada sözlü
sözleşmeye itibar etmiyor.
Hocam aksine sözlü anlaşma varsa ne olacaktır? à Yani sebepsiz
zenginleşmeyle geri alabilirsiniz.
Hocam peki yazılı olarak değer artışını giderken alabilir diye yazması
mı gerekiyor? Sadece rızayı demiyor mu? à Hayır, 3. fıkra aksine
sözleşme yoksa diyor yani onun yazılı olmasını istiyor. Eğer yazmazsanız açıkta
kalmış olur hüküm.
Madde 322/1 à Mevcut kanunda da bu hüküm vardır. 2. fırkada da
6570 sayılı yasanın aynısını almıştır.
3. fıkra da vardı zaten. Yani bu madde hiçbir değişiklik getirmemiştir.
(EBK 259 ile aynıdır.) Bu madde kullanım
hakkının bir başkasına devrinden bahsediyor. Bu tam da 259’u karşılıyor.
Madde 323 değişik ve yeni bir hükümdür. Burada ise kira ilişkisinin
devrinden bahsediliyor. Bizim hukukumuza yeni giren bir hükümdür.
III. Kira ilişkisinin devri
MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira
ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep
olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira
ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer
ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira
sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte
müteselsilen sorumlu olur.
Bizde bir borç ilişkisinin kül olarak devri müessesesi yoktu. Şimdi
gelmiştir. Şimdi bu 1. fırka haklıdır. İki tane borcun nakli alacağın temliki
işlem yapmayı önlediği için iyidir diyor. Ama iş yeri kiracılarında haklı sebep
olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz demesi olmamıştır.
2. fıkra à
Dikkat ederseniz alacağın yasal temliki ve borcun yasal nakliyle karşılaşıyoruz.
Yani demek ki artık kira ilişkisi devredilince eski kiracı devreden çıkıyor ve
yeni kiracı devreye giriyor.
324. madde à Kiralananın kullanılmamasıyla ilgili olarak mevcut
252. maddede vardı bu zaten. Yalnız 252. maddenin düzenlediği meseleyi ikiye
ayırmış yeni kanun. 324 ve 325 yapmıştır. à 324’te şöyle diyor,
kullanmasan da sınırlı kullansan da sen emrine amade etikten sonra sorumlu
olursun. Burada yararlı olarak kanun koyucu 325’i yani Yargıtay içtihatları
kanun hükmü haline getirilmiştir. Gayet güzel olmuştur. Şimdi o eskiden
söylediğimiz her şeyi sildi süpürdü ve bunu getirdi. Yani Yargıtay’ın dediğini
yaptı.
1.
Genel olarak
MADDE 324- Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının
kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa
bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin
yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
2.
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri
verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer
koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu
sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme
gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması
hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu
giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde
etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Demek ki 325. maddeyi beğeniyoruz hep birlikte.
05
Mart 2012
[Caner hoca
sahneye girer.]
Hocamız doktora
yeterlilik sınavında. O yüzden pratik yapacağız. Şu ana kadar kira sözleşmesini
işlemişsiniz. Sınavlarınızda kira ile kat mülkiyeti hukukunu birlikte
görebilirsiniz. Bu dönem olmasa bile önümüzdeki dönem özel hukuk
uygulamalarında gelir. Çünkü pratik hayatta bunlar size karışık gelecektir. O
yüzden hocanın sınavları önemli bir pratiktir. O yüzden aklınızda kalan
soruları sormanızda yarar vardır. Sınavlara çalışırken, kitaptaki metin
bilgisini ezberlemek yerine hocanın görüş ayrılıklarını öğrenmeye bakın. Pratik
hayatta görüşler çatışmasında hâkim ağır basana göre karar verecektir. İhtiyaç
duyacağınız özellik araştırmacılık olacaktır.
2. Saat
Pratik
Olay
(A), Kadıköy’de
bulunan ve mülkiyeti kendisine ait olan bir apartman dairesini (K)’ya 2 yıl
için kiraya verir. (A), (K)’dan, (…) TL depozito alır ve bu durum kira
sözleşmesine de yazılır. Daha sonra (A), söz konusu daireyi (B)’ye satar ve
mülkiyeti geçirir. Kira sözleşmesinin sonunda da sözleşmenin feshi konusunda
(K) ile (B) arasında anlaşma sağlanır. Soruları yürürlükte olan kanuna göre
cevaplayınız.
Sorular
1) (K), (A)’ya verdiği depozitoyu,
(B)’den isteyebilir mi? Niçin?
2) Satın aldığı daireye ihtiyacı olan
(B), (K)’yı, sözleşmenin sonunu beklemeksizin tahliye ettirebilir mi? Niçin?
3) (B) daireyi satın almayıp da, daire
üzerinde intifa hakkı kazanmış olsaydı (2) nolu sorunun cevabı değişir miydi?
Niçin?
Cevaplar
1) Böyle bir
soru gelince ilk yapmanız gereken nedir? à Hangi kanun
uygulanacaktır. Kadıköy’de bulunduğuna göre belediye sınırları içindedir. Bu
duruma 6570 sayılı kanun uygulanır.
Depozito nedir?
à
Teminattır. Güvencedir. Teminat sözleşmeleri vardır. Depozito demek ki aslında
bir sözleşme olarak kabul edilebilir. Demek ki nasıl düşünmemiz lazımdır? à
Burada K depozitosunu A’ya vermiş. Fakat malik A, apartman dairesini B’ye
sattığı için depozitoyu B’den isteyebilir mi? Şöyle soralım: Yeni malik kira
sözleşmensin tarafı olur mu? à Son cümle rıza verdiğini gösteriyor. “Yeni malik B,
K’ya rıza gösterdiği için A ile arasındaki kira sözleşmesinin tarafı olmuştur.
Katılıyor musunuz buna? B burada kira sözleşmesine taraf olmasına rağmen
teminat olan depozitonun tarafı mıdır? Bunu tartışmanız lazımdır.
Olayımızda
depozito alınmış. Bu bir teminat sözleşmedir. Birbirinden bağımsızdır. Böyle
olduğu için yeni ev sahibinin sözleşmenin tarafı olması, teminat sözleşmesinin
de tarafı olacağı anlamına gelmez. Bu yüzden yeni malik B tarafı olmaz
dolayısıyla isteyemez. Aynı zamanda Yargıtay’ın da görüşü böyledir. Yani
Yargıtay’ın da böyle bir görüşü vardır.
2) 6570 sayılı
kanunun 7. maddesinin d bendine göre çıkartabilir. Burada sebepler ve süreler
önemlidir. Yani ihtiyaç sebebi var. İktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde
ihbar yollayarak, 6 ay içinde (yine iktisap tarihinden itibaren) tahliye
edebilecektir. Peki, bu süreyi kaçırırsa kira süresinin bitmesini bekliyor.
Ondan sonra b bendine göre kira sözleşmesinin hitamında tahliyesini
isteyebilir.
Burada farklı
olarak ne gelebilir? à Kendisi eşi veya çocukları için diyor ya. Hoca, imam
nikâhlı eşi ve çocuğu için evlatlığı diyebilir. Yani böyle bir yan parantezler
açabilir. İşte metres hayatı yaşadığı metresi için diyebilir. Kanunun bu hükmü
açık olduğundan dolayı ya medeni kanuna göre evli olduğu eşi olacaktır. Yoksa
onun ihtiyacı için olmaz. Evlatlık olabilir çünkü MK evlatlık ve çocuğu eş
tuttuğu için yine olabilir.
3) Mülkiyet
hakkını almayıp da üzerinde bir intifa hakkı kazanmış olsaydı, iki nolu sorunun
cevabı değişir miydi? à İntifa hakkı mülkiyet hakkı kadar sınırsız bir ayni
hak olmasa da kişiye kullanma ve yararlanma yetkisi veren güçlü bir ayni haktır
diyor. Hocanın görüşü ve mahkeme kararları doğrultusunda, burada yapılması
gereken mülkiyet hakkını kıyasen uygulayıp yine 7 d bendine göre uygulanır
diyor. Yani intifa hakkı nedir kullanma hakkıdır. Dolayısıyla çık ben
oturacağım diyecektir. Yani mülkiyet hakkındaki kıyasen uygulamalıyız diyor. 2.
soruya yazdığınız cevabın değişmeyeceğini söylemeniz ister hoca. Yani kıyas
yoluyla da olsa soruya bir çözüm getirmenizi istiyor.
Soru: Hocanın sınav sorusu. (A)
kendisine B tarafından kiraya verilen bilgisayarı, bu durumdan habersiz (C)’ye
[iyi niyetli demektir.] satıp teslim eder. Şimdi kirayla ilgili soru gibi
gözükse de eşya hukuku da içeriyor. C’de bu bilgisayarı bir süre kullandıktan
sonra B’nin kavga edip uzun süre konuşmadığı arkadaşı D’ye teslim eder. D de
bilgisayarın B’ye ait olduğunu ve Kiraya verilen kimse tarafından üçüncü kişiye
satıldığını bilmektedir. A’ya kiraya veren kişi malın son sahibi D’ye karşı
istihkak davası açınca ne olur? à Burada aslında kötü niyetle kafa karıştırmak
istemiştir. İyi niyetli olduğu için önceki alan kişi, emin sıfatıyla zilyetten
iyi niyetle elde ettiği için malın maliki olmuştur. D ise kötü niyetli de olsa
malı malikinden aldığı için
Soru: A bisikletini B’ye satar. Ancak
taraflar arasındaki anlaşma gereğince A’nın bisiklet ihtiyacı nedeniyle 1 ay
sonra teslim edilecektir. Bu süre içinde bisiklet A tarafından (…) TL
karşılığında kullanacaktır. Satış bedeli A’ya peşinen ödenmiştir. à
Bisiklet H tarafından çalınırsa B ödediği satış parasını isteyebilir mi? Niçin?
Olayda bisikletin mülkiyeti hükmen teslim yoluyla B’ye geçmiştir. Dolayısıyla
burada hasar problemini tartışmamanız gerekiyor. Burada B satış parasını tabi
ki geri isteyemez. Mülkiyet geçirildiğinden hasar da yarar da kendisindedir. à
Bisiklet A tarafından, bisikletin B’ye satıldığın bilmeyen C’ye satılıp teslim
edilseydi. B’nin açtığı istihkak davası üzerine C’de A’ya karşı zapt
hükümlerinden istifade edebilir miydi niçin? à Edemezdi çünkü C zaten
malik olmuştur. Çünkü A emin sıfatıyla zilyettir ve C iyi niyetli olduğu için
ve mal taşınır olduğu için anında mülkiyeti kazanmıştır. Bu yüzen zaten B’nin
kendisine iktisap davası açma ihtimali yoktur. Yani zapt hükümlerinden istifade
etmesine gerek yoktur.
06
Mart 2012
Gördüğümüz epey
hüküm var YBK’da.
YBK 326’da
kaldık. Bu yeni bir hükümdür. Takastan feragat yasağı diye. Bu MBK’da olmayan
bir hükümdür.
V.
Takastan feragat yasağı
MADDE 326- Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas
etme hakkından önceden feragat edemezler.
Bu hüküm niye
getirilmiş. Gerekçesinde, aslında bunun da kiracı lehine geldiğini söylüyor.
Aynı cins borcu olacak ve karşılıklı olacak, senin benden benim senden alacağım
olacaktır ve azı oranında sona erecektir. Borcun sona erme sebeplerinden
biridir takas. Ama mahsup ve takas birbirinden farklıdır. Ama hep birbirine
karıştırılır. Mahsup bir alacaktan bazı kalemlerin indirilmesi olayıdır. Takas
ise farklı bir şeydir. Mahsuba kiradan bir örnek verelim, kiracı burayı
kullanmıyorsa ve kira müddetince kirayı ödemek zorundadır. Fakat kanun diyor ki
kiralayanda kiralanan yerin kullanılmaması sebebiyle bir takım tasarruflarda
bulunmuşsa. Yani bazı harcamalardan kurtulmuşsa onları bu alacağından mahsup
eder diyor. Yani benim elektrik parasını ödemem gerekirken ödemeyecekse bu mahsup
edilir. Takasta mütekabiliyet (karşılıklılık), mümaselet (aynı cinste
olacaktır), muacceliyet aranır. Yani takasta 3M’li Migros gibi üç M aranır.
Oysa mahsupta bu şartlar aranmaz. Mahsupta karşılıklı alacak yoktur. Takas
bazen def’i bazen itirazdır. Takasın ileri sürülmesi zamanıyla ilgilidir.
Davadan evvel ileri sürüldüyse borç sona ermiştir. Artık o zaman itirazdır. Ama
eğer daha evvel ileri sürülmemişse hâkim bunu nazara alamaz. Yani def’iye
benzerdir. Tam def’i diyemiyoruz ama çok benziyor. Neden tam def’i değildir? à
Çünkü zamanaşımına uğramış bir borç zamanaşımına uğramıştır. Yani o hak vardır.
Ama takasta ya ileri sürmüşünüzdür ya da ileri sürmemişinizdir. O yüzden teknik
anlamda def’i diyemeyiz. Yargıtay da def’i mi itiraz mı hatasına düşmüştür.
Şimdi işte bu
yeni hüküm, takas etme hakkından feragatte şunu söylemek gereklidir. Çoğu kez
şu söylenir, ayıplı ise bu ayıptan doğan alacağımı kiradan düşmeyeceğim diye
bir hüküm koyulur sözleşmelere işte bu yüzden getirdik bu hükümleri diyor.
F.
Sözleşmenin sona ermesi
I.
Sürenin geçmesi
MADDE 327- Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu
sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma
olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli
sözleşmeye dönüşür.
Şimdi ise
sözleşmenin sona ermesiyle ilgili 327. madde. MBK’da da durum budur. Aslında
bunu söylemeye bile gerek yoktur. Mevcut 263. maddesinin tekrarıdır. Ama bir
fark var. Bugünkü 263. maddede belirsiz süreli sözleşme olarak tecdit edilmiş
sayılır diyor. Yani yenilenmiş sayılır diyor. Bunu teminatlar açısından
konuşmuştuk. Yeni kanun ise belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür diyor. Uzar
diyor yani, yasa koyucu burada fer’i hakların devamını istiyor. Tecditte
biliyorsunuz borç sona erer ve yeni borçlar doğar ve teminatlar da son bulur.
Oysa dönüşmede uzama gibi düşünmemiz lazımdır. Herhalde yasa koyucu da bunu
istedi. Gerekçede bununla ilgili hiçbir şey yoktur. Maddeyi nasıl yazdığını
gerekçe olarak öne sürmüştür. Hüküm neden tecdit yerine dönüşme dedi böyle
anlamak lazımdır.
Hocam dedik ya
teminatlar devam eder diye. Şimdi kefilde şöyle bir özel hüküm vardır. Eğer
taraflar hiç bir şey söylenmemişse, müteselsil kefil veya müşterek kefil filan
demişse, Yargıtay bir senelik miktar kadar sorumlu olur diyor. Ama bize göre
öyle olmaması lazım çünkü kefilin altına imza attığı miktarın belli olmasında
fayda vardır. Bu zorunludur.
Hocam kefalette
yeni kanunda eşin rızasını arıyor, peki bu yeni uzamada yine izin gerekir mi? à
Bu izin istisnai durumdur dolayısıyla genişletilemez. O yüzden sadece o konuda
uygulanır. Burada gerekmez.
Belirli süreli
kira sözleşmesi varsa diyor yeni kanun kira sözleşmesi sürenin sonunda
kendiliğinden sona erer diyor. Burada kafaya takılacak bir şey yoktur. Ama buna
rağmen devam etmişlerse sözleşme belirsiz süreli olarak uzamış sayılır diyor.
Bizim 262’nin
karşılığı olan 328’e gelelim. à Burada birinci fıkrada yasal fesih sürelerine ve
fesih bildirimi ileride. Oraya atıf yapıyor. Madde 329’da söylüyor. Orada
diyor. 262’nin aynısı dikkat edin. Sadece 262’de mefruş olmayan apartmanlar
diye ikiye ayrılmıştı. Ama burada böyle bir ayrım yapmamıştır. Hepsi için 6 ay
ve 3 aylık süreler uygulanıyor. Dikkat ederseniz taşınmaza veya taşınır yapıya
ilişkin 3 ay ve 6 aylık süreler öngörülmüş. Taşınır yapı nedir? àTemelli
kalma maksadı olmaksızın baraka gibi hafif yapılara taşınır yapı deniyor. İşte
bu taşınır yapı bütünleyici parça kuralının istisnasıdır. Yani bir arz üzerine
yapılan ve dikilen şeyler o arzın bütünleyici parçası olur. Bunun istisnaları
vardır; üst hakkı, mecra hakkı, taşınır yapı, taşkın yapı bunun istisnalarıdır.
Mesela ben bir baraka yapsam arkadaşın arsasının üstüne bu arkadaşın olmaz,
benimdir. Ama bir bina diksem veya ağaç diksem o arkadaşımın olur. Taşınır yapı
ise arzın bütünleyici parçası olmayacağı için yapanın olur. Yani bir hafif
yapının veya taşınmaz kirasında (dikkat edin taşınır yapıyı taşınmaz hükmüne
tabi tutmuştur yeni kanun.) Ama 330. maddede taşınır hükümlerini ayırmıştır.
Orada 3 gün önceden feshedebilirsiniz diyor. 328’in kenar başlığı belirsiz
süreli kira sözleşmelerinde fesih diyor. Onun altında 328, 329 ve 330 var. Yani
bu hükümler sadece belirsiz sürelilerde uygulanır. Belirli sürelilerde
uygulanmaz.
330’un ikinci fıkrası diyor ki à Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da
özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç
aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih
bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının
giderilmesini isteme hakkı yoktur.
İkinci fıkra
başka bir şey söylüyor. 330 tamamen değişik bir değişimdir. Taşınır yapıyı
ekleyerek değiştirmiş 329’da, 330’da ise tamamen değişiktir. à
İkinci fıkrada ise eğer benim mesleğim taşınırları kiraya vererek kazanmaysa,
kiracı en az 3 ay önceden yapabileceği bir ihbarla sona erdirebilir diyor.
Belirsiz süreli, taşınır kirası sözleşmesi var. Ama birinci fıkraya dâhil
değildir. Burada benim mesleki işlerimle ilgili kira sözleşmesi varsa ve işine
yarıyorsa. İşte bu durumda kiracı 3 ay önceden feshi ihbarla her zaman sona
erdirebilir. Bu durumda zararını isteme hakkı yoktur. Burada bir boşluk var
ayrıca: Peki kiraya verenin yok mudur? à Yani burada
belirtmemiştir. Kanun koyucu ileride bunu düzenlemediyse, yani buna ilişkin
hüküm yoksa belli değildir. Birinci fıkrayı uygulasın derseniz, ona göre her
zaman feshedebilir. Kiraya veren de 1. fıkradan faydalansın demek yanlıştır.
Çünkü kiracı için 2. fıkrayı koyarken (kiracıyı korumak için koyulmuştur) 1.
fıkrayı kiraya verene uygularsak 2. fıkranın amacıyla çelişmiş oluruz.
Dolayısıyla burada kanun boşluğu vardır. à Bu hüküm kiraya
verenin aleyhine çünkü belirsiz süreli kira sözleşmesinde her iki tarafında
feshedebilmesi lazımdır. Burada sonuna kadar kullanılacak mı? Değil mi? İşte bu
yüzden aleyhinedir onların.
Evet, şimdi
devam ediyoruz. Seneye bu yürürlüğe girmiş olacak ve Yargıtay kararları çıkmış
olacak ve Yargıtay bir çözüm getirecektir. Şimdilik sadece size tanıtıyoruz.
Şimdi önemli
sebepler başlığını taşıyan ve bizim 264. maddemizi karşılayan hükümdür. Bu
haklı sebeple feshi düzenleyen maddeydi. 331. madde var işte. 264. madde haklı
sebeple her iki tarafa da fesih hakkı tanıyordu gayrimenkul kiralarında ve de
belirli süreli sözleşmelerdeydi. Yasal fesih bildirim süresi de 329. maddedir. à
Bakın yeni kanunun bu hüküm doğru olmuştur. Her iki taraf da birbirine tam bir
tazminat vererek feshedebilir diyordu. Biz bunu eleştiriyorduk. Biz ne
demiştik? à
Biz hem kiracı kiralayanın karısını dağa kaçırmışsa, siz feshederseniz, bir de
üstüne eline sağlık parası olarak tazminat ödüyordu. Ama yeni kanun 331.
maddede bunu düzeltmiştir. Gayet güzeldir bu hüküm. Yani somut olaya atıf
yapıyor yeni kanun. Parasal sonuçları bakımından. Yani hâkime takdir hakkı
tanımıştır. Yani hâkim takdirini yanlış kullanırsa karşısından Yargıtay’ı
bulur.
Kiracının
iflasıyla ilgili 332. madde var. MBK’da da bu hükmün ilk fıkrası vardır. 261.
madde diyor. İki kanun arasındaki fark şudur. Eski kanun sadece kiracıya
diyordu şimdi yeni kanun kiracıya veya iflas masasına diyor. Yanlışta
olmamıştır. à
332. madde aslında 261. maddenin tekrarından ibarettir. Değişik bir şey yoktur.
Bir iki tane eski kanunun yorumlanmasına ilişkin bir şeyler getirmiştir. İşte
iflas masası olayı gibi.
2. Saat
Kiracının ölümü
à
Madde 333. madde ve 265. maddeyi karşılıyor. Biraz değiştirilmiştir hüküm.
Kiracı ölünce her iki tarafa da bu hakkı veriyordu eski madde ama
Yeni kanunun bu
maddesi ortak hükümdür. Ama eski kanunda 6570 sayılı kanunda, kanun yürürlükten
kalksa bile 3 ay içinde kiralayana fesih hakkı vermiyordur. Ama yeni hüküm
zaten kiralayana fesih hakkı vermediği için ortak hükümdür.
Kiralayanın
ölümü bakımından hocanın özel bir görüşü vardı onu anlattık. Miras da MK
hükümlerince iktisap filan demiştik. à Şimdi MK 6570’den ve
de BK’dan daha fazla koruyor bu konuda. Peki, elimizde bir hukuk çaresi var
mıdır? à
Yani mirasçıyı medeni kanunun külli halefiyet prensibini buradan çıkartabilir
miyiz? à
Şimdi bir kere hatırlayın, örtülü boşluk nedir? à Bir takım
örneklerinden biri şudur, kanun bir konuyu düzenlemiş ve o kadar kapsamlı
düzenlemiş ki istisna getirmesi gerekirken istisna getirmemiş olabilir. Burada
külli halefiyet genel hükümdür ama burada özel hüküm vardır. Kanun burada
istisnası getirmesi gerekirken istisna getirmediyse, çok geniş tuttuğu için
örtülü boşluk vardır diyebiliriz. Örtülü boşluğu da biz boşluk doldurmanın
genel prensiplerine uygun olarak doldururuz. Yani kanun koyucu gibi düşünerek
doldururuz örf ve adet hukuku yoksa.
Gelelim 334.
maddeye à
Kiralananın geri verilmesi meselesine à 266. maddeyi
karşılıyor. à
Yeni bir hüküm var burada. Mülkiyeti saklı tutma kaydıyla satışta birkaç şey
dışında başka hüküm getirmek hükümsüzdür diyordu. Tıpkı ona benziyor, kiracı
iade ederken uygun olan amortismanlardan sorumlu olmayacaktır. İyi bir şekilde
iade edecek. İkinci fırkada ise buna aykırı şeyler geçersizdir diyor. Yani iyi
bir hüküm olmuştur.
335. madde
tamamıyla yeni bir hükümdür. à Geri verme sırasında geleceksiniz evinize bakacaksınız.
Evinizi muayene edeceksiniz, kiracının sorumlu olduğu eksiklikler varsa hemen
bildirmek zorundasınız ona. Eğer bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü
sorumluluktan kurtulur. Mevcut sistem şöyledir. Kiracı çıkıyor gidiyor filan,
eve giriyorum bir bakıyorum ev felaket. Sonra zarar tespiti yaptırıyorum. Sonra
alıyordum. Ama yeni kanun kendi düşen ağlamaz diyor. Yani eğer bildirmezsen
sorumlu olmaz diyor. Gizli zararlar varsa o zaman sorumluluk devam edecektir.
Hile olsa da olmasa da böyledir. Bu eksikliği fark edince kiracıya hemen
bildirmek zorundadır. Bu tıpkı satım sözleşmesindeki gizli ayıba filan
benziyor. Bu bir borç değil, bir külfettir. Çünkü yapmazsa sonucuna katlanır
ama tazminat filan ödemez. Teknik anlamda bir külfettir. Süre koymamıştır. Hemen
diyor. Biz o hemen'i ne diye anlayacağız? MK 2 ölçeğinde makul bir süre olarak
anlayacağız.
Şimdi kiraya
verenin hapis hakkı. Bunu çok konuştuk sizinle. Bir iki değişiklik var bu
noktada. à
Döşenmesini ve kullanmasına diyor. Eski kanunda 3 grup vardı şimdi ise grubu
ikiye ayırmıştır. Tenzinatı buradan çıkarmıştır. Şu halde duvardaki tablo ne
kadar pahalı olursa olsun ona hapis hakkınız yoktur. Yani süslemeyi içine
almamıştır. Döşenme ve kullanılmayı içine almıştır. Diğerleri eski kanunla
aynıdır. Tek değişiklik budur.
Konut ve Çatılı
iş yeri kiralarına gelmiş bulunuyoruz. Onu da yakından göreceğiz ve ondan sonra
ürün kirasını göreceğiz.
12
Mart 2012
YBK’da konut ve
çatılı iş yeri kiraları ile ilgili kısma gelmiştik. Şimdi oradan devam
edeceğiz.
Biliyorsunuz
daha evvelde çeşitli seferler söyledik. 6570 sayılı kanunu YBK hükümleri ilga
ediyor. Onun yerine bazı hükümleri değiştirerek kendi hükümleri içine alıyor.
Aslen 6570 sayılı kanuna uyulmuştur. Bazı değişiklikler yapılmıştır. Onlar
görelim şimdi.
Şimdi bu kanun
bir kere şunu kaldırmış. 6570 belediye teşkilatı olan yerlerde bir de liman ve
iskelede üstü kapalı yerlerde bu kanun uygulanacağını söylüyordu. YBK ise bunu
kaldırdı. Artık YBK’ya göre konut olması ya da çatılı iş yeri olması
yeterlidir. 6570 sayılı kanun musakkaf olmasını arıyordu. YBK musakkaf filan da
kaldırdı. Onun yerine konut ve çatılı iş yeri dedi. Konut zaten üstü kapalı
olur diye düşündü kanun koyucu, üstü kapalı iş yeri dedi mesela çay bahçesi
üstü kapalı değildir. Çatılı iş yeri hoşumuza gitmiyor. Üstü kapalı iş yeri
demesi daha doğru olacaktır. BU temel farkı baştan söyleyelim. Yani köyde de
olsa bu hükümler uygulanacaktır. Yani belediye teşkilatı olmayan yerlerde
uygulanacaktır.
Şimdi yine daha
önceki yöntemi izlemek istiyorum. Madde madde okuyarak gitmek gerekiyor. Yeni
hükümleri en iyi öğrenmenin yolu budur.
A.
Uygulama alanı
MADDE 339- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte
kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler,
niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa
süreyle kiralanmalarında
uygulanmaz.
Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul
ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu
hükümler uygulanır.
Şimdi madde
339’u okuyoruz. Şimdi demek ki bir ev kiraya verdik ve onunla birlikte eşya da
kiraya verildi. İşte o eşya da o hükümler kapsamındadır diyor. Aslında taşınır
eşyadır ama bu hükümler kapsamındadır. Yeni bir hükümdür bu. Ancak konut ve
çatılı iş yerine ilişkin hükümler niteliği gereği geçici olan yerlerde
uygulanmaz diyor. Bu geçiciyi de 6 ay veya daha kısa süreli kiralar olarak
tanımlanmıştır. Yani kira sözleşmesi 6 ay veya daha kısa süreliyse genel
hükümler uygulanacaktır. Oysa 6570 sayılı kanunda böyle bir şey yoktur. Ve her
defasında da sözleşme sonunda yasa gereği 1 sene uzayacaktır. Önceki kira
süresine bakılmaksızın. Demek ki yeni hükümler 6 aydan fazla süreli kira
ilişkilerinde uygulanacaktır.
Bir başka
yenilik; 2. fıkradır. Kamu kurumlarının yaptığı kira sözleşmelerinde yine bu
hükümler uygulanır. Esas itibariyle kiralayan tarafının kamu kurumu ile ilgili
ihtilaf vardı. Bu ihtilaf sona erdirildi.
Bir başka yeni
hüküm;
B.
Bağlantılı sözleşme
MADDE 340- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da
sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan
ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı
sözleşme geçersizdir.
Şimdi bu biraz
zor bir hükümdür. Bağlantılı sözleşme kavramı getirmiştir. EBK’da ve de 6570
sayılı kanunda yoktur. Şimdi burada şunu söylemek istiyor. Sözleşmenin
kurulması veya sürdürülmesi bir başka sözleşmeye bağlanmış olabilir. Mesela ben
sana evimi kiraya vereceğim ama sen de bu evi falanca tarihte satacağım ve sen
de satın alacaksın. Veya ben sana bu evi verdim. Ama kira süresinin uzamasını
istiyorsan konut ile verdiğim eşyayı satın alacaksın diyorsam. Yani başka bir
sözleşmeye bağlandıysa buna bağlantılı sözleşmeden bahsediyoruz. İşte bu
durumda kiracının yararına ise o sözleşme geçerlidir. Ama eğer yararı yoksa o
bağlantılı olan sözleşme geçersizdir. Kira sözleşmesi yine geçerlidir yoksa. Ya
da ben sana bu evimi kiraya vereceğim sen de bana 100.000 lira ödünç vereceksin
diyor. Ama mesela bu kiracı yararına bağlantılı bir sözleşmeyse geçerlidir
diyor kanun koyucu.
Daha sonra 241.
madde geliyor. Biliyorsunuz eski kanunlarda buna benzer bir hüküm yoktur. Bu
biraz lüzumsuz bir hükümdür çünkü zaten bütün kira kontratlarında bunu böyle
yaparlar. Giderlere katlanan taraf bu giderleri ispat edici birer örneğini
istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. Bu ikinci fırka faydalı bir
hükümdür. Mesela ısıtma giderleri vs. kiracıya aittir. İşte bu durumda kiracı
bu giderleri ödediğine dair makbuzları göstermek zorundadır kiracı. Bu hüküm de
aslında tatbikatı kanun haline getirmektir. Giderlere katlanan taraf vermek
zorundadır diyor. Eğer bu kiralayansa yine vermek zorundadır.
Şimdi 342.
madde; tatbikatta depozito denilen bir probleme işaret ediliyor. Depozito diye
tatbikatta var ama kanunlarda yoktur. İşte bunu düzenlemiş oldu. Depozito bir teminattır.
Nedir bu? à
Kira borcu takar giderse, eve zarar verirse işte bu depozitodan faydalansın
kiralayan diye. İşte burada depozito adı altında kiracıların sömürüldüğü oluyordu.
Güvence bedeli yani depozito 3 aylık kira bedelini aşamaz diyor. Bir kere böyle
bir hüküm vardır. Aşarsa ne olur? à Bunu kanun söylemiyor.
Ama aşarsa sanıyorum burada dikey hükümsüzlüğü kabul etmek lazımdır. Dikey ve
yatay olarak iki hükümsüzlük vardır. Yani bu da 3 aya indirmektir. Yani 3 ayı kabul
etmek lazımdır. Öbür türlü menfaatler teorisine uygun olmaz.
Güvence olarak
para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, bir vadeli hesaba
yatıracak ama kiraya verenin izni olmadan çekemeyecektir. Yani bloke bir hesaba
yatıracak. Eğer bu kıymetli evrak niteliğindeyse bankaya depo edilecek. Banka
iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesiyle, kesinleşmiş mahkeme
kararına dayanarak iade edebilecektir sadece. Yalnız burada bir sıkıntı var. O da
şudur; kesinleşmiş mahkeme kararına eyvallah da, kesinleşmiş icra takibine
illallah. O olmaz. Çünkü icra takibinin kesinleşmesi kiracının depozitoyu
almaya hak kazandığı anlamına gelmez. Çünkü adam eğer 7 gün içinde itiraz edilmezse
o zaman kesinleşmiş olur. Yasa koyucu kesinleşmiş ödeme emrini tıpkı kesinleşmiş
mahkeme kararı gibi düşünmüştür ki bu büyük bir hatadır. Bu depozito ile ilgili
yeni hüküm başka bir kanun ile yürürlüğü ertelenmiştir. Hukuki olarak ne acı
haldeyiz ki kanun daha yürürlüğe girmeden değiştiriliyor.
343. maddeyi
okuyoruz. à
Bu aslında 6570 sayılı yasada da vardır. Orda da vardı ama burada da bunu
tekrar etmiştir. Ama kira bedeli dışında diyor. Demek ki kira bedeli
değiştirilebilir. Aman onun dışında kiracı aleyhine değiştirilemez diyor.
Aslında 6570
sayılı kanunun çıkarıldığı zaman da konut ve iş yerini ayrı tutmak mantıklıydı.
Ama giderek artık bazı kiracılar tarafından kötüye kullanılmaya başlanmıştır.
Bu kadar istismar edildiğinde dolayı hiç olmazsa yeni bir fırsat doğmuşken iş
yeri kiralarını genel hükümlere tabi tutmak en adil olanıydı. Ne yazık ki bu
tren kaçmıştır. Maalesef eski tas eski hamam olmuştur. Yani ayrı ayrı
düzenlenseydi daha iyiydi. Çünkü öyle tacirler var ki, ben aptal mıyım o kadar
parayı dükkâna yatıracağım diyor. 3 kuruş kirayla götürüyor işi. Hangi sosyal
endişe ile koruyacağım onu.
Şimdi 344.
madde à
Kira bedelinin belirlenmesini düzenliyor. Şimdi her kira sözleşmesinde Yargıtay’ın
intibak hükmü dediği bir takım özel hükümler vardır. Mesela taraflar kiranın
artması konusunda anlaşırlarsa… Böyle hükümler ancak bir önceki kira yılında
üretici fiyat endeksini geçmemiş olmakla geçerlidir diyor. Burada da bir
belirsizlik var. Bize göre iki türlü düşünülebilir. Demin ki gibi yine burada
da dikey butlan düşünülmelidir. Bu kuralda kira sürensin bir öneminin
olmayacağını söylüyor.
Şimdi kira
tespit davasından bahsediyor. Biliyorsunuz 6570 sayılı kanun 2. ve 3.
maddesinde AYM tarafından iptal edilince o konuda bir boşluk oluştu kira bedeli
bakımından. 2 ve 3. madde buraya el atıyordu. Burada bir boşluk var dedi
Yargıtay ve bunu kendisi kira tespiti davalarını icat etmek suretiyle doldurdu.
Yargıtay uzun yıllar çeşitli zikzaklar yaparak bu güne kadar getirmiştir.
Aslında yasa koyucunun yapması gerekiyor. Her ne kadar çok karıştırsa da yine
de kutluyorum Yargıtay’ı çünkü üstüne vazife olmayan şeyi üstlenmiştir. O
yüzden alkışlamak lazımdır.
Burada
hakkaniyet gerektiriyorsa diyor. Burada ise o TEFE TÜFE'nin altına düşebilir
diyor. Burada da bir eksiklik var. Kiralananın durumu değil sadece, kira ilişkisinin
durumu da nazara alınmalıydı. Mesela siz10 senedir kiracısınız sizin orada. Ev
sahibi ile aranız bozuldu. Adam gitti tespit davası açtı. Hâkim bir önceki
yılın TÜFE’ye göre belirleyecek ve o oranı geçmeyecektir. Ama kiralanan kötü durumdaysa
filan altına inebilecektir. Kanun koycu
somut olayın özelliklerine göre altına ine bilir deseydi halletmiş olacaktı.
Ama burada kiralananın durumu deyince çok kısır bir ifade kullanmış oluyor. O
yüzden kötü bir ifadedir.
2. Saat
Şimdi kira
bedelinin belirlenmesine devam ediyoruz. İkinci fıkrayı eleştirdik. 344/3’ü
okuyoruz. à
Şimdi bir kere kanun koyucu 3. fıkrada eski kanunda olmayan bir şey yapmıştır.
Bir anlaşma olsun olmasın diyor, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya
5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde (onu da 5 yıldan uzun süreli kira
sözleşmesi saymıştır. Yani bir senelik kira sözleşmesi yapıldı ya. Yenilene
yenilene 6. yıla geldi.) ÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine
bakılarak hakkaniyete göre belirlenir. Her 5 yılda bir diyor bunu. Yargıtay’ın
bugünkü uygulamasına benziyor ama Yargıtay 5 değil de 3 yıl diyor. 3 yıl
endekslere göre arttırılır diyor. Yani bir kere kira tespit davası açarsanız hâkim
bir kez belirleyecek. Ondan sonra ki artışlar yine ÜFE’yi geçmeyecek. Ondan
sonra yine 5 yıl sonunda hâkim hakkaniyete göre belirleyecektir. Yani bugünkü 3
yıllık uygulamayı 5 yıla çıkarıyor.
4. fıkra à
yabancı para için 5 yıl o parayı ödeyecek diyor. Ancak bu kanunun 138. hükmü
yani işlem temelinin çökmesi ile ilgili aşırı ifa güçlüğü başlıklı hükümler
saklıdır diyor. Öyle bir şey varsa uyarlama davası mümkündür. Ama onun dışında
5 yıl boyunca o parayı ödersiniz. 5 yıl sonunda yine 3. fıkra hükümlerine göre
hâkim tarafından belirlenecektir diyor.
5 sene içinde
ÜFE’yi geçemeyecek. Ama 5 yıl sonra bir kira tespit davası açılmışsa
geçebilecektir. Ondan sonra yine 5 yıl boyunca ÜFE’yi geçemeyecek. Yani şunu
diyor; hâkimin serbestesi 5 yıldan 5 yıla vardır. Bugün de bunu Yargıtay 3 yıl
olarak uyguluyor.
4. fıkrada;
hocam şimdi 3 senelik kira sözleşmesi yapınca onun sonunda tespit davası
açamayacak mıyım? à Hayır, 5. senelerde açabilirsin sadece. Hocam peki
intibak hükümler koyamayacak mıyız? àKoyabilirsiniz. Çünkü
aksine anlaşma yoksa diyor.
Burada bir
başka sorun var. Döviz bazlı sözleşmelerde intibak hükmü konamaz mı? à
Yani TL için şu kadar arttırılabilirsin demiş. Ama döviz için bir şey
dememiştir. Şimdi döviz için donduruyor. Yani arttırmaya sıcak bakmıyor. O
yüzden intibak hükümleri geçersiz olur diyebiliriz. İkinci olarak döviz için
belirtilmediği için istediğiniz gibi arttırabilirsiniz. Bunun içinden Yargıtay
nasıl çıkar bilmiyoruz. Ama burada bir boşluk vardır.
Şimdi geldik
345. maddeye; biliyorsunuz Yargıtay şey diyordu: Dava açmadan önce, en geç 15
günden biraz daha fazla eline geçecek şekilde bir ihtar göndermelisiniz ki
kiracı da düşünebilsin ve de süresi geçmiş olmasın filan diye. Bunları
anlatmıştık. Neden böyle yapıyordu? à Kanun bunu
düzenlemediği için yapıyordu. Yeni kanun bu meselelere el attığı için bu süre
meselesini de düzenlemiştir. Bir kere her zaman açılabilir diyor. Eskiden de
her zaman açılabilirdi ama o sadece hangi tarihten itibaren etki doğuracağına
ilişkin olarak o 15 günlük süreyi konuşmuştuk. YBK’da her zaman açabilir diyor.
Bir kere bunu biliyoruz. Ama ne zamandan itibaren etki doğuracaktır? à
Hâkimin verdiği hükmün ne zamandan itibaren hüküm ifade edeceği meselesini 2.
fıkrasında şöyle düzenliyor. Bir kere yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün
önce bir dava açılırsa hâkimin vereceği karar yeni dönemin başından itibaren
hüküm ifade eder diyor. Şimdi 1 Ocak 2012’de yeni dönem başlıyor. Bu dönemde
geçerli olacak bir karar almak istiyorum. O tarihte eline geçecek şekilde dava
açmam gerekiyor. (bunu söylemiyor ama eksiklik vardır.) Eğer 2 Aralıkta dava
açmazsanız (30 gün önceden) ondan sonraki dönem için geçerli olacaktır. Ya da
diyor, yazılı bir ihtarda bulunulması diyor. 30 gün önceki bir tarihte dava
açıldı, öbüründe ne diyor? à Bu süre içinde arttırılacağına ilişkin bildirimde
bulunulmuş olması diyor. Postada 10 gün gecikti. Ya da dava açtınız 10 gün sona
ulaştı. Bana göre yine Yargıtay’ın dediği gibi eline ulaştığı tarihle yeni
dönem arasında 30 gün olmalıdır. Yani bildirimin yapıldığı ve de davanın
açıldığı değildir. Postadaki gecikmelerden filan muhatap olumsuz etkilenmesin
diye. Bunu gözden kaçırmışlardır ama kanun böyledir. Eğer siz 30 gün önce dava
açmış veya yazılı bildirimden bulunmuşsanız 2013’ün sonuna kadar dava
açabilirsiniz ve bu 2013’ün başından itibaren hüküm ifade eder diyor. Yani 31 Ocak
2013’te dava açsanız bile bu şartlarla 1 Ocak 2013’ten itibaren hüküm ifade
eder diyor. Yargıtay’ın bugünkü düzen tarzı da bundan değişik değildir. Süre 15
gündür. Ama tabi 31 Aralık’a kadar dava açmak bir garip oluyor. 2. fıkra Yargıtay’ın
içtihadını kanun hükmü haline getirilmesidir. Yani daha en başta sözleşmeyi
yaparken fiyatın arttırılacağını söylüyorsa o halde yeni kira döneminin sonuna
kadar açılacak bir dava yine yeni dönemin başından itibaren hüküm ifade eder. Yani
30 günlük süreyi kaldırmıştır. Siz bunu 30 gün dışında biliyorsunuz.
346. madde à
Dünyanın en anlamsız hükümlerinden biridir. BK’da böyle bir hüküm yoktur. 6570
sayılı kanunda da yoktur. Yargıtay uzun yıllar 6570’e tabi kira ilişkileri
bakımından kiracı aleyhine getirilen cezai şartı geçersiz sayıyordu. Bunu
doktrin çok sert sayıyordu. Gerekçesi de şuydu, kanun kiracıyı korumak için
getirilmiştir. Cezai şartta bunlardan biridir. Sen kira bedelini zamanında
ödemezsen şu kadar cezalı kira ödersin demek olmaz diyordu. Biz de diyorduk ki,
6570 sayılı kanun borcunu ihlal eden kiracıyı korumak için getirilmemiştir.
Düzgün kiracıları ödevlerini bilen kiracıları korumak için getirilmiştir. Yani
yanlış yapanı hangi kanun korur ki diyor. 6570 sayılı kanun borcunu ödemeyeni
BK’dan daha ağır bir şekilde sonuca bağlamıştır. 2 sefer yaparsan yandın diyor.
Ama BK’da bunu sonsuza kadar yapabiliyordun. Yani 6570’in iki haklı ihtar
sebebiyle tahliyeye ilişkin hükmünden de görülüyor ki borcunu ödemeyen adam
gibi adamı korumuyor diyorduk. Yargıtay en sonunda pes etmişti. Son
kararlarında cezai şart kiracı aleyhine de olsa geçerlidir dedi. Ne yazık ki
YBK Yargıtay’ın döndüğü yanlışı hüküm haline getirdi. Yahu tarih olmuş olan
şeyi kanun hükmü haline ne diye getiriyorsun. Daha da ileri gitti ve
muacceliyet şartı da geçersiz dedi. Muacceliyet şartı belki anlaşılır ama cezai
şart hiç anlaşılmaz bir hükümdür.
Ve çatılı iş
yeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi diye 347. madde var. Bildirim yoluyla
sona erme filan diye hükümler var. Bunları görmek lazımdır. à
İlk cümle aynen 6570’te vardır. Oradan alınmıştır zaten. 2. cümle de vardı.
Ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu sürenin bitimini izleyen 3
ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye
sona verebilir. Şimdi 6570’e göre özel tahliye nedenleri yoksa sen bu adama
kıyamete kadar mahkûmsun diyordu. YBK bunu yanlış gördü ve düzeltti. Doğru
yaptı. Sonuçta mülkiyet hakkını çok sınırlandırıyordu 6570 sayılı kanun. Yani
şimdi 10 yıl geçince diyor. à Burada 10 yıllık kira süresi olarak algılamayın. 10
yıllık uzama süresi geçecektir. Mesela 10 yıllık sözleşme yapınca otomatikman 3
ay önce bildirme hakkını kazanamazsınız. Ama toplamda 20 yıl geçerse bunu
yapabilirsiniz. Hiçbir neden olmasa bile sözleşmeyi feshedebilecektir. 10 yılın
dolmasına 3 ay kala yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla yapabilirsiniz. Ama
mesela bu süreyi kaçırınca 10 yıl daha bekleyecek miyiz yoksa her 1 yılın
sonundan 3 ay önce yapınca yetecek midir? à İkincisidir. 10 yıl
geçtikten sonra her 1 yıldan 3 ay önce yapabilirsiniz bu ihtarı ve de uzamaz
kira sözleşmesi çıkarta bilirsiniz kiracıyı.
13
Mart 2012
Belirsiz süreli
kira sözleşmelerinde şöyle bir düzenleme getirmiştir yasa: Kiracı her zaman
sözleşmeyi feshedebilir. Kiralayan ise, 10 yıl geçtikten sonra genel
hükümlerdeki sürelere uyarak fesih bildirimiyle sona erdirebilir diyor.
Şimdi burada
değişiklik var. Bizim 6570 sayılı kanunda belirsiz süreli kira sözleşmeleri
için bir hüküm yoktur. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için BK 262’te bir
hüküm vardır. Ona göre her iki taraf da sözleşmeyi feshedebilir şeklindedir.
Ama kiraya veren 262’ye göre feshedemezdi. Ancak sözleşmenin sonunu bulup özel
tahliye sebepleri varsa açabiliyordu. Ama yeni kanun diyor ki, kiracı her zaman
feshedebilir diyor. Bundan kasıt acaba kanunu ihbar sürelerine uyarak mı yoksa
bu da mı aranmıyor? Bu konuda kanunda açıklık vardır. Ama kiralayan için bir 10
senelik süre getirmiştir. Yani 10 sene geçmedikçe kiralayan sözleşmeyi
feshedemez. 10 sene genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirebilir.
Ama hem kiracı hem de kiraya veren bir kere kanuni mehillere uyarak sözleşmeyi
sona erdirebilir. Kiracının da uyması gerekir yani. Kiralayan ise 10 sene
geçtikten sonra yapmalıdır. Sırf süre belirsiz diye istediği zaman yapamıyor,
10 sene beklemesi gerekiyor.
Belirsiz
sürelide tahliye sebepleri önceden olsa bile öyle anlaşılıyor ki 10 yıl
beklemesi gerekiyor diyor. EBK’ya göre 10 sene sınırlaması olmadığı için
doktrinde herkes savunmasa bile özel tahliye sebepleri varsa 262’ye göre
sözleşmenin sonunu bulup tahliye edebilir diyorduk. Ama burada 10 senelik sınır
var. O yüzden yeni kanunda bunu diyemiyoruz. à Kanun kiracıyı çok
aşırı koruyor. Hatta özel tahliye sebeplerini gerçekleştiren kiracıları bile
(yani doğru düzgün olmayan kiracıyı) koruyor.
347. maddenin
2. fıkrası belirsiz süreli, 1. fıkrası ise belirli sürelileri düzenlemiştir.
Madde 348
bildirimlerin yazılı olması gerektiğini söylemiştir. Şimdi bu sadece belirli
süreli kira sözleşmelerinde kiracının 15 gün öncesinde bildirimle feshinden
bahsetmiyor bütün fesih bildirimlerinin yazılı olması gerektiğini söylüyor.
Yani 347. maddedeki bildirimlerde de uygulanır.
349 à
MK’daki aile konutu maddesiyle aynıdır. Biraz son fırka değiştirilmiştir ama
yine de aynı sonuca varıyor. Kısaca eşin rızası olmadan fesih sona erdirilemez.
Şimdi 6570
sayılı kanundaki tahliye sebeplerinin aynısını BK kendi bünyesine almıştır.
350’den başlıyor.
1. bent,
ihtiyaç sebebiyle tahliyeyi düzenliyor. 2. bent ise inşa sebebiyle tahliyeyi
düzenlemiştir. Burada bir fark yoktur. Ama fark şudur; Yargıtay sözleşmenin
sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılmasını söylüyordu. Yani sözleşmenin
süresinin bitiminden bir ay içinde dava açar diyor. İİK’ya göre diyordu
Yargıtay. Ama şimdi bunu kanun hükmü haline getirmiştir.
351. madde yeni
malikin gereksinimini düzenliyor. à İktisap yerine edinme
demişlerdir. O yüzden biz edinmeyi iktisap olarak anlıyoruz. 6570 sayılı
kanunun 7. maddesinin d bendinin kötü bir kopyasıdır. Yani tekrarıdır. Oradaki
bütün eleştiriler burada da yapılabilir. O eleştirilere bakınız. à
6 ay sonra diyor. Peki, 6 ay sonra kıyamete kadar mı? à Bu belirsizlik devam
ediyor. Bazı Yargıtay kararlarında 6 ay sonra 1 ay içinde diyor. Bazı
kararlarında 6 ay sonra kira sözleşmesi sona erene kadar diyor. Bu belirsizlik
devam ediyor.
6 aylık süre
neden verilmiştir? à 6 aylık süreden uzun süreli bir kira sözleşmesi
varsa bu hüküm benim lehimedir. Ama daha kısaysa genel hükümler daha lehimedir.
Şimdi kiracıdan
kaynaklanan sebeplerle diyor. Böyle bir sistematik ayrıma gitmiş ama yine de
tekrarıdır.
Madde 352 à
Hükmün bazı eksikliklerini tamamlamıştır. Mesela icra yoluna gidileceğini
söylüyordu ama doktrin dava yoluyla da olabilir diyordu. Bunu söylemiştir. 1 ay
içinde demiyordu ama biz bunu İİK’dan çıkarıyorduk. Ama bunu söylemiştir. à
Bunu dışında yine aynısıdır. O yüzden doktrinin görüşleri ve tartışmaları
burada devam ediyor. 1. fıkra için.
2. fıkrayı
okuyoruz. à
Bu da iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasına ilişkindir. Biraz değişiklik
vardır. Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde 2 haklı ihtara sebep
olmuşa diyor. à
Eskiden bir yıl için diyordu. O yüzen doktrin 1 yıldan kısa süreli kira
sözleşmelerinde olmaz diyordu iki haklı ihtar. Sadece yenilenen yıl için
olabilir diyordu. Ama burada bir değişiklik getirip, olabilir diyor. à
1 yıl süreli ise bir kira yılı içinde 2 haklı ihtar olacak. Bir yılı aşan
sözleşmelerde bir kira yılı içinde iki haklı ihtar olacaktır diyor. Yani mesela
1,5 yıllık bir sözleşme varsa 1,5 yıl içinde iki haklı ihtar olacaktır. à
Ama doktrin zaten kanunda bir yılı, bir kira yılı olarak algılıyorduk. Yani bu
bir kira yılı bir yıllık takvim süresini aşabilir diyorduk. à
İşte sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde (Yargıtay yine İİK’dan
kıyasen böyle kabul ediyordu. Şimdi yine kanuna konuldu.) tahliye edilmelidir.
2. Saat
Kiracının aynı
belediye sınırları içinde evi varsa tahliye sebebiydi. Şimdi buna göre biz
belediyeden Büyükşehir belediyesi olarak algılamamız gerekiyordu. à
Ama yeni kanun aynı ilçe veya belde belediyesi diyor. Yani bizim dediğimizi
tamamen iptal ediyor. Bu yeni bir hükümdür ve de kiracıyı koruyan bir hükümdür.
Epey değişiklik
var burada. 6570 sayılı kanuna göre malik olmanız gerekiyordu. Yani hem kiraya
veren hem malik olmanız gerekiyordu. İkincisi süre bekleme mecburiyetiniz yok
derhal açabiliyordunuz. YBK ise malik olmanıza gerek yoktur. Ayrıca beklemenize
gerek yok değil, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde diyor. à
Bir de kiraya veren bunu bilmiyorsa diyor. Bu zaten genel hükümlere göre
biliyorsa hakkın kötüye kullanılması oluyor demiştik. O yüzden bu yeni bir şey
değil ama söylemiş bunu.
353. madde
eskiden olmayan bir hükümdür. àYargıtay kararları böyleydi. Şimdi bir takım
sebeplerle kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılır
demiştik ya; işte orada dava açmayıp da o sürede dava açılacağını yazılı
bildirim ile bildirmişse, dava açma süresi o kira yılının sonuna kadar uzar
diyor.
354. madde ise
dava açma yoluyla sözleşmeyi sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine
değiştirilemez diyor. Mesela ihtiyacım olmasa bile, süre bitiminden itibaren
bir ay içinde dava açabilirim derse o hüküm geçersizdir. Bu hüküm de yeni hüküm
değil çünkü 6570 zaten kiracı aleyhine yorumlanamaz diyordu.
355’te ise
yeniden kiralama yasağını anlatıyor. Yeni hüküm değildir aynı hükümdür. Ama
mücbir sebep değil haklı sebep demiştir. Bu doğru olmuştur. İlla mücbir sebebi
aramak gerekmez. à
Meskeni işyeri yapmak için tahliye davası açılabilir mi açılamaz mı onlara hiç
girmemiştir.
Birde son
fıkrada ceza yerine bu hükmün koyulması doğru mudur? à Evet. Çünkü zarar
gören kiracıdır. O yüzden onun hakkı korunduğundan onun zararının giderilmesi
gerekir. Hapis cezası yani devletin bir zararı yoktur. Hüküm daha rasyoneldir.
Ama aksi yönden hapis cezası caydırıcıdır. O yüzden caydırıcılık biraz
kalkmıştır diyebiliriz.
356. madde ise
6570’in 13. maddesinin bir başka biçimde tekrarıdır.
Böylece yeni
kanunun ürün kirası dışındaki hükümleri görmüş olduk. Şimdi arkadaşlar 344.
maddeyi anlamadıklarını söylüyorlar. Bu hükmü tekrar ele alalım. à
Bu hüküm çok başarısız bir hükümdür. Bu kat mülkiyeti ile ilgili toplu
yapılarla ilgili olarak da vardır. Zor anlaşılmasında haklılık payınız
büyüktür. à
İsterseniz ondan evvel 343’e bakalım. Çünkü 344 kira bedelinin tespitiyle
ilgilidir. Yani 343, 344 ve 345’i beraber okumak lazımdır. à
343 diyor ki, kira bedelinin belirlenmesi dışında değişiklik yapılamaz diyor.
Ama zaten taraflardan biri tek taraflı olarak kira bedelini de değiştiremezler.
Bir kere şunu söylemek istiyor, kira bedelinin tespitini hâkim yapar. Ya da iki
taraf anlaşır yapar. Ama taraflardan biri tek başına yapamaz. Hâkim yapar. Yani
343. madde çok yanlış olmuştur bu yüzden. Sanki diğer değişiklik yapılmadan kira
bedeli değiştirilebilir gibi bir şey söylenmiştir. Ama böyle değil. Sadece hâkim
yapabilir. Üstelik kira bedelinin belirlenmesi sadece kira bedeli tespitle
olmaz, işlem temelini çökmesiyle de olabilir. Orada da hâkim müdahale eder.
Yani neden böyle diyorsunuz. O yüzden yanlış olmuştur. Bir kere bunu söylemek
lazımdır.
Gelelim 344’e;
kira bedelinin tespiti ile ilgili hüküm. Yenilenen ne demektir? à
1 sene bir sene uzuyor. Burada yenileme diyor ama buna ilişkin hükümde
uzatılmış sayılır diyor. Çelişki var ama biz uzama diye anlayalım. à
İntibak hükümleri var ya, bir sene önceki ÜFE’yi geçmemek üzere geçerlidir
diyor. Bu kural 1 yıldan daha uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. (Bu kural
iki şekilde anlaşılabilir. Yani 1 yıldan daha uzun süreli sözleşmelerde de
uygulanır diyor. Demek ki Yargıtay’ın kararları var ya, ilk sene için uygulanır
diyor ya Yargıtay. Onu aşmak için mi diyor? Ama bunu anlamak da zordur. Ama
Yargıtay kanun gereği uzayan bir yıl için kabul ediyor. Ondan sonra etmiyor.
Onun için bunu nasıl anlamak gerekir çok tereddütlüyüz. Bu belki de şunu
söylüyor, 2 senelik, 3 senelik, 5 senelik de olsa hükümler geçerlidir diyor
herhalde. Daha mantıklı bu.)
İkinci fıkra à
Şimdi ben sizinle 2 senelik kira sözleşmesi yaptım ve intibak hükmü de koymadım
ya. Şimdi iki senelik kira sözleşmesi yaptıysa sözleşme hükümleri 2 sene için
geçerlidir. Ona hâkim karışamaz. Ondan sonraki uzayan dönemde ilk dönem için
kira tespiti davası açabilirim. Ve bir önceki yılın ÜFE’yi geçmemek üzere hâkim
hakkaniyete göre karar verir. Mesela 3 senelik kira sözleşmesi yapsak ve
intibak hüküm de koymazsak 2. senenin sonuna gelince ben kira tespit davası
açabilir miyim? à
Bu hükümden ilk bakışta şu anlaşılır. 3 senelik sözleşme varsa, kanunun sırf
sözüne bakarsak böyle açılabilir. Ama bu yorum doğru olmaz çünkü pacta sund
servanda kuralı var. Onun için bu hükmü kanun gereği anlayan ilk yıl için
anlamak lazımdır. Yani 2 yıl sonra doğrudan olabilir değil.
Üçüncü fıkra à
İntibak hüküm olsa da olmasa da diyor. 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra
yenilenen kira sözleşmelerinde diyor. (Yani ya 5 yıldan uzun süreli olacaktır.
Yani 5 yıldan sonraki kira yılı için, ya da daha kısa süreli olur ancak uzuyor
uzuyor ve 5 yılı geçenler için uygulanacak bu hüküm diyor.) à
Bu hükümden şu anlaşılmalıdır. Kira tespit davası açmak için 5 yıllık sözleşme
olması gerekmiyor, ya da 5 yılı geçen bir şekilde uzamış olması gerekmiyor.
Ondan sonra ki senede (6. senede) başka şey uygulanacak diyor. Ondan önceki
yıllar için hâkimi sadece ÜFE’ye bakıyordu hâkim. Ama 6. yılda hâkim başka
şeyleri de baz alacaktır. Yani demek ki her 5 seneyi devirdikten sonra, (ister
uzasın ister zaten kira sözleşmesi öyle olsun) 6. senede, sadece ÜFE değil aynı
zamanda emsal kiralar ve kiralayanın durumu da göz önüne alınacaktır. (hocaya
göre ayrıca kiracılık ilişkisinin süresi filan da dikkate alınmalıdır.) Şimdi o
ÜFE dışındaki şeyleri dikkate aldıktan sonra artık hâkim 5 yıl boyunca sadece
ÜFE’yi esas alacaktır. Ondan sonra ki yıl yeniden diğerlerini de dikkate
alacaktır.
Mesela 8 yıllık
kira sözleşmesi yaptık. O kira yılı bitmeden tespit davası açamazsın. Genel
prensip budur. Ancak uyarlama davası açabilirsin. Kanun 5 yıllık periodlar koymuştur. Şimdi
süre bitince diyor ondan sonraki ilk tespitte hakkaniyet, emsal kira,
kiralananın durumu vs dikkate alacaktır diyor. 8 yıl boyunca bir şey yapamayız.
Ama 9. yıl tespit davası açılınca işte o zaman bu hüküm uygulanacaktır. Ama
ondan sonra 5 yıl boyunca yani 14. yıla kadar sadece ÜFE nazara alınacaktır
sadece.
Yargıtay bugünkü
tatbikatta şöyle diyor. Kira sözleşmesi kaç yıl olursa olsun sen buna uymak
zorundasın diyor. Ama bu süre sonunca kira tespit davası açabilirsin. O zaman
hâkim işte emsal kiralara, hakkaniyete vs bakacak diyor. Ondan sonraki 3 sene
için sadece endekslere bakacaktır. 3 sene sonraki kira tespit davasında emsal
kira, hakkaniyet vs nazara alınacak diyor. İşte bu 3 seneyi kanun sadece 5 sene
demiştir. Yani tatbikatı 3’ü, 5’e çıkararak yasalaşmıştır.
Şimdi size
tavsiyem şudur. Bu kira hükümlerini ayrıntılı biçimde öğrettik. YBK’yı ise
madde madde okuduk. O yüzden YBK hükümlerini mevcut düzenle karşılaştırarak
iyice ayrıntılı şekilde öğrenin. Mevcut sistemi iyice bilmeniz gerekiyor.
19
Mart 2012
Kirayı mevcut
kanun ve yeni kanuna göre bitirdik. Ürün kirasına geldik. Fakat cumartesi Pazar
sınavlarımız olduğu için pratik çalışma yapalım. Önceden kalan pratiktir bu:
Olay
(A)’ya ait
Kadıköy’deki apartman dairesinde kiracı olan ve kiraları düzenli olarak ödeyen
(K), apartmanın kat malikleri kurulu aldığı karar gereğince yöneticinin
topladığı (…) TL tamir ve yenileme payını yöneticiye öder. Ne var ki, söz
konusu toplantıdan A’nın haberi yoktur. Ayrıca, toplantı, başka açılardan da
kanuna uygun olarak yapılmamış, kararlar da hukuken yanlış alınmıştır.
Sorular
1) Yöneticiye ödediği parayı kiradan
düşen (K)’ya karşı (A)’nın temerrüt nedeniyle tahliye sürecini işletmesi mümkün
olur mu? Niçin?
2) (K), yöneticiye, olaydaki parayı
ödemeseydi yönetici (K)’ya karşı etkili biçimde ilamsız icra yoluna gidebilir
miydi? Kat malikleri kurulu kararının hukuken sağlıklı olması ihtimalinde cevap
değişir miydi? Niçin?
Cevaplar
1) Şimdi yönetici geldi kat malikleri
kurulu kararı var dedim ve kiracıya ver şu kadar para dedim. Sen şimdi dur bunu
kiralayana sorayım eğer razı olursa vereyim gibi bir yükümlülük altında mısın? à
Değilsin.
Kurul kararının
kiracıya veya başkasına tebliğ gibi bir hüküm yok kanunda. Tebliğ edilse iyi
olur gelmeyenler için ama yasal bir zorunluluk yoktur ki tatbikatta da bu
yapılmıyor.
Şimdi şuradan
gitmek lazımdır. İşletme giderlerinde kat maliki ve onun kiracısı (kiraya veren
ve kiracı değil) müteselsilen sorumludur. Kiralayan dersek kat maliki olmayan
kiracı da olabilir. İntifa hakkı sahibi kiraya verince öyle bir müteselsil
sorumluluk yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu 22. madde söylüyor bunu. à
Buradan hareket etmek lazımdır ama şartları nelerdi? à (1) kararın geçerli
olması gerekiyor, (2) kiracının muaccel olmuş kira borcu olmalıdır. Yani şimdi
ben kiracıyım, benim kiraya verenim aynı zamanda kat maliki. Şimdi benim kat
malikine bir kira borcum varsa o kira borcu nispetinde dış ilişki de yöneticiye
karşı müteselsil sorumluluğum var. Çünkü esas sorumlu kat malikidir.
BU soruda iki
şeyi bilmek lazımdır. Biri kat mülkiyeti, iki kira hukukunu bilmek lazımdır.
Bahara benim kira borcum ne kadar var? à 100 lira. Muaccel oldu
mu? à
Oldu. Kurul karar verdi 1000 lira istenirse. Ben 100 liraya kadar sorumluyum.
Ama üstünü verirseniz vekâletsiz iş görmeye göre alırsınız. Ama kiradan
düşemem.
KMK burada kira
ilişkisine burnunu soktuğunu söylemiştik. Yani evvela kira kontratına bakmak
lazımdır. Eğer kira kontratında genel giderler vs. kiracıya aittir gibi bir
hüküm varsa kiracıya aittir bu giderler. Yani bu durumda kira borcundan
düşemezdi. Ama kanun düşer diyor. O yüzden düşerse ayvayı yer. Çekilen ihtar
haklı olurdu.
Bir de burada
başka bir şey var. Bir kere K’nın A’ya kira borcu olup olmadığını bilmiyoruz.
Ama düzenli olarak ödeyen dediğimize göre kira borcu yoktur. Bir kere bu açıdan
kiradan düşememeliydi çünkü müteselsil sorumluluğu yoktur. Dolayısıyla bunu
kiradan düşmesi halinde ihtar haklı olur. Ama vekâletsiz iş görmeye göre dava
açıp alabilir.
Kaldı ki eğer
sözleşmede bu borç bana aitse yine kira borcunda düşemem kanun istediği kadar
düşer desin. O halde burada kira borcundan düşmesi için müteselsil sorumluluğu
yoktur dersek bir kere buradan kaybediyor.
Diğer bir
problem ise geçersiz karar var burada. Ne olacak burada? à
Şimdi A’nın toplantıdan haberi yok. A kat maliki, toplantıya çağrılmamış. O yüzden
şekle aykırılıktan burada geçersizlik var. Belki karar nisabına aykırılık beki
yokluk var. Yani burada geçersizlik var. Şimdi geçersiz bir kararının
geçersizliğini bilmek ve sen bu karar dolayısıyla isteyemezsin demek
mecburiyetinde midir kiracı? à Bunu tespit etmek lazımdır. Kanunda da hüküm yoktur
bu konuda. Ve başka kimse de değinmiyor bu konuya.
Soru: Şimdi
temerrüt nedeniyle dediğine göre sadece iki haklı ihtar değil BK’ya göre 30
günlük süreli tahliye de olabilir.
Hocanın yine
tek görüşü var, çünkü kiracının onu ilgilendiren bir karar varsa onun
çağrılması gereklidir. Eğer çağrılmadıysa o konuda butlan vardır onu ileri
sürebilir. à
Şimdi kiracının kat maliki giderse ve o madde münhasıran kiracıyı
ilgilendiriyorsa, yine kiracı çağrılmadığından butlan ileri sürebilir kiracı.
Burada kiracının gündem maddesi bakımından çağrılması lazımdır. Çağrılmaması
şekle aykırılıktır. Hocaya göre kiracı bu butlanı ileri sürebilir.
Şimdi burada
şekilden dolayı kesin hükümsüzlük varsa, kiracı düşebilir mi? Düşemez mi? Düşemez. à Şimdi yönetici geldi,
istedi. Kiracı biliyor hükümsüzlüğü. Ödemiyorum dedi. Yönetici müteselsil
sorumlu olduğundan icra takibine koydu. İtiraz etti 7 gün içinde itiraz.
Yönetici itirazın kaldırılmasını talep etti. Maddi hukuka ilişkin olduğundan
icra müdürü görevsizlik kararı verdi. Buna göre yönetici itirazın iptali davası
açıp orada tartışırlardı. [Öğrenci coşturdu yine; iyi niyete sonuç
bağlanabilmesi için kanunun bunu açıkça söylemesi lazımdır. Mesela tapuda
yolsuz bir tescil var, kesin hükümsüz. Ama oraya iyi niyetle güvenen kimsenin
iyi niyeti korunur. Ama 1023. madde gibi bir hüküm olmasaydı korunmazdı. Ya da
MK 988. maddede var. Ama özel kanun hükmü gerekir. Öğrenci ise burada kanunda
boşluk var dedi. Burada kanunda düzenlemesi gerekirken düzenlemezse kanunda
boşluk vardır deriz. Ama burada böyle bir şey yoktur. Nitekim ehliyetsiz
kimseyi ehliyetli zannederseniz bu korunmaz. Öğrenci, menfaatler dengesi
açısından haklıdır ama Öğrenci ise kavramsal açıdan haklıdır.]
Sonuç olarak bu
hükümsüzdür. Kiracı orda oturuyorsa bazı şeylerden haberdar olduğu var
sayılabilir. Kiracısınız bu apartmanda olup bitenden haberdar olmadığınız
düşünülemez. Menfaatler durumu bakımından bile çok fazla sakıncalı olmaz.
Toparlarsak; bu
adam düzenli olarak kira paralarını ödüyor. Muhtemelen yönetici kapıya
geldiğinde kira borcu yoktur. O yoksa müteselsil sorumluluğu da yoktur. Öderse
kira borcundan düşme hakkı yoktur. Kontratta kendisine ait olduğu yazılı olmasa
bile düşemez. Çünkü muaccel kira borcu yoktur. Burada kira parasından
düştüğünden temerrüde düşer. Burada 30 günlük mehil verir ve daireye gider
ödenmezse.
Şimdi ikinci
problem ise, A’ya haber verilmemiş karar. Zaten butlan var, başka açıdan da
geçersizliğini söylüyoruz. Şu bakımdan bir an için müteselsil sorumluluğu var
desek dahi, geçersiz bir kararı ödemek zorunda değildir. O yüzden öderse, kira
parasından düşemez. Ama öderse vekâletsiz iş görmeye göre isteyebilecektir
A’dan.
2. Saat
Şimdi, ayın
10’u kira borcunun vadesi. Kira borcunu ödememiş. Yönetici 15’inde geliyor
istiyor. Yine ödemiyor. Ne olur? à Yönetici o zaman müteselsil sorumlulardan istediğine
gidebilir. Ama kiracıya sadece ödemekle yükümlü olduğu miktar kadar icraya
gidebilir. Yoksa 500 liralık kir borcu var. 1000 lira için icraya gidemez.
Hocam; normalde
kira kontratında kiracının müteselsil borçlarından doğan bir borcu varsa onu
yöneticiye öderse kiralayanın alacağı temerrüdün feri olmasından dolayı ve
borcun sona ermesinden dolayı temerrüt sona erer. Kendi düşen ağlamaz. [hocaya
sor]
2) Konuşulanlardan giderek çok kolay
cevap verilebilir. Herkes icra takibi yapabilir. Harcını yatıran yapabilir ama
sonuç alabilir mi anlamında soruyoruz. Etkili biçimde diyoruz. Sonuç alamaz
çünkü 7 gün içinde K itiraz ederdi. Neler olabilirdi bu itiraz? à
Benim borcum yoktur, müteselsil sorumluluğum da yok bana niye geldin bu bir,
ikincisi karar geçersizdir diye borca ve bütün ve fer’ilerine itiraz ediyorum
diyecektir. Yönetici itirazın kesin kaldırılması veya itirazın iptali
davasından bu sebeplerin doğru olmasından dolayı yönetici bir sonuç
alamayacaktır.
Cevap yine
değişmezdi çünkü müteselsil sorumluluğu yoktur. Çünkü iki tane onu haklı
gösteren gerekçe vardı. Bakın birinci soruyu çözen ikinci soruyu çok kolay
çözebilecektir.
Olay
Bay (A)
Bakırköy’deki evini, eşi (B)’nin samimi arkadaşı Bayan (C)’ye, üç ay içinde
çocuk doğurma kararına varması için (B)’yi ikna etmesi bozucu şartı ile kiraya
verir. (C) ise bu süre içinde (B)’yi ikna edemez.
Soru
(A)’nın açtığı
tahliye davası üzerine hâkim nasıl bir karar vermelidir? Niçin?
Cevap
Ev Bakırköy’de
olduğu için 6570 sayılı kanuna tabidir. Burada da tahliye sebepleri 7. maddede
sayılmıştır. Buradaki bozucu şart ise kiracı aleyhine getirilmiş bir hükümdür
diyor Sayın Gürbüz.
Şimdi 20.
maddedeki kanun şart diyor ama oradaki teknik anlamda bir şart değildir. O
sözleşmenin bir unsuru, maddesi anlamındadır. Yani orada şart müessesesi
yoktur. Yanlış tercüme vardır. Burada ise teknik anlamda bir şart vardır. Orada
sözleşmenin hükmü anlamında kullanılmıştır. à Şart nedir? à
Bir hukuki işlemin hüküm doğurması veya hükümden düşmesi, gelecekteki vukuu
şüpheli bir olaya bağlandığında, biz şarta bağlı işlemden bahsediyoruz. Yani
hem gelecekte hem gerçekleşeceği şüpheli hem de o olaya bağlanması gerekiyor.
Şimdi burada
bir sıkıntı olduğu kesin. Bir kere Gürbüz’ün söylediği söylenmesi lazımdır. Bir
kere 6570 sayılı kanun var. Kiralayan kiracı aleyhine bozucu şart koyabilir mi?
à
Kanun kira sözleşmesinin çatısıyla, hükümleriyle fazla ilgilenmiyor. Bu kanunun
en fazla ilgilendiği kira sözleşmesinin sona ermesi, bir de bedel noktasına
odaklanmıştır 6570 sayılı kanun. Oysa kira sözleşmesinin daha dünya kadar kısmı
var ki, o kısım BK’nın genel hükümleri arasında yer alır. Dolayısıyla bir kira
sözleşmesinin 6570 sayılı yasaya tabi olması başka, o sözleşmenin genel
hükümlere tabi olması başkadır. O da genel hükümlere tabi bir sözleşmedir. Yani
BK’nın şartla ilgili hükümleri dışlanmış değildir. Yani en başta yapılanlara
karşı değildir bu kanun. Hatta kanuna göre en başta tahliye taahhüdü de
alabilirsiniz. Yargıtay kanuna aykırı olarak bunun aksini diyor. Ama pekâlâ
şarta bağlı olarak söyleyebilirsiniz. Bir kere Sayın Gürbüz’ün görüşü
yanlıştır.
Onun dışında 3
ay içinde çocuk doğurma kararına varması için B’yi ikna etmesi şartı; bu şartla
ilgili olarak, ya taraflardan birinin ya da bir üçüncü şahsın kişilik haklarına
aykırı ise bu sözleşme hayır demek lazımdır. Burada ahlâka aykırılık yoktur.
Ama kişilik haklarına aykırılık vardır. Bir kiracı için kira sözleşmesinin
hükümden düşmesini düşünün, o kadını ikna edemezse kira sözleşmesi hükümden
düşecektir. Böyle bir sözleşmesel ilişki de kişilik hakkına aykırı olduğu için
şart geçersiz demek lazımdır. Geçersiz ise 155. maddeye göre şart geçersizdir.
Buna göre şarta bağlı borç da geçersizdir. à Böyle olunca tahliye
davasından bahsediyoruz. Burada tespit ve eda hükümleri istenen bir dava var.
Şimdi sıkıntı
şurada, kişilik hakkına aykırılık, ahlâka aykırılık iki tarafın arasındaki
aykırılıktır. Ama burada 3. şahsın kişilik hakkına yayıyorum. Burada bir
sıkıntı vardır sadece. Ama hocaya göre burada da bunu böyle düşünmek lazımdır.
Aksi takdirde 3. kişinin kişilik hakkını etkin biçimde koruyamamış olacaktır.
Burada ahlâka aykırılık değil kişilik hakkına aykırılık vardır.
20
Mart 2012
Sınavdan önceki
son dersimiz ve pratik çalışma değil ürün kirasını işleyeceğiz. Sınavda da ürün
kirasını soracağız.
Ürün Kirası
Ürün kirası (hâsılat
kirası) şudur; adi kira dikkat ederseniz bir şeyin kullanılmasını ondan
yararlanılmasını bedel karşılığında terk edilmesidir. Ürün kirasında ise, bir
şeyin kullanılması ondan yararlanılması yanında, bir kere ürün getiren bir
şeyin kiralanması söz konusudur. Ürün getirmiyorsa ürün kirası konusu olamaz
adi kira konusu olur. İkincisi de işletmenin devredilmesi lazım ve de işletilmesi
için kiraya verilmesi lazımdır. Bunu BK açıkça söylüyor.
Örnekler;
Buğdan ektiğim biçtiğim bir tarlamı size yine bu amaç doğrultusunda kiraya
veriyorsam işte ürün kirası vardır.
Ürün kirasında
bir özellik vardır, hâsılat size ait olur. Yani menkul ya da gayrimenkul size
ait olmaz ama ürünün mülkiyeti size ait olur.
Ürün kirasında
aklınıza bahçe filan gelmesin her zaman aklınıza. Menkul olabilir veya
gayrimenkul olabilir. Mesela ben sinema işletiyorum. Bunu aynı sinema olarak
size kiraya verebilirim. (uygulamada devren kiralıktır dedikleri şeylerdir çoğu
kez ama her zaman öyle değildir.) Başka bir örnek olarak Kadıköy-kartal arası
hatta çalışan dolmuşu size yine aynı hatta çalışmak için kiraya verebilirim. Bu
da ürün kirasıdır.
Ürün kirasına
konu olacak şey 6570 sayılı kanuna tabi olabilir. Bu sinema örneğinde
gördüğümüz şey budur. Zaten YBK belediye sınırlarında olmasını da aramıyor.
Ürün kirasında
kiracının işletme borcu vardır. Adi kirada bu yoktur dikkat edin. Yani orayı
boş da tutabilirsiniz. Ürün kirasında ise işletme borcunuz var. Çünkü
işletmezseniz o nesneye zarar vermiş olursunuz. Hem de iyi bir şekilde işletme
gerekiyor.
Şimdi müşterek hâsılat
kirasında (ürüne katılmalı kirada ise) elde ettiğiniz ürünün bir kısmını kira
bedeli olarak verirsiniz. Anadolu’da ortakçılık filan adı altında bu vardır
işte. Uygulaması çok vardır. Ya da yarıcılık olarak da adlandırılıyor. İşte
böyle bir kira varsa işte o zaman işletme ve iyi bir şekilde işletme çok daha
bariz bir şekilde kendini gösteriyor. E çünkü sen o işlettiğinden aldığın ürüne
göre bedel ödüyorsun. O yüzden bu borç daha belirgindir.
Ürün kirasına
adi kira kadar hüküm yoktur. Çünkü çoğu kez adi kira hükümleri ile örtüşüyor.
Onun için genel bir atıfla diyor ki, ürün kirasında ürün o konuya ilişkin hüküm
yoksa adi kira hükümleri uygulanır diyor. O yüzden adi kira hükümlerini iyi
öğrenmiş olmanız lazımdır.
Şimdi ben size
bir mekânı kiralıyorsam ve siz burada sinema açıyorsanız bu adi kiradır. Ama
size sinemamı kiraya verirsem ve siz de sinema işletirseniz bu ürün kirası
olur.
Şimdi
genellikle kiraya verenin önceden işlettiğini görüyoruz ama bazen işletilecek
bir şey önceden işletilmezken kiracıya kiraya verilebilir ve bu ürün kirası
olabilir. Mesela terkedilmiş bir benzin istasyonunu kiraya vermek bir ürün
kirası olabilir.
Şimdi kanuna
bakalım: çok ayrıntıya girmeden önemli birkaç mevzu var onlara bakalım. Şimdi
mesela, 282. madde:
2 – Felaketli vakalarda tenzil
Madde 282 – Fevkalade felaket hallerinde yahut
tabii hadiselerden dolayı bir zirai gayrimenkulün her vakitki hasılatı
ehemmiyetli surette azalırsa müstecir kiradan mütenasip bir miktarının
indirilmesini isteyebilir.
Evvelce bu haktan feragat edilmiş olması, ancak kiranın tesbiti sırasında bu
gibi vakaların ihtimali nazara alınmış yahut husule gelen zarar bir sigorta ile
telafi edilmiş ise muteber olur.
Şimdi biz dedik
ya her zaman taşınmaz olması gerekmiyor demiştik ama bu hükmün uygulanmasında.
Bir taşınmaz ve de tarımsal bir şeyde kullanılan taşınmaz olması gerekiyor. İşte
böyle bir durumda hâsılat önemli bir şekilde azalırsa kiradan münasip
(mütenasip diyor yani orantılı diyor ama aslında münasip olması gerekiyor) bir
miktarının indirilmesini isteyebilir.
Burada aşırı
ifa güçlüğünün özel bir düzenlenmesi vardır.
Bu haktan
feragat edilmiş olması prensip olarak muteber değildir diyor. Ama iki istisnası
vardır bunun: (1) Bu hadiselerin olacağı önceden vakıf olunmuştur. Mesela
zeytin bir sene çok iyi olur bir sene çok az verir. İşte bunun gibi şeylerde bu
göz önüne alınmıştır. İşte onun için iki taraflardan biri bu haktan feragat
edebilir. (2) ya da sigorta ile temin edilmişse diyor. Mesela bir zarar
sigortası yapılmış olabilir.
Şimdi burada
başka bir şey söylemek lazımdır. Mesela bir sınavda şu soru sorulmuştu:
İştirakli kira sormuştum. Yani karpuz tarlası, elde edilen karpuzların yarısını
kira bedeli olarak ödemesi lazımdır demiştim. Ama o sene fevkalade bir kıtlık
oluyor. Her zaman ki ürünlerinin 1/10’unu alıyor adam. O zaman hemen mahkemeye
başvurup kira bedelinin indirilmesini istiyor. Hâkim neye karar vermesi
gerekiyor diye sormuştum? à Ama sınıfın yarısı tamda unsurları olmuştur filan
demiştir. Burada işlem temeli çökmemiştir. Çünkü zaten Allah ne kadar verirse
ben de sana onun yarısını vereceğim. (Hocam sözleşmede bedel belli değil ki
nasıl istiyor düşürülmesini? à Hâkimden oranın değiştirilmesini istiyor. Yani
%50’yi %25’e indirmesini istiyor) Ama böyle bir şey yapamaz.
Yargıtay kira
uyarlamasını icat etti ya. O içtihadında Yargıtay ne diyordu? à
MK 1, 2, 4’e dayandırarak boşluğu hakkaniyete uygun olarak doldururum diyordu. Hâlbuki
elinde daha uygun araçlar vardır. Mesela 282. madde kirayla ilgilidir ve bu
kıyasen uygulanabilirdi. O yüzden hukuk tekniği açısından uygun değildir.
Şeylerde farklar
vardır. Ayrıntılara girmek istemiyorum. Hangi sürede bu dava açılır diye
sormuyoruz. O yüzden oraların üzerinde durmak istemiyorum. Ama sürelerde
farklar vardır. Mesela 262. maddedeki 3 ay 6ay olan mesele burada farklıdır.
Şimdi hâsılat
kirasında, adi kiranın aksine alt kiraya veremez ve kira sözleşmesini devredemezsiniz.
Tıpkı 6570 gibi.
Bir de hâsılat
kirasında YBK şunu yapmıştır. Adi kiradakinin aksine. Kira sözleşmesi
yapılırken bir tutanak tutulmasından bir defter tutulmasından bahsediliyor. Hâsılat
kirası denilince akla ilk gelen genelde bir bahçe kirası oluyor. O yüzden kanun
koyucu da ona göre yapılmıştır. O yüzden kanun koyucu defter tutun demiştir.
Yani mesela kocaman çiftlik kiralıyorsun. Hayvanlar var, traktörler var,
aletler var. İşte bunların bir defterini tutup imzalayın diyor kanun. Neden
biliyor musunuz? à
Sonunda kiralananın iadesi söz konusu ve o menkullerle birlikte iadesi olması
gerekiyor. İşte onlardan kaybolanlar varsa deftere değeri de yazın diyor. Ve
ona göre o değeri düşün diyor. Ama hemen söyleyelim bu kira sözleşmensin
geçerliliği için bir sıhhat şartı değildir.
Hocam hem ürün
kirası olabilir hem de 6570’e tabi olabilir dedik ya. Şimdi biz buna göre kira
sözleşmesinin sonunda çıkarabiliyor muyuz? à Hayır, 6570’e aykırı
olmayan hükümler uygulanacaktır. Aykırı hükümler varsa uygulanamayacaktır.
Kira sözleşmesi
ne zaman bitti? à
Bugün, bu güne kadar ne harcama yaptıysa ve hakkı neyse onun tazmin edilmesi
lazım.
Hayvan Kirası
Bir kere şu
var, bir gayrimenkulün içinde hayvanların verilmesi ile buradaki hayvan kirası
başkadır. Burada yalın olarak hayvanın kiraya verilmesinden bahsediyor kanun
koyucu.
Mevaşi geviş
getiren hayvan demektedir. Bu çoğu kez; koyun, keçi, inek gibi hayvanlardır.
Bunlar çoğu kez 4 ayaklı hayvanlardır. İşte bunlarla ilgili özel düzenleme
getirilmiştir. Tavuk, horoz filan buraya girmez.
Aksine örf adet
yoksa diyor, hayvanların bütün ürünleri ve bakımı kiracıya aittir diyor.
Hayvan kirası
ile ilgili bu hükümler müstakil bir hayvan kirasında uygulanır. Yoksa tarımsal
bir kiranın içindeyse bu özel hükümler uygulanmaz.
Şimdi hâsılat
kirasında esaslı tamiratı sadece kiralayan yapmak zorundadır. Esaslı olmayan
tamiratların hepsini kiracı yapmak zorundadır. Ama adi kirada çok ufak şeylerde
kiracı yapmak zorunda ama çok esaslı olmasa da normal tamiratları da kiralayan
yapmak zorundadır. EBK madde 273.
Madde 276.
madde biraz farklarla mevcut 254. maddemize paralel düzenlenmiştir.
Kira bitmiş oldu ve ürün kirasından da
anlattığım kadarıyla sorumluyuz…
2. saat
Olay
(A)’nın
Erenköy’deki kat mülkiyetli apartman dairesine kiracı olarak oturan (K),
işlerinin bozulması sebebiyle 4 aydır kira ödememektedir. Kiralananın kolay
yoldan tahsilini sağlamak için bir avukata başvuran (A), avukatın tavsiyesi
üzerine (K)’nın anılan dairedeki kasasında bulunan ve aslında (K) tarafından
bir bankadan ödünç alınan paralar üzerinde hapis hakkı kullanmayı düşünmeye
başlar. Öte yandan (K)’nın oturduğu daire 15. kattadır ve yönetim bozulan
asansörü para toplayamadığı için yaptırmamaktadır. (K) ise kalp hastasıdır.
Sorular
1) Sizce (A) olaydaki paralar üzerinde
hapis hakkı kullanabilir mi? Bu paraların bankadan ödünç alındığının (A)
tarafından bilinip bilinmemesi önem taşır mı? Niçin?
2)
Paraları (K)’nın bankadan çaldığı varsayılırsa 1nolu sorunun cevabı
nasıl olur? Niçin?
3) (K) asansörü
kendi parası ile yaptırsaydı ve kiraları da asansör tamiri için harcadığı
paraların tamamını tahsil etmek maksadıyla ödememiş olsaydı, (A), (K)’yı
temerrüt nedeniyle tahliye ettirebilir miydi? Niçin?
4) (K) asansör tamir giderini, (A)’nın
giderlere katılma payı oranında tahsil etmek için kiraları ödemeseydi, 3nolu
sorunun cevabı nasıl olurdu? Niçin?
5) (K)’dan bıktığı için daireyi (T)’ye
satıp, (T) adına tescil ettiren (A) ile (T) arasındaki anlaşmada, dairenin
anahtarının (K)’nın tahliyesi sağlanınca teslimi öngörülseydi, bu arada daire
depremde tamamen yıkılsaydı, (T) dairenin satış bedelini (A)’dan isteyebilir
miydi? Niçin?
Cevaplar
2006 özel borç
1’de sorulmuş soru.
1) EBK 267’de 3 maksada hizmet eden
eşyalarda hapis hakkı vardır. YBK bundan süslemeyi çıkarmıştı. Kasadaki para bu
3 gruptan birine girmiyor diyor. Çünkü BK’nın kiracının eşyası üzerindeki hapis
hakkını kullanması için bu 3 gruptan birine girmesi lazımdır diyor. Birisi evin
döşenmesine, süslenmesine, oradan yararlanılmasına girmesi lazımdır. O yüzden
kullanamaz diyoruz.
Hocam kasa
evden yararlanmaya girmiyor mu? à Hayır, kasa üzerinde değil içindeki para üzerinde
diyor.
Cemre doğru
söylüyor. Bu üç grup içine girmez ki kasadaki para. Yani evin ne kullanılması,
ne süslenmesiyle alakalı ne de dayanıp döşenmesiyle alakalıdır. Bu bir başka
şeydir. Dolayısıyla birinci sorunun cevabı hayır kullanamaz şeklindedir.
Önem taşımaz
çünkü bilse de bilmese de bu hapis hakkını kullanamıyordu zaten diyeceğiz.
2) Hapis hakkına konu olabilecek bir
eşya ile ilgili olsa değişirdi. Ama zaten bu para zaten hapis hakkına konu olsa
da olmasa da bu cevap farkmaz demeniz lazımdır. Ama onun dışında 3. kişinin
eşyasına emin sıfatıyla zilyet olup olmama tartışılırdı.
3) Burada asansörü (K) yaptırıyor. Daha
sonra da kira paralarından düşmeye başlıyor. Aslında hiç kira parası ödemiyor.
Yani asansör paralarını tahsil edinceye kadar ödememeye başlıyor. (A), (K)’yı
temerrüt nedeniyle tahliye ettirebilir miydi? à Bir kere burada 97.
maddeye göre hâkimden izin alması lazımdı çünkü önemli bir gider gerektiriyor
bu asansör tamiri. İzin almadan yaptırdı. O yüzden ancak vekâletsiz iş görmeye
göre gidebilirdi. Ama kira parasından düşemez. Şimdi vekâletsiz iş görmeye göre
de hepsini kendi kiralayanından alamaz. Çünkü ortak yerlerden olduğu için ancak
hissesi oranında rücu edebilir dedi. Ama bu konumuz dışındadır demek istedi.
Doktrinde
Anıl’ın getirdiği bu görüş en doğru çözümdür bu olay için. à
97. madde ne diyor? à Bir kimse yapma borcu altındaysa ve bunu yapmadıysa
hâkime başvuruyorsunuz diyorsunuz ki onun adına bana yetki ver ben yaptırayım? à
Kiracı bu asansörü yaptırmak zorunda mıdır? à Kira ilişkisi devam
ettikçe, kiralayan sözleşmesel amaca bulundurmakla mükelleftir. 15. katta bir
yer kirası söz konusu ise asansör de varsa bir biçimde asansörü çalışır durumda
bulundurmakla mükelleftir. Ben ne yapayım daha 14 tane malik var filan olmaz.
Sen o şekilde kiraladın bu halde bulundurman gerekiyor. O yüzden 97’nin şartları var. O yüzden
kiralayanın yaptırma yükümlülüğü vardır. Yaptırmıyor. Ama K da izin almıyor. O
yüzden ancak vekâletsiz iş görmeye göre geri isteyebilecektir. Dolayısıyla bunu
kiradan düşmek uygun değildir. Ve de bu yüzden temerrüde düşmüştür.
Vekâletsiz iş
görme hükümlerine göre ister ama ancak onun hissesi oranında ondan isteyebilir.
Çünkü sadece A’nın işini görmüş değildir. Diğer bütün kat maliklerinin
vekâletsiz işini görmüştür. Aradaki durum neyse ona göre rücu edebilir.
Şimdi hâkimden
izin almış olsaydı ve ondan sonra yaptırsaydı kiracı kira bedelinden yine kendi
kat malikinin oranına göre mi düşecektir? Evet.
Kanun kitap
serbest, muhakemeye dayanan sorular var.
VİZE
SONRASI
10
Nisan 2012
Şimdi borçlar
hukukunda yeni bir konuya başlayacağız. Atipik sözleşmeleri gördük, bağış
sözleşmesini gördük, kirayı gördük, satışı gördük.
Eser
Sözleşmesi
Bunun çok
uygulaması vardır. Bundan sonra vekâleti görelim diye istiyoruz. Çünkü avukat
olarak vekil olacaksınız. Doğal işiniz bu olacaktır.
Eser sözleşmesine
MBK istisna akdi diyor. İstisna bizim günlük dilimizdeki istisnadan farklıdır.
Biri sin ile yazılır biri se ile yazılır Arap harflerinde. Ama Türk harflerinde
sadece bir s olduğu için böyle aynı gibi geliyor. Ama işte farklı şeylerdir.
YBK buna eser sözleşmesi demiştir. Zaten doktrinde de birçok kitap istisna
akdini eser sözleşmesi olarak söylüyor.
Eser sözleşmesi
şudur; bir sonuç vaat ediyorsunuz. Bir eser vaat ediyorsunuz. Yani bir iş
sahibi var bir müteahhit var. Yeni kanun buna yüklenici diyor, müteahhit
demiyor. Şimdi işveren diyenler var ama işveren iş hukukunda işi yaptırana
denir. Buna iş sahibi demek lazımdır. İşte öyle bir sözleşmedir ki müteahhit
bir bedel karşılığında bir eser meydana getirmeyi vaat eder. Yani bir taraf
eser borçlanıyor diğer taraf da bedel borçlanıyor.
Eser bugün çok
geniş anlaşılıyor. Bir sonuç olarak anlaşılıyor. Yani bir sonuç vaadi olarak
anlaşılıyor. Yani sadece bir tablo, heykel yapmak değildir. Mesela bir şiir
yazmak, beste yapmak, bir tiyatro oynamak da eserdir. Yani eserin son derece
geniş anlaşılması gerekiyordur. Eskiden eser deyince mutlaka somut bir sonuç
(imal edilen) gerekiyordu. Ama hukukçular büyük ölçüde bundan kurtuldular. Yani
cismani olan da olmayan da bütün sonuç vaatlerinin tamamı eser sözleşmesinin alanına
girer.
BK 386’da
hiçbir sözleşme kalıbına koyamadığınız sözleşmeleri vekâlet hükümleri uygulanır
diyor. Tabiî ki bu şu demektir; iş görme sözleşmeleri için geçerlidir. Yoksa
bütün sözleşmeler için değildir. Kanundaki sözleşmelere uydurmak zorunluluğu
yoktur. Atipik sözleşmeler var bir kere. Aksi halde bütün sözleşmeler vekâlete
girerdi. Yani burada sadece iş görme sözleşmeleri için BK 386 uygulanır. İşte
eser sözleşmesi de bir iş görme sözleşmesidir. Şimdi benzer sözleşmelere
mukayese yapınca daha iyi anlaşılır. Eser ile vekâleti karşılaştıralım.
Bunlar
birbirine benziyor. Benzeyen tarafı iş görme sözleşmesi olmasıdır. Vekil de
müteahhitte iş görür. Yalnız vekil bir sonuç vaadinde bulunmaz, müteahhit bir
sonuç vaat eder. İlk fark bu demek ki. Vekâlet ile ilgili MBK ve YBK açısından
kural olarak ücretsizdir. Tabiî ki ücretli olarak kararlaştırılabilir ama bir
hüküm yoksa ücretsizdir. Oysa demin söyledik, bir bedel içerir eser sözleşmesi.
Kanun ücret diyor ama bedel deyin siz. Tam yeri gelmişken şunu söyleyelim;
doktorun hastayı ameliyatı doktrinde ve Yargıtay’ca eser değil de vekâlet
sözleşmesi olarak nitelendirilir. Şimdi doktora gidiyor ve diyor ki benim safra
kesemi al diyor. Yani doktor bir sonuç vaat ediyor aslında. Dişçiye gittiniz
dolgu yaptırdınız. Bunu da vekâlet kabul ediyorlar. Ama protez 32lik diş
yaptırdınız bunu eser olarak kabul ediyorlar. Saç ektirme vekâlettir ama yerine
göre peruk eser sözleşmesidir. Peki, ne fark var? à Hukukta iki kere iki çoğu kez 4 değildir.
Hukukun doğası esas itibariyle tartışmadır. Çünkü sosyal bilimdir. İnsanlar
balık gibidir ve insan ilişkileri de balık gibidir. Elde durmaz kayar. Kaygan
ilişkiler olduğu için nereye çekerseniz o tarafa gelir. O itibarladır ki sosyal
bilimlerinin hepsinde doğası gereği tartışmalıdır. à O itibarla neden onu vekâlet
öbürünü eser saydınız. Hocaya göre sebebi şudur; eğer insan vücudu üzerinde iş
yapılacaksa ve bu iş insanın kişiliğini yakından ilgilendiriyorsa bu vekâlet
sözleşmesidir, eser sözleşmesi değildir. Yani safra kesesi böyledir, saç ekimi böyledir.
Yani vücuduna fazla ilişiyorsanız, kişilik hakkına fazla müdahale ediyorsanız vekâlet
ilişkisidir. Peki, neden böyle kabul ediliyor? à Kanun böyle bir şey
söylemiyor. Sebebi şudur; bunu birçok yerde bulamazsınız. Vekâlet sözleşmesinden
her zaman tarafların kolayca sıyrılması mümkündür. Kanunda vekâlette diyor ki,
vekili azletmek ve vekâletten istifa etmek her zaman caizdir diyor. Sadece
münasip olmayan zamanda azil ve istifa caiz değildir diyor. Vekâlette güven
ilişkisi vardır. O yüzden Roma’da vekâlet ücreti diye bir kavram ayıp
karşılanır. Çünkü vekâlet bir şeref işidir. Olsa olsa şeref parasından bahsedilir.
O yüzen ücret olmaz. Avukatlık da aynen böyledir. Vekâlet ücreti lafı çok banaldir.
Onun için iki taraf güvenini kaybederse hemen vazgeçilebilmelidir. Dolayısıyla
bir doktor da ameliyat için anlaştırınız. Kolaylıkla doktoru
azledebilmelisiniz, doktorda bundan kolayca vazgeçebilmelidir. Ama münasip
olmayan vakitlerde azil ve istifa caiz değildir. Örneğin hastayı masaya
yatırmış, açmış karnını; ben her zaman istifa edebilirim diye istifa edemez. Bu
münasip olmayan zamandır. Eser sözleşmesinde bağlar daha sıkıdır. O yüzden
insan vücuduna çok dokunmuyorsa, bağların çok gevşek olmasına gerek yoktur.
Bir benzer sözleşme
ise hizmet sözleşmesidir. Eser sözleşmesinde bir süre unsuru yoktur. Hizmet
sözleşmesinde süre bir unsurdur. Ama hizmet sözleşmesinde süre
kararlaştırılmamışsa belirsiz süreli olur.
Şimdi sizinle
bir inşaat yapmanız için anlaşalım. Ve 20 ay içinde yapılacak olsun bu inşaat.
Burada bir süre vardır. Ama bu süre bir unsur değildir. Teslim için öngörülen
vaadedir. Bir süre değildir. En güzel örnek buna 1 senelik kira sözleşmesi
yapmışsanız bu edimin vadesi değildir. Ama sözleşme ile bağlılık süresi bir
senedir. Ama bu örnekteki 20 ay bir bağlılık süresi değildir. O eserin
tesliminin vadesidir. Yargıtay bunu görmemiş ve şöyle demiştir; eser sözleşmesi
ani ve sürekli edim karmaşığı olan bir ilişkidir demiştir kaçmıştır. İkinci
sınıfta gördünüz ani edimli ve sürekli edimli sözleşmeler var. Mesela satım
sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Mesela parayı bir sene sonra ödeyecek
olabilirsiniz. Bu sözleşmenin sürekli olduğu anlamına gelmez. Bu vadedir. Yine
adi edimli kalır. Ama kira sürekli ilişki borç ilişkisidir. Ama Yargıtay buna görmemiş
ve işi karıştırmıştır. Eser sözleşmesi ani edimli bir borç ilişkisi doğurur.
Ama doktrinde de farklı görüşler vardır.
İkinci fark
şudur; hizmet sözleşmesinde altlık üstlük ilişkisi vardır. Yani birisi hâkim
durumda birisi onun emir ve talimatlarına harfiyen uyacaktır. Canım eser
sözleşmesinde de kanun talimat veremez mi? à Verir. Ama hizmet
sözleşmesindeki yoğunlukta bir altlık üstlük ilişkisi yoktur.
Şimdi eser
hizmet, eser vekâleti kararlaştırdık. Bazıları satışı da söz konusu ederler.
Ama satış esere hiç benzemiyor. Satış bir şeyin mülkiyetinin karşı tarafa
geçirilmesi öngörülür. Ama eser sözleşmesinde böyle bir zorunluluk yoktur. Ama
mülkiyetin karşı tarafa geçirilmesi kararlaştırılabilir. Mesela malzeme benden
olur, sadece emek sizden olabilir. Burada emeğin mülkiyetinin geçmesinden
bahsedemeyiz. Ama satış sözleşmesi mülkiyetin geçimini hedef alır.
Artık bu eser
sözleşmesine usul usul başlayabiliriz.
Tatbikatta çok
yoğun olarak inşaat yapma olarak karşımıza çıkıyor. Bunun yoğun bir grubu da
kat karşılığı inşaat sözleşmeleri olarak karşımıza çıkıyor. İşte biz bunları
sizinle göreceğiz.
Madde 355’i
okudu hoca. Buradaki semen değildir. Bedel demesi gerekir. à
Şimdi hemen müteahhidin borcu, iş sahibinin borcu diye başlamışsa bizde öyle
başlayalım.
Şimdi; bir kere
hizmet sözleşmesi ile benzerlik olduğu için oraya atıf yapmıştır. Hizmet
sözleşmesinde işçi nasıl sorumlu olursa o şekilde sorumlu olur diyor müteahhit
için. Özen ve sadakat ile yerine getirmek zorundadır işçi. İşte bu özen yükümünden
bir sadakat yükümlülüğü doğar. Bu sadakat meselesi avukatlık mesleğinde çok
önemlidir. Çünkü bunun sonucu olarak sır saklama yükümlülüğü doğuyor. Şimdi o
halde özen ve sadakat yükümlülüğü vardır eser sözleşmesinde, aynı hizmet
sözleşmesinde olduğu gibidir.
Madde 356’da
garip bir hüküm var. Maddeyi okuduk. İki maddede YBK hükümlerini de okuduk. à
Kopyacılığın çok güzel örneklerinden biridir. Şimdi bu hüküm etrafında akşama
kadar konuşsak yeridir. Ama yeni BK’da da bu düzeltilmemiştir. Onun için şimdi
söyleyeceklerim orası için de geçerli olacaktır.
Şimdi ne diyor?
à
Bizzat ifa mecburiyeti var diyor. Ama diyor kendi himayesi altına başkasına da
yaptırabilir diyor. Yani bizzat ifa mecburiyetindedir. Ama himayesi altında
başkasına da yaptırılabiliyor. Doktrinde çok tartışma var. Ama bu günah yazarların
değil kanunun günahıdır. Hocanın anladığı şudur, bir kere bizzat yapma yükü
var. Kişisel özellikler önem taşımıyorsa diyor. Yani şimdi kişisel özellikler
önemli değilse başkasına yaptırabilmesi gerekiyordu. Ama önem taşıyorsa
yaptırılmalıdır diyor. O halde neden 3’e ayırıp kafa karıştırıyorsun. Hocaya
göre 3’e ayrılıyor. Şimdi kişisel özelliklerin öyle bir önemi var ki, artık bir
başkasına yaptıramaz. Mesela bir tablo yapılacak. Bu tabloyu sadece hakkı ile yapabilecek
2 adam var. O halde sadece o adam yapabilir. Ondan başkasına yaptıramaz. İkinci
grupta ise o kadar da önemli değil kişisel özellikleri ise, çoğu kez inşaat
biçimindeki eserlerde olur bu. O yüzden başkasına yaptırabilir. Ama kendi
yapmış gibi sorumlu olur. Ama bazen de kişisel özellikler hiç önemli değildir.
O zaman başkasına yaptırabilir.
2. Saat
Kişisel
özellikleri önemli değilse bir başkasına yaptırabiliyor. İşte o zaman ifa
yardımcısının işlerinden dolayı sorumluluk meselesine gideriz.
Şimdi hizmet
sözleşmesinde aksine anlaşma yoksa kural olarak malzemeyi işveren verir. Oysa
eser sözleşmesinde aksine mukavele yani sözleşme veya adet yoksa malzemeyi
müteahhit karşılayacaktır. Kendisi karşılayacak ya, bu getirdiği malzemenin iyi
cinsten olması lazımdır. Tamam, aliyyülâlâ olması gerekmiyor ama en azından çok
kötü olmaması lazımdır. Eğer bu malzemeden dolayı bir sıkıntı varsa bu durumda
satıcı gibi sorumlu olur. Yani tıpkı satıcı gibi ayıba karşı tekeffül
sorumluluğu olur. Doktrinde zapta karşı tekeffül sorumluluğu vardır deniyor.
Satıcı satıp teslim ettiği malın annesinin ak sütü gibi lekesiz olduğunu
taahhüt etmiştir. Yani zapta karşı ve ayıba karşı. İşte eser sözleşmesinde de
satıcı gibidir diyor kanun. Zapt konusunda bir özellik vardır. Zapt neydi? à
Hatırlayın. Şimdi eser sözleşmesini düşünelim. Çiğdem ile bir eser sözleşmesi
yaptık. Çiğdem müteahhit. Çiğdem gözdenin malını bir biçimde çaldı veya gayri
mümeyyizdi satın aldı malik olmadı. Bunla bir eser yapacak. Bunla bana bir
heykel yapacaktır. Şimdi zapta karış tekeffül hükümleri neyi gerektirir? à
Bana da teslim etti. Gözdenin dava açıp hocaya karşı zapt hükümlerince geri
alabilmesi lazımdır. Bu durumda dava sırasında hoca çiğdeme karşı eser
sözleşmesinden dolayı zapttan dolayı sorumluluk davası açarım. Ama bir müessese
var ki, eğer eserin değeri yani mermerin değeri o mermerin değerinden fazla ise
o mülkiyet müteahhide geçiyor. Tabiî ki sebepsiz zenginleşme filan saklıdır.
Dolayısıyla hocaya verince heykeli artık mülkiyet hocaya geçer. Yani gözde
artık zapta karşı tekeffülü kullanamaz. O yüzden geriye sadece ayıba karşı
tekeffül hükümleri geriye kalır.
Yani ben senin
mermerini alarak heykel yapmışsam burada bütünleyici parça yoktur. Çünkü yine
sadece mermerdir. Bütünleyici parça olması için iki nesne olması lazımdır. O
yüzden mermeri işlemek konusunda bütünleyici parça olmaz.
Şimdi malı bana
teslim edince benim muayene etmiş olmam lazım. Madde 362’de düzenleniyor. Şimdi
bir ayıp görürseniz ihbar edeceksiniz. Ayıp gizliyse yine ortaya çıkar çıkmaz
ihbar etmeniz gerekiyor. Tatbikatta çok önemli bir yanılgıya düşülüyor à
TTK’da bir hüküm var ayıpla ilgili. Ticari satımlarda açık ayıplarda 2 gün
içinde gizli ayıplarda 8 gün içinde ayıp ihbarında bulunmazsanız treni kaçırmış
olursunuz diyor. Diğer hallerde BK uygulanacaktır diyor. Şimdi bir eser
sözleşmesinde avukatlar diyor ki işte 8 gün içinde ayıp ihbarı yok o yüzden
davanın reddini talep ediyoruz diyor. Yahu burada iki taraf tacir ama ortada
satım sözleşmesi yok ki. O zaman burada bu avukat bu işi bilmiyor demektir.
Yani buna dikkate etmeniz lazımdır. O hüküm satışlarda geçerlidir. Eser
sözleşmesinde değildir. Eserde tıpkı BK’nın öngördüğü gibi bir ihbar şeyi var.
Peki, zamanında
ihbar etti ne olur? à Arkadaşlar bunu 360. madde düzenliyor. YBK madde
475. maddesinde düzenleniyor. Noktası virgülü anlamı aynıdır YBK ile. Şimdi çok
önemli ayıp varsa diyor. Yani iş sahibinin kabul edemeyeceği kadar önemli bir
ayıp varsa diyor, bu ifayı kabulden kaçınabilir diyor iş sahibi. Yeni kanun
dönebilir diyor. Doğru demiştir yeni kanun. Çünkü biz imtinayı dönem olarak
kabul ediyoruz. Fıkra bir de bunu söylüyor. Yani kabul edilemeyecek kadar
önemli bir ayıp vardır. (birinci fıkradaki kusur sözünü ayıp olarak anlamımız
lazımdır) O kadar önemli olacak ki hakkaniyet ve iyi niyet kurallarına göre
bunu kabul etmezsen olur diyebilmemiz lazımdır. Şimdi ikinci fıkra diyor ki;
ayıplı ama (ayıp iki şekilde oluşabilirdi. Birincisi siz açıkça vaat ettiniz.
Ayıplı değildir mükemmeldir. Ayıplı olursa bana gel dediniz. Veya böyle açık
bir taahhüt yok ama o sözleşmeden beklenen menfaati karşılayamayacak
durumundaysa bu hükme bakılır.) ne çok önemsiz ne de 1. fırkadaki kadar vahim
bir ayıp yoksa fıkra iki uygulanacaktır. Yani ya bedel indirimi ister ya da
ıslahı mümkün ise iyileştirme yani onarma isteyebilir diyor. Ama asla dönemez
diyor. Ya da çok küçük bir ayıpsa o durumda iyi niyetten vs. dolayı ayıp
hükümlerine gidemez. Şimdi 3. fıkra diyor ki; benim arsamın üzerine bir inşaat
yapacaksanız. Yani bu tarzda bir eser sözleşmesi yapılmışsa ve önemli de olsa
ayıp, birinci fıkradaki kadar önemli de olsa dönme mümkün değilse (çünkü dönme
halinde al binanı başına çal diyeceksin) yani binanın yıkılması aşırı zarar
doğuracaksa ancak ikinci fıkraya gidebilirsin diyor.
Tam bu noktada
sadece hoca kıyameti koparıyor. Yeni kanunda böyle yapmıştır. Şimdi hoca diyor
ki; şöyle bir örnek; Marmara Üniversitesi’nde yapılan sempozyumda da bunu
işledim. Benim arsamın üzerine 20 katlı bir bina yapılacak. Musluklar altında
olacak. Böyle anlaştık. Böyle bir bina yaptınız. Fakat temeli çürük yaptı.
Şimdi üstünde süper lüks bina var ama temel çökmüş. Olur, mu bu? à
Çok oluyor hem de. Bu tam da 360/3’lük bir olay. Benim arsamın üzerine yapıldı.
Yıkılması fahiş bir zarar doğuruyor. O yüzden artık dönemem. Islahı mümkün
değilse geriye sadece bir imkân kalıyor. Bedel indirimi. Ama ben rüzgâr esse
kırılacak bir binaya katlanmak zorundayım. Müteahhit bana al paranı deyince ne
yapacağım? à
İşte o yüzden burada bir boşluk var diyeceğiz. Ya örtülü boşluk var deyin ister
başka bir şey. Ama hocaya göre birinci fıkraya göre dönme kullanılabilmesi
gerekiyor.
Arkadaşlar eser
sözleşmesinde yine çok enteresan bir müessese var. Ben bunu eleştirmiyorum.
Çünkü bu eser sözleşmesinin doğasından kaynaklanmıştır. Madde 358 düzenliyor
bunu. YBK 473 düzenliyor bunu. Dikkat edin, burada daha vade gelmeden temerrüde
bağlı sonuçlardan birini uygulayabiliyorsunuz. Bunun üzerinde durmak lazımdır.
16
Nisan 2012
Eser
sözleşmesini görüyorduk. En son 356. maddeyi konuştuk. Henüz vade gelmeden
temerrüde düşmüşçesine bir takım sonuçlar bağlıyordu kanun. Bu sadece eser
sözleşmesine özgü bir şey demiştik. Müteahhidin borçlarını görürken bu konuya
gelmiştik. Şimdi buradan devam edelim.
358. maddenin
ilk fıkrası şöyle diyor. Yeni kanun 473. maddeyi de okuduk. Yeni kanunun 473.
maddesi 358. maddenin tıpatıp aynısıdır. Burada eser sözleşmesi yaptınız.
Müteahhit işe başlamadı, çok geç başladı. Veya işi erteledi. Yahut iş sahibinin
kusuru olmaksızın bu gerçekleşen gecikme işin belirli zamanda yapılmasına imkân
vermeyecek durumda olursa, bu durumda iş sahibi dönebilir. EBK’da fesih
diyordu. Yeni kanun dönme diyerek daha doğru söylemiştir.
Şimdi sizinle
bir inşaat sözleşmesi yaptık. Belirli bir vade yaptık. Şimdi adam işe zamanında
başlamayabilir. Ya da 50 adam yerine 5 adamla işi yapıyorsa. Yani müteahhidin
yerine getiremeyeceği ortadadır. Yani teslimin gerçekleşemeyeceği ortaya
çıkarsa ve iş sahibinin bir rolü yoksa bunda iş sahibi daha temerrüt
gerçekleşmeden temerrüde benzeyen bir sonuç bağlanıyor. Bu enteresan bir
düzenlemedir. Çünkü normalde 20 ay süre varsa 20 ay geçmeden temerrüt olmazdı.
Ama kanun koyucu gerçekçi davranmıştır. Böyle özel düzenleme olmadan dönme
sonucu bağlanamaz.
Şimdi burada
tartışılması gerekli bazı hususlar var. Bir kere acaba sözleşmeden dönmek için
106’da olduğu gibi bir mehil tayin edilmesi gerekir mi? à Biliyorsunuz aynen
ifayı istemeyecekseniz bir mehil tayin etmeniz gerekiyor. Zaten aynen ifayı
devamlı isteyebilirsiniz. Eğer diğer ikisini isteyecekseniz mehil tayini gerekir.
İşte burada da mehil tayini gerekir mi? à Burada tartışma
vardır. Bazıları mehil gerekiyor diyor. Ama bazılar 358. maddenin böyle bir
şart koymadığını söylerler. Hoca da ikinci görüşe katılıyor. Yani 107. maddede
zaten mehil tayinine gerek olmayacak şeylerde mehil vermenin manasız olması
gibi bir hüküm var. Yani burada da tam bu durum düzenleniyor. Dolayısıyla mehil
tayininin aranması yersiz olacaktır.
Bu dönme için
tabiî ki mahkeme kararına gerek yoktur. Doğrudan bir beyanla yapabilirsiniz.
Niçin fesih tabiri doğru değildir? à Çünkü bu sürekli bir
borç ilişkisi değildir. Gerçi Yargıtay sürekli, ani edimli karışımı bir şey demiştir.
Ama Yargıtay yanlıştır bu konuda. Yeni kanunda bunu düzelterek doğru yapmıştır.
Yine eser
sözleşmesine ilişkin çok enteresan bir düzenlemeyi 358/2’de vardır. Şimdi
ikinci fıkrayı karşılayan 473/2’dir. Bu ikisi de aynıdır. Okuduk 358/2’yi. à
Burada neden sıra dışı bir hüküm var. Biliyoruz satımda gördük, kirada gördük.
Ayıplı teslim söz konusuysa ne yaparsınız? Ayıp ihbarında bulunun ve ona bağlı
seçimlik haklarından birini kullanırsınız. Hâlbuki burada eğer satım ve kira
gibi düşünülseydi. Aslında ayıplı ilgili esas rotayı satım ve kira çizmiştir.
Ona sadık kalınsaydı şöyle olacaktı; seni gözüm tutmadı o yüzden ayıplı olur deme
yetkisi vermiyor. Teslimi bekleyeceksin ondan sonra söyleyebilirsin. Ama burada
diyor ki, adam ayıplı yapacak. Eğri büğrü yapacaktır. Ya ayıplı yapacak ya da
sözleşmeye aykırı yapılacak diyor. Aslında her ikisi de aynıdır. Biz satım
sözleşmesinde ne gördük? Ayıp ikiye ayrılırdı. Biri işin mahiyeti gereği o
şeyde olmamasıdır. Veya zikirle vaat edilen ayıp vardı. Yani mukavelede
belirtilen taahhüde uymazsa da ayıp olurdu. Burada yeni kanunda sadece ayıplı
deseydi yeterdi. Ama eski kanunu kopyaladığından aynı şeyi yapmıştır. Sonuç
olarak; bakıyoruz adam ayıplı yapacak. Daha ortada ayıp filan yok. Ama
gidişatından bunu anlıyoruz. Nasıl anlarız? à Kullandığı adamlar son
derece beceriksiz, adam çekiç tutmayı bilmiyor. Ama burada diyor ki, bir süre
vereceksin. Ben senin halini beğenmiyorum. Hayra alamet değil bu durum. Git
ustabaşını değiştir. Eğer böyle giderse ben bunu kabul etmem diyeceksin diyor.
Eğer bu ikazlara aldırmamışsa, o zaman iş sahibi hasar ve masrafları eski
müteahhide olmak üzere 3. kişiye yaptırmayı ihtar eder diyor. à
Tek bir işlemle hem mühlet verirsiniz hem de onun yaptırımını söylersiniz. Yani
sen on gün içinde bu elemanlarını değiştir, şu araç ve gereçleri getir. Eğer
düzeltmezsen senden alırım bu işi ve de masraflar filan sana ait olur diyor.
Bir şey daha
var. Hukuk tekniği bakımından. Umardım ki yeni kanun düzeltsin. Her iki kanunda
şunu söylüyor. Kardeşim 5 gün içinde sen düzelt bu işi yoksa ben hasar ve
masraf sana ait olmak üzere; tamiratın (eğer tamiri mümkünse başkasına tamir
ettirebilirim diyor) veya imalını yaptırabilirim diyor. Burada hukuki bir
problem var. Başkasına vereceğim ne demektir? à Dönerim başkasına
yaptırırım ama seninle anlaşmamız var ya 10 kuruşa eğer yeni adam 15 kuruşsa
arasındaki farkı senden alırım. Bu arada hasara uğramışsa onu da sen
karşılarsın. Ama bir de şu anlaşılır. Ben senin elinden alırım. Hasar ve
masraflar sana ait olmak üzere başkasına yaptırırım anlaşılır. Ama aramızda
sözleşme devam eder. Ama kanun koyucu aslında birincisinin anlaşılmasını
istiyor hocaya göre. Yani sözleşmeden dönerim ama bütün faturalar sana çıkar.
Birinci anlam bu olabilir. Kanuna uygun anlam budur. Öbür türlü işin içinden
çıkılamaz problemler gelir. Sözleşmenin tarafı olarak her şeyden sorumlusun.
Yani sen yapsaydın nasıl sorumlu olacaksan yine öyle sorumluluğun olmaya devam
eder.
Hani ayıba
karşı tekeffül, zapta karşı tekeffül borcu var dedik müteahhidin. Zapta karşı
tekeffülde, bütünleyici parçaya bağlı olarak olayların büyük çoğunluğunda
işlemeyeceğini ama ayıba karşı tekeffülün bütün ihtişamıyla devam ediyor dedik.
Şimdi 359 ve 360. madde bu meseleyi ele almıştır. Bir kere aynı satım ve kirada
olduğu gibi, bir muayene etmesi lazım veya uzmanına muayene ettirmesi lazımdır.
İşte zamanında
ayıp ihbarında bulunurlarsa, bir sorun yok. İki tarafta ayıp hükümlerine tabi
olurlar. Ama ayıbı bilebile kabul etmişse veya ayıp ihbarında bulunulmamışsa
zamanında artık ayıptan yararlanamaz. Diyelim ki ayıp ihbarında bulundu. Ve
istifadeye hak kazandı. Nedir bu hükümler? à 360. maddeyi görelim.
Yeni kanun 475. maddesi bunu düzenliyor. Yani biraz şekli değişmiş ama muhteva
aynıdır. 360’dan hareket edelim. Bir kere ayıbı ikiye ayırmış: (1) önemli ayıp
[o kadar önemli ki iş sahibinin artık bu eseri kabul etmesi dürüstlük kuralı
çerçevesinde beklenemez. İşte bu ayıba önemli ayıp deriz.] (2) 1.si kadar
önemli olmayan ayıp. Bir de üçüncüsü var. O da (3) çok önemsiz ayıp var. Çok
önemli ayıp için kanun koyucu dönme yaptırımı getirmiştir. Bu kadar önemliyse
iş sahibi sözleşmeden dönebilir. Ama 2. ayıp türü varsa sözleşmeden dönemez ama
seçimlik haklarından bedel indirimi ve eğer tamiri mümkünse tamir de
isteyebilir diyor. İyileştirmenin istenebilmesi için iki şart var. Şu önemsiz
ayıplar içinse ayıp hükümleri uygulanamaz. Çünkü ayıp hükümlerinin bu kadar
küçük sorunlar için devreye sokulması MK 2’ye aykırılık oluşturur.
Şimdi 360.
madde eser sözleşmesinin özel bir türü olan inşaat sözleşmesi için özel bir
düzenleme getirmiştir. 475. madde de aynı şeyi söylüyor.
Tabiî ki
dönmede, bedel indirimi veya iyileştirmede bir zarar doğmuşsa bunu her iki
durumda da isteyebiliriz. Ama eğer çok fazla zarar oluşturacaksa sözleşmeden
dönemez diyor. à
Başka yerde yok muhtemelen. Şimdi şöyle bir örnek düşünün. Benim bir arsam var
sizinle bir sözleşme yaptım. 30 katlı süper büyük lüks bir apartman
yapacaksınız. Hakikaten adam süper lüks bir inşaat yaptı. Öyle lüks ki
musluklar altın kaplamalı filan. Fakat temel bozuk. Şimdi buyurun ben bu
sözleşmeden dönemeyeceğim demektir. Ya bedel indirimi ya tamir. Tamiri mümkün
değildir. Burada kanunda bir boşluk var ve onun doldurulması lazımdır. Şimdi
yasa koyucu neden düzenlemedi. Hoca bununla ilgili bir Yargıtay kararı bulmuş.
Ama gerekçesi yoktur. Ama gerekçesi örtülü boşluk olduğunun kabulüdür.
Şimdi ayıpla
ilgili bunlar söylenmeliydi. Şimdi Veli Göçer örneğinde zamanaşımını zararın
doğumundan başlattılar. Kanun teslimden itibaren diyor. Çok büyük bir zorlama
yapıldı. Ama haklı bir zorlamaydı.
Şimdi şöyle bir
problem var. Ben müteahhidim. Siz arsa sahibisiniz. Sizinle bir sözleşme
yaptık. Arsanın üzerine inşaat yapacağız. Zemin etüdü yaptırdım. Bir baktım ki
altından fay hattı geçiyor. Dediler ki bu arsa üzerine 30 katlı binayı götürmez
dedim. Kanuna göre bunu söylemek zorundayım zaten. Bunu dedikten sonra diyor iş
sahibi sana ne ben yap dediysem yap diyorsa. Müteahhit de yaparsa, müteahhit
sorumlu olmam diyor. Kanun böyle diyip işin içinden çıkıyor. Ama doğru mudur? à
Müteahhit uzmandır. Uzman olduğu için, ayıpları gördüğü zaman ihbar etmesi
lazımdır. Veyahut malzeme benden olabilir. Mesela 30 katlı bir bina yaptıracağım
çok kötü kalitede bir demir veriyorum. Müteahhit diyor ki, 30 katlı bina
bunlarla olmaz. Yapılırsa yıkılır diyecek. Müteahhit beni ikaz edecek.
Uzmanlığının getirdiği birinci sonucu budur. Ben diretmişsem yine yapmayacaktır.
Uzmanlığının ikinci gereği de budur. Müteahhitlerin birçoğunun tacir olduğunu
düşünürseniz, basiretli bir tacir gibi davranması gerekeceğinden bu söylenenler
daha da belirgin hâle gelir. à Yani yapmaması borca aykırılık olur mu? à
Borca aykırılık olmaz. Borca aykırılık olması için hukuka aykırı olmaması
lazımdır. Hukuka aykırı olan onu yapmasıdır. Dolayısıyla hukuken kınanamayacak
kimse borca aykırı davranmış olmaz ve de tazminat yükümlüsü olmaz.
Şimdi şöyle
diyor 361. madde à
Yeni kanun 476 bunu düzenliyor. Şimdi kanun ne diyor? à Beni ikaz etti. Ben de
yap dedim yaptı. Tabiî ki ayıplı çıktı. Ben bundan doğan haklarımı
kullanamazsın diyor yeni kanun. Şimdi bina çöktü. Bana teslim etti bina çöktü.
Bina çökünce iki zarar meydana gelir. Biri benim zararım bir de 3. kişilerin
zararı olabilir. Orada zaten müteahhit sorumlu olur olmaz demiyoruz. Onu
tartışmıyoruz. Benim tartıştığım şu à Gülnaz burada bir
iyilik yaptı size soru sorarak. Ama bana bir kötülük yapmış oldu. Onu da ikinci
derste görelim.
2. Saat
Şimdi müteahhit
ikaz etti, yapılmaz dedim. O da yap dedi. Yaptım. Artık müteahhide başvuramaz
diyor iş sahibi. İlk bakışta doğru ama hocaya göre yanlış. Çünkü müteahhit
uzman bir kişi. Ve onun sadece bir ikaz yükümlülüğü yoktur. Aynı zamanda
yapmaması da gerekir. Sadece kuru bir ikaz ile kendini kurtaramaz hukuki
sorumluluktan. Yani sözleşmesel hukuki sorumluluktan. Peki, ne yapmak lazımdır?
à
Benim önerim şudur. Biliyorsunuz ya bedel indirimi var, ya sözleşmeden dönme
var ya da tamir var. Evet, sözleşmeden dönme şıkkını seçememeliyim. Ben emir ve
talimat verdim. Kötü olsa da yap dedim. Ama bedelden indirmeye hakkım
olmalıdır. Çünkü sonuçta benimde kusurum var. Yani müteahhidin de kusuru
vardır. Ama iş sahibi indirim isteyebilir. Burada yine bir gerçek olmayan
boşluk var diyorum. Ayıp hükümlerinden en ağır olanına gidemez. Ama bedel
indirimi yoluna gidebilir.
Ama 3. şahısla
ilgili sorumluluğu vardır müteahhidin her zaman. Kanun sorumlu olmaz derken
sadece sözleşmesel ilişki açısından sorumlu olmaz diyor. Ama hocaya göre o da
olmaz diyor.
Şimdi ayıplı
olmasından dolayı kullanacak haklar şunlar: Bedel indirimi, tamir ve dönme.
Zarar ziyan var bir de. Ama bu her türlü şeyde zarar ziyan olabilir. Ayıbın
eser sözleşmesine ilişkin tipik karakteristik sonuçları değildir zarar ziyan.
Ancak kanun olmaz derken sadece karakteristik hükümlerden yararlanamaz diyor.
Dolayısıyla her türlü zarar ziyandan sorumlu olur. Dolayısıyla 3. kişinin
zararından haksız fiil ve sözleşmeye aykırılık yarışır.
Şimdi gelelim
3. şahsın zararlarına. Müteahhit yapmış bu binayı. Birisi zarar görmüş. 3.
şahıs sözleşmenin tarafı değildir. Mutlaka 3. şahsa karşı haksız fiil hükümleri
uygulanır. Ama benim görüşüm kabul edilseydi, yani yapmaması gerekir görüşüne
göre müteahhit 3. şahsın sorumluluğundan da kurtulur. Ama bu işe giriştiği
zaman binayı yaptığı zaman haksız fiil tazminatı ödemekle sorumlu olur. Uzman
bir kişi kurtulamaz bundan. Büyük ihtimalle kast niteliğinde kusur sayılacak
bir haksız fiil vardır. Dolayısıyla tazminat ile karşılaşırlar. İş sahibi
sorumlu olur mu? à
Evet, bir kere yapı malikinin sorumluluğu vardır. Mülkiyet el değiştirse yeni
maliklerde yapı malikinin sorumluluğu vardır. Ancak iş sahibi ve müteahhit
demirbaş sorumluluğu vardır. Yani her türlü sorumludurlar.
Şimdi, ayıp
kasten gizlenmişse satıştaki gibi sorumluluk saklıdır diyor kanun.
Müteahhidin
borçlarını görürken, en son zaman aşımı hükmünü de görmek lazımdır. Zamanaşımı
bakımından da derin tartışmalar var. Sebebi de yine kanun hükümlerinin iyi
yazılmamış olmasıdır. Şimdi 363. madde ve YBK 478. madde zamanaşımını
düzenliyor. Satım sözleşmesine atıf yapıyor. Orada hatırlarsanız teslimden
itibaren 1 sene içinde kullanabilirdi. Burada da teslimden itibaren 1 sene
içindedir. Ancak taşınmazlarda ise bunu 5 sene diyor. Yeni kanun ne diyor? à
Burada kopya yoktur. Bu madde değişik bir düzenleme getirmiştir. Bir seneyi iki
seneye çıkarmış. Yine gayrimenkullerde 5 sene demiş. Ama yüklenicinin ağır
kusuru varsa ister taşınır ister taşınmaz olsun bu 20 yıllık zamanaşımı olur
demiş. Değişik bir düzenlemedir bu.
Şimdi tartışma
nereden kaynaklanıyor? à MBK 126. maddesini açarsanız. (YBK 147. madde) şöyle
diyor. 126’nın 4. bendi şöyle diyor. Demek ki tartışma 126. madde ve 363’ün
birlikte ele alınıp değerlendirilmesinden kaynaklanıyor. à
Şunu söyleyelim. Bazı yazarlar 363. maddenin özel düzenleme olduğunu söylerler.
126’ya tercih edilmesinin gerektiğini söylerler. Bazıları başka şey söylerler.
Ama hocanın da katıldığı görüş şudur; eğer ayıpla ilgili bir alacak hakkı söz
konusuysa iş sahibinin 363. madde uygulanmalıdır. Ayıp dışında bir alacak hakkı
söz konusuysa 126. madde uygulanmalıdır. Mesela iş sahibinin inşaat sözleşmesinden
doğan bir daire alacağı olabilir. Başka bir şey olabilir. Eser sözleşmesi ile
ilgili bir yığın alacak söz konusu olabilir. Bunlardan biri de ayıplı mal
teslimine bağlanana alacak hakkıdır. İşte bunlar 363’e tabi olmalıdır. Ama yeni
kanun bakımından da şöyle düşünmek lazımdır: Şimdi aslında keşke 147. maddenin
6. bendiyle yetinilseydi de keşke 478. madde düzenlenmeseydi yeni kanunda.
İş Sahibinin Borçları
Bunun ilk borcu
nedir? à
İnşaatın bedelini ödemektir. 364 şöyle diyor: aksine bir sözleşme yoksa ver
eseri al paranıdır. Bedel teslimde ödenir. Eğer parça parça teslim olunur. YBK
479 daha da anlaşılır olmuştur.
Şimdi tam
burada bir başka hususa değinmemiz lazımdır. O da kat karşılığı inşaat
sözleşmesi. Şimdi bu tatbikatı çok olan bir konudur. Ve de bir karma sözleşme
karşısındayız burada. Burada çeşitli sözleşmelerin unsurları bir birine
karışmış durumdadır.
Şimdi
arkadaşlar eğer gayrimenkul satım vaadi artı inşaat sözleşmesi nitelikli bir
karma sözleşme varsa. Bunun resmi şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Tapuya şerhi de mümkün değildir. Tatbikatta birkaç türlü yapılabiliyor bu
sözleşme, birisi şudur. Ben arsa sahibiyim siz müteahhitsiniz. Siz binayı benim
arsamın üzerine yapacaksınız. Ben size bir bedel ödemeyeceğim. Ben size arsamın
üzerinde yaptığı dairelerden bir kısmını vereceğim.
İki grup
vardır. İkinci grupta şudur. Arada nüanslar var. Ben size arsa sahibi olarak
size veririm. Arsanın bir kısmını. Size kaç daire vereceksem onların üzerine
ipotek koyarım.
17
Nisan 2012
Eser
sözleşmesinden devam ediyoruz. Hatırlayacaksınız iş sahibinin borçlarına
gelmiştik. İş sahibinin borcu bedel ödemekti. Bu bedel nedir biliyoruz aslında.
Paradır. Ama kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bedel para değildir. Bu bedel
başlığı altında kar karşılığı inşaat sözleşmesine daha yakından bakacağız.
Bedel Borçlar
Kanununa göre, ki Yeni Borçlar Kanununda da böyle, iki türlü olabilir. İki
çeşit teklif edilmiş olabilir.
1)Götürü Bedel
2)Takribi
(yaklaşık) Bedel
Kanun bu iki
türlü bedel üzerine anlaşma olabileceğini söylüyor. Tabi üçüncü bir ihtimal
olarak hiçbir bedel kararlaştırılmamış da olabilir. Yani aslında bedel eser
sözleşmesinin karakteristik unsurlarından biri. Bedel üzerine konuşma olmamışsa
zaten sözleşme kurulmamıştır. Ama pekâlâ bedel şimdiden belirlenmeden bir bedel
karşılığı sözleşme yapılması mümkündür. Bedelin de ileride belirlenmesini taraflar
kararlaştırmış olabilirler. Demek ki miktarı kararlaştırılmamış anlamında
söylüyorum.
Götürü Bedel şudur; “Bir inşaatı
yapacağım, 500 bin lira para alırım.” Fiks. Ya da “Şu inşaatı yapacağım,
metrekaresine şu kadar lira para alırım.” Bunların her ikisi de götürü
bedeldir. O halde fiske edilmiş, belirlenmiş bedeldir. Dört köşeli bir rakam
söz konusudur. Buna biz götürü bedel diyoruz.
Takribi (yaklaşık) Bedel de şu; bir
kere müteahhit ya da iş sahibi; her iki taraf da kendini belirli bir bedel ile
bağlamak istemeyebilir. Takribi bir bedel üzerine anlaşırlar. Yani eksik
kalırsa tamamlamak, fazla kalırsa üstünü geri iletmek üzerinedir. Çoğu zaman
eksik kalır bu bedel. Bazen fazla da kalabilir.
Yani yaklaşık
bir bedel üzerine anlaşırlar böylece her iki taraf da işin gerçek bedelinin
tespiti konusunda bağları gevşek tutmak isteyebilirler. Çünkü götürü bedel
olduğu zaman kanun diyor ki yapılan iş bu bedeli aşsa ya da altında kalsa da
taraflar mızıkçılık yapamazlar diyor. Götürü bedel risklidir. Bu nedenle kanun bir
de takribi bedeli öngörmüştür. Ama bunlara da bir hüküm bağlamıştır, şimdi
onları göreceğiz.
Götürü bedel
Götürü bedelde
kural şudur; götürü pazarlık edilmiş ise müteahhit yapılacak şeyi
kararlaştırılan fiyata yapmaya mecburdur.
Yapılacak şey kararlaştırılan fiyattan fazla emek gerektirse bile
müteahhit bedelin arttırılmasını isteyemez. Tam tersi de mümkündür. 500 bin
liraya kararlaştırdık, iş 300 bin liraya oldu; 200 bin lirayı iş sahibi geri
isteyemez. Kanunda sadece müteahhit açısından ifade etmiş ama her iki taraf
için ileri sürülmelidir. O yüzden tehlikelidir bu.
Şimdi pacta
sunt servanda prensibine göre herkes ahde vefa etmek zorundadır ve de hiçbir
zaman götürü bir bedel üzerine anlaştıklarında da birinci fıkrası önemli
kanunun. Pacta sunt servanda’yı söylüyor kanun, mevcut BK 365/1’de. Ama ikinci
fıkrası, bizim hukukumuzda hâkimin sözleşmeye müdahalesinin ender örneklerinden
biridir. Mevcut BK’da işlem temelinin çökmesi ile ilgili genel bir hüküm yok,
hâkimin müdahalesini mümkün kılan genel bir düzenleme yok. Ama Yeni BK’da
“aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında bu işlem temelinin çökmesi meselesini kanun
ele almıştır. Öyle de olsa Yeni BK’mız, gene eser sözleşmesi bakımından mevcut
BK 365/2’yi yine muhafaza etmiştir. Yeni BK 480/2 aynen mevcut BK 365/2
gibidir. Demek ki “aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında genel bir düzenleme
getirmekle beraber burada bu özel düzenlemeyi de muhafaza etmiştir.
Şimdi nedir bu?
Bunu size kira uyarlamasını anlatırken anlattım aslında; Alman Hukukunda işlem
temelinin çökmesi derler diye. Bunu görmüştük. Aslında bunu mevcut BK 365/2’de
bir de kanunun dilinden duyuyoruz. Neden böyle diyor? Çünkü 365/1’de herkes
sözüne uymak zorunda diyor.
Mevcut BK 365/2
ne diyor? “Fakat evvelce tahmin olunamayan veya tahmin olunup da iki tarafça
nazara alınmayan haller işin yapılmasına mani olur veya yapılmasını son derece
işkal ederse hâkim, haiz olduğu takdir hakkı dolayısıyla ya takarrür eden
bedeli tezyit veya mukaveleyi fesheyler.”
Demek ki
evvelce tahmin olunamayan; yani sözleşme yapılırken tahmin olunamayan veya
nazara alınamayan (tahmin olunup da iki tarafça da nazara alınmayan haller) bu
işin o paraya yapılmasını son derece güçleştirir ya da imkânsız hale getirirse
hâkim müdahale edebilir. Hâkim ya bedeli arttırabilir ya da sözleşmeyi
feshedebilir. Dikkat ederseniz burada davayı müteahhit açacak. Kanunun dili
böyle. Ücretin arttırılmasını kim ister? İş sahibi istemez, istese istese
müteahhit ister. Demek ki kanun meseleyi müteahhit açısından ele almış.
Şimdi ben
sizinle bir inşaat sözleşmesi yapıyorum, müteahhidim. Size bir inşaat
yapacağım, 500 bin liraya anlaştık. Ama sözleşme yapıldıktan sonra benim
öngörmediğim bir şekilde demir fiyatları 3 misline, çimento fiyatları 10
misline çıktı. Yani öyle ki 500 bin liraya burayı yapma imkânım yok. Bana hala
burayı 500 bin liraya yap derseniz bu benim için bir yıkım olur. Para kazanmak
şöyle dursun iflasın eşiğine, belki de içine düşerim. Bu tip şeyler olabilir;
enflasyon, genel grev, savaş ve benzeri sebeplerle bu tip bir durum söz konusu olabilir.
İşte bu tip bir durumda ben müteahhit olarak hâkime gittim. Müdahalesini
istedim; ya bu bedeli 750 bin liraya çıkar ya da sözleşmeyi feshet dedim.
Mevcut BK 365/2’nin düzenlemesi bu.
Burada bazı
hatalar var, onlara temas etmek lazım. Şimdi hâkim sözleşmeyi feshedebilir
diyor. Bir kere burada fesih tabiri yanlıştır. Çünkü biliyoruz ki sürekli bir
borç ilişkisi doğurmaz eser sözleşmesi; ani bir borç ilişkisi doğurur. Bu
durumda da olsa olsa dönmeden bahsedilebilir. Fakat tabi ki hâkimin dönmeye hükmetmesi
diye bir şey de düşünülemez çünkü dönme; adı üstünde tarafların işlemidir. Sen
dönersin taraf olarak, hâkim dönemez ki. Dolayısı ile bu da pek olmuyor.
Hâkimin sözleşmeyi baştan itibaren bozmasından diyor herhalde.
Yeni Kanun
şöyle diyor; sözleşmeden dönme hakkını (yani müteahhit hâkime başvuracak; ya
sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını isteyecek ya da sözleşmeden dönecek,
hâkim dönme hakkını müteahhide verecek) isteyecek.
Yeni BK 480/2:
Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde
tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına
engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni
koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği
takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kuralının gerektirdiği
durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.
Demek ki yeni
durumlar, yeni şartlara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir. Bu mümkün
olmazsa veya karşı taraftan beklenemezse; bu ne demek? Yani hâkim uyarlama
talebini reddederse bu sefer de dönebilir mi demek istiyor? Muhtemelen bunu
demek istiyor ama bari en azından direkt böyle söyleseydi bunu. Uyarlama
davasını açmak mümkün olmazsa demiş? E o mümkün olmazsa zaten dönem de mümkün
olmaz çünkü şartlar yok demektir. Dönme daha ağırdır. Uyarlamanın mümkün
olmadığı halde dönme mümkün olur mu? Gördüğünüz gibi bu da aksıyor. Yeni kanun
bir şey yapacağını zannetmiş, yaptığını da zannetmiş ama daha kötü hale
getirmiş.
Hâkim
reddederse zaten dönemezsin, hâkim uyarlamayı kabul ederse zaten dönmeye gerek
kalmaz. Bir de karşı taraftan beklenemezse diyor, o ne demek? Anlaşılır gibi
değil. Şimdi sonuç olarak şunu söyleyebiliriz; eski kanuna göre de yeni kanuna
göre de hâkimin müdahalesi mevcut.
—Hocam peki
şimdi ne olacak yeni kanuna göre?
+Ne bileyim ne
olacak onu yapanlara sor. Yeni kanun da bu noktada da başarısız.
Şimdi doktrin
bu yeni kanun karşısında ne der şimdilik bilinmez ama mevcut kanundaki 365/2’yi
şu şekilde yorumluyor: Müteahhide her ne kadar bu hak tanınmışsa da bunun iş
sahibinin de hakkı olduğunu söylüyor doktrin. İş sahibi de pekâlâ hâkimin
müdahalesini isteyebilmelidir. Silahların eşitliği prensibi bunu gerektirir.
Müteahhit hâkimin müdahalesini isteyerek 500 binden 750 bine çıkarmak
isteyebilir ama bu da iş sahibinin de işime gelmeyebilir. İş sahibinin “750 bin
liraya mal olacağını bilseydim ben de bu sözleşmeyi yapmazdım” deme hakkı
olmalı. O halde doktrin diyor ki iş sahibi de dönebilmelidir. İş sahibi hâkimin
müdahalesi ile bedel artırımını isteyemez, hatta doktrine göre bedel
azaltılmasını dahi isteyemez. Ama dönebilir. Doktrindeki görüş budur.
—Hocam neden
bedel indirimini isteyemiyor hâkimin müdahalesi ile?
+Valla
isteyemiyor. Bu benim görüşüm değil, ben size doktrindeki görüşü söylüyorum.
Benim düşünceme göre “her iki taraf da bunu yapabilir” yani mevcut BK 365/2’nin
mantığı bunu gerektirir. Bana göre her iki taraf da sözleşmeye hâkimin
müdahalesini isteyebilir; bir taraf bedel indirimini bir taraf da bedel
artırımını isteyebilir ve her iki taraf da hâkimden sözleşmenin son bulmasını
isteyebilirler. Ben Yeni BK’nın “dönebilir” lafına da katılmıyorum. Çünkü
döndüğü zaman bu sefer de bu dönme haklı mıydı haksız mıydı problemi çıkar.
Yine hâkime gitmek gerekir çünkü haksız dönmenin de sonuçları olacaktır. Sonuç
olarak hakkime gidilmesinde mevcut kanunun söylemi daha doğrudur. Ama orada
hâkimin fesih kararını nasıl anlamak lazım? O fesih baştan itibaren sözleşmeyi
ortadan kaldırıcı bir fesih; ya da hâkimin sözleşmeye son vermesi şeklinde
anlamak lazım.
Şimdilik Yeni
BK’yı da ben şöyle anlıyorum, belki de içtihatlar daha yerine oturtacaktır.
Şimdi yeni koşullara uyarlama mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği
takdirde; yani herhalde şunu demek istiyor, şimdi demin dedik ya 500 bin yerine
750 bin olmasını isteyebilir müteahhit diye, karşı taraf için bu miktar fazla
olabilir. Yani iş sahibi 500 binden fazla veremem, 750 bin olacağını bilsem bu
sözleşmeyi yapmazdım diyecek durumdaysa, buna hakkı var biliyorsunuz, hâkim
uyarlama talebini reddeder. Hâkim uyarlama talebini reddederse de taraflardan
biri (kanun yine müteahhit açısından söylüyor ama her iki taraf için de
geçerlidir) dönebilir. Herhalde böyle anlamak lazım. Ama demin dediğim gibi
uyarlamanın mümkün olmadığı hallerde her zaman dönme mümkün mü bu
tartışılabilir. Bazen mümkün görülmeyebilir.
Kanun şöyle
yapsaydı çok iyiydi: yani böyle işlem temelinin çöktüğü hallerde her iki
tarafın da hâkime başvurabilmesi ve hâkime takdir hakkı tanınması. Yani hâkimden
uyarlama istediği zaman da hâkim son bulmaya karar verebilmeli; son bulma
istendiği zaman da uyarlamaya karar verebilmeli. Hâkime bu konuda takdir hakkı
verilmeli. Her iki taraf da hâkimin müdahalesini isteyebilmeli. Hâkim her iki
tarafın talebi bakımından da takdir hakkını kullanarak ya yeni duruma uyarlamak
ya sözleşmeye son verme yetkisine sahip olabilmeliydi. Zaten bu konuda takdir
hakkının şu veya bu şekilde kullanılması da Yargıtay denetimine açıktır.
Meselenin bu şekilde halledilmesi gerekirdi. Yeni BK da bana göre işleri
karıştırmıştır.
Bakın, pacta
sunt servanda kuralının kullanımını ifade eden mevcut BK 365/1’den başka bir de
365/3 var: “Yapılacak şey evvelce tahmin edilen miktardan daha az bir sây
(emek) ile vücuda gelmiş ise, iş sahibi bedeli tamamen vermeğe mecburdur.”
İlk fıkra
müteahhit ne olursa olsun sözünün arkasında olmalıdır diyor. Üçüncü fıkra da
aynısını iş sahibi için söylüyor. Yani ikinci fıkranın şartları yoksa prensip
olarak müteahhit “bu iş 500 bin liraya çıkmıyor” derse de yapmak zorunda; iş
sahibi de “ya bu 500 bin fazla oldu bu iş 300 bin liraya çıkar” dese de prensip
olarak başta anlaşılan parayı vermesi lazımdır.
İkinci fıkra
üstelik bu hakkı sadece müteahhide vermiş ama doktrinde hiç olmazsa bazı
yazarlar dönme noktasında her iki tarafa da bu hakkın verilmesi gerektiğini
söylüyorlar. Ben (Hoca) biraz daha ileri
gidiyorum; sadece dönme değil, yeni duruma uyarlama bakımından da her iki
tarafa da dava hakkı tanınması lazım; yeni kanunun da buna göre yorumlanması
lazım diyorum.
—Hocam; Yeni
BK’da uyarlama mümkün değilse ya da karşı taraftan beklenemeyecekse dönme
hakkına sahip diyor ya, bu dönme hakkını yenilik doğuran bir beyanla mı yoksa
davayla mı ileri sürmek zorunda?
+Hoca: Dava
değil, onu eleştiriyorum ya işte. Yeni BK dava dışı, yenilik doğurucu bir beyan
ile dönmeyi kabul ediyor. Mevcut BK öyle değil; mevcut BK hâkim kararı ile
diyor.
—Hocam;
uyarlama olması durumunda, daha önceden iş sahibi ile müteahhit arasındaki kâr
oranı nasıl belirlenecek. Mesela şu an 500 bine kurtarıyordu, çok büyük bir
ekonomik kriz oldu, o zaman?
+Hoca:
Bilirkişi… O zaman bilirkişi şöyle yapacak; o tarihteki inşaatta, o sektördeki
genel kabul görmüş ilkelere göre, müteahhit karı nedir, ne olmalıdır? Ona göre
karar verecek. Bugün bu şartlarda bu paraya olur diyecek.
—Hocam; çok
büyük bir savaş ya da enflasyon gibi büyük bir durum olduğunda müteahhidin kâr
etmesi beklenemeyecek duruma gelebilir mi?
+Hoca: Hayır,
kâr etmesi hala beklenir ama o kâr limiti biraz aşağıya çekilebilir. Bilirkişi
hakkaniyet esaslarına göre o durumun koşullarını esas alarak dava konusu duruma
göre bir kâr marjı belirler. Haklısın, böyle büyük bir durumda kârın düşmesi
beklenebilir; ama bedavaya da çalışmayacaktır. O marj düşürülür. Bunu o
sektörden uzmanlar belirleyecek, bilirkişi buna göre karar verecektir. Hâkim de
bunlara göre kararını verecektir.
Takribi
(yaklaşık) bedel:
Mevcut BK 366:
Evvelce kararlaştırılmamış veya takribi bir surette kararlaştırılmış olan
bedel, yapılan şeyin kıymetine ve müteahhidin masrafına göre tayin edilir.
Burada nihai
bedelden bahsediyor. Ya bedel üzerinde bir anlaşma yok; ya da yaklaşık bir
bedel tayin etmişler. Her iki ifadede de bakılacak; müteahhit ne kadar masraf
yapmış, yapılan şeyin kıymeti nedir. Ona göre nihai bedel tayin edilecek.
Mevcut BK 367/1
enteresan bir hüküm getiriyor, bunlar Yeni BK’da da aynı şekilde bulunur:
Yapılan şeyin masrafı evvelce müteahhit ile takribi bir surette tespit edilen
keşfi iş sahibinin sun’u olmaksızın çok fazla tecavüz ederse gerek o şeyin
imali esnasında gerek imalinden sonra iş sahibi mukaveleyi feshedebilir.
Şimdi
önceden belirlenen tahmini gider miktarına keşif bedeli diyor kanun. Ben
öğrenciyken bu keşif bedeli lafını hiç sevmemiştim. Şimdi de sevmiyor ve
anlamıyorum da. Bir yeri keşfettin de onu mu değerlendiriyorsun?
Keşif bedeli; üzerinde yaklaşık olarak
anlaşılan miktar demektir. Kanun diyor ki; bu
bedeli aşarsa (Mesela biz yaklaşık bedel 300 bin diye anlaştık. Müteahhit
yapıya başladı. İmal, yani işin devamı sırasında baktık ki iş sahibi olarak, bu
300 bin liraya falan çıkmayacak, 600 bin liraya falan mal olacak. Adamın
yaptığı masraflardan, getirdiği malzemelerden, getirdiği işçiler, araç gereçten
öyle gözüküyor. Müteahhidin konuşmalarından da 300 bine çıkmayacağını, çok daha
fazlaya çıkma ihtimali olduğunu anlıyoruz. E takribi bedelde üstü olursa da
ödenecek diyor kanun.) ve iş sahibinin
bu konuda bir sun’u yoksa (Sun’u yoksa demek bir dahiliyeti, bir rolü yoksa
demektir. Nasıl olabilir bu? Şöyle; iş sahibi müteahhit ile 300 bin liraya anlaştı
ama iş sahibi sürekli olarak müteahhide yeni işler çıkartıyor. Mesela adi bir
mermer olmasın da illa Afyon mermeri olsun diyor. Müteahhit bunun bedeli
arttıracağını söylüyor ama iş sahibi buna rıza gösteriyor, olsun bir kere
yapıyoruz yapmışken iyisi olsun diyor mesela. Bu durumda yapı içi bedelin
kabarmasının nedeni iş sahibi oluyor. Bu durumda iş sahibi bir şey yapamaz; kaç
paraya çıkarsa çıksın üstünü vermek zorunda çünkü kendisi istiyor bunu) yani bir anlamda üzerinde anlaşılan bedelde
yanılma varsa kanun iş sahibine daha iş bitmeden sözleşmeyi feshetme
yetkisi veriyor. İş bittikten sonra da iş sahibi feshedebilir. Yani iş sahibine
bu durumlar varsa hem imal esnasında hem de imal sonrasında fesih imkânı
sunuyor.
Bu
mevcut BK 367/1, Yeni BK 482/1’de şöyle: Başlangıçta yaklaşık olarak belirlenen
bedelin, iş sahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa iş
sahibi, eser henüz tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden
dönebilir.
Burada
kusur lafı yanlış. Bir şeyi yaptığınız zaman ya iyi yapacaksınız ya da
dokunmayacaksınız. Yeni bir şey yapmış olmak için yenilik yapılmaz. Yanlışı
düzeltmek için yenilik yapmak lazım. Mevcut BK iş sahibinin sun’u diyordu. Bu
sun’u kelimesini beğenmemiş yeni kanun yapanlar. Sun’u olmak Arapça. Onu kusuru
olmak yapmışlar. Sanki kusur Türkçe. Dili de bilmiyorlar, kusur da Arapça. Hadi
ondan da vazgeçtim; işin kötüsü sun ve kusur aynı şey değil. Demin verdiğim
örneklerde benim sun’um var ama kusurum yok. Kusur nedir biliyor musunuz? Kusur
hukuken kınanan davranış tarzıdır. Şimdi bu anlamda bir davranış tarzı yok ki,
ben ne demişim? Şu mermer değil de bu mermer olsun, şu elektrik düğmesi değil
de bu elektrik düğmesi olsun demişim. Bunun neresi hukuka aykırı, neresi kusur?
Bu tam anlamı ile benim sun’um, benim müdahalemdir. Ama asla kusurum değildir.
Burada ne yaptıklarını bilmez halde yapmışlar. Yanlış olmuş. O itibar ile bu
yeni kanundaki kusur lafını da iş sahibinin rolü olarak anlamak lazım.
Bunun
dışında gördüğünüz gibi mevcut BK 367/1’in aynısıdır. Her iki kanun da aynı
şeyi söylüyor. Ama bu haksız bir hükümdür. Neden haksız? İş bitmeden evvel
dönme anlaşılır bir durumdur. Ama iş bittikten sonra dönmek anlaşılır bir durum
değildir. İş sahibi ve müteahhit takribi bir bedel kararlaştırıyorlar. İş sahibinin
hiçbir rolüm olmadan piyasa şartları bizi öyle bir yere götürdü ki bu iş
tamamlanırsa 300 bin yerine 600 bin liraya çıkacak ve müteahhit 600 bin lira
istemeye hak kazanacak. Bu da iş sahibine uymuyor, karşılayabileceğini aşan bir
bedel. İş sahibi daha iş bitmeden müdahale edebilmeli; hatta dürüstlük kuralına
göre bu aşmayı öğrenir öğrenmez; hatta bu aşmayı öğrenmek iş sahibinin
elindeyken bunu ihmal etmişse, ne zaman öğrenebilirdi diye düşünülerek bu ihmal
de hesaba katılarak iş sahibi dönebilir.
Ama
getirilen düzene bak! Her iki kanuna göre de iş sahibi bekler bekler, iş
bitince de dönebilir. Hocaya göre iş tamamlandıktan sonra dönmek haklı olmaz.
Müteahhit işi bitirmiş, 600 bin almaya hak kazanmış, iş sahibi sözleşmeden
dönüyor. Var mı böyle bir dünya? Bu mevcut BK’nın bir yanlışıdır, yeni BK da bu
yanlışı aynen kopya etmiştir. Zaten yeni MK da yeni BK da aynen fotokopidir,
yanlışları da aynen almışlardır. Yeni kanunu yapanlar eline fırsat geçmişken bu
yanlışı değiştirebilirlerdi ama hiç taşın altına elini koyan yok.
Burada
yapacak bir şey yok, kanunun hükmü çok açık. Burada artık gerçek olmayan borç
hükmünde de diyemeyiz bu kadar gözüne gözüne sokamayız parmağımızı; hüküm çok
açık. Burada kıvıramayız biz, o yüzden bu böyle gider.
Mevcut
BK 367/2: Bu suretle yapılan şey iş sahibinin arsası üzerinde inşa ediliyorsa
iş sahibi, bedelden münasip bir miktarın tenzilini isteyebileceği gibi inşaat
henüz bitmemişse müteahhidi devamdan men ve yapılan kısmı hakkaniyet dairesinde
tazmin ederek mukaveleyi feshedebilir.
İşte
şimdi biraz insaf etmiş yeni kanun koyucu. Burada doğru yola girmiş. Bu durum
sadece iş sahibinin arsasında oluyorsa değil; her durumda geçerli olmalıydı. Ne
diyor; müteahhit iş sahibinin arsası üzerine inşaat yapacaksa, bu nitelikte bir
eser sözleşmesi varsa aralarında, nihai bedel önceden belirlenmiş olan yaklaşık
bedele çok tecavüz edecekse, bu anlaşılıyorsa; daha iş bitmeden iş sahibi
sözleşmeyi feshedebilir ama müteahhidin zararını tazmin etmek kaydı ile. İnşaat
tamamlandıktan sonra ise sözleşme artık fesih edilemez. Bu geçen fesih lafları
hep dönme olarak anlaşılmalıdır, unutmayın. Bu ikinci fıkra doğru ve
hakkaniyete uygundur. Ama birinci fıkra da böyle olmalıydı; sadece işin iş
sahibinin arsası üzerinde yapılması durumuna tahsis edilmiş bir düzenleme
olmamalıydı. Neden inşaat iş sahibinin arsası üzerine yapılmıyorsa değişik? Ya
da neden inşaat sözleşmesi niteliğinde olmayan eser sözleşmesinde değişik?
Hepsinde aynı olmalıydı. Yine yeni kanun bunu da kopya etmiştir.
Yeni
BK 482/2: Eser, iş sahibinin arsası üzerine yapılıyorsa iş sahibi, bedelden
uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz
tamamlanmamışsa, yükleniciyi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için
hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.
Yani
toparlarsak; mevcut BK 367 ve yeni BK 482 birbirine benzer hükümler
getirmiştir. Eser sözleşmesinde prensip olarak iş tamamlanmadan veya iş
tamamlandıktan sonra takribi bedel aşılması nedeniyle sözleşmeden dönülebilir.
İş sahibinin arsasında yapılan bir eser söz konusu ise bu şartlarda iş
sahibince bedel indirimi istenebilir veya eser tamamlanmamışsa sözleşmeden
dönülebilir. Tabi bedel indirimi için ikinci halde inşaatın bitmemesi
aranmıyor, inşaat bitmiş olsa da bedel indirimi istenebiliyor. Bu nokta da
haksız. Sadece dönme için inşaatın bitmemiş olması aranıyor. Hocaya göre bu da
yanlış. Hiçbir ayrım yapmadan birinci ve ikinci fıkradaki tüm hallerde hem
bedel indirimi için hem de sözleşmeden dönme için eserin bitmemiş olması lazım.
Yani iş sahibi hiç sesini çıkartmıyor, müteahhit eseri bitiriyor; teslim anında
iş sahibi mızıkçılık yapıyor. Ya bedel indirimi istiyorsun ya birinci fıkradaki
eser sözleşmesi niteliğindeki yüklenimde sözleşmeden dönüyorsun. Bu olmaz.
Mızıkçılık yapacaksan eser bitmeden yap. (Bu hocanın görüşü. Kanun ise çok açık
hükümler getirmiş. Sınavda buna dair bir soru çıkarsa kanun hükümlerine göre
çözümledikten sonra eğer katılıyorsak Hocanın görüşünü sonrasında ek olarak
yazmak gerekir.)
—Hocam;
bedeli hiç belirlemeden nasıl sözleşme yapıyoruz, kurulmuş olur mu?
+Hoca:
İki kişi “ileride belirleyecekleri bir miktar karşılığında” bir işin yapılması
üzerine anlaşabilir. İleride bir üçüncü kişinin ya da başka bir faktörün
etkisiyle belirlenecek bir miktar karşılığında bir işin yapılması için de
anlaşabilirler. Satım sözleşmesi de bu şekilde yapılabilir. Yani bedelden
bahsediliyor. Bedel unsuru var. Ama belirlenmemiş. Ama hiçbir bedel konuşmadan
“Bana bir inşaat yapar mısın?” denmesi noktasında unsur eksikliği var, unsur eksikliğinden
yokluk olur. Bundan başka olarak takribi bedelde de müteahhidin masrafları ve
yapılan şeyin kıymetine göre yaklaşık bir bedel var. İleride artırılıp
eksiltilebilir deniyor. Avans gibi düşünülebilir. Tam belirlememişler miktarı
ama unsur olarak konuşulmuş. Sözleşme unsurları tamdır. Takribi bedel olması
için bir rakam telaffuz edilmeli ama o gerçek bedeli göstermiyor, gerçek bedel
iş sonunda yine müteahhidin masrafları ve yapılan işin kıymetine göre ortaya
çıkıyor. Bir rakam telaffuz edilmemiş ama bedelin ileride belirleneceği gibi
konular konuşulmuşsa takribi bedel değildir ama ücret unsuru konuşulduğu için
sözleşme unsurları yine tamdır.
2. Saat
Şimdi bir de
hasar meselesi var ona bakmak lazım. Biliyorsunuz satım sözleşmesinde hasar konusunu
enine boyuna hem yeni kanuna göre hem mevcut kanuna göre gördük. Satım
sözleşmesinin daha sonra eser sözleşmesinde de çıkabileceğini söylemiştik.
Eser
sözleşmesinde hasar müteahhide aittir. Kanun bunu şöyle ifade ediyor;
Mevcut BK
368/1: Yapılan şey teslimden önce kazara telef olmuş ise iş sahibi, onu
tesellümden temerrüt etmiş bulunmadıkça müteahhit ne yaptığı işin ücretini ne
de masraflarının tediyesini isteyemez.
Kazara ne
demek? Kusur olmadan demektir. Müteahhidin kusuru olmayacak, iş sahibi teslim
almakta temerrüde düşmemiş olacak. Daha teslimden önce o malın başına bir şey
gelmişse, hasar müteahhide aittir. Bu ne demek? Müteahhit bunun bedelini
isteyemez. Ne ücretini ne de masraflarını isteyebilir. Ama eğer iş sahibi
teslim önerilmesine rağmen teslim almaktan kaçınmış, yani alacaklı temerrüdüne
düşmüş ise hüküm farklıdır. Böyle bir durumda hasar yükü yer değiştirir, yani
iş sahibine gider. Satım sözleşmesindeki hasar konusuyla aynı mantıktadır.
Buradaki hasar kavramsal olarak satım sözleşmesindeki hasar ile aynı
anlamdadır. Yani her iki tarafın da kusuru olmadan malın telef olması, önemli
ölçüde ziyan olması vs. Kusur müteahhide aitse hasardan bahsedilemez, mevcut BK
96’ya göre sorumlu olur. İş sahibinin kusuru varsa da başka bir hüküm uygulanır,
hasar hükmü uygulanmaz. Satım sözleşmesindeki hasar konusunu iyi bilmek eser
sözleşmesindeki hasar konusunu anlamaya da yardımcı olur.
Mevcut BK
368/2: Bu takdirde telef olan malzeme kime ait idiyse hasar da ona aittir.
Kanun hasarın
müteahhide ait olması meselesini böyle düzenlemiş ama kanun koyucu bunu çok
ağır bulmuş olacak ki yumuşatmış. Önce ilk fıkrada iş sahibinin alacaklı
temerrüdüne düşmesi durumu ile yumuşatıyordu. İkinci fıkrada da malzeme kime
aitse hasar da ona aittir diyerek bir yumuşatma daha yapıyor. Örneğin malzemeyi
iş sahibi vermiş ise bunun hasarı da iş sahibine aittir. Kanun koyucu bu
şekilde dengelemeye çalışmış. Ama malzemeyi müteahhit vermişse ki eser
sözleşmelerinde aksine adet ya da anlaşma olmadığı sürece malzemeyi müteahhit verir,
o zaman hasar yine müteahhide ait olacak demektir.
Eğer müteahhit
zamanında iş sahibi tarafından sağlanan arza ve malzemenin kötü olduğunu ihbar
etmiş fakat buna rağmen iş sahibi işin yapılmaya devamını istemişse ve
müteahhit bunun sonucu olarak işi yapmışsa, iş sahibi artık ayıp hükümlerine
dayanamaz diyordu kanun. Buna benzer bir hüküm hasar hususunda mevcut BK
368/3’te de vardır.
Mevcut BK
368/3: Eğer yapılan şey iş sahibi tarafından verilen malzemenin veya gösterilen
arsanın kusurundan yahut iş sahibi tarafından imal ve inşa tarzı hakkında
verilen emirden telef olmuş ise; müteahhit, bu tehlikeleri zamanında ihbar
eylemiş bulunduğu takdirde yaptığı işin kıymetini ve bu kıymete dâhil olmayan
masrafın tesviyesini talep edebilir. İş sahibinin taksiri olduğu takdirde
müteahhidin, fazla olarak zarar ve ziyan istemeye hakkı vardır.
Malzemeyi iş sahibi veriyor. Bu malzemenin
kötü olmasından dolayı bir hasar meydana gelmiş olabilir; ya da iş sahibinin
arsasının kötü olmasından dolayı bu hasar meydana gelmiş olabilir. Bunun yanı
sıra iş sahibinin emri ve talimatı sonucu hasar ortaya çıkmış olabilir.
Müteahhit bu durumları ihbar ve ikaz etmiş ise müteahhit işin kıymetini ve
yaptığı masrafları isteyebilir. Bu durumu mevcut BK 368/1’in istisnasıdır.
Bu durumda hasar
yükümü yer değiştirir ve artık müteahhide ait olmaz. Mevcut BK 368/2’de daha
eser yapılmadan malzeme dururken telef olmuşsa hasar ne zaman kime ait olur
noktası çözümleniyordu. Mevcut BK 368/3’te ise o malzeme eserde kullanıldıktan
sonra hasar meydana gelmesi sonucu hasarın kime ait olacağı konusu
çözümlenmiştir. Bunlar karıştırılmamalıdır.
İş sahibinin
taksiri (burada taksiri kusur olarak algılamak gerekir) sağladığı malzemenin ya
da arsanın kötü olmasında kusuru varsa; müteahhit ayrıca tazminat da isteyebilecektir.
Madem arsa
kötü, bunu müteahhit fark etmiş ve ihbar etmişse hasardan tamamen kurtuluyordu.
Peki, fark ettiyse yapmasaydı diyebilir miyiz? Ayıplı teslim konusu
konuşulurken Hoca, verilen malın ayıplı olduğunu görüyorsa müteahhit de yapmasın
diyordu. Ayıplı teslimde eğer iş sahibinin verdiği malzeme ya da arsa ya da iş
sahibi emirleri sonucu ortaya çıkan bir durum varsa müteahhit iş sahibine karşı
sorumlu olmuyordu. Doktrinde sadece kendisinin söylediği bir görüştür. (Kanun
Hoca’nın görüşünün karşısındadır). O görüşü kıyasen burada uygulayabilir miyiz?
Müteahhit burada sadece hakkı olan bir şey istiyor. Hakkından fazlasını
istemiyor. Kararlaştırılan ücreti istiyor. İş sahibinin yap dediğini yapıyor.
Burada bir sorumluluk söz konusu değil. Müteahhit sadece hakkı olan bir şeyi
istiyor. Bu nedenle aynı şey değil. Ama bu iki durum arasında paralellik
kuranların da fikrine saygı duymak gerekir.
“…müteahhit, bu
tehlikeleri zamanında ihbar eylemiş bulunduğu takdirde yaptığı işin kıymetini
ve bu kıymete dâhil olmayan masrafın tesviyesini talep edebilir.” cümlesinde
“bu kıymete dâhil olmayan masraf” derken ne kastediliyor? Şimdi esere
başlamadan bedel ya tam olarak ya da takribi olarak kararlaştırılır. Ama bunun
içerisinde olmayan, öngörülemeyen masraflar da olabilir. Örneğin işçileri her
sabah inşaata getirmek için araba tutulmuştur. Bu gibi masraflar söylenmek
istemiştir. Yani direkt esere yansımayan masraflardır.
Mevcut BK 368/3
son cümlesinde iş sahibinin kusuru varsa diyor fakat kusur varsa hasara nasıl
gideceğiz? İş sahibi kendi adamlarına şu inşaata şuradan şu nitelikteki şu
kadar ton demiri teslim edin diyor. Bunu dedikten sonra trafik kazası geçirip
komaya giriyor. İş sahibinin adamları onun emrini dediği gibi değil de daha
düşük kalite demir vererek yerine getirmişler. İş sahibi komada, kötü malzeme
verilmesinde kusuru yok. Ama sonuçta kötü malzeme de verilmiş. İş sahibi kusuru
yoktur ama.
Peki, son
cümledeki fazla zarar ziyan dediği nedir? Zaten eserin bedelini isteyebiliyor,
masrafa dâhil olmayan şeyleri isteyebiliyor. Bunlar dışında ne olabilir
fazladan zarar ziyan? Mesela bu sebeple bazı fırsatlar kaçırmış olabilir.
Üstteki cümlelerden anlaşılan müspet zarar isteyebileceğidir. O zaman hem menfi
hem de müspet zarar isteyebilmesine açık kanun hükmü olmuştur bu son cümle
diyebiliriz. Bu iki zarar kalemi ancak kanunun açık hükmü varsa aynı anda
istenebilir. Burada da açık hüküm vardır; ama yine maddede yazan durumların
oluşmuş olması lazım gelir.
Yeni BK 483,
mevcut BK 368’i karşılar. Mevcut BK’da da isabetsiz düzenlemeler olsa da yeni
BK hepten isabetsizdir. Bir kere mevcut BK eserin telef olmasından bahsederken
yeni BK eserin yok olması başlığını getirmiştir. Her ikisi de hasar demeliydi.
Nitekim mevcut BK 368/2 hasardan bahsediyor. Yeni BK 483/1’in ikinci cümlesinde
de hasardan bahsediliyor. Birinde yok olma diğerinde hasar demek kavram
kargaşası yaratmış.
Yeni BK 484;
mevcut BK 365’e karşı geliyor. Bu, eser sözleşmesi ile ilgili enteresan bir
düzenlemedir ve eser sözleşmesi ile ilgili ezber bozan bir düzenlemedir. Eğer
dönme sebebi yoksa sözleşmeden dönülemez. Sadece sürekli borç ilişkilerinde
dönmeyle ilgili özel bir kanun hükmü veya sözleşme hükmü olmasa dahi,
genellikle kabul edilene göre sürekli borç ilişkilerinde sözleşmeden haklı sebeple
dönme değil de sözleşmeyi haklı sebep ile feshetme söz konusu olabilir. Bu
genel olarak kabul ediliyor. Bir yasa maddesi de yok. İlla bir yasa maddesine
dayandıracaksak bu mevcut BK 2 olurdu. Yani sürekli borç ilişkilerinde fesih
hakkı sözleşmede ön görülmüş olabilir veya kanunda öngörülmüş olabilir. Ama
ikisinde de öngörülmemişse bile haklı sebep varsa herkes fesih kabul ediliyor
herkes tarafından.
Ama ani edimli
borç ilişkilerinde dönme için böyle bir şey söylenemez. Ama özel bir takım
hükümler dönme için de sevk edilmiş olabilir. İşte mevcut BK 369 (yeni BK 484)
de eser sözleşmesi için böyledir. Hiçbir haklı sebep yoksa bile iş sahibine
eser sözleşmesinden dönebilirsin diyor bu madde. Bu durum, kanunda özel hüküm
olmadıkça hiçbir şekilde kabul edilen bir durum değildir kanunda özel hüküm
yoksa sürekli borç ilişkilerinin dışında ki orada bile haklı sebep aranır
kanunda ya da sözleşmede fesih yönünde hüküm yoksa. Dönme için de en azından
haklı sebep aranmalıdır ama burada haklı sebep aranmadan dönmeyi getirmiş o
yüzden sıra dışı bir hükümdür.
Mevcut BK 369:
Yapılan şey; bitmezden evvel iş sahibi yapılmış olan kısmın bedelini vermek ve
müteahhidin zarar ve ziyanını baliğan mebalağ tazmin etmek şartı ile mukavele
feshedilebilir.
Baliğan mabelağ
kuruşu kuruşuna anlamına gelmektedir. Eser bitmezden evvel bu maddeye
dayanılabilir. Bittikten sonra bu maddeyi uygulayamayız. Müteahhidin tüm
zararları karşılanarak hiçbir sebep gösterilmeksizin sözleşmeden dönülebilir.
Bu özel bir hükümdür.
Yeni BK 484: İş
sahibi eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve
yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.
Demek ki
yapılmış olan kısmı ve varsa başka zararlarını kuruşu kuruşuna ödeyecek. Bu
eser sözleşmesine güvenerek bir takım işlemler yapmış, sözleşmesel ilişkilere
girmiş, cezaî şartlar ödemek zorunda kalmış olabilir; ne varsa hepsi kuruşu
kuruşuna tazmin edilmelidir. Bu da hiçbir gerekçe göstermeden iş sahibinin
sözleşmeden dönmesini sağlayan düzenlemedir.
Mevcut BK 370:
Taahhüt olunan şeyin yapılması iş sahibi nezdinde zuhur eden bir kaza yüzünden
mümkün olamıyorsa müteahhit yaptığı işin kıymetini ve bu kıymete dâhil olmayan
masraflarını alır.
Bu hususta iş sahibinin taksiri
varsa müteahhidin başkaca zarar ve ziyan istemeye hakkı olur.
Yine bu hükümde
de müspet ve menfi zararlar bir arada istenebilir anlamı çıkmaktadır.
Yeni BK 485:
Eserin tamamlanması, iş sahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla
imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen
giderlerini isteyebilir.
İfa imkânsızlığının ortaya
çıkmasında iş sahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme hakkı
vardır.
Örnek
düşünelim. Ünlü bir ressam bir tablo yapıyor. Ama ressamın fırça tutan eli felç
oldu. Bu işin yapılmasında bir imkânsızlık olmuş oldu, ifa imkânsızlığı.
Ressamın felç olmasında da bir kusuru yok. Bu durumda mesela kanun diyor ki
müteahhit yaptığı işin kıymetini ve diğer masrafları isteyebilir.
Örneğin bir
hastalık meydana geldi, doktor “şu ilaçları sürekli olarak kullan yoksa felç
olursun” dedi. Kullanmadı, felç oldu; burada yüklenicinin kusuru var. Ya da
içkili olarak araba kullanıyorken kaza yaptı, iki kolu da kaza sonunda ağır
hasardan kesildi. Burada da yüklenicinin kusuru var.
Mevcut BK 370’e
örnek bulmak daha zordur. Örneğin; iş sahibinin portresini yapan ressam bir
yüklenici var. Ressamın yanına gitmeden iş sahibinin evinde tüp patlıyor.
Patlama sonucu yüzü yanıyor. 370.madde buraya uygulanabilir. Bu durumda
yüklenici, yapacağı portrenin fiyatı ve masraf yapmışsa (boya, fırça vs.
almışsa) bunları isteyebilir. Eğer iş sahibinin taksiri varsa; mesela tüpü
takıp kaçak var mı diye çakmağı çakarak kontrol edip kendini havaya uçurmuştur.
Bu da iş sahibinin taksirinin bir örneğidir.
Mevcut BK 371’e
tekrar gelelim. 370.maddede ölümden bahsedilmezken 371’de ölümden bahsediyor.
370’da ölüme bir hüküm bağlamamış, onu da bir ara tartışmak lazım, ölüm halinde
370.madde uygulanacağı zaman ne yapılmalıdır diye.
371.maddeye
bakalım. Müteahhit açısından ele almış. Müteahhit ölür veya kusuru, kendi rolü
olmadan bir olay sonucu işi bitirmekten aciz kalır ise müteahhidin şahsı eserin
yapılmasında ana öneme sahipse eser sözleşmesi kendiliğinden son bulur. Ama
eser sözleşmesi yapılırken müteahhidin şahsı nazara alınarak yapılmamışsa ve bu
durumlar gerçekleşirse o zaman ölüm halinde külli halefiyet gereğince borçları
mirasçılarına geçecektir. Ölüm değil de felç vb. durumlarda eser sözleşmesi
yine devam edecek ama bu sefer de (kanun bunu söylemiyor ama bu anlaşılıyor) felç
olan müteahhit bu eseri başkasına yaptırmak zorunda kalacaktır. Yani bir yıl
içinde onu yapmak zorunda kalacaktır. Şahsı nazara alınmadığı zaman bu
anlaşılır.
Müteahhit
eserin bir kısmını tamamladıktan sonra başına bunlar gelmiş olabilir. O zaman
yapılan kısmın kullanılması mümkünse iş sahibi bunu kabule ve bedelini vermeye
mecburdur. Bir portre düşünüldüğünde bu pek düşünülemez. Yarım portre
kullanılamaz. Ama bir inşaat düşünüldüğünde olabilir. İnşaatın bir kısmını
yapmıştır, temelini atmış ruhsatını almıştır mesela. Bunun üzerine başka bir
müteahhit devam edebilir. O aman yapılan kısmın bedelini iş sahibi müteahhide
vermek zorundadır. Ölüm veya aciz kalma halleri de mevcut BK 371’de böyle
düzenlenmiş.
Eser sözleşmesi
böylece BK çerçevesinde bitti ama daha anlatılacak noktaları var. Bir kere arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesini anlatmak gerekir. Çünkü bu sözleşme BK’nın
eser sözleşmesi ile ilgi hükümleri arasında yer almıyor. Yer almaması da
doğaldır çünkü bu karma bir sözleşmedir. Onun için de bunu eser sözleşmesi
başlığı altında ele almamız gerekiyor.
24
Nisan 2012
Eser
sözleşmesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesini görelim ve eseri de bitirelim.
Kat karşılığı inşaatı bir parça anlatacağız. Bunun çok uygulaması vardır. İki
türlü yapılabilir. Biri sen müteahhitsin ben sana para vermeyeceğim sen inşaat
yapacaksın. İnşaat bedeli olarak dairelerden birini alacaksın. Bu sözleşmenin
resmi biçimde yapılmış olması lazım. Çünkü unsurlardan biri için satış vaadi
gerekiyor. Bunun tapuya şerh edilmesi mümkündür. Şerh olursa eğer malik satarsa
başkasına arsayı o zaman yeni malike karşı ileri sürülebilir. Ama yoksa ileri
sürülemez. Bir diğer şekilde ise arsanın
hissesinin satılması olabilir. Bunda şerhe gerek yoktur. Çünkü zaten sizindir.
Yalnız şu var. Şerhin şu fonksiyonu olabilir. Hangi daireler olduğu konusunda
şerh yoksa siz %50’sine maliksiniz yapılan bina olarak da %50’sine maliksiniz
ama hangi dairelerin. O zaman müşterek mülkiyet kuralları uygulanacaktır. Bu
durumda kura usulü uygulanacaktır. Ama şerh edilirse bu anlaşma, o zaman yeni
malik de o anlaşılan daireleri alacaktır.
MK 1009 şerhten
bahsederken türünü söylememiştir. Bundan hareketle hangilerinin şerh
edilebileceği söylemediğinden ikisi de şerh edilebilir demek lazımdır.
Şimdi satışı
vadeden bir inşaat sözleşmesi yapıldığını söyleyelim. Müteahhidin kendine düşen
dairelerin başkasına sattığını düşünelim. Yani noter satış vaadiyle siz
kendinize düşen daireleri satabilirsiniz. Böylece finansman sağlarsınız. Binayı
yapmak için para toplamış olursunuz. Şimdi mesela şu, ben arsa sahibiyim siz
müteahhitsiniz. Sizinle böyle bir sözleşme yaptık ama siz size düşen daireleri
de sattınız. Sonra aldınız parayı ve sonra pırrr uçtunuz. Zaten paranızı
almışsınız niye yapasınız ki binayı? Şimdi kiminle baş başa kaldım ben? à
Arsa sahibi olarak bana gelecekler. Diyecekler ki bizim şu dairlerimizi ver. O
da ben sana mı vaat ettim müteahhide vaat ettim diyecek. Onlarda müteahhide
vaat ettin ama oda bize sattı diyecek. Yargıtay burada şöyle düşünüyor, çoğu
kez bu adi yazılı senetlerle satılır. Müteahhit notere gidip de satmaz yani bu
da var. İster noterde ister adi yazılı şekilde yapılsın bu bir alacağın
temlikidir diyor. Yani alacağı devretmiştir. Bu alacağın para karşılığı
satımıdır. Dikkat edin gayrimenkulün satımı değildir. Benden olan daire alacağını
satıyor. Bu daire alacağının satılması da alacağın ivazlı temlikidir. Daha
doğrusu alacağın temlikinin vaadidir. Ama vaatten de öte Yargıtay bunu alacağın
temliki olarak kabul ediyor. Alacağın temliki olunca şimdi, temellük edene
karşı temlike vakıf olduğu zaman hangi savunmaları öne sürebilecek idiyse
borçlu, temellük edene karşı da o savunmaları ileri sürebilir. O halde sizden
daire alacağı olan kimseler size geldiğinde. Siz arsa sahibi olarak şunu
diyebilirim. Sana temlik eden adam binayı yarım bıraktı gitti. Eğer o benden
isteseydi bu daireleri ben binayı bıraktığını ileri sürebilecektim. O halde BK’nın
alacağın temliki hükümlerine göre sana karşı da ileri sürebilirim diyor.
Yargıtay’ın çözümü bu şekildedir. [Ben arsa sahibiyim, sen müteahhitsin. Sen de
satmışın başkalarına. Şimdi ben sana daireleri bitir deme hakkına sahipsem,
sattığın kişilere karşı da ileri sürebilirim. BK 167. maddesine göre.] Yargıtay
buraya kadar getiriyor. Bundan sonra ne olacak. BU devralan adamlar şunu
diyebilirler mi? à
Kardeşim tamam biz halefi olarak bize de vermiyorsun. Eyvallah ama şu binayı
biz yapalım, senden beş kuruşu para da istemiyorum. Müteahhit yapacaktı sen de
ona düşen dairleri bize verecektin. Biz bu binayı yapalım, sende bize tapuları
var. Şimdi dikkate edin müteahhitle arsa maliki arasında hem borç var hem
alacak vardır. Müteahhit açısından alacak devredilmiş ama borç
nakledilmemiştir. Alacağın temlikinin ikiz kardeşi borcun nakli yapılmamış.
Çünkü borcun nakli için müteahhitle adamlar arasındaki şey yetmez. Bir de arsa sahibinin
kabul edilmesi gerekmektedir. Borcun nakli sözleşmesinin tarafı olmadığımız
için arsa sahibi bunu kabul etmek zorunda değildir. Bu sözleşmenin devri değil
alacağın naklidir. Ama YBK sözleşmenin devrini de kabul ediyor. Yargıtay bu
problemleri çözmemiştir. Bir sınavda bunu sorduk. Sınıf döküldü. Bir yerde
bulamayınca sınıf dökülüyor. Burada şimdi ne olur? Burada bu adamların bunu
söylemesi ve benim kabul etmem demem, olayların bir kısmında hakkın sui
istimali olabilir benim açımdan MK 2’ye aykırı olabilir. Çünkü sen Allah’tan
belanı mı arıyorsun be arsa sahibi. Adam diyor ki, müteahhit ne yapacaktıysa
biz onu yapalım diyor. Biz şu inşaatı tamamlayalım ve biz de dairemize
kavuşalım. Peki, ben neden reddedeceğim, olayların bir kısmında bunu reddetmem
hakkın suiistimali olabilir. Adamlar inşaatı bitirirler hâkim kararıyla. Ve ben
vermezsem tapuyu hâkim kararıyla tapuyu alabilirler. Bu çözüm tabi MK 2’nin
uygulanabildiği hallerde olur. Ne demek bu? à Bazen müteahhidin
yapması gerekebilir. Gerçi inşaat sözleşmelerinin büyük bir kısmında
müteahhidin şahsı önemli değildir ama bazen önemli olabilir. Eğer önemli ise
benim size izin vermemem hakkın suiistimali olmaz. Bu olayda demek ki, püf
noktası şudur. O da alacağın temlikini bilmek lazımdır. Yani bunun alacağın
temliki olduğunu bilmek lazımdır. Ondan sonrası ise dürüstlük kuralını ustaca
uygulayabilmesi lazımdır.
Hocam 3.
kişinin ifası olur mu burada? à BK 67’den bahsediyorsunuz. Müteahhidin şahsı önemli
değilse adam zaten reddedemez. Bu 67. maddenin temeli MK 2’dir. Bu 67. madde
yapma borçlarında değil de verme borçlarında kullanılır. Yani ben sana 100 lira
borçluyum, Tahir dedi ki al 100 lirayı dedi. Yok, illa hoca gelsin versin
deyince bu 67 olmasa bile MK 2 var. Ama bu 67. madde yapma borçlarında da
uygulanır. Verme borçlarında çok ekstrem haller dışında MK 2’yi uygulanıyor.
Hocam ben neden
arsa sahibinin kabul etmesi gerekir anlamadım? à Prensip olarak bunun
borçlusu müteahhittir. Borcun nakli olmadığı için böyle. Senin yapmanda özel
bir menfaatim yoksa kabul etmek zorundasınız.
Eser sözleşmesi
bitti. Gelelim yeni bir başlığa gelelim.
Bir soru
üzerine à
358/2 à
Temerrütle ilgili değil. Ayıplı ifa var diyor. İş sahibi bunlara mani olmak
üzere bir süre verir diyor. Eğer yine yerine getirilmezse, daha temerrüt
olmadan 3. kişilere yaptırabilir. 1. fıkrası gecikmeden bahsediyor. Bu iki
fıkra her iki ihtimalde de temerrütten evvel kurtulmasından bahsediyor. Her iki
fıkrada da temerrütle bir değildir. O yüzden 106’ya gidilemez. Bizim dediğimiz
şey şudur, temerrütten önce dönülemeyeceğinin istisnasıdır. 358/1 temerrüde
düşmedi ama düşecek belli diyor. 2. fıkra da ise ayıplı teslim yok ama ayıplı
teslim edeceği belli diyor. O zaman bunları illa bekleme diyor. Ama temerrüt
için 106. madde saklıdır.
Şimdi 10 katlı
binanın 5 katını yapmış. Geriye çok az süre kalmış. Bu durumda 358. madde var
diyor hoca. Bu özel hükümdür. O yüzden 106. madde uygulanmaz diyor. Ama
bazıları 106. madde uygulama alanı bulur diyor. İşte bu durumda zaten tamamlayamayacağı
belli olduğu için 107. maddeye göre mehil vermesine gerek yoktur.
Yargıtay bu
gibi hallerde diyor ki, eğer inşaat seviyesi %70’lerin üstüne filan çıkmışsa
diyor. Değişiyor bu oran. Burada 106. maddeyi uygularsınız diyor. Dönme
seçeneğini uygularsınız. O dönme geleceğe etkili olur diyor geçmişe etkili
olmaz diyor. Yani fesih olur diyor. Eser sözleşmesi de ani edimli ve sürekli
edim karmaşığıdır diyor. Burada zaten sürekli borç ilişkisi özelliğini taşır
diyor. O zaman Yargıtay demek ki 106. maddeyi değiştiriyor. Çünkü 106 dönme
diyor ama Yargıtay burada fesih olarak algılıyor diyor. à Yargıtay temerrüde
düştükten sonra (bazı yazarlar 358. madde yani daha temerrüde düşmeden
sözleşmeden dönmeyi düzenliyorlar. Bazı yazarlar diyorlar ki 358. madde de bir
mehil tayini filan ön görülmüyor. 106 temerrüde düşenler için uygulanır. Ama
358 daha temerrüde düşmeyenler için uygulanır. Ama diğer görüş 106 aynen
uygulanır diyor.) bu dönme, dönme değil fesih olacak diyor.
2. Saat
Vekâlet
Sözleşmesi
Bu bir iş görme
sözleşmesidir. Hemen en başta söyleyeyim, 386. madde 2. fıkrası diyor ki,
kanunda yazılı başka sözleşmelere girmeyen, onlardan sayılmayan bütün
sözleşmelere vekâlet hükümleri uygulanır. Ama biz bunu şöyle düzeltiyoruz,
bütün iş görme sözleşmelerine vekâlet hükümleri uygulanır. Aksi halde atipik
sözleşme tartışmaları havada kalırdı. Demek ki iş görme sözleşmeleri dışındaki
o tartışmalar geçerlidir. Görüyorsunuz ki vekâlet iş görme sözleşmelerinin ağa
babasıdır. Gerçekten patrondur. Çünkü hiçbir tipe girmiyorsa vekâlet hükümleri
uygulanır. Demek ki iş görme sözleşmelerinin esasıdır. Demek ki vekâleti iyi
bilen iş görme sözleşmesini çözer. İkincisi de uygulaması çoktur ayrıca avukat
olunca alnınızda vekil yazacak. Yani vekâlet sözleşmesinin tarafı olacaksınız.
Yani ekmeğinizin katığı olacaktır. Hatta belki de ekmeğiniz olacaktır. O yüzden
çok önemli sizin için.
Kefalet
sözleşmesi rizikolu sözleşme grubuna girer. Bana kefil ol deseler, kabul
etmeyiz. Sadece de bankacılık hukukunda kefaletin çok önemi var. O itibarla
kefaleti anlatmak isterim ama vakit kalmazsa kefalet mi vekâlet mi derseniz vekâleti
seçtim çünkü daha fazla uygulaması vardır.
Şimdi vekâlet
sözleşmesinin nasıl kurulacağından önce benzerlerinden ayıralım. İlk olarak vekâlet
ve temsil ayrımı yapmak lazımdır. Sınavda da öyle bir soru soruyoruz ki vekâlet
ve temsili ayırmanız gerekiyor. Vekâlet ve temsil tamamen birbirinden ayrı
şeylerdir. Temsil tek taraflı hukuki işlemdir ve sadece bir yetkilendirme
işlemdir. Temsilci borç altına girmez. Böyle olduğu için de sınırlı ehliyetsiz
temsilci olabilir. Ama vekil bir borç altına girer. Ücretli vekâlette her iki
taraf da borç altına girer. Ücretsiz vekâlette de yine vekil borç altına girer.
Sınırlı ehliyetsiz vekil olamaz. O halde temsil tek taraflı bir
yetkilendirmedir. Temsilci borç altında değildir. Sadece yetkilidir. Bir de şu
çok karıştırılır. Vekâlet sözleşmesinde vekil bazen temsilcidir bazen değildir.
Bir hukuki işlem yapmak için vekil tayin edilmişseniz temsilcisinizdir. Bir
maddi işi yapmak için vekil tayin edilmişse temsilci değildir. Vekâlet
sözleşmesi temsil yetkisini içerse de vekil borç altına girer. Sınırlı
ehliyetsiz o işlemi yapma borcu altına girer. Oradaki temsil sadece yetki değil
aynı zamanda bir görevdir de. Dolayısıyla sınırlı ehliyetsiz için temsil ve vekâlet
iç içeyse, temsil yetkisini kullanmak zorunluluğu olduğundan sözleşme geçersiz
olur. Mutlaka borç altına girmiştir. Meseleye bu açıdan bakmak lazımdır.
Birde vekâletin
türlerine bakmak lazımdır. Vekâlet iki türlüdür. Doğrudan vekâlet ve dolaylı
(vasıtalı) vekâlet. Bu ayırım da, eğer vekâlet temsil yetkisini içeriyorsa
önemlidir. Çünkü sadece bir işi yapmakta doğrudan dolaylı olması lazımdır.
Mesela bir doktor ameliyat edecekse doğrudan dolaylı ayrımına gerek yoktur.
Hukuki işlemde müvekkilin gözüküp gözükememesi halinde doğrudan dolaylı önemi
vardır. Doğrudan vekâlette vekil müvekkilin adına ve hesabına işlem yapar. Ama
vekil kendi adına ama Ayşe’nin hesabına alıyorsam. Yani sonradan Ayşe’ye
devredeceksem. Burada dolaylı vekâlet söz konusudur. Ama sadece temsil yetkisi
bakımından doktrinde tartışma vardır. à Doktrin doğrudan
temsil, dolaylı temsil ayrımı yaparlar. Ama doktrinde dolaylı temsil olmaz
diyorlar. Vekâletle eşlik ediyorsa tamam ama sadece dolaylı temsil nasıl olacak
diye soruyorlar. Temsil kavramının zatına aykırıdır zaten. Temsil dediğiniz
zaman mutlaka birinin adını anmanız lazımdır. Yoksa buna temsil denmez. Demek
ki doğrudan ve dolaylı temsili öğrenmiş olduk.
Şimdi
benzerleriyle mukayese edelim. Mesela hizmet sözleşmesini şöyle bir
karşılaştıralım. Hizmet sözleşmesinde bir altlık üstlük ilişkisi vardır.
Hizmette bir işveren bir işçi vardır. Vekâlet sözleşmesinde bu anlamda alt üst
ilişkisi yoktur. Vekil de müvekkilinin talimatı doğrultusunda hareket etmek
zorunda ama hizmet sözleşmesindeki kadar yoğun değildir. Hizmet sözleşmesinde
bir süre (belirli veya belirsiz bir süre) unsurdur. Vekâlet sözleşmesi süreye
yabancıdır. Vekâlet sözleşmesine de süre konabilir. Yani iki seneliğine birini
vekil tayin edebilirsiniz. Ama hizmet sözleşmesinde bir unsur olarak kabul
edilir. Kural olarak vekâletin ücretsiz olması vardır. Ama hizmet sözleşmesinde
bir ücret vardır. Onun dışında ikisi de iş görme sözleşmesidir.
Vekâlet ile
eser karıştırılabilir. Dikkat edin esere başlarken size demiştim ki, aslında
eser sayılması gereken bazı sözleşmeler bazı gerekçelerle vekâlet olarak kabul
edilir demiştik. Mesela ameliyat bunun liste başı örneğidir demiştik. Mesela benim
safra kesemi ameliyat et diyor. Bu sonuç vaadinden başka bir şey değildir. Ama
buna rağmen bu eser sözleşmesi olarak kabul edilmiyor, vekâlet sözleşmesi
kabule diyor. Demek ki eser ile vekâlet mukayesesi önemlidir eser sözleşmesinde
bir sonuç vaadi vardır. Ve bu kişilik hakkı ile ilgili bir sonuç vaadi yoksa
eser sözleşmesidir. Kişilik vaadi ile yakından ilgili varsa vekâlet sözleşmesi
vardır. Protez yapılması kişilik hakkı ile çok yakından ilgili olmadığı için
eserdir. Ama ameliyat vekâlettir. Mesela saç ektirilmesi vekâlettir. Peruk
yaptırılması eserdir. Bunun gibi örnekler çoğaltılabilir.
Gelelim vekâlet
sözleşmesinin nasıl yapılacağına. Vekâlet sözleşmesi YBK’da da böyledir. Ve
hiçbir şekle tabi değildir. Yalnız eşya hukukunda size anlattım. Ama
gayrimenkul alım ve satımı ile ilgili vekâlet sözleşmesinin şekle bağlı olup
olmadığı hususu ciddi bir biçimde tartışılıyor. Bugün de halen bu tartışma
vardır. Şöyle ki bazıları doktrinde konusu gayrimenkul satımı olan vekâlet
sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğini söyler, bazılardı da
şekilsizlik esasının burada da geçerli olduğunu söylüyor. Yargıtay net bir
tavır almıyor ama sözlerinden anlıyoruz ki resmi şekli arıyor. Tapu uygulaması
ne yapıyor? à
Tapu uygulaması da şöyledir böyledir ama resmi şekli arıyor. Sonuç olarak
uygulama böyledir. Sıkıysa adi vekâletle birinin evini satın. Bu tartışma neden
kaynaklanıyor? à
Efendim noterlik kanunda bir hüküm var. Tapuda işlem yapılması gerektiren işlem
ve vekâletnameler noterde düzenleme biçiminde yapılması gerektirir. O halde
bazı yazarlar diyor ki, noterlik kanunu BK’daki hüküm gayrimenkul açısından
değiştirmiştir. Ama çoğunluğa göre bu böyle değildir. Vekâlet alım satım söz
konusu olsa bile hiçbir şekle tabi değildir. Bu noterlik kanunu zorunlu olmasalar
bile yapmak isterlerse vekâlet sözleşmesini noterde sadece o halde düzenleme
şeklinde yapılması gerektiğini düzenliyor diyorlar. Yani iç düzene ilişkindir
diyor. Ama uygulama resmi şekil arıyor. Hemen size söyleyeyim, doktrindeki
tartışma da iyice izlenirse, gayrimenkul satımına ilişkin vekâlet sözleşmesi
alımına ilişkin değildir. Doktrindeki azınlık görüşü menfaatler durumu
bakımından uygundur. Çünkü gayrimenkullerin ekonomik değeri çok yüksektir,
dolayısıyla herhalde bu azınlık görüşü uygundur. Eşeği sağlam kazığa bağlamak
lazımdır. Ama hukuk tekniği bakımından uygun değildir.
Bir diğer
tartışma da şudur: Vekil acaba bir borçlanma işlemi için vekil olsa, tasarruf
işlemini de yapabilir mi yapamaz mı? à Mesela ben sana satış
için yetki veriyorum. Seni satış için vekil tayin ediyorum. Tarlamı satman için
vekil tayin ediyorum desem o da kabul etse. BU durumda sadece satım
sözleşmesini mi yapabilir yoksa tapuyu da devredebilir mi diyoruz? à
Ben bir kimseye sadece satman için vekil tayin ediyorum desem, tarlanın
tapusunu da verebilir mi veremez mi? à Bizim uygulamamızda
ikisi birbirinden ayrılamadığı için satış için verilen yetki tasarruf işlemi
içinde verilmiş olması lazımdır deriz. Yani evet deriz. Peki, ben kitabımı
satmanız için vekil tayin etseydim nasıl olurdu cevap? à 388/2 à
Bu tasarruf sadece tasarruf işlemi demek değildir. Buradaki tasarruf o anlamda
tasarruf işlemi değildir. Yeni kanunda da zaten hukuki işlemden bahsediyor
dedi. Demek ki bu hüküm ne demek istiyor? à Bir vekâlet sözleşmesi
gereği bir iş yapılacaksa ve bu da başka bir hukuki işlemin yapılmasını
gerektiriyorsa o hukuki işlem de yapılabilir. Ama işte buradan giderek ben
bunun satılması için sana yetki verdim sözü, aynı zamanda tasarruf işlemi
içinde yetkiyi vermiş kabul edilebilir. Kitabı sat, parasını getir demektir.
Hiç olmazsa 388/2. fıkrası kıyasen uygulanmalıdır. Yani sadece gayrimenkul
değil menkullerde de sözleşme için vekâlet varsa tasarruf işlemi için de vekâlet
var deriz. Meğerki vekâlet sözleşmesinde aksi belirtilsin ya da yoruma müsait
olsun.
30.04.2012
Asistan geldi.
Vekâlet sözleşmesini
eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşme olarak bilmemiz gerekiyor ama genelde
zaten ücret kararlaştırıyorlar ve ücretli vekâlet olarak biz bunu anlıyoruz ve
tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme haline getiriyoruz. Ücret sözleşmenin
asli unsuru değil, eser sözleşmesinde ise asli unsuru, eser sözleşmesinde ücret
kararlaştırılmamışsa sözleşme kurulmaz.
Hizmet
sözleşmesiyle en önemli farkları nelerdi?
–Süre. Hizmet
sözleşmesinde süre sözleşmenin asli unsuru ama vekâlet sözleşmesinde böyle bir
şey yok. Yani hekimin hastaya yapmış olduğu müdahaleyi herhangi bir süreye tabi
tutmamız mümkün mü? Hayır. Tedaviyi ne şekilde tespit edecek, tanı koyacak,
bunların belirli bir süresi yoktur, bu nedenle vekâlet sözleşmesinde, özellikle
hekim-hasta ilişkisi bakımından aklımızda kalabilir, sürenin objektif esaslı
bir unsur olduğunu söyleyemeyiz.
Başka ne fark vardı?
—Talimat verme.
Hizmet sözleşmesinde emir verilir, alt-üst ilişkisi var, vekâlet sözleşmesinde
ise bu kadar sıkı bir ilişki yok. Vekâlette de bir talimat verme var, ancak
işçi-işveren arasındaki kadar sıkı bir bağlantı söz konusu değil. Hekimi bir
işçi gibi düşünemeyiz, yani işverenin talimat vermesi gibi sıkı bir bağlantı
oluşmaz o kadar.
—Ücret. Hizmet
sözleşmesinde işçinin ücrete hak kazandığını kanun gereği zaten söylüyoruz, ama
vekâlette kural olarak eksik iki tarafa borç yüklüyor, ama teamül varsa ya da
sözleşmede kararlaştırmışlarsa vekâlet sözleşmesi de ücretli ve tam iki tarafa
borç yükleyen sözleşme haline geliyor.
Başka neler
vardı? 386/2. Bu önemli bir madde. Diyor
ki; “Diğer akitler hakkındaki kanuni hükümlere tabi olmayan işlerde dahi, vekâlet
hükümleri cari olur.” Yani aslında vekâlet sözleşmesi hükümlerine, iş görme
edimleri bakımından genel bir nitelik kazandırmış madde. Eğer sözleşme, bir iş
görme sözleşmesi olmasına rağmen, ona tam olarak hizmet sözleşmesi veya eser
sözleşmesi diyemiyorsak, o sözleşmeye vekâlet sözleşmesi hükümlerini uygulayacağız.
Bu maddeden bunu anlıyoruz. Yani kanunda açık açık söylemiyor, madde yok, yani
atipik bir sözleşme aslında, bu nedenle vekâlete ilişkin hükümleri uyguluyoruz,
bünyesine en çok vekâlet uyuyor. Hekim-hasta ilişkisinde, hastanın hekime güven
duyması önemli, hekim de hastayı seçebilme hakkına sahip olmalı, bu nedenle
mesela aralarındaki güven ilişkisi, her zaman azil ve istifanın mümkün olması,
bunlar hekim hasta ilişkisini vekâlet sözleşmesi olarak değerlendirmemizi
zorunlu kılıyor. Mimarlık sözleşmesine de, kanunda yer almadığı için vekâlet
sözleşmesi diyorlar. Çünkü burada da bir iş görme durumu var, ancak mimarlık
sözleşmesi diye belirli bir sözleşme yok, bu nedenle vekâlete ilişkin
hükümlerin uygulandığını söylüyorlar. Hekim-hasta ilişkisine mesela doktrinde
hizmet diyenler var, eser diyenler var, sui generis bir sözleşmedir, kanunda düzenlenmemiştir,
kendine özgü bir sözleşmedir diyenler var, hatta tüketici hukukuna göre bir
tüketici sözleşmesi diyenler bile var. Ama bunların hepsinin karşıt
görüşlerinden de yola çıkarak, hâkim görüş vekâlet sözleşmesi olduğu yönünde. Yani
eğer bir kimse vekâleti olmadan başkasının işini görürse, VİG hükmü
uygulanıyor.
Vekâletsiz iş
gören ayırt etme gücüne(AEG) sahip olmak zorunda mı?
Bu konuda da
şöyle bir ayrım yapılıyor. Vekâletsiz iş gören kişi maddi bir iş görüyorsa, AEG’ne
sahip olmasına gerek yok, ama hukuki bir iş görüyorsa kesinlikle AEG’ne sahip
olması gerekiyor. Hukuki işlemlerde geçerlilik şartı yani.
Vekâlet
sözleşmesinde bir işin idaresi bir işin yapılması önemlidir, kanunda da öyle
diyor, yeni kanun “bir iş görmek ya da bir işlem yapmak” diyor, eski kanun da
“işin idaresi ya da hizmet ifası” diyor. Kesin olarak bir sonuç taahhüdü yok,
ben seni iyileştireceğim demiyor,”kesinlikle senin burnun şu şekilde olacak”
demiyor çoğunlukla. Yargıtay bazı estetik müdahaleleri eser sözleşmesi olarak
kabul ediyor ama eğer vücut bütünlüğüne yönelik direk mesela sağlıkla ilgili
bir şey söz konusuysa bunları vekâlet olarak kabul etmemiz gerekiyor. Doktrinde
farklı görüşler var ama Hoca’nın görüşü bu yönde. Bu konuda tartışma var mesela
dişçilikte, protez, kanal tedavisi falan, bunları eser sözleşmesi olarak
görüyorlar, dolguya vekâlet diyorlar, herkes farklı yorumlar yapıp bir sözleşme
tipine dâhil etmeye çalışabiliyor, genel olarak kanal tedavisinde şudur,
dolguda şudur diyemeye biliriz, her somut olaya göre değerlendirme yapmamız
lazım. Eğer vücut bütünlüğünün ihlali niteliğindeyse, kişilik haklarına
yönelebilecek şeklinde bir tedaviyse bunun mutlaka vekâlet olarak kabul
edilmesi gerektiğini söyleyebiliriz. Diğerlerinde eser sözleşmesi. Hizmet
kesinlikle değil ama doktrinde vekâletle eser arasında gidip geliniyor.
Yargıtay’ın da kararları değişiyor. Sui generis bir sözleşmedir diyenler de var
ama o zaman da yine vekâlet hükümleri uygulanacak. 386/2 nedeniyle yine vekâlete
gideceğiz, genel hüküm çünkü. Karma sözleşme görüşünü savunanlar da var,
Tandoğan’ın görüşü bu yönde, örneğin dişe hem beyazlatma yapılacak hem de diş
baştan yapılacaksa mesela, beyazlatmaya eser sözleşmesi uygulayalım, baştan
yapmaya vekâlet sözleşmesini uygulayalım diyenler var. Sonuç olarak somut olaya
göre değerlendirme yapmamız lazım.
Peki, vekâlet
sözleşmesinin kurulması herhangi bir şekle tabi mi? Hayır.
Doktrinde bir
tartışma daha var, örneğin hekim-hasta ilişkisinde, hastaneyle hasta arasında
mı, yoksa hekimle hasta arasında mı bir sözleşmesel ilişki kuruluyor? Hastaneye
gittiği zaman, hastanede yatacaksa kira sözleşmesinin özellikleri var,
hastanede hastaya ikramlar yapılacak(yemek gibi…) burada da satış sözleşmesinin
özellikleri var diyorlar, hastaneye tam kabul, hastaneye bölünmüş kabul gibi
ayrımlar yapılıyor. Ama genel olarak hekim-hasta arasındaki sözleşme, vekâlete
ilişkin hükümler uygulandığı zaman herhangi bir şekle tabi olmadan icap-kabulle
kurulan bir sözleşme. Hizmet ve eser de herhangi bir şekle tabi değil.
387. maddenin
BK/6 ile bir bağlantısı var.
BK 387 :
“Vekilin tevdi edilen işi idare hususunda resmi bir sıfatı varsa veya işin
icrası mesleğinin icabından ise yahut bu gibi işleri kabul edeceğini ilan etmiş
ise vekâlet, vekil tarafından derhal reddedilmedikçe kabul edilmiş sayılır.”
BK 6 : “İcabı
dermeyan eden kimse gerek işin hususi mahiyetinden gerek hal ve mevkiin
icabından naşi sarih bir kabule intizar mecburiyetinde olmadığı takdirde, eğer
icap münasip bir müddet içinde reddolunmamış ise, akde münakit olmuş nazariyle
bakılır.”
Bu maddeler
arasındaki ilişki nedir? Mesela avukat olduğunuzu veya doktor olduğunuzu
söylüyorsunuz, bu konuda ilanlar veriyorsunuz, bu icaptır, karşıdan gelen cevap
da kabuldür. Bu nedenle belli bir süre içinde kabul etmediğiniz zaman kabul
etmiş sayılırsınız. 387. Madde 6. Maddenin özel bir görünümüdür, ikisi arasında
öyle bir bağlantı var. 6. Madde genel hüküm, 387. Madde özel hüküm.
Yeni BK.504 ” Vekâlet
özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin
yapılması yetkisini de kapsar.” (eski BK 388) Hoca bu madde hakkında ne demişti?
Bir örnek vermiş miydi? Tasarruf işlemini de kapsıyor muydu? Kapsamıyor. Eski
kanun “hukuki tasarruflar” diyor, yeni kanun “hukuki işlemler” diyor, ama biz
zaten hukuki tasarruflardan da hukuki işlemleri anlıyoruz.
Vekâlet ile
temsil arasında ne fark var? Vekâlet bir sözleşmedir, temsil ise tek taraflı
irade beyanıyla bir işin yapılması yönünde yetki verilmesidir.
Ve Hoca geldi.
Vekâlet
sözleşmesinde menkullerle ilgili, özellikle satışla ilgili bir vekâlet
verilecekse onun şekli konusunda bir tartışma olduğunu konuşmuştuk. Ama BK’da
bir şekil serbestîsi vardır, dedik.
Vekâlet için
özel yetki gereklidir. Eğer bir gayrimenkul satışı söz konusuysa. Bazı işlemler
için genel vekâletname yetmez, özel bir vekâletname lazım veya vekâlet
sözleşmesinde özel yetki lazım. Gayrimenkul satışı da bunlardan biridir. Bu
özel yetkiden ne anlaşılacağı çok önemlidir. En özeli, “ şu adanın şu
mıntıkasında şu ada şu parsel sayılı taşınmaz” diye somutlaştırmak lazım, en
özeli en güzeli bu. Ama bunun yanında, mesela “belirli bir sokaktaki
gayrimenkullerimin satılmasına” deseniz de bu genel olarak kabul ediliyor,
bunda hemen hemen herkes hemfikir. Demek ki , “belirli bir sokakta, belirli bir
mahallede…” deseniz de kabul ediliyor, ama daha geniş bir anlatım kabul
edilmez, “İstanbul’daki /Türkiye’deki gayrimenkullerim” derseniz olmaz. Mümkün
olduğunca somutlaştırılması lazım, yani okuyan kimsenin hangi gayrimenkul
olduğunu anlaması lazım. Bu konuda genel bir kriter yok ama kanun özel yetkiden
bahsediyor. Ama gayrimenkul satışı dersiniz de ,-hangi- gayrimenkul, bunun da
özelleştirilmesi lazım. Bu satış için, alış için böyle bir şey yok. “Herhangi
bir gayrimenkul benim adıma satın alabilir” falan dersiniz.
BK388/son :
“Hususi bir salahiyeti olmadıkça vekil dava ikame edemez, sulh olamaz, tahkim
edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, hibe edemez, bir gayrimenkulü temlik
veya hak ile takyit edemez.” Demek ki; gayrimenkulün satışı, sadece satış değil
bir sınırlı ayni hak ile kayıtlanması da buraya girer, vekâlet keza bağış için
verilebilir, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile bir tarafın edimi
gayrimenkulün devrini oluşturabilir. Yani gayrimenkulün devri ile ilgili veya
bir sınırlı ayni hak olması ile ilgili tüm hususlarda, kambiyo taahhüdünde…
Özel yetki olması lazım. Avukatlık Kanunu’na da bakmak lazım tabi özel bir
takım yetki halleri için ama o kadar ayrıntıya girmiyoruz.
Sözleşme her
iki tarafın consensus'u ile yapılır. Yani vekâleti kabul etmek mecburiyetiniz
yok. Ama bazı hallerde vekâleti kabul etmek mecburiyetiniz vardır. Onu kanun
şöyle ifade etmiş: BK: 387 : “Vekilin tevdi edilen işi idare hususunda resmi
bir sıfatı varsa, (yani o vekâlet konusunda bir resmi sıfatı varsa o vekâlet
sözleşmesini kabul etmek zorunda, vekil olmak zorunda) veya işin icrası
mesleğinin icabından ise yahut bu gibi işleri kabul edeceğini ilan etmiş ise vekâlet,
vekil tarafından derhal reddedilmedikçe kabul edilmiş sayılır.” Tabi bu
zorunluluk şu anlamda: Siz bir icapta bulundunuz, derhal kabul etmesi lazım,
derhal kabul edilmemiş ise reddedilmiş sayılır. Hâlbuki böyle değilse, normal
bir hal ise böyle bir yükümlülüğünüz yok meğerki sizin susmanız kabul anlamında
yorumlanabilsin. Ama burada kabul anlamında yorumlanabilsin şartını aramadan,
derhal reddetmeniz lazım, sesinizi çıkarmamışsanız, hemen o anda kabul
etmemişseniz, kabul ettiğiniz anlamı çıkar. Ama normalde, genel olarak
icap-kabulde, makul bir süre içinde düşünüp taşınıp reddetme imkânı vardır.
Bazen de tabi bilirkişiliği kabul etmek mecburiyeti söz konusu olabilir,(bu vekâlet
değil, özel bir durum) usul kanunlarında mevcut bu, bir konuda uzmansanız ve
mahkeme sizi bilirkişi tayin etmişse, o zaman derhal reddetme lüksünüz dahi
yok. Fakat bu zaten vekâlet değil, yeri gelmişken söyledik.
Tarafların hak
ve borçlarına bakalım.
Vekilin borcu:
BK 389: Vekil,
müvekkilin sarih-açık talimatına aykırı davranamaz. Talimat dairesinde hareket
etmek zorundadır. Ben sizi vekil tayin etmişsem, bu işi şöyle yapacaksın
demişsem bunun dışına çıkamazsınız, kural budur. Eser sözleşmesinde de buna
benzer bir hüküm var ama vekilin talimatla bağlılığı eser sözleşmesinden çok
daha sıkıdır. Yalnız kanun bu kuralı koyduktan sonra şöyle diyor: Öyle durumlar
olabilir ki talimattan ayrılmak gerekebilir. Fakat bunun için talimatın değiştirilmesi
talebini yöneltmeye vaktiniz olmayabilir. 389 2. Cümle. Madde diyor ki, açık
olan talimatına aykırı davranamaz, ama somut olayda talimattan ayrılmak
gerekebilir ve izin istemek için zaman olmayabilir. O halde, zaman olsaydı,
adam sorabilseydi müvekkil izin verecek idiyse, ancak bu durumda, izin almadan
da talimattan ayrılma mümkündür, diyor. Mesela doktorla sözleşme yaptınız, sizi
ameliyat edecek ve bu bir vekâlet sözleşmesi. Doktorla da ameliyatın yöntemi
hususunda anlaştınız, kesip açmayacak da lazerle yapacak. Doktor narkozu verdi,
fakat daha sonra lazerle ameliyat yapmanın mümkün olmadığını gördü. Eski
yöntemi, kesi yöntemini uygulamak gerektiğini fark etti. Doktor burada ne
yapsın? Adamın uyanmasını bekleyemez, ayılırsa perişan olur, acıdan duramaz.
Ama izin almak mümkün olsaydı adam izin verecekti, ameliyat nasılsa yapılacak.
O halde, doktor talimattan izinsiz ayrılabilir. 389 olmasa bile MK2 ile de bu
sonuca varabilirdik. Ama kanun koyucu riske atmamış ve düzenlemiş.
Yeni kanun
505/3 de aynı şeyi söylüyor. Ama bunun dışındaki hallerde talimata uyacak,
uymamışsa ve de zarar doğmuş ise bu zararı karşılayacak, bu zararı karşılamazsa
vekâlet sözleşmesini yerine getirmiş olmaz diyor madde. Bu hüküm Hoca’ya göre
çok kötü bir düzenleme, yeni kanuna da aynen alınmış. Vekâlet sözleşmesini
ihlal etmişse zaten bundan doğan zararı karşılarsın talimattan ayrılmışa ve
doğan zararı karşılamamışsa vekâlet sözleşmesini ifa etmiş olmaz demek yerine,
bu şartlar yoksa ve talimattan ayrılmışsan sözleşmeye aykırı davranmış olur
demesi daha doğru olurdu, sözleşmeye aykırı davranınca da zaten tazminatını
ödersin.
Soru: Doktor
örneğinde, doktor izinsiz talimattan ayrıldıktan sonra kendisinin de
beklemediği bir durum meydana gelirse ve bundan hasta daha büyük bir zarar
görürse ne olacak?
Burada, eğer burada hekimin kusuru yoksa sorumlu olmayacaktır. Hekim en az zararla hastayı kurtarabileceği yöntemi uygulamışsa, vekâlet sözleşmesini ihlal etmiş olmaz. Çünkü talimattan ayrılma caiz zaten, buna kanun izin vermiş, normal bir vekâlet sözleşmesini ifa kapsamındadır artık, ama onu ifa ederken kusurlu mu değil mi ona bakacağız.
Burada, eğer burada hekimin kusuru yoksa sorumlu olmayacaktır. Hekim en az zararla hastayı kurtarabileceği yöntemi uygulamışsa, vekâlet sözleşmesini ihlal etmiş olmaz. Çünkü talimattan ayrılma caiz zaten, buna kanun izin vermiş, normal bir vekâlet sözleşmesini ifa kapsamındadır artık, ama onu ifa ederken kusurlu mu değil mi ona bakacağız.
Soru: Doktor
safra kesesi ameliyatı diye girdi ameliyata ama riskli olabilecek başka bir şey
daha tespit etti, aslında anlaştığı şeyin dışında. Buna da aynı madde uygulanır
mı?
Evet uygulanır.
Gene tıp biliminin verilerine göre bunu ertelemek mümkün ve daha yararlıysa
erteleyecek, ancak ertelemek doğru olmayacak ve daha çok zarar verecekse
müdahale edecek.
Bunu vekâletsiz
iş görme ile karıştırmayacağız. Kanundaki şart yoksa(imkân olsaydı müvekkilin
izin vereceği şartı) ve bu şartlar olmamasına rağmen doktor kendi kafasına göre
“bunu da yapayım” dediyse, bu durumda doktor vekâletin sınırlarının dışına
çıkmış olur. Ama bu maddeye uygunsa vekâletin sınırları içinde kalmış olur. Vekâletsiz
iş görme de iki türlüdür, ya hiç vekâletiniz yokken birisinin işini görürsünüz,
ya da vekâlet yetkinizin sınırlarını aşarak birinin işini görürsünüz. Eğer sen
bu alana girdiysen, vekâletsiz iş görmeye göre alacaklı veya sorumlu olursun. Vekâlet
sözleşmesini ihlal ettiğin için ayrıca zarar vermişsen o da tazmin edilir. Bir
karşı alacak doğmuşsa o zaman vekâletsiz iş görme alacağıdır. Şu şartlar varken
yapabilirsin diyor, bu şartlar yokken yapmışsan, bu vekâlet sözleşmesini
ihlaldir, bundan zarar doğarsa karşılanır. Ama bir karşı alacağı doğmuşsa, vekâletsiz
iş görme alacağıdır.
Doktorun,
hastayla anlaşmaları dışında ameliyat sırasında fark ettiği şeye müdahalenin
bir aciliyeti yoksa ancak doktor yine de müdahale etmişse, hem vekâlet
sözleşmesini ihlal etmiştir, hem de haksız fiil işlemiştir. Burada vekâlet
hükümleri ile haksız fiil hükümleri yarışır. Doktor vekâlet sözleşmesinin
sınırlarını aştığı için sözleşmeyi ihlal etmiştir, aynı zamanda mutlak bir
hakkı ihlal etmiştir, hastanın vücut bütünlüğüne dokunmuştur, bu haksız
fiildir.
Vekilin
borçlarına devam ediyoruz. 390. Madde, vekilin mesuliyeti umumi surette işçinin
mesuliyetine ilişkin hükümlere tabidir diyor. İşçinin sorumluluğu ile ilgili
hükümlere bakıyoruz, işçi özenle ve sadakatle ifa yükümlülüğü altında, sır
saklama yükümlülüğü altında. Hatta bir vekilin sadakat ve sır saklama yükümlülüğü
işçiden daha ağırdır. Özellikle doktorlar ve avukatların bu yükümlülüğü çok
önemlidir. Müvekkil her şeyi tüm açıklığı ile anlatırsa ancak o zaman ona çare
bulabilirsiniz, ama bu sırlar sizde kalacak ve açıkladığınız zaman da vekâlet
sözleşmesini ihlal etmiş olacaksınız. Ama özellikle hekimler için şöyle bir
problem var: Kanun bazen bir hastalığı yetkili makamlara bildirme yükümlülüğü
yüklüyor hekime. Mesela zührevi hastalıklar bunlardan biridir. Yani frengi
gibi, AIDS gibi, bulaşma tehlikesi olan ve toplum için tehlike arz eden
hastalıklar. Bu konuda çeşitli kanun hükümleri var, bir hekim zührevi bir
hastanın kendine geldiğini görünce yetkili makamlara ihbar etmek zorundadır,
bazen karantina gerektiren hastalıklar olabilir, onları ihbar etmek zorundadır.
Uyuz falan da böyledir. Dolayısıyla hem vekil olarak sır saklama yükümlülüğü
var hem de bu sırrı yetkili makamlara bildirme yükümlülüğü var. Bunu şöyle
düşünmek gerekir: O kanunun çerçevesi dışına çıktığınız zaman, yani kanun
“bildir” diyor ya, bunun çizdiği sınırın dışına çıktığınız zaman yine vekâlet
sözleşmesini ihlal etmiş olursunuz. Nereye bildirecek? İl Sağlık Müdürlüğü’ne
bildirmekle yetinmesi gerekirken O(24)’a da söylerse sır saklama yükümlülüğünün
dışına çıkmış ve vekâlet sözleşmesini ihlal etmiş olur. Yani hukuk düzeninin
sınırları dışına çıkıyor, çünkü kanun herkese ilan et demiyor.
Vekilin vekâleti
iyi bir surette ifa borcu var. Özenle ifayı destekleyen bir hüküm. Bu “iyi” den
ne anlaşılır? MK.2 ve o konuda kabul görmüş telakiler de burada kriter
oluşturur. Ama her halde iyinin iyisi aranmayacak, herkes tarafından iyi kabul
edilen, ortalama bir iyi ile yetinmek lazım.
2. saat
Arkadaşlar
vekilin başka bir borcu, bizzat ifa borcu. Vekâlet nedeniyle bizzat ifa edecek,
eser sözleşmesinde de bu vardı.
390/2, vekil
başkasını tevkile mezun veya hal icabına göre mecbur olmadıkça bizzat ifaya
mecburdur diyor, demek ki vekâlet sözleşmesinde, “başkasına da vekâlet
verebilirsin” diye bir hüküm olabilir, o zaman alt vekâlet caizdir. Yani ben
seni vekil ettim, sen de başkasını vekil edebilirsin. Buna ya tevkil(vekâlet
verme) yetkisi denir ya da teşrif (başkası ile birlikte yapma demektir, yani vekâlet
sözleşmesini birlikte yapma.) Avukatlar tevkil-teşrif-ahz-u kabz yetkilerini
almadan iş yapmazlar. Demek ki tevkil yetkiniz varsa başkasını tevkil
edebilirsiniz, ya da hal icabına göre buna mecbursanız. Mesela doktor kendi
uzmanlık alanında ameliyata başladı ama bir de baktı ki kendini aşıyor, ama
hastayı da bir şekilde açmış bulundu, hal icabı o doktorun bir uzmanı tevkil
etmesini mecbur kılar. Yani o hastanede o işi daha iyi anlayan bir hekime “gel
kardeşim, bu iş beni aşıyor” demek zorunda, hal icabı bunu mecbur kılar. 390/2
veya adet başkasını kendi yerine çağırmaya izin verebilir diyor, yani
sözleşmenin yanında yerel âdetin de buna izin vermesi mümkün, bu haller yoksa
kendisi bizzat o işi yapmak zorundadır.
Peki, bu işi 3.
Şahsa yaptırırsa ne olur, bunu kanun düzenlemiş:
391/1 “Vekil
salahiyeti haricinde başkasını tevkil ettikte onun fiilinden kendi yapmış gibi
mesuldür.”
Eser
sözleşmesinde de bu vardı, yani yetkisi yokken başkasına yaptırmışsa kendisi
yapmış gibi sorumludur, ölçüyü bu şekilde koymuş. Başkasını tevkile yetkisi
varsa(391/2), vekil yetkisini kullanırken ve talimat verirken yalnız özen
göstermekle mükelleftir. Yani “sen kardeşim başkasına da vekâlet
verebilirsin-başkasını tevkil edebilirsin.” Demişse veya adet bu yönde ise veya
hal icabına göre buna mecbur olmuşsa. Bunların üçü onu yetkili kılar, bu
durumlarda onun sorumluluğunu kanun sınırlamış, artık yetkisi olduğu için
kendisi yapmış gibi sorumlu olur dememiş. Sadece talimat verirken ve yetkisini
kullanırken özen göstermemişse sorumlu olur, bu iki hal dışında sorumluluğu söz
konusu değildir.
Sorumluluk
olması için bir zarar olması lazım, yetkisi yokken vekâlet vermiş ancak bir
zarar oluşmamışsa sorumluluk da söz konusu olmaz, tazmin edecek bir şey yok
çünkü. En azından bir manevi zarar olması lazım.
391/3 ‘te bir
açmaz var. Fıkra diyor ki : “ Her iki surette vekilin kendi yerine ikame ettiği
şahsa karşı haiz olduğu bütün hakları müvekkil, doğrudan doğruya o şahsa karşı
dermeyan edebilir.” Yeni MK 507/son, aynı hüküm zaten. Şimdi bakın, başkasını
tevkile gerek yetkili olsun gerek olmasın, her iki durumda da müvekkil vekile
karşı haiz olduğu hakları yeni vekile de, ya da yeni adama(çünkü yetkisi yoksa
vekil denmez) karşı da ileri sürebilir, diyor. Yeni MK’da da; ” vekâlet veren
her iki durumda da vekilin kendi yerine koyduğu kişiye karşı sahip olduğu hakları,
doğrudan doğruya o kişiye karşı ileri sürebilir.” Diyor.
Şimdi burada
açmaz şu: Şimdi O(24) benim vekilim. E(23) de 3. Şahıs. Mesela ben O(24)’a
başkasını vekil yapabilirsin demişim veya adet ona o yetkiyi vermiş veya somut
olaya göre mecbur kalmış. Bu üç halden biri varsa, O(24) E(23)’i vekil kılmaya
yetkili, izinli demektir. Ya da bu üç halden hiçbiri yoksa buna rağmen E(23)’i
yetkili kılmış ise haydutluk yapmış olacak. Kanun diyor ki, her iki halde de,
ben O(24)’a vekâlet sözleşmesinden dolayı ne diyebileceksem, E(23)’e de onu
diyebilirim. Buraya kadar tamam. Problem şurada: Diyelim ki caiz olmayan bir
yetki verme söz konusu vekil kılma söz konusu. Yani hiçbir izni – hakkı
olmadığı halde O(24) E(23)’i benim işimi yapması için vekil tayin etmiş. Şimdi
ben burada O(24)’dan ne isteyebileceksem E(23)’den de onu isteyebileceğim.
Mesela, O(24)’a “özenle yap” diyeceğim, E(23)’e de diyeceğim. E şimdi E(23)’e
“özenle yap” dediğim anda, E(23)’le benim aramda zaten bir vekâlet sözleşmesi
kurulmuş olmaz mı? Zaten E(23) yapıyor, ben “özenle yap” dediğim zaman bunu
kabul etmiş olurum, bir sözleşme kurulmuş olur aramızda. Şimdi kanun koyucu her
iki kanunda bunu böyle düzenlenmiş ama Hoca’ya göre o zaman “yetkisi yok”
demenin bir anlamı yok. Ben E(23)’e
bunları söylemezsem ve net O(24)’dan istersem bunları,o zaman bu yetkisizliğin
anlamı olur. Tabi ki O(24) sorumlu olacaktır onun fiilinden kendi yapmış gibi.
Ama ben E(23)’e yöneldiğim zaman
zaten E(23)’le benim aramda bir vekâlet sözleşmesi kurulmuş olacaktır ve Hoca’ya
göre artık bu aşamadan sonra, hala O(24)
kendi yapmış gibi sorumlu olacaktır, demenin bir âlemi yok. Çok enteresandır,
mevcut BK ve yeni Bk da böyle düzenlemiş, ama bu mesele doktrinde sadece Hoca
tarafından dikkate alınmış. Yani izinli olup olmamanın, bu son hüküm
dolayısıyla çok fazla kıymeti yok.
Vekilin bir de
hesap verme yükümü var. 392/1 :” Vekil müvekkilin talebi üzerine yapmış olduğu
işin hesabını vermeye ve bu cihetten dolayı her ne nam ile olursa olsun almış
olduğu şeyi müvekkile tediyeye mecburdur.” Bir kere sen vekâlet sözleşmesi
icabı bir şeyler yaptıysan bunun hesabını ver, çünkü bir hesaplaşma olacak, ben
sana para vermişim bu iş için, ya da vermemişimdir seninle bir tasfiye işine
gireceğizdir bu işin sonunda, işte bir hesap verme mecburiyetin vardır,
faturalarının, makbuzlarının, harcadığının, borcunun, alacağının hepsinin
dökümünü bana denetime hazır bir şekilde vereceksin. Ve her ne ad alırsa alsın,
almış olduğu şeyi müvekkile tediyeye mecburdur, çünkü sen benim hesabıma aldın
hatta dolaylı-dolaysız vekâletin ikisinde de böyledir, çünkü her ikisinde de
benim hesabıma alıyor, ikisi arasındaki tek fark; dolaysız vekâlette aynı
zamanda benim adıma alıyor, hem hesabıma hem adıma. Ama dolaylı vekâlette kendi
adınıza ama benim hesabıma olacak. Demek ki her iki vekâlette, 392. Madde
tatbik imkânı bulacak. Vekil zimmetinde kalan paranın faizini de vermeye
mecburdur.(392/3) Sende kalıyorsa faizini de vermek zorundasın. Ama burada bir
şey tartışılmalı. Şimdi, siz benim vekilimsiniz. Ve benim hesabıma paralar
kazandınız, bunu bana vekâlet işi bitince yani vekâlet sözleşmesi sona erince
vermek zorundasınız. Ama vermiyorsanız, bunun faizini de vermek zorundasınız.
Fakat acaba bu faiz için benim sizi temerrüde düşürmem gerekmez mi? Çünkü bu
temerrüt faizidir. Kural şuydu; eğer kesin vadeli bir işlem yoksa bir borçlu
alacaklının ihtarıyla mütemerrüt olur. Kesin vadeli bir işlem varsa, mücerret o
vadenin gelmesiyle temerrüt gerçekleşir, ihtara gerek yoktur. Ama Yargıtay
hemen hemen olayların tamamında kesin vadeli-kesin vadesiz ayrımını yapmadan
temerrüde düşmek için ihtar arıyor. Tatbikat böyledir. Onun için avukat
olduğunuz zaman, kesin vade olsa da mutlaka bir temerrüt ihtarı gönderin, yoksa
Yargıtay kabul etmez. O ihtarın karşı tarafa ulaşması anında da temerrüde
düşmüş sayar Yargıtay. Dolayısıyla o zaman faiz ödemek zorundadır hükmüne
dayanarak siz temerrüt ihtarı göndermemişseniz, faiz falan isteyemezsiniz. Zaten
burada kesin vadeli işlem de yok. Ben sizi vekil tayin etmişim, o paranın bana
verilmesi için bir kesin vade yok burada. Sözleşmede böyle bir kesin vade
kararlaştırılmışsa o başka ama olayların çoğunda böyle bir kararlaştırma olmaz
dolayısıyla teorik açıdan da ihtar gerekir, pratik açıdan zaten Allah’ın emri
gibi bir şeydir, kanunun faiziyle birlikte verilir ifadesini böyle yorumlamak
lazım.
393. madde,
dolaylı vekâletle ilgili. 392 her iki vekâlet türü içindi. Dolaylı vekili
hülleciye benzetmiştik. ( Hülle ne demektir? Merak edenler için : http://www.eksisozluk.com/show.asp?t=h%C3%BClle
)
393/1 : “
Müvekkil vekiline karşı olan muhtelif borçlarını ifa edince, vekilin kendi
namına ve müvekkili hesabına üçüncü şahıstaki alacağı, müvekkilin olur.”
Benim dolaylı
vekilimseniz, benim hesabıma kendi adınıza bir alacak hakkı kazanmış
olabilirsiniz. Yani, mesela benim adıma sizin hesabınıza bir bağışlama taahhüdü
yapılabilir ve dolayısıyla bir alacak hakkı kazanılmış olur benim hesabıma. Ya
da bir mal satmışsınız bunun karşılığında bir alacak hakkı kazanmışsınızdır.
Dolaylı vekâlet hükümlerine göre, bu alacağı bana temlik etmek zorundasınız,
ama kanun koyucu bunu dolaylı vekil yapmayabilir demiştir ve kestirme bir yol
bulmuştur. 393/1. A benim dolaylı vekilim olsun ve S’den benim hesabıma kendi
adına bir alacak hakkı kazanmış olsun, normal halde, aramızdaki sözleşmede
öngörülmüş şartlar veya sure gerçekleşince bana bunu temlik etmesi gerekirdi. Şimdi
kanun koyucu, müvekkil için bir kolaylık göstermiş: Ben A’ya olan borçlarımı
eda edince, A’nın S’den olan olacağı kanunen bana geçer. Kanuni temlik ile.
(alacağın temlikinde, hukuki işlemle temlik/kazai yani yargısal temlik/kanuni
temlik vardı. Bu da kanuni temlik’in örneği) Ama benim A’ya olan muhtelif
borçlarımı ifa etmem ne demek? Mesela şöyle olabilir: Aramızdaki vekâlet
sözleşmesi ücretli olabilir, dolayısıyla benim bu vekâlet ücretini eda etmem
lazım, muhtelif borçlarım arasındadır çünkü. (Asıl olan ücretsiz vekâlet ama
ücret kararlaştırılabilir, emredici değil) Veya bu vekâlet sözleşmesini eda
etmek için A çeşitli masraflar yapmış olabilir, o halde bu masrafları da ona
ödemek zorundayım, muhtelif borçlarım arasındadır. Yani vekâlet sözleşmesi dolayısıyla
ne kadar borcum varsa bu çerçevededir ve A’ya bunları eda edince, A’nın benim
hesabıma 3. Şahıstan olan alacağı kanunen bana geçmiş olur, bunu söylüyor.
Burada kanun koyucu müvekkile torpil yapmıştır ama bir taraftan da A’nın
alacağını garanti altına almıştır, yani her iki tarafın menfaatini koruyan bir
düzen getirmiştir. 393/2 : “ Vekilin iflası halinde müvekkil, bu hakkını masaya
karşı da iddia edebilir.” Şimdi A iflas etmiş olabilir, bu alacak hakkını
kazandıktan sonra. Müflisin tüm alacakları, hakları iflas masasına gider. Yani
bu bir havuzdur, fondur, tüm bu alacaklar, haklar o havuza gider. İflas
masasına karşı da müvekkil bu hakkını ileri sürebilirse, ben A’ya olan
borçlarımı sana eda edeyim, derim. (Çünkü artık tüm borçlular borçlarını iflas
masasına eda etmek zorundadırlar, A’nın tasarruf yetkisi kaldırılmıştır artık.)
Eda edince, gene o alacak kanunen bana geçer.
Yalnız burada
önemli bir şey var, kanun söylemiyor, sadece Hoca söylüyor. Şimdi kanun bu
kadar ama daha ileri götürebiliriz. A, S’den benim hesabıma kendi adına bir
alacak hakkı elde ettikten ve de –benim A’ya olan borçlarımı ifa ettikten
sonra- iflas etmiş olabilir. Bu alacak da iflas masasına geçmiş olabilir. Bu
durumda, ben iflas masasına şunu söyleyebilmeliyim : “ben A’ya iflastan evvel
ödemiştim,(iflas ettikten sonra ödeseydim olmazdı, masaya bir daha ödemek
zorunda kalırdım çünkü iflas ilan ediliyor.
Benim bilmediğim farz edilemez.) benden hiçbir alacağı kalmamıştı, şimdi
bu alacak kanunen bana geçmiştir.” Ama A’ya iflastan evvel ödememişsem, iflas
masasına ödeyerek kanuni temliki sağlayabilirim.
393/3, ilk
cümle. “Vekilin iflası halinde müvekkil, vekilin kendi namına ve müvekkili
hesabına iktisap eylemiş olduğu menkul eşya hakkında dahi istihkak iddiasında
bulunabilir.” Şimdi, A kendi adına ama
benim hesabıma S’den taşınır mülkiyeti kazanmış olsun, ama iflas etmiş olsun.
Kanunun bu fıkrada ifadesi kötü, sanki 1.fıkradan bağımsızmış gibi yazmış, ama
öyle anlamamak lazım. Gene ben çeşitli borçlarımı eda edince o benim olur, bunu anlatamıyor kanun. İflas etmişse de gene
bu şartlarla bu benimdir diye istihkak davası açabilirim, çünkü alacak için
istihkak davası düşünülemez, istihkak davası ayni hak içindir. Alacak kanunen
temlik edilir, bana geçer. Ama menkul olunca ben çeşitli borçlarımı vekile eda
edince o menkul benim mülkiyetime geçer ve onu istihkak davasıyla alırım, iflas
etmişse aynı şekilde masaya karşı istihkak davası açarım. İkinci cümlede,
“vekilin haiz olduğu hapis hakkını masa dahi haizdir.” Diyor. Yeni BK da hapis hakkı
demiş. Zaten bu son cümleden giderek 393/1’in bu son fıkrada uygulanacağı
sonucuna varıyoruz, yani A bana diyebilir ki :” sen istiyorsun bu menkulü de,
bana olan borçları ifa etmedin.” Bu hapis hakkı teknik anlamda hapis hakkı
olmamalı, bu alıkoyma hakkıdır. Ama bu konu gene de tartışılabilir. Çünkü hapis
hakkında şu vardır, bir alacak hakkınız var ama bu alacakla doğal bağlantı içinde
olan karşı tarafın bir malı da sizde olacak. İşte o mal ile doğal bağlantısı
içinde olan alacak hakkını size vermezse, siz o malı sattırıp alacak hakkını
alabilirsiniz, hapis hakkı budur. Burada bu mal ile doğal bağlantı Hoca’ya göre
çok yok. Aslında MK’da düzenlenen hapis hakkının güzel bir örneği şu olabilir:
siz bana ariyet olarak veya kira olarak bir at verdiniz, bu at bende hastalandı
ben de bir takım masraflar yaptım, tedavi giderleri falan. At sizin
mülkiyetinizde olduğu için de sizden alacaklı duruma düştüm, ister bu sözleşme
gereğidir deyin, ister sözleşmeyi aşmışsa vekâletsiz iş görme deyin ama bir
alacak hakkım var. Bu alacak hakkım bu at ile tabi bağlantı halinde, çünkü ata
yapılan masraftan doğan bir alacak hakkım var. İşte bu gibi hallerde, bu tabi
bağlantı halinde ben sizden bu parayı isterim, vermezseniz atı sattırırım ve
borsa satış bedelinden alacağımı alırım gerisini de size veririm. Tıpkı at
bende rehinliymiş gibi, MK’daki hapis hakkı özetle budur. Ama kanunda birçok
yerde bu hapis hakkını teknik anlamda kullanmamışlardır. Bir de alıkoyma hakkı
var. 989da bunun güzel bir örneği var. Yani sen pazardan, benzer eşya satan
yerden veya açık artırmadan iyi niyetle bir mal almışsan, benim malım benim
rızam dışımdan elimden çıksa bile ben size taşınır davası açtığım zaman, ne
dersiniz? Pazarcıya verdiğim parayı bana iade eti o zaman vereyim, dersiniz. Bu
parayı vermedikçe de alıkoyma hakkını kullanabilirsiniz. Eski kanun buna hapis
hakkı diyordu bu teknik anlamda hapis hakkı değildir. Çünkü sizin bunu sattırma
ve satış bedeli üzerinden alacağınızı alma hakkınız yoktur. Sadece 81. Maddenin
uygulanmasıdır bun, yani siz vermezseniz parayı ben de malı vermem, yani
alıkoyma hakkının kullanılmasıdır bu. Ama kanun çoğu kez alıkoyma ile hapis
hakkını birbirine karıştırır. İşte buradaki hapis hakkı da alıkoyma hakkı
olmalıdır. Ama yeni BK da hapis hakkı dediği için, bu konu tartışmaya iyice
açılmıştır.(taşınırlar için sadece) Yani, A alıkoyma hakkını kullanabilir,
iflas etmişse, ben Masaya istihkak davası açtığım zaman, masa da “ver bakalım
A’ya olan borçlarını” diyerek alıkoyma hakkını kullanabilecektir anlamında
söylüyoruz.
İki tane
İçtihadı Birleştirme Kararı var.
7
MAYIS 2012
Müvekkilin
borçlarını görüyorduk. Madde 394’den devam ediyoruz.
III:
MÜVEKKİLİN BORÇLARI:
Vekilin
usulü dairesinde müvekkilünbihi ifa için yaptığı masrafı ve verdiği avansları,
müvekkilin, faiziyle beraber vermesi ve vekilin deruhte eylediği borçlardan onu
kurtarması lâzımdır.
Vekil, vekâleti ifa dolayısiyle uğramış olduğu zarar ve ziyanın tazminini müvekkilinden isteyebilir. Meğerki müvekkil bu hususta kendisinin su'nu taksiri olmadığını ispat eyleye.
Vekil, vekâleti ifa dolayısiyle uğramış olduğu zarar ve ziyanın tazminini müvekkilinden isteyebilir. Meğerki müvekkil bu hususta kendisinin su'nu taksiri olmadığını ispat eyleye.
Vekil birtakım masraflar yapmış olabilir,
birtakım avanslar vermiş olabilir ya da vekil borç altına girmiş olabilir. Bu
durumda müvekkilin vekili borç altından kurtarması gerekir. Vekil zarara
uğramışsa bunun tazminini yine müvekkilden isteyebilir ama eğer müvekkil
vekilin zarara uğramasında kusuru olmadığını ispat ederse sorumluluktan
kurtulur.
Madde 395’i görmeden önce hoca özellikli vekâlet
ilişkilerini anlatıyor. Özellikli vekâlet ilişkileri sadece Hocanın öne sürdüğü
bir konudur.
Özellikli
vekâlet ilişkileri nedir? Burada karşımıza
şirket ve şirket ortakları arasındaki ilişki; kooperatif yönetim ve denetim
kurulu üyeleri ile kooperatif tüzel kişiliği arasındaki ilişki karşımıza
çıkabilir. Eşya hukukunda kat mülkiyeti ile ilgili olarak kat malikleri ile
yönetici arasındaki hukuki ilişki vekâlet ilişkisidir çünkü kanunda açık hüküm
var. Vekâlet sözleşmesi nasıl kurulur? Birden fazla kimse, bir kimseyi vekil
kılmak isterse her biri ile Vekil arasında vekâlet sözleşmesi yapması gerek.
Diyelim ki A;B;C,V’yi vekil kılmak isterse her biri ile V arasında vekâlet
sözleşmesi yapılmış olur. Bu durumda A pekâlâ V’yi azledebilir.(B ve C
azletmese bile)Vekâletin kuruluşu bakımından hepsinin vekil tayin etmesi
gerekir. Mesela A ve B;V’yi oyçokluğu ile vekil tayin etse bu vekâlet
sözleşmesi C’yi bağlamaz. Yine A ve B;V’yi vekillikten azletse bu yine C’yi
bağlamaz. Bu sözleşmesinin nispiliği ilkesi gereğidir. Oysa V’yi yönetici kabul edip
A,B,C’yi ise kat maliki olarak kabul edersek bu durumda oyçokluğu ile V yönetici
seçilmiş ise C buna muhalif bile olsa bu vekâlet sözleşmesi C’yi de bağlar. Bu
borçlar hukukunun genel prensipleri ile bağdaşmaz. Eşya hukukunda bir kat
malikinin rızası olmadan bir vekâlet sözleşmesi kurarak bu sözleşme ile bağlı
kılıyorsunuz hem de onun rızası olmadan vekili yani yönetici azledebilirsiniz.
Bu durum genel borçlar hukuku prensibi ile uyuşmaz. Mesela; A,B,C oyçokluğu ile
V’yi yönetici tayin etti. C,V’nin çalışmalarından memnun kalmadı, bu durumda
C,V’yi borçlar kanunu bakımdan kendi açısından V’yi azletse bile eşya
hukukundan bakımından V’yi azledemez, tek başına yapamaz, kurul toplanacak
oyçokluğu ile karar verilecek. Hoca eşya hukukundaki bu durumda özellikli
vekâlet ilişkisi diyor. Bunun yanında işleyişinde de özellik var. Vekâlet sözleşmesi,
kural olarak ücretsizdir(aksi kararlaştırılmamışsa) oysa kat mülkiyeti ilişkisi
kural olarak ücretlidir. Dışardan bir yönetici tayin edilmişse ona uygun bir
ücret verilir ama kat maliklerinden biri yönetici ise normal yönetim
giderlerinin yarısına katılmama şeklinde kendini gösterir. Diğer bir farklılık;
vekâlet sözleşmesi güvene dayalı olarak kurulduğu için vekil kural olarak her
zaman istifa edebilir yine müvekkil her zaman vekili azledebilmeli çünkü burada
karşılıklı güven çok önemlidir. Her zaman için azil veya istifa mümkün ama
uygun olmayan zamanda azil veya istifa mümkün değildir. Vekâlet sözleşmesi
budur. Ancak yönetici ve kat malikleri arasındaki ilişkide böyle değildir çünkü
KMK, her iki tarafı da haklı sebebe bağlı kılmış, haklı sebep olmadan istifa ve
azil mümkün değil(güven kaybolsa bile)İşte tüm bu farklılıklar kat malikleri
ile yönetici arasındaki ilişkiyi özellikli vekâlet ilişkisi haline getirir.
Not: Denetim Kurulu üyelerinde asıl olan ücretli vekâlet değildir asıl olan
ücretsiz vekâlettir, sadece burada borçlar kanunu ile örtüşüyor ama bunun
dışında tüm özellikli borç ilişkileri denetçi için de geçerli.
BK Madde
395
IV: BİRDEN
ZİYADE MÜVEKKİLLERİN MESULİYETLERİ:
Bir kimseyi
birlikte tevkil eden müteaddit kimseler, vekile karşı müteselsilen mesul
olurlar.
Müteaddit kimseler, vekâleti birlikte kabul etmişler ise müvekkilünbihi yapmakla müteselsilen mesuldurlar ve kendi sıfatlarını başkasına devre salâhiyettar olmadıkça müvekkili yalnız birlikte yaptıkları tasarrufla ilzam edebilirler.
Müteaddit kimseler, vekâleti birlikte kabul etmişler ise müvekkilünbihi yapmakla müteselsilen mesuldurlar ve kendi sıfatlarını başkasına devre salâhiyettar olmadıkça müvekkili yalnız birlikte yaptıkları tasarrufla ilzam edebilirler.
Birden fazla müvekkil varsa vekile karşı
borçlarından dolayı müteselsilen sorumludur. Madde 395/2Birden fazla vekil
varsa bunlar da yine müteselsilen sorumludur ama aynı zamanda vekâlet konusu
işlemi birlikte yaparlarsa müvekkil bunla bağlı olur. Mesela, kat mülkiyeti
kanunda 3 kişilik yönetim kurulu var. Bu kimselerin vekâlet konusu işlemi
birlikte mi uygularsa bk madde 395/2ye göre ancak kat maliklerini bağlar? Bu
konuda KMK’da bir hüküm yok. Kural olarak diğer kanunlarda bir hüküm yoksa
BK'da vekâlet sözleşmesi hükümlerine uyulur ama bunu otomatik olarak
algılamamız lazım. Mesela burada KMK’da bir hüküm yok diye otomatik olarak Bk
madde 395/3’ye gitmeyeceğiz çünkü menfaatler durumuna bakmak gerekir. Burada
vekiller birlikte değil de oyçokluğu ile yaparlarsa bu kat maliklerini bağlar.
Mantığı şu; kat malikleri kurulu yani işlemleri çok daha önemli olan kurulun
kararları oyçokluğu ile alınabiliyorsa daha az önemi işlevi olan kararlar alan
yönetim kurulunun kararlarının oyçokluğu ile alınması gerekir. Yani her zaman
özel kanunda hüküm yoksa hemen borçlar kanunu hükümlerine gidilir diye bir şey
yok. Menfaatler dengesine bakmak gerekir.
VEKÂLET
SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Vekâlet
sözleşmesi nasıl bir hukuki işlemle kuruluyor. Bir hukuki işlemle de sona erer.
Madde
396
D - VEKÂLETİN
HİTAMI I:SEBEPLERİ :
1 - İSTİFA, AZİL
1 - İSTİFA, AZİL
Vekâletten
azil ve ondan istifa her zaman caizdir.
Şu kadar ki münasip olmayan bir zamanda vekâletten azil veya ondan istifa eden kimse diğerinin zararını zamin olur.
Şu kadar ki münasip olmayan bir zamanda vekâletten azil veya ondan istifa eden kimse diğerinin zararını zamin olur.
Madde 396/2 “uygun olmayan zaman azil veya
istifa etmek caiz değildir” hükmünden hareketle bazen süreli vekâlet sözleşmesi
bitse bile bir müddet vekâlet sözleşmesi devam edilebilinir sonuca
varılabildiği gibi bazen vekil veya müvekkil öldükten sonra bir müddet vekâlet
sözleşmesi devam edebileceği sonucuna da verilebilinir. Mesela; kat mülkiyeti
ilişkisinde yönetici bir seneliğine yönetici tayin edilmiş, bu bir sene geçince
vekâlet ilişkisi sona erer ama çok önemli bir iş çıktı ve kat malikleri tatilde
kat malikleri kurulunu toplayıp yeni bir yönetici seçmek mümkün değilse hem
yetki hem görev bakımından bu kişinin yöneticiliğinin bir müddet devam etmesi gerekir.
Mk 2 çerçevesinde Mk 396/2i yorumlamak gerekir.
MADDE 397
2 - ÖLÜM,
EHLİYETSİZLİK, İFLAS
Hilâfı
mukaveleden veya işin mahiyetinden anlaşılmadıkça vekâlet, gerek vekilin gerek
müvekkilin ölümüyle ve ehliyetinin zavali veya iflâsı ile nihayet bulur.
Şu kadar ki vekâletin nihayet bulması müvekkilin menfaatlerini tehlikeye koyuyorsa müvekkil veya mirasçısı veya mümessili bizzat işlerini görebilecek hale gelinceye kadar vekil veya mirasçısı veya mümessili vekâleti ifaya devam ile mükelleftirler.
Şu kadar ki vekâletin nihayet bulması müvekkilin menfaatlerini tehlikeye koyuyorsa müvekkil veya mirasçısı veya mümessili bizzat işlerini görebilecek hale gelinceye kadar vekil veya mirasçısı veya mümessili vekâleti ifaya devam ile mükelleftirler.
Ölümle, ehliyetsizlik, iflas kural olarak vekâlet
sözleşmesi sona erer ama burada önemli bir problem var: diyelim ki sözleşmede
desek vekil veya müvekkil ehliyetini kaybetse bile vekâlet sözleşmesi devam
eder diye bir hüküm koysak. Buradan iki ihtimal akla gelebilir:
1)vekil veya müvekkilden biri tam ehliyetsiz
hala gelse bile olsa vekâlet sözleşmesi devam eder. Bu asla kabul edilemez,
hukuk prensiplerine tamamen aykırıdır.
2)vekil veya müvekkil sınırlı ehliyetsiz hale
gelse dahi vekâlet sözleşmesi devam eder. Sınırlı ehliyetsizden ne anlıyoruz?
Yaş küçüklüğü veya kısıtlılık halidir. Yaş küçüklüğü sonradan olmaz bunu
elersek geriye sadece sonrada kısıtlanma hali kalır. Aslında bu bile
prensiplere aykırıdır çünkü benim sınırlı ehliyetsiz olmadan vekâlet sözleşmesi
için icazet vermem mümkün değil, yasal temsilcim o durumda vermeli. Madde 397/1
ehliyetsizlik halinde bile sözleşmede vekâlet sözleşmesinin devam edebileceğine
dair sözleşmede hüküm konulması çok yanlış. Yeni kanunda da bu yanlışlık
düzeltilmemiş.
Madde 397/2de vekâlet sözleşmesinin ölümden
sonra bir müddet devam edebileceğine dair yasal dayanak vardır.
MADDE 398
II: HİTAMIN
HÜKÜMLERİ:
Vekilin
vekâletinin nihayet bulduğuna ıttıla peyda eylemeden evvel yaptığı işlerden
müvekkil veya mirasçıları, vekâlet baki imiş gibi mesuldür.
Vekâlet sözleşmesi bir şekilde sona ermesinden
vekilin haberi yoksa(mesela müvekkil azletti)vekilin iyi niyetle yaptığı
işlemlerden müvekkil veya mirasçıları sorumludur.
Not: madde 393 ile ilgili eşya hukuku ile
bağlantılı olarak iki tane içtihadı birleştirme kararı verilmiş ve hoca derste
daha önce bahsetmiş.
1.karar: madde 393 dolaylı vekâlet ile ilgili
müvekkil vekile olan borçlarını ifa edince vekilin müvekkili hesabına menkul
mülkiyetini kazanmışsa o mal müvekkilin olur. Mesela, ben size demişim ki benim
adıma git ev al demişim siz kendi adınıza almışsınız. Ben sizi doğrudan vekil
tayin etmişim ama siz gidip kendi adınıza almışsınız. Ben diyorum ki niye benim
paramla kendine ev aldın? Böylece biz davalık olduk. İçtihadı birleştirme
kararında deniliyor ki Hoca tapu kütüğünün düzeltilmesi davasını açabilir.
Zaten mülkiyet kendinde tapu kütüğünün düzelmesi davası açar diyor ama
Yargıtay'ın içtihadı birleştirme kararı çok yanlış çünkü tapudaki kayıt yolsuz
değildir. Tapu kütüğünün düzeltilmesi davası için yolsuz tescil gerekir ama
burada yolsuz tescil yok ki yani eşya hukuku hükümleri uygulanmaması gerekir.
Borçlar hukuku hükümleri uygulanması gerekir. Vekâlet sözleşmesine aykırılıktan
dolayı ben size tazminat davası açarım. Yargıtay burada yanlış karar vermiş
2. içtihadı birleştirme kararı: ben size para
vermişim kendi adına benim hesabıma evi al dolaylı vekâlet sözleşmesi var ama
siz sonra bana evi devretmiyorsunuz. Yargıtay diyor ki bu aranızdaki vekâlet
sözleşmesi sebebiyle tapu kütüğünün düzeltilmesi dava açamazsınız ve MK madde
716a göre de davayı açamazsın(hukuki sebep sayılmaz) siz ancak borçlar hukuku
kurallarına gör tazminat davası açabilirsiniz. Yargıtay’ın bu kararı da
doktrinde tartışmalı
1. görüş: tapu kütüğü davası açılmaz ama Mk
madde 716a dayanarak dava açarım çünkü siz dolaylı vekâlet sözleşmesine
dayanarak evi bana devretmeyi vaat ediyorsun. Bu hukuki sebeptir. Sözleşme
ispat edilerek MK madde 716’a dayanabilirim
2. görüş: MK madde 716 anlamında bir hukuki
sebep teşkil edebilmesi için bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekir
yoksa MK madde 716 anlamında bir hukuki sebep sayılmaz.
Olay
A,maliki olduğu ve Şişli’de bulunan bir
apartman dairesini B’YE kiraya verir. Kira sözleşmesinde B’nin bu daireyi
başkasına kiraya verebileceği yazılıdır, B ise bir müddet sonra daireyi C’ye
kiraya verip teslim eder.
Soru
Kiraları artık B’den tahsil edemeyen A’nın
hukuk danışmanı olarak dairenin tahliyesi için tavsiye edebileceğiniz hukuki
yol veya yollar var mıdır? Niçin?
Aksi kararlaştırılmadıkça alt kira sözleşmesi
yapılamaz ama burada alt kira sözleşmesi lazım. B ile C’nin kira bedeli
konusunda müteselsil sorumluluk olması için borca katılma olması gerekir. Borca
katılma olmadıkça C borcu ödemekle mümkün değildir. Borca katılma
kararlaştırılmışsa B ile C arasında müteselsil sorumluluk yoktur. Burada
diyeceğiz ki borca katılma olursa kira borcu için müteselsil borçlu olur. O
yüzden Gülnaz’ın dediği kanunen müteselsil borçlu meselesi bu kira borcu için
değildir. Düzgün kullanmayla ilgilidir. O yüzden temerrütten dolayı B’yi fuzuli
işgalden dolayı da C’yi çıkarır iş biter.
08
Mayıs 2012
Pratik
çalışmaya devam edeceğiz.
Olay
Müteahhit (B)
ile arsa maliki (A) arasında yapılan sözleşme ile (B), (A)’nın arsası üzerine 15
katlı ve 45 daireli lüks bir bina inşa etme borcu altına girer. Bu sözleşmeye
göre (B)’ye (…) TL inşaat bedeli ödenecek, malzemenin tamamı da (A) tarafından
sağlanacaktır. Ne var ki, (A), sözleşmeyi yaptığı sırada gayri mümeyyizdir.
(B), (A)’nın bu durumunu bilmemektedir. (B) inşaatı tamamlar ancak (A)’nın
kanunu temsilcisi sözleşmenin geçersizliğini öne sürerek inşaat bedelini
ödemekten kaçınır.
Sorular
1) Size göre (B), inşaat bedelini
tahsil etmiş gibi yarar sağlayabilmek için herhangi bir hukuki imkâna sahip
olabilir mi? Niçin?
2) (A) inşaat temellerini (C)’nin
deposundan çalıp da (B)’ye teslim etmiş olsaydı, olaya göre (C), (A)’ya karşı
istihkak davası açabilir miydi? Niçin?
3) (B), (A)’nın gayri mümeyyiz
olduğunun farkında olsaydı, 1 no.lu sorunun cevabı değişir miydi? (B)’nin söz
konusu kötü niyetlinin inşaat sözleşmesinin yapılmasından sonraki dönemde
gerçekleşmesi bu bakımdan fark yaratır mı? Niçin?
Cevaplar
1) İfa edildikten sonra bu ileri
sürüldüğü için bu hakkın kötüye kullanılmasıdır. Hayır, ama Yargıtay bir
kararında, ehliyetsizliği ileri sürmenin hakkın kötüye kullanması olabilirdi
hatırlarsanız. Bu 15. maddenin amacına aykırıdır. Gayri mümeyyizin korunmasını
güden bu maddeyi amacından saptırıyorsun. Ama bu olayda gayri mümeyyizi tam
olarak koruma vardır. Hiç olmaz ise tatbikat açısından o açıdan kapalıdır.
Zaten soruda da bu kapının kapalı olduğunu belirtiyoruz.
Sebepsiz zenginleşme
daha geneldir. Vekâletsiz iş görme daha özeldir ama temeli sebepsiz
zenginleşmedir. Burada da (…) TL’nin içine sermaye artı kâr giriyor. Ama burada
sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş görme ile o (…) TL’nin tamamını alamaz.
Dolayısıyla burada başka bir hukuki mesele olmalıdır.
Burada gayri
mümeyyizlik söz konusu olduğu için, yani (B), sen hakkını sui istimal
ediyorsun, teorik olarak bu kapı açıktır. Nitekim Yargıtay gayri mümeyyizi
korumak için bunu yapmıştır. Ama zamanında ehliyetsizlik karşısında yapmıştır
bunu. Ama orada 15. maddenin amacından hareket ederek yapmıştır. Burada ise gayri
mümeyyizin korunması olmadığı için teorik olarak açık olsa bile uygulama
açısından Yargıtay bunu kabul etmeyecektir. Bu yüzden MK 2’yi geçmek lazımdır.
İkincisi haksız inşaat denildi. Haksız inşaat hükümleri de uygulanamaz çünkü 3
durum yoktur. Kendi malzemesiyle başkasının arazisine veya başkasının eşyasıyla
Vekâletsiz iş
görme hakikaten düşünülebilir. Çünkü arada bir sözleşme yoksa ve burada bir iş
görme var. Arada sözleşme ilişkisi yoksa buna biz burada vekâletin komşusu olan
vekâletsiz iş görmeyi rahatlıkla burada düşünebiliriz. Burada vekâletsiz iş
görme düşünülebilir. Yani lütfen cevapların bir kısmı soruların içinde
gizlidir. Demek ki inşaat bedelini asla tahsil edemez. Dolayısıyla bu parayı
neye dayanarak alabilecektir. Vekâletsiz iş görmede bir sıkıntı vardır. Vekâletsiz
iş görmede bir masraf talebi vardır. Onun dışında bir kâr istenemez. Yalnız doktrinde
bazı yazarlar mesela haluk Tandoğan, haklı olarak diyor ki, vekâletsiz iş gören
makul bir ücret de isteyebilir. Hele hele bu vekâletsiz iş görme, caiz olan
(gerçek) vekâletsiz iş görme ise (yani sadece sizin menfaatiniz için iş
görüyorsanız caiz olan denir, sadece kendi menfaatim için iş görüyorsam caiz olmayan
vekâletsiz iş görme denir. İkisinin de menfaatinde ise gerçek olan vekâletsiz iş
görme hükümlerini uygulamak lazımdır) makul bir ücret de isteyebilir. Ve
hocamız da buna katılıyor. O halde burada (…) TL’ye bakmak lazımdır. Eğer onun
içindeki yani emeğin üstüne eklenen miktar makul bir kâr ise bunu da alabilir.
Ama makulün üstünde ise o kısmını alamaz. Demek ki emek artı makul ücret
alabilir. Bunun için de somut olaya bakmak lazımdır. Ona göre de bu bilgileri
uygulamak lazımdır. Sebepsiz zenginleşme tabii ki yanlış değil ama burada iş
görme şeklinde sebepsiz zenginleşme varsa o vekâletsiz iş görmedir. Ama öbür
görüş kabul edilirse sadece masrafını alabilir üstüne ücret alamaz.
2) Burada hakikaten bütünleyici parça
yapmıştır. Yani başkasının malını inşaatta kullanmışsa arsanın bütünleyici
parça olmuştur. Ondan dolayı istihkak davası açamaz. Bunlar artık başka
mülkiyete konu olamaz. Sonra bütünleyici parça olmaktan çıksa bile olamaz çünkü
artık mülkiyet geçmiştir.
Haksız inşaat
hükümleri uygulanabilir mi? à Evet uygulanabilir. Burada 3 seçimlik hakkı vardır.
İlk ikisini kullanamaz (söküp alma ve eğer değer fazlasıysa arsayı alma) o
zaman tazminat ister.
3) Birinci kısmını çözelim. Yani (B)
kötü niyetli olsaydı 1 no.lu sorunun cevabı değişir miydi? à
Burada kötü niyetli olduğu için amacı sadece kendi menfaatidir. Dolayısıyla
burada caiz olmayan yani gerçek olmayan vekâletsiz iş görme vardır. Dolayısıyla
sadece masrafları alır. İlk soruda dediğimiz gibi bir ek ücret alamaz. İkinci
kısmı sorunun: Burada ne kadar kısmı yaptıktan sonra kötü niyetli hale
geldiğini bulmamız lazım. Çünkü mesela ¾’ünü yapmış ondan sonra kötü niyetli
olmuşsa ona göre değerlendirilmelidir. Yani gerçek olan vekâletsiz iş görme
olmalıdır ki bu durumda ücret de talep edebilmelidir. Ama hemen öğrendiyse o
zaman sorunun başı gibi olmalıdır.
14
Mayıs 2012
Olay
(M) ile 15
yaşındaki (V) arasında yapılan vekâlet sözleşmesi gereğince; (V), (M) için,
şartları sözleşmede yazılı bir elma bahçesi kiralayacaktır. (M)’nin niyeti,
kira ile tutulacak söz konusu bahçeyi işletmektir. Bu sözleşmede (V)’ye
ödenecek vekâlet ücreti de yazılıdır. Hemen işe koyulan (V), (M)’nin
kendilerinin eski bir aile düşmanı olduğunu öğrenince, (M)’ye zarar vermek
maksadı ile sahte bir kira kontratı düzenleyerek, mülkiyeti (B)’ye ait bir elma
bahçesini, (B)’den habersizce (M)’ye teslim eder. Bir süre sonra durumu öğrenen
(B), (M)’ye karşı hem tazminat hem de tahliye davası açar.
Sorular
1) (V), olaydaki sahteciliği yapmayıp
da uygun bir bahçeyi (M) için kira ile tutsaydı, (M)’den vekâlet ücreti
isteyebilir miydi? Niçin?
2) (M) zararlarının tazmini için,
(V)’ye karşı dava açabilir mi? Açamazsa niçin? Açabilirse bu dava hangi esasa
dayanır? Niçin?
3) (V), (M) adına, (B) ile iştirakli
kira sözleşmesi yapsaydı, (M) meydana gelen olağanüstü kıtlık sebebiyle kira
sözleşmesinin feshini isteyebilir miydi? Niçin? Bu soruyu kira bedelinin
düşürülmesi istemi bakımından nasıl cevaplandırırsınız?
Cevaplar
1) (V) 15 yaşında olduğu için sınırlı
ehliyetsizdir. Vekâlet ilişkisi güvene dayalı bir ilişkidir. Dolayısıyla izin
ya da icazet bu ilişkiyi geçerli hale getirmez. Yani kural olan izin ve icazet
ile vekâlet ilişkisi geçerli hâle gelemeyeceğinden; V isteyemez. (Yeliz)
Burada
vekâletsiz iş görme vardır. Dolayısıyla doktrindeki bir görüşe göre gerçek olan
vekâletsiz iş görmede ücret isteyebilirdi. (Öğrenci)
Burada temsil
geçerli çünkü doğrudan temsil vardır. Dolayısıyla (M) sözleşmenin tarafı
olmuştur. Vekâlet sözleşmesi askıda hükümsüzdür. (öğrenci)
Vekâlet
sözleşmesinde vekil o işi yapma borcu altına girer. Bir kere, şu yanlıştır,
izin ve icazet olsa bile vekâlet sözleşmesi geçerli olmaz yanlıştır. Bir şeyle
karıştırdı. Bu ne? à Temsil düşmanlığı olan işlemler var, vakıf kurma,
önemli bağışta bulunma ve kefil olma diye 3 işlem vardı. Dolayısıyla bununla
karıştırılmış olabilir. Mesela ben birinin vasisi olarak vakıf kuramam, o
kurmuşsa icazet de veremem. Önemli bağışta bulunamam o bulunmuşsa icazette
veremem. İşleri bunlarla karıştırdık. Birinci sınıftaki ehliyet konusu çok zayıf.
Bu 3 işlem dışında her yerde izin ve icazet olur, hiçbir engel yoktur. Güvene
dayalı olabilir ama bunun sonuçları da kanunda yazılıdır. Çok gevşektir uygun
olmayan zaman dışında her zaman azil ve istifa mümkündür.
İkincisi,
temsilde sınırlı ehliyetsizlik zarar vermez. Yani sınırlı ehliyetsiz de
temsilci olabilir. Buraya kadar doğrudur. Ama sonrasını karıştırdınız.
(V), (M)’den
vekâlet ücretini pratik olarak düşünürsek nasıl ister? à Tatbikatta nasıl
ister? à
İstersin. Ben vermezsem ne yaparsın? à Dava açarım. Sen mi
açarsın yasal temsilcin mi gider? à Yasal temsilcin gider.
Bu durumda ne olur peki? à Zımnen icazet vermiş olur. Bu durumda hâkim vekâlet
ücretine hükmedecektir. Hukukçuluk budur zaten. Öğrenileni uygulamaktır. Yani
aslında burada hakikaten bir şaşırtmaca var. İsteyebilir mi? Evet. İstediği
zaman yasal temsilcisi vasıtasıyla isteyecektir. İstediği anda da icazet vermiş
olur. Yasal temsilcisi istemez ise bu durumda yapılacak bir şey yoktur. İcazet
verdi ya da vermedi demeden bir soru soruyoruz.
Temsil bir
ücretin sebebi olmaz. O ücretin başka bir sebebi olacaktır. Ya haksız fiil, ya
sebepsiz zenginleşme, ya sözleşme olacak. Böyle bir sebebi olacaktır. Yani
burada açıkça izin vermiyorum demişse o zaman vekâletsiz iş görmeye göre
isteyebilecektir. Burada icazet vermediği durumda ise vekâletsiz iş görme
esasına göre masrafını ister, doktrindeki ciddi bir görüşe göre de ücretini de
ister.
Vekâletsiz iş
görme şöyledir; ya arada vekâlet sözleşmesi yok ya da vekâletin sınırları
aşılmıştır.
2. Saat
2) Askıda hükümsüz olan bir borç
ilişkisinde borca aykırılık olabilir mi? à İcazet verip
verilmediğini bilmediğimiz için askıda hükümsüzdür zaten. Bu ne yapmış? à
Yasal temsilciden izin almadan sözleşme imzalamış. Sonra bu adama zarar vermek
için işlem yapmış. Burada askıda hükümsüz bir sözleşme olduğu için borca
aykırılık da olmaz. (Öğrenci)
Sözleşme var,
askıda hükümsüzdür. Yok deseydik icazetle düzelmezdi. Arada farklar vardır. Yok
değildir. Var ama (V)’yi bağlamaz, (M)’yi bağlar. Ama (M) de yasal temsilciye
icazet verilip verilmeyeceğine ilişkin soru sorarak, mehil vererek bağlılıktan
kurtulabilir.
M dava açacak,
yasal temsilci de akıllıysa izin vermeyecektir. O zaman bu dava
reddedilecektir. O halde vekâlet sözleşmesi hükümsüz hale gelir ve bunun ihlalinden
dolayı da tazminat istenemez diyor. Ama haksız fiilden dava açsa böyle
olmayacaktı. (Bahar) Ama hâkim re’sen göze alması gerekir hukuki sebebi, yani
cevap dilekçesinde ben zaten icazet filan vermiyorum dese, bu sefer hâkim
haksız fiilden dolayı tazminata hükmederim diyebilir diyor. (Öğrenci)
41/2 şudurà
Haksız fiil kalıbına oturtamadığın halleri oturttuğumuz yasal tabandır. Mesela
birden fazla kişiye satıp, bir kişiye ifa etmek durumunda hakkım vardır hukuken
ama ahlâka aykırıdır. Bu gibi hallerde uygulanır.
Yani 41/2 değil, 41 uygulanır burada doğrudan. Yani hukuken yapabileceği bir
şeyi ahlâken yapamıyorsa 41/2 uygulanır diyebiliriz.
Bu maçın iki
galibi var; hukuk elbisesini hâkim giydirir. Hâkim maddi vakıalarla bağlıdır
ama hukuki sebeplerle bağlı değildir. Hukuki sebep göstermeseniz dahi olur.
Vakıaları anlatmanız lazımdır. Vakıaların sınırını siz de hâkim de çıkamaz tek
istisnası ıslahtır. Dolayısıyla vekâletin ihlalinden dolayı dava açarım, eğer ben
icazet vermiyorum diyebilir. Bu durumda hâkim pekâlâ haksız fiilden dolayı
tazminata hükmedebilir. Tabii ki istenenden fazla bir tazminata hükmedemez,
netice-i taleple bağlı olduğundan dolayı. Ama hukuki sebeple bağlı değildir.
Ama vakıalarla bağlıdır. HMK ve HUMK’a göre böyledir.
3) Yine burada sahtecilik nazara
alınmadan bir soru sorulmuş. Gerçekten bir kira sözleşmesi yapılıyor ama
iştirakli kira yapmış. Yani bir para değil de elde edilen ürünün bir kısmını
veriyor. Böyle bir durumda olağanüstü kıtlık sebebiyle sözleşmenin feshini
isteyebilir miydi? à Burada iştirakli kira olduğu için indirim de fesih
de isteyemez. Çünkü 100 ton buğday elde ediyorsam 1 tonunu, eğer 50 ton elde
edersem 500 kg
vereceğim. Sonuç olarak bu durumda bedel indirimi veya fesih olamaz. Yani
belirlenmiş bir bedel olmadığı için indirim isteyemezler. Feshi de isteyemez.
Peki, neden
feshi isteyemez? à
Sözleşmeden kurtulmak istiyor. Neden ben ürün elde edemiyorum dolayısıyla adama
veremiyorum diye olmaz. Zaten senden öyle bir şey isteyemiyor. Yani dolayısıyla
fesih de isteyemez.
Madde 282
fesihten bahsetmiyor, uyarlamadan bahsediyor. Fesih iştirakli kirada değil,
normal kira da bile yabancıdır. Yani normal bir kira ilişkisinden böyledir.
Oysa iştirakli kira da fesih de isteyemez. Çünkü sen ne kadar alıyorsan onun
belli bir oranını kira bedeli olarak veriyorsun. Yani bir zararın yok az ürün
verdi diye. İştirakli kira olmasa bile fesih uzaktı.
Gelecek ders
için pratik yazıyoruz.
Olay
(M) ile (T)
arasında yapılan sözleşmeye göre, (M), (T)’nin arsası üzerine (…) TL bedel ile
ve malzeme (T)’ye ait olmak üzere bir bina ile binanın bahçedeki eklentilerini
yapacaktır. Ne var ki, sözleşmenin yapılmasından bir müddet sonra malzeme
fiyatları akıl almaz derecede yükselmiştir. Bunun üzerine (M), sözleşmede
kararlaştırılan bedelin gözden geçirilmesini isteyince, bu istek (T) tarafından
geri çevrilir.
Soru:
(M), hâkimden
hiç olmazsa eklentileri yapma borcundan kurtarılmasını isteyebilir mi? Niçin?
15 Mayıs 2012
Pratiğe devam
edeceğiz.
Cevap: Hâkimden bu eklentileri yapma
borcundan kurtulması için uyarlama isteyebilir mi? à madde 365/2. à
Eklenti ile bina arasında KMK’ya göre nasıl bir ilişki var? à
Bütünleyici parçası sayılır. Ama henüz burada kat mülkiyeti filan kurulmamış.
Ama eklenti filan dediğimize göre bütünleyici parça niteliği alacaktır.
YBK bedel
tezyidi yerine yeni koşullara uyarlama diyerek bu konuda biraz esneklik
tanımıştır. Ama biliyorsunuz Yargıtay kira bedelinin uyarlanması boşluk
doldurmayı kullanarak icat etmiştir.
Yargıtay bunu
kabul etmiyor. Sözleşmenin yapım borcuna, türüne, eksiltilmesine azaltılmasını
kabul etmiyor. Doktrinde de bu görüş hâkimdir. 365/2’nin lafzı da bunu
gerektiriyor. Ama bazı yazarlar buna sıkı sıkıya uymuyorlar. Bazı yazarlar bu
sözün aşılabileceği görüşündedirler. Metne bu kadar sadık kalmak gerekmiyor. İş
sahibine de 365/2’yi kıyasen uygulayabiliriz. Yani iş sahibinin de işine
gelmiyorsa işlem temeli çöktü için o da feshi isteyebilir diyorlar. Yargıtay bu
olmaz diyor. Ama YBK açısından hâkimin takdir yetkisi genişletilmiş ve durumun
koşullarına uyarlayabilir diyorlar.
Aslında pacta
sund servanda kuralına her şekilde müdahale edilebilir. Müdahale sadece şurada
olur diye bir şey yoktur diyor. Ama bizim doktrin ve uygulamamız bunu kabul
etmiyor. Ama YBK yürürlüğe girince Yargıtay ve doktrinde bunu kabule
başlayacaktır. Yani Yeliz Hanım’ın başlattığı akım doğrudur. Hoca da YBK’nın
düzenlemesine doğru diyor ama EBK için madde metni çok açık ve zorlamamak
lazımdır diyor. YBK bir doğru bir yanlış yapmıştır çünkü bir yerde durumun
koşullarına göre düzenler diyor ama diğer yandan iki tarafa değil sadece bir
tarafa veriyor bu pacta sund servanda karışmayı.
Kira
sözleşmesinin sona ermesinden başladık, vekâlet sözleşmesi ile sona erdirdik. Vekâletsiz
iş görmeden de soru gelecektir.
Şöyle bir olay
soralım; bir adam çocuğunu öldüresiye dövmüş ve karlı bir kış gününde de sokağa
bırakmış. Ve naralar atarak bu çocuğu kim evine alırsa öldürürüm onu diyor.
Herkes çok korkuyor adamdan. Çocuğun annesi üvey olduğu için üvey anne bunu
yaptırıyor. Çocukta kapının önünde soğukta oturarak ağlıyor. Adam içeri girince
çocuğu hemen gelmiş almış, arabasına alıp çocuğu hastaneye götürüyor. Yolda
lastik patlıyor ve adam kaza yapıyor, bu kaza sebebiyle çocuk ağır yaralanmış.
Soru: Bu babaya karşı, bu hastaneye götüren adam sorumlu mudur değil midir? Hem
maddi tazminat bakımından hem manevi tazminat bakımından. à
Burada vekâletsiz iş görme var. Neden? à Buraya tam da uyan
madde 411/3 vardır. Bu yasaklama kanuna ahlaka aykırı değilse kazadan dahi
sorumlu olur. Ama bu yasaklama hukuka ve ahlaka aykırı ise bu men çiğnenip
geçilebilir. Ve kanundan anlaşıldığı üzere sorumlu olmayacaktır.
2. Saat
Vekâletsiz iş
görme bakımından işi hallettik. Ama şimdi Karayolları trafik kanunu madde 85’e
göre bakacağız. Olayda lastik patlama vardır. Bunu illiyet bağını kesen hâl
olarak değerlendireceğiz. Bunun için önüne geçilemeyecek öngörülemeyen bir olay
veya 3. kişinin ağır kusuru olacaktır. Olayda da önüne geçilemeyecek bir hâl
vardır. O yüzden 411’in amacına da uygun düşecek bir şekilde yorum yapılmalıdır.
Orada adamı sorumlu tutmamak istiyor kanun koyucu. Amacını saf dışı etmiş
olmayız. Hem menfaatler durumu hem de hukuk tekniğine uygundur. Ama KTK’ya
madde 87, genel hükümlere göre sorumlu olur diyor yani yine vekâletsiz iş görme
uygulanacaktır. Eğer 87. madde olmasa bile illiyet bağı kesilmiştir.
Manevi ıstırap
duymayan kişinin manevi tazminat hakkı olmadığından, hakkın kötüye kullanılması
yoktur. Ama sonuç olarak Askeri Yargıtay’ın da kararı doğrudur. Çünkü manevi
dünyası sarsılmamıştır. Yani manevi tazminat isteyemez.
Hocam, ne zaman
vekâlet sözleşmesinin sınırları aşılıyor, ne zaman vekâletsiz iş görme oluyor? à
Mesela vekâlet sözleşmesi yaptık, sen benim vekilimsin adet senin vekâlet
sözleşmesinin dışına çıkmana izin vermiyor, hâlin icabı da gerektirmiyorsa vekâletsiz
iş görme vardır. Bu iki hal yok ama sen sözleşmenin dışına çıktın bu durumda
benim yararıma iş görüyorsan vekâletsiz iş görme vardır ama eğer zarar
verdiysen sözleşmeye aykırılık vardır. Hocam, vekâletsiz iş görme olduğunda o
zaman sözleşmeye aykırılık olmuyor mu? à Oluyor ama pratik
sonucu açısından bir şey yok. Çünkü zarar yok ortada.
Olay
(A)’nın çatı
katında bir kiracısı varmış (K). Çatı akıyormuş. Ne malik ne de yönetici
yapmayı kabul etmiyormuş. Soru da şu; (K) kendisini masrafa sokmadan bu işi
görmenin bir yolu var mıdır?
Cevap
Bu BK 97.
maddesine gider. Bir kimse yapma borcu altında iken, yapmazsa hâkimden izin
alır. Ey hâkim yapmıyor izin ver ben yapayım diyor. Hâkim de izin verirse
yapar. Masraflarını karşılar. Ama hâkimden izin almaz ise vekâletsiz iş görme
olur. Bu durumda da kazandırdığı miktarı alır. Tüm masrafları alamaz.
Ayrıca kiracı
hâkimden izin almadan kiradan düşerse bu durumda temerrüde düşer ama hâkimden
izin alıp düşseydi temerrüde düşmezdi.
Önce sözleşmeye
bakılacak 258. maddeye göre. Sözleşmede hüküm olmaz genelde ve sözleşme olmaz.
Ondan sonra da kat maliklerinin arsa payı oranında düşecektir. Çünkü yönetici
yaptığı zaman arsa payı oranında sorumlu oluyor. Ama başkası yapınca hepsini
düşemeyecektir yine çünkü böyle olması lazımdır.
Bugünlük bu
kadar. Hepinize sınavda başarılar diliyorum arkadaşlar.
Ben kiracıyım,toplamda 2 yıllık yeni bir binanın 5.son katındayım.oturuma geçtiğim.(ilk kiracı olarak)2.ayında son kat olduğu münasebetiyle dairenin iç ters tavan kısmından straforla yalıtım yaparak üzerine kalın bir tabaka alçı çekilmiş(alçı pan değil alçı)ve bu kalın alçı sabaha karşı ailemle uykudayken büyük bir gürültüyle yatmakta olduğum yatak odasının 1/2 bölümü çöktü..eşim ve ben + yakın odada bulunan çocuğun büyük bir korku yaşadık.Ev sahibini çağırdık ve polise haber verdik..çünkü ölümden döndük..polis geldi.ev sahibi ve. Mütaitle görüşün ona göre şikayetçi olmamızı tavsiye etti..lakin tutanak altına almadı??.biz kendimiz fotoğrafladık..şu anda oğlum ve eşim evde kalmak istemiyorlar..acaba diğer odalarda uçarmı korkusu var..haklılarda..mütayit adam gönderdi..adam diyorki harfiyatı temizleyin..biz yapalım diyor..bende böyle bir kazaya bu şekil yaklaşımlarına karşılık..oturumunda bulunduğum mesken de tadilatmı yapacaksınız?? Dedim..yaptırmadım..ailecek isteğimiz bu evden çıkmak..çıkmak ama taşınma masrafları nasıl olacak???.allaha şükür canımıza birşey gelmedi..gelmemesi gelmeyecek anlamı taşımıyor tabiki..bu durumda ne yapmalıyız..hangi yolu izlemeliyiz..
YanıtlaSilSaygl,
Tşkrlr.