Borçlar Hukuku Özel Hükümler 1 Ders Notu

Bu notu yayınlamakta tereddüt ettim çünkü hocamız çok olumlu bakmıyordu vakti zamanında, ancak akademisyenliğin de getirdiği yüksek anlayışına sığınarak, o zaman söylediği gerekçeler geçerliliğini yitirdiği için herkesin faydalanması gerektiğine karar verdim.

Satış Sözleşmesi

Satış sözleşmesinin ne olduğunu, kimin nesi olduğunu BK söylüyor bize. Bakınız BK madde 182, satış akdinin ne olduğunu açıklayan madde.

O halde satım bir sözleşmedir. Nedir bu sözleşme? à Satıcı, bir bedel karşılığı malın mülkiyetini nakletmek ve teslim etmek; alıcı ise paranın mülkiyetini yani bedeli ödemek borcu altına giriyor.

Satış Sözleşmesinin Unsurları:

1) Satım Konusu:

BK satılan maldan bahsediyor. YBK 207. madde ile başlıyor satım. Peki, bu satış konusu nedir? àBir kere iki şey olabilir. Ya taşınır olur ya taşınmaz olur. Bunun dışında taşınır mal ve taşınmaz mal dışındaki değerlerde satış konusu olabilir mi? Mesela bir hak bir alacak satış konusu olabilir mi? à Genellikle kabul edildiğine göre maddi değeri olan her şey satış konusu olabilir. Hatta doktrinde dedikodunun bile satış konusu olabileceğini iddia ediliyor. Ama tabi kişilik hakkına aykırı bir sözleşme BK 19, 20. maddelere göre geçersizdir. Ama kişilik haklarına örselemeyen bir dedikodu bir maddi değere sahip olup satılabilir. Bu arada hak ve alacaklarda satılabilir. Tabiî ki satış konusu satılabilecek bir malsa olur bu sadece. Mesela bir camiyi satamazsınız. Çünkü özel mülkiyete konu olan ve olabilecek nesneleri satabilirsiniz. Mesela alacak ve hakkın satımı için yapılan işlem alacağın temliki vaadidir. Alacağın temliki bir tasarruf işlemidir, oysa satım sözleşmesi ise bir borçlanma işlemidir. O halde temlikin sözleşmesi alacağın temliki vaadidir. Alacağın temliki bir şekle tabi iken ATV ise şekle tabi değildir. Alacağın bağışlanması da şekle tabidir. Eğer alacağın temliki vaadini ivazsız olarak yapacaksanız madde 238 hükmüne göre yazılı şekle tabidir çünkü bağışlama niteliğine girmiş olur ivazsız ATV. Ama ivazlı ise şekle tabi değildir.

Satış Sözleşmesinin Şekli:

            Kural olarak hiçbir şekle tabi değildir. Ama bu kural olaraktır, bunun istisnası vardır. Mesela motorlu taşıt araçlarının satılması gibi. Buna mukabil taşınmaz satımı şekle tabidir ve bu şekilde tapu memurunun gerçekleştireceği bir şekildir. Fakat tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın satışı da bir şekle tabidir çünkü zilyetliğin devri yeter. Ahlaka adaba vs.ye aykırı olmadığı sürece her şey satışa konu olabilir

2) Satış bedeli:

            Bir miktar paradır. Bu para memleket parasıdır. Birde memlekette tedavülü serbest olan paradır. Mesela Türkiye'de dolar, Euro tedavül ediyor. Bunlar eskiden satış bedeli olamazdı çünkü Türk parasının değerini koruma kanuna göre bunların tedavülü yoktur. Dolayısıyla 80lerden önce olamazdı. Mesela sultan Reşat zamanında çıkmış bir para tedavülü olmadığında bir mal sayılır dolayısıyla artık o satış değil trampa olur. Çünkü bir malın bir mal ile değişimi trampadır, para ile değişimi satımdır.

            Satış bedelinin belirli olma zorunluluğu yoktur bu para belirtilebilir olması da yeterlidir. BK 182/2 ye göre belirlenmesi mümkün olan bedel kararlaştırılmış bedel hükmündedir. Yani eski kanun ve yeni kanun aynı şeyi söylüyor. Yani bedelin tayinin mümkün olması için gerekli kriterleri vermesi gerekli ve yeterlidir.

         Borcun İfasının Sırası:

Önce kim yapacak acaba? à Kanun aksine sözleşme yoksa veya aksine örf ve adette yoksa aynı anda ifa geçerlidir diyor. Yani ben bu elimle size kitabı verirken öbür elimde kitabı alacağım. Bu fazla gerçekçi değil ama kanun böyle diyor. Bu 182. madde geçen sene göre gördüğümüz hangi maddeyi hatırlatıyor? à BK. 81’i hatırlatıyor. Yani bir vadeden (ecelden) istifade hakkı yoksa aynı anda ifa etmek lazımdır diyor 81. madde… (Yani ödemezlik defi yani aynı anda ifa) Yani 182 ve 81. madde aynı şeyi söylüyor.

BK 210à Aksine bir sözleşme yoksa diyor, önce satıcı borcunu yerine getirecek semen ondan sonra müstehak olacak. 210. madde önce satıcının ifasının olacağını söylüyor. Ve ilk bakışta bk 81 ve 182 ile çelişiyor gibi gözüküyor. Şimdi aslında kanun yazma tekniği açısından doğru olmamıştır bu. Yazarların hepsi de diyor ki burada aslında çelişki yok çünkü bu aynı anda ifa prensibinin değişik bir şekilde ifade edildiğini söylüyor. Sonuç olarak şunu bileceksiniz ki, kanun çok başarılı değil ama doktrinde böyle yorumlanıyor ama aynı anda ifanın başka bir şekilde ifadesidir aslında…

Esas itibariyle BK menkul satışını düzenlemiştir. Gayrimenkul ile ilgili hükümler olmadığında taşınır satımı ile ilgili hükümler uygulanır dolayısıyla bu hükümlerin iyi bilinmesi gerekmektedir.

Bu satım sözleşmesi rızai bir sözleşmesidir. Yani consensus yeterli res’e gerek yok yani rızaların uyuşması yeterlidir.

Satım Sözleşmesinde Hasar ve Yararın Geçişi

Şimdi roma hukukunda beri intikal eden mevcut bk hasarı şöyle düzenlemiştir. Eğer aksine sözleşme yoksa aksine adet yoksa ve öyle anlaşılması da gerekmiyorsa satılan şeyin yarar ve zararı sözleşmenin kurulduğundan itibaren alıcıya geçer. Halin icabına örf ve adet dâhildir. Aksini gerekli kılmadığı sürece yarar ve hasar alıcıya geçer sözleşmenin yapıldığı andan itibaren.

Hasar

Nef’î belli mesela koyunun yavrulaması vs… bunu anlamak kolay ama hasarı anlamak biraz daha zor. Günlük dilimizde hasar bir şeyin zarar görmesidir. Hafif hasar olabilir, ağır hasar olabilir tamamen yok olma olabilir. Hatta günlük dilimizde tamamen yok olmaya hasar demeyiz. Ona yok oldu deriz J Hukuk dilinde, alıcı ve satıcının kusuru olmadan malın başına bir şey gelirse biz buna hasar deriz. Yani bu malın zarar görmesi veya tamamen yok olması da olabilir. Mesela bir hırsız çalması, yanması vs. hasardır. Ama tarafların kusuru olmadan malın başına bir şey gelmesi lazımdır. Taraflardan birinin kusuru varsa, genel hükümlere gitmeniz lazım. Aslında bu da geçen sene görüldü bk 117 vesilesi ile. Hatırlayın bk 117 kusursuz imkânsızlığı düzenliyordu ve bunun sonucu neydi? à Borçlar sona eriyordu. İşte o zamanda görmüştük. Hatırlayın 117. maddeyi anlatırken hocanız şöyle dedi. Bu böyledir ama bunun istisnaları vardır dedi. Sadece hoca değil kanun da öyle diyor zaten. Yani 117 son cümlede hocanız 183. maddeyi örnek vermiştir.  (Çökelek hikâyesine başladı amcam) 183. madde 117. maddenin işaret ettiği istisnadır.

Soru: Ben size bir tablo sattım. Anlaştık sizden parayı da aldım ve yarın teslim edeceğim tabloyu öyle konuştuk. Şimdi benim evimde tablo bir yıldırım düştü ev yandı ve tabloda yandı bu durumda ne olacak? à Öğrenci! coşturdu biraz sonra hoca soruyu değiştiriyor. Tablo tamamlanmamış bir tablo o zaman ne olur dedi hoca? à Kimse birşey bilemedi başlangıçta, arkadaşlar burada önemli olan şudur, halin icabına bakacağız yani somut olayın özelliklerine bakacaksınız. Yani tamamlanmamış örneğinde teslimin gecikmesi satıcının yararınadır. O halde halin icabı kapısından girmek lazımdır. O halde satıcının yararına bir şekilde teslim ertelenmiş dolayısıyla yarar ondaysa hasar da satıcıdadır. Yani bu 183. madde zaten başlı başına adaletsiz bir hüküm dolayısıyla kanun koyucu bunu görmüş ve biraz yumuşatmış. Ve demiş ki halin icabı kapısını koyayım demiş. Yani sonuç olarak halin icabı diyor ya, ona göre eğer yarar satıcıdaysa hasar da satıcıdadır. Şimdiki BK’da söylemiyor ama bu tabiî ki parça borcu içindir. Ancak bu parça borcu ise telef olabilir. Yani nevi telef olmaz. Cins borçları da hasarın konusu olabilir ama ayırt edilmiş olması lazımdır. Yani ferdileştirilmiş olması lazım yani parça borcu haline getirilmiş olması lazımdır. İşte o ayırt etmeden sonra hasar meydana gelirse 183. madde uygulanır. Bu ayırt etmeden ne anlamak gerekmektedir. Doktrin diyor ki, bir kere alıcı ve satıcı bir araya gelip ayırt etmiş olması gerekmektedir. Bu doğru ama niçin doğrudur? à Her uyanık akıllı satıcı ben ayırt etmiştim diyecek dolayısıyla doktrinde bu tehlikenin önlenmesi için böyle demiştir doktrindekiler. Yani eğer alıcının nezdinde değilse temsilcisi nezdinde yapılmıştır. Bu da olmadı satıcı ben ayırt edeceğim dedim ama alıcı gelmedi bu durumda bu sözüme itibar edilmek zorundadır çaresiz. Yargıtay’da aşağı yukarı bunu kabul ediyor. Yani ihbarı da yeterli kabul ediyor. İşte böylece ayırt etmenin özüne de bu anlamı vererek artık ayırt edilmişse parça borcu haline dönüşmüştür ve telef olması söz konusu olabilecektir.

2. Ders

Şimdi hem cins borcu hem başka bir yere gönderilecek bir borç varsa ne olacak? Şimdi başka yere göndermek ne demek? Başka yere göndermek kanuni ifa yerinde başka bir yere göndermek anlamını taşır. Bu kanunda iyi ifade edilemiyor bazı kitaplardan da anlaşılamıyor. Ama bu böyledir. Geçen sene gördünüz bunu (kanunu ifa yeri), nasıl anlıyoruz? Bk 73. maddeye göre. Demek ki başka yere gönderilmişse o zaman elini de çekmiş olması lazımdır. Yani kendi hâkimiyeti altından çıkarmış olması lazımdır ki hasar alıcıya geçsin. Mesela hamalın sırtına yüklenmiş olması, kargoya verilmiş olması lazımdır. Ama mesela kendi nakliye arabaları varsa bu durumda kendi hâkimiyet alanında olacağından hala hasar alıcıya geçmiş olmaz.

Son fıkra: Bu hükümde genel hükümlerle uyuşur durumda. Geçen sene gördünüz şartı. Şart nedir hukuki işlemlerde şart? Bir hukuki işlem gelecekteki vukuu şüpheli bir olaya bağlanmışsa yani hüküm doğurması veya hükümden düşmesi gelecekte gerçekleşmesi şüpheli bir olaya bağlanmışsa biz bu işleme şarta bağlı işlem deriz. Demek ki şart şüpheli bir olaydır, gelecekteki bir olaydır… Bu durumda iki şart var taliki yani geciktirici şart ve infisahi yani bozucu şarttır. Eğer geciktirici şart varsa hasarın geçmesi de şartın geçekleşmesinden sonra olur. Bu genel hükümlerle uyuşuyor çünkü şart gerçekleşmeden hukuki işlem hüküm doğurmaz şart gerçekleşmeden. Hasar da şart gerçekleşmeden devreye girmez.

Öğrenci sorusu cevabı: Eğer satıcı temerrüde düşerse halin icabı gereğince yine hasar alıcıya geçmez. Şimdi hasar alıcıya geçiyor demiş kanun kural olarak ama öyle istisnalar koymuş ki Ahmet Hadimin kendini beğenmeme sonucu kafayı komple götüreyim durumuna benziyor yani hakikaten adil olmayan bir şey olduğunu fark eden kanun koyucu bunun için istisnalarla adam haline getirmeye çalışıyor.

YBK bu düzeni değiştirip daha adil hükümler getirmiştir. Bakın şöyle diyor YBK; bir kere zilyetlik alıcıya teslim edilmedikçe alıcıya hasar geçmez diyor. Hoca: bence doğru diyor. Madde 208 YBK. Kanun istisnalar dışında kuralı koymuş ve demiş ki zilyetliğin devri lazımdır demiş. El-hak doğrudur. Hoca: YBK’yı en acımasızca eleştirenlerden biriyim ama yiğidi öldür hakkını yeme mantığınca bu hüküm doğrudur. O yüzden YBK adil davranmıştır. Yani böyle bir değişiklik getirmiştir böylece. Yani mülkiyetin devri gerekmiyor dikkat ederseniz zilyetliğin devri durumunda olur diyor. Ama hiç olmazsa alıcının hâkimiyet alanına girmiştir artık. Burada hasarın alıcıya geçmiş olması mübahtır artık. Zaten mülkiyet geçmişse zaten hasar kendi üstündedir çünkü kendi malıdır.

Devam ediyor diyor ki; taşınır satımlarında alacaklı temerrüdüne düşünce hasar alıcıya geçer. Yani kendi düşen ağlamaz çok önemli bir hukuk kuralıdır. Çünkü bu çok yerde kullanılır. Benim bazı sorularımda kendi düşen ağlamaz demeniz yeterlidir. Burada kendi düşen ağlamazı ifade ediyor zaten çünkü eğer teslim alman gerekirken almadıysan bu durumda hasar yine geçer.

Devam ediyor yine, mevcut borçlar kanuna benzer bir hüküm getirilmiş yalnız bir farkla o da cins borcu olmasını aramıyor. Hem parça hem cins borcu olabilir kendi hâkimiyet alanından çıkmasını arıyor. Yalnız bu kanunda bir eksiklik var YBK’da: Şimdi bir cins borcunda ayrılmışsa hasar alıcıya geçer. Burada hiç böyle bir şeyden bahsetmiyor YBK. Şimdi iki yorum geliyor insanın aklına; acaba YBK’da cins parça borcu ayrımı olmadan bir düzenleme mi getirmek istemiştir yoksa cins borçlarında hiç hasar olmaz mı diye düşünmüştür. Bu belli değildir. Bu Kanun koyucunun eksikliğidir. Daha uygulama başlamadığı için bilmiyoruz ama benim şu anda anladığım şudur: İlkini anlıyor hoca…

Ve Öğrenci! kürsüyü devralır: BK’da satım sözleşmesinin kurulduğu andan itibaren yarar ve zarar alıcıya geçmiş oluyor. Ama YBK 208/1’de diyor ki, kural zilyetliğin devridir. Taşınmazlarda ise tescile kadar yarar ve zarar satıcıya, ondan sonra mülkiyet hakkı geçmiş olacağı için yarar da zararda alıcıya geçer ve bu gayet mantıkla çıkarılabilir. Eğer alacaklı temerrüdü olursa hasar alıcıya yine geçer.

Mukayese edin sorusu gelmez ya YBK ya MBK dan soru gelir. Bu konudan soru gelebilir ama kesin değil…

Madde 217’ye göre menkul satımına ilişkin hükümler kıyasen gayrimenkullere de uygulanacaktır.

Menkul Satımı

MD 184à Sonuç olarak şöyle dese yeterliydi gayrimenkul dışındaki satışlar menkul satışı dese yeterliydi ama YBK’da daha derli toplu ve daha güzel bir ifade kullanılmıştır. (madde 209) Bunu bir istisnası var: Şimdi bakın mahsuller (daldaki armut vs… doğal ürün olduğu için tabi semere olduğu için bütünleyici parça oluyor.) Yani asıl şeyin hukuki mukadderatına bağlıdır. Ayrı bir mülkiyet konusu olamaz. Ayrı bir mülkiyet konusu olmadığı için satım konusu olmaması gerekirdi. Mahsul veya yıkılması makbut bir binanın parçası, taş ocağından çıkan taşlar satış işlemine (borçlandırıcı işlemine) konu olabilir. Ama sıkıntı satıma konu olmasında bir sıkıntı yok ama menkul satımı olması garip biraz. Ama emir demiri keser ve dolayısıyla garip ama böyle kabul ediliyor. Yani bunu bir istisna olarak kabul edebiliriz. YBK’da da…(koparılmadan satılmasından bahsediliyor elmanın)

19 Eylül 2011

Satış sözleşmesine devam ediyoruz. En son satış sözleşmesinde hasarı gördük. EBK ve YBK arasındaki farkları gördük. Şimdi başka bir konu:

Satım Sözleşmesinde Zapta Karşı Tekeffül

Karşılaştırmalı olarak göreceğiz. Satım sözleşmesi bir sözleşmeydi. Peki, sözleşmede tarafların liste başı kuralı nedir? à Sözleşmeye aykırı davranmamak. Eğer davranırsa BK 96 ya göre sorumlu olur. Satım sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sinallagmatik bir sözleşmedir. Her iki tarafta borca aykırı davranabilir. Ama esas itibariyle satıcının borca aykırı davranması önem arz eder. Temerrüt Etmez ama kötü ifada bulunursa… Kötü ifa iki durumda karşımıza çıkar. Birincisi ayıplı ifadır. Ayıpsız ifa etmesi lazımken ayıplı ifa eder. İkinci aykırılıksa zapt biçiminde karşımıza çıkar. Ne demek? à Ben satım sözleşmesi yapıyorum. Teslim ediyorum ama birkaç gün sonra bir başka kişi dava açıyor ve bu mal benim diyor. Böyle bir durumda zapt var denir. Birisi zapt etmek istiyor. Yani o benim diyerek onu sahiplenmek istiyor. Veya geliyor bunun üzerinde benim sınırlı bir ayni hakkım vardı derse yine zaptdan söz edilir. Bu da sözleşmeye aykırılıktır. Sen öyle bir ifada bulundun ki ya ayıplı ifa ya da sen ayıpsız bir teslim yaptın ama bir başkasının hakkı olan bir malı bana sattın. Burada da sözleşmeye aykırılıkta bulundun. Dikkat ederseniz eğer zapt veya ayıpla ilgili hükümler olmasaydı sözleşmeye aykırılık hükümleri uygulanacaktı. Yani madde 96. ama bk satıcının zapta karşı mütekeffül olduğunu söylüyor. Yani satıcı hem zapt hem de ayıba karşı tekeffül borcu altında. Yani buna kimse sahip çıkmayacak ya da ayıpsız bir mal olacak.

Kanunun sistematiğine uyarak zapta karşı tekeffül sorumluluğunu işleyelim. YBK ile EBK arasında farklar var. Evvela mevcut BK ile görelim sonra YBK ile karşılaştırırız.

MBK 189. maddesi zapta karşı teminat başlığı altında düzenliyor. “Madde 189” demek ki satımın yapılması zamanında mevcut bir hak (ben bu kitabı size satıyorum ve bu tarihte bir başkasının mülkiyeti vardır. Mesela ben bu kitabı çalmış olabilirim. Ve size satmış olabilirim ve siz de iyi niyetli olmuş olabilirim. Şimdi siz iyi niyetli olsanız ve size satmış olsam siz malik olur musunuz? Olamazsınız çünkü medeni kanun madde 988’e göre bile olsa çalan kişi emin sıfatıyla zilyetlik olamayacağı için malik olmazsınız. O halde ben bunu iremden satıp denize satsam ve deniz melek gibi olsa bile malik olamaz. Çünkü emin sıfatıyla zilyet değilim ben. İrem bunu bana tamir için verseydi ve aynı şekilde denize satsaydım deniz malik olur muydu? à Olurdu çünkü hoca emin sıfatıyla zilyettir. Birinci örnekte İrem denizde görünce malı istihkak davası açabilir. Ama zamanaşımı ile deniz malik olabilir. 5 sene davasız aralıksız zilyetliği devam ettirirse malik olabilir.) Şimdi zapta bir takım hükümler bağlanmıştır zapta… Şimdi bu hak satımın akdi zamanında bu hak olacaktır. Ama şimdi şöyle olsaydı zapt olmazdı: Şimdi ben kendi kitabımı denize sattım ve daha teslim etmeden bir başkasına da sattım ve hükmen teslim yoluyla da mülkiyeti ona geçtirdim. Yani fiilen teslim etmediğim halde teslim etmiş gibi bir işlem yapıyorum. İreme mülkiyeti geçirdim ama iki gün bende kalsın 2 gün sonra veriyim dedim okuyacağım dedim. Yani denizle yaptığım sözleşmeden sonra denizi malik yapmadan ireme teslim ettim. Ama sonra gittim malı denize verdim. Ama deniz malik olmadı ama İrem malı denizde görünce dava açtı. Bu durumda zapt hükümleri uygulanmaz çünkü bu zapt değildir. BK 96’ya gidilir. Çünkü satım sözleşmesinin yapılması sırasında 3. kişinin bir hakkı varsa zapttan söz edilebilir. Demek ki bu noktaya dikkat etmeniz lazım. Birinde BK genel hükümleri uygulanır ve diğerinde zapt hükümleri uygulanır. Bu tamamen zapttır. Bir de kısmen zapt vardır. Satım konusu nesnenin bir kısmı benimdir diye bir hak iddia edebilir. Ya da bir kısmı üzerinde sınırlı ayni hakkım vardı şeklinde iddia olunabilir. İşte buna kısmi zapt denir. Bu halde kısmi zaptın iki türü vardır. Bir malın bir kısmı üzerinde zapt vardır. İkincisi ise mülkiyet değil mal üzerinde sınırlı ayni hak iddia ederse olur.

Acaba, deniz kitabı teslim alırken zapt tehlikesinden haberdar mıydı? Yani biliyor muydu? Yani iremin hakkı olduğunu biliyor muydu? Yani zapt tehlikesinden haberdardır veya bilebilecek durumdadır? Bu durumda deniz zapt hükümlerinden faydalanabilir mi? à hayır, çünkü zapt tehlikesini bilen ya da bilebilecek durumda olan alıcı iyi niyet hükümlerine dayanamaz. Bunu da 189. madde diyor. Derse ki deniz bana, ya hocam bunu sattın ama iremin mülkiyet hakkı olduğunu biliyorum. Ne olacak bir gün gelip dava açarsa derse fakat hoca tahsisen garanti ederse bu durumda denize karşı yine sorumlu olurum. Yani özel bir garantim yoksa ve iyi niyetli değilse alıcı zapt hükümlerine dayanamaz. Ama hoca eğer temin ettiyse irem dava açmayacak derse bu durumda zapt hükümlerinden faydalanabilir deniz.

Geçen sene gördünüz. Sorumsuzluk anlaşmaları vardır. Bu anlaşma yapabilir. Borçlu kendini sorumsuz kılacak bir anlaşma yapabilir. Bu satım sözleşmesinde de mümkündür. Ancak diyor ki kanunda satıca 3. şahsa ait olan hakkı bilerek izlemişse… “(189/3) (tazminat demektir oradaki zaman)demek ki ne demek istiyor kanun? Eğer satıcı dürüstlük kuralına uygun şekilde her şeyi açıklamam gerekirken gizlemişsem yani zaptı gizlemişse satıcı yaptığı sorumsuzluk anlaşması varsa o da batıldır. Yani yapılan sorumsuzluk anlaşmasının geçersiz olduğu (istisna olduğu) bir durum var madde 189/3’te…

Sınavda kitap ve kanun açık olacak ve fakat sorularında ona göre soracağım. Soru sorulmaktan hiç gıcık almam vs… dedi.

Zaptın Şartları

Şimdi ben denize iremin kitabını sattım ya, iremin tutumu ne olabilir? à 1) İrem gider denizden ister. Arkadaşım nereden aldın der sorar ve ver kardeşim der. Deniz bana kanıtla der ve irem ispatlar. Ve iyi niyetle tutar teslim eder deniz. Bu birinci ihtimal budur. 2) İrem gider denize ister ama deniz vermez. İşte fişi filan gösterir ama deniz ben anlamam der git dava aç istiyorsan der. İrem gider dava açar. İstihkak davası açar. Aslında zilyetlik davası filan da açabilir ama bunlara girmiyorum şu anda. Kim açar istihkak davasını à Malik açar. Şimdi bu dava da bizim BK işte tam bu ikinci örnekte devreye girer. İrem mutlaka denize dava açması lazımdır ki bu zapt hükümleri uygulanabilsin. Yani birinci örnekte deniz zapt hükümlerinden yararlanabilir. Ama ancak dava açarsa irem deniz zaptı kullanabilsin. İrem dava açtı… Dava alınca deniz bu davayı satıcıya yani hocaya ihbar etmesi gerekmesi gerekir. Nasıl ihbar edecek? à Zamanında ihbar edecek. Yani zamanında müdahale edince, delilleri vs. ile kullanarak iremin açtığı davayı reddettirebilirim. Ama delillerin sunumundan sonra ihbar ederse benim sunacağım delil hüküm ifade etmez. O yüzden zamanında ihbar etmesi lazımdır. Denizin hocaya bak irem kitabı almaya çalışıyor. Eğer ben bu davayı kaybedersem ben sana dönerim zapt hükümleriyle derim. Ama yok sen elinde belgelerle davayı kazanabilirsen gel kendini savun diyebilirim. Bu ihbar üzerine ben iki şey yapabilirim. Ya davada asli müdahil olabileceğim gibi deniz yerine savunabileceğim gibi onun yanında da yer alabilirim.

Madde 190 “yaz” Şimdi bu hükümlerden ne anlıyoruz. İremin mutlaka denize dava açması lazımdır ki zapt hükümlerinden faydalansın yoksa eğer deniz rızası ile verirse zapt hükümlerinden faydalanabilir.

2. Saat

İhbar müdafaaya elverişli bir zamanda yapılmışsa verilen hüküm satıcıya da etkili olur diyor kanun. Yani irem bu hükmü alıp hoca aleyhinde de kullanabilir.

Şimdi diyelim ki deniz ihbar etmedi. Bu durumda zapt hükümlerine dayanamaz mı deniz? à Hoca şunu diyebilir: Sen ihbar etmedin. Eğer sen ihbar etseydin ben şu durumda olacaktım. İşte ne kadar iyi durumda olacaksam ve bunu ispat edersem o oranda denize karşı sorumluluktan kurtulurum Bunu da kanun şöyle söylüyor. 190/3… Demek ki ihbar etmeyen alıcı da zapt hükümlerine dayanabiliyor ama bu durum biraz avantajsız.

Acaba irem dava açtı, muhakeme devam ederken (dava devam ederken) deniz artık inanırda verirse ireme ne olur? Kanun düzenlemiştir. Ama bugünkü kanuna göre dava açması gerekir. Bazı yazarlar diyorlar ki: Bizde almayanda isviçrede olduğu gibi olsun eğer iyi niyetle verirse zapt hükümlerine dayanabilsin diyor ama bu görüş uygun bir görüş değildir. Kanun şunu söylüyor: madde 191… Demek ki irem dava açtı deniz zamanında ihbarda bulundu ama dinletmedi hadi be senle mi uğraşacağım dedi hoca. İşte bu durumda deniz kitabı ireme iyi niyetle teslim ederse artık hocaya o zaman terettüp eder yani hoca tam bir tazminat ödemek zorunda kalır. Ama demek ki iki şartı var a) 3. şahsın dava açması b) Zamanında ihbardır. Ama YBK göreceğiz buna imkân vermiştir Ve doğrusu da odur. Bunu sonra göreceğiz.

Bir de YBK’ya bakalım: Ondan sonra zapt hükümleri bakımından yeniden bakarız. YBK da zaptın şartları açısından farklılıklar var. Şimdi madde 214 vd. de düzenlemeler ön görülmüştür. YBK 214 MBK 189’u aynen tekrar etmiştir. Aynı şeyi söylüyor yaşayan Türkçeyle söylüyor. Ama çok da doğru olmamış. Elinden alınırsa demiş ama elinden kapıp alırsa ne olacak işte bu yüzden ifadesi yanlış. Mahkeme kararıyla filan elinden alırsa demesi lazımdır. Neyse ikinci fıkrada da bir fark yoktur. Yani bu noktalarda bir değişiklik yoktur. Madde 215/1, 2, 3 de aynıdır. Buraya kadar iki kanunda aynıdır. 216à Şimdi burada bir soru işareti geliyor insanın aklına: Demek ki hiçbir dava açmasa da deniz iyi niyetli onun hakkını tanımışsa gene zapt hükümlerine dayanır gibi bir sonuç çıkıyor. 2. fıkra da yeni bir hüküm. Tahkim fırsatını ön görmüştür. Tahkim şudur, şimdi taraflar uyuşmazlığa düşerlerse mahkemeye gideceklerdir. Ancak taraflar mahkeme yerine tahkime de gidebilirler. Ama her olayda hakeme gidilemez. Mesela boşanma da hakeme gidilemez. Ceza davaları için hakeme gidilemez. Şimdi yeni kanun böyle bir tahkim usulü de getirmiştir. Şimdi deniz iremin dava açmasını beklemeden önce der ki: ya bana dava aç ya da ben hakeme başvuracağım der. VE eğer sonuç alamazsa, yani davayı açtıramazsa kendisine karşı tahkim yoluna gider diyor. Hakemi ise davayı görmeye yetkili mahkemeye belirler. 3. kişinin dava açmasını beklemeden dahi zapt hükümlerini kullanabiliriz. 1. bent ve son fıkrayı yorumlayınca şu sonuç ortaya çıkıyor eğer iyi niyetle teslim ederse hocaya zapt hükümlerince dönebilir deniz. Demek ki zapt bakımından YBK’nın MBK karşısındaki değişikliği 1) Hiç dava açılmadan da dönebilir hocaya 2) İstediği zaman kardeşim git dava aç yoksa hakeme gideceğim diyebilir. Ve hakeme gitme hakkını haizdir. Bunlar değişikliklerdir.

Zapt Hükümlerinin Uygulanması

Bu durumda ne olur? à Şimdi satım sözleşmesi yapıldı, zaptın şartları gerçekleşti ve artık Deniz hoca ile karşı karşıya kaldı. Hukuken deniz hocanın gözlerini oyabilir mi? à 192. madde bu konuyla ilgilidir. 193. madde kısmi zapt halinde arkadaşımız ne yapabilir onu söylüyor. Tam zapt halinde ne yapabilir? à Satım münfesih hakkı doğuyor. Kendiliğin ortadan kalkar. O halde satım sözleşmesi ortadan kalkar. Ve şu hükümler devreye girer. “madde 192” 1. hakkı) Satış bedelini verdi ya bunu yasal faizi ile birlikte isteyecek. Ama bu maldan bir takım ürünler elde etmiş ya da elde etmeyi ihmal etmişse o miktar istediği miktardan düşülecek. Eşya hukukunda zilyetliğin iadesi ile ilgili bilgilere ihtiyacımız var 192/2de… 2. Hakkı) Şimdi 3. şahıstan isteyemeyeceği sarfiyatı satıcıdan ister. (Şimdi deniz zilyet, malik değil sadece zilyet. Şimdi zilyetliğin iadesi söz konusu oldu. Şimdi deniz ne yapacak bunu ireme teslim edecek. Yani zilyetliği iade edecek. Eğer deniz iyi niyetli zilyetse iadenin kapsamı bir türlü, kötü niyetli ise başka bir türlüdür. Şimdi zaten kötüniyetli ise zapt hükümlerine dayanamaz. İyi niyetli zilyette ise olumlu ve faydalı giderleri isteyebilir iremden ancak lüks giderleri isteyemez. Ancak sökmek mümkün ise ve bu zarar vermeyecekse söküp alabilir. İşte mesela kitabı altın yaldızlarla kaplamış deniz. Bunları sökemez cilde zarar verir. Dolayısıyla söküp alamayacak. Yani iremden isteyemeyecek deniz, dolayısıyla bunu hocadan isteyebilecek. Zaten faydalı ve zorunlu masrafları isteyebiliyordu iremden ama lüks giderleri isteyemez. 3. Hakkı) Yargılama masraflarını isteyebilir. Ama davayı zamanında ihbar etseydi kaçınacağı giderleri isteyemez. 4. Hakkı) Ve tabi satılanın zaptından mütevellit doğan başka zararlar varsa onları da talep edebilir. Yalnız bu 4 zararın hepsi menfi zarardır. Acaba müspet zararını isteyebilir mi? à Evet eğer satıcının kusuru varsa alıcı isteyebilir. Son fıkra şöyle diyor: Satıcı hiçbir kusur olmadan (hatayı burada kusur olarak alacağız. Hata hukuki anlamda sözleşme yapılırken kişinin iradesi ve yaptığını uyuşmaması durumudur.) ispat etmedikçe alıcının müspet zararlarını da tanzim etmek zorundadır. Bu hükümde ki satıcının ispatı ispat açısından genel prensiplere uyuyor mu uymuyor mu? à  Şimdi iki türlü sorumluluk var. Şimdi sen bana bir tane yumruk attın gözümü şişirdin. Haksız fiil yani kusur sorumluluğu… Bir de sözleşme yaptık sen bunu ihlal ettin gene kusur sorumluluğu… Şimdi madde 96 diyor ki sözleşmeye aykırılıkta kusursuzluğu zarar veren ispat edecektir. Haksız fiillerde davalının kusurunu davacı ispat edecektir. Peki, satıcının ispat yükümlülüğü bu hükümlere uygun mu? à Burada da borca aykırılık vardır. O halde genel prensiplerle bağdaşıyor. En baştan demiştim zaptta ayıpta sözleşmeye aykırılıktır diye ama özel olarak düzenlemiştir diye…

Müspet zarar nedir? à Sözleşmeyi yapmasaydık keşke dediğimiz zarar menfi zarardır. Müspet zarar ise gereği gibi ifa edilseydi içinde bulunacak olduğum ifa menfaatini sağla diyorsa olur.

20 Eylül 2011

Biz satış sözleşmesinde zaptı görüyorduk. Ve tam zapt halinde alıcı satıcıdan neler isteyebilir onları gördük. Ve en sonunda eğer satıcı kendi kusursuzluğunu ispat edemezse olumlu zararı da alıcıya ödemek zorundayız dedik. Ve hatta bunun genel prensiplere aykırı olup olmadığını sorduk ve tartıştık. Şimdi oradan devam edeceğiz.

Kısmen Zapt

Burada durum nedir kanun ne yapmış onu görelim. Kısmi zapt: Ya malın bir kısmına ya da malın üzerinde sınırlı bir ayni hakkı olursa başka birisinin bu durumda kısmen zapt olur. Yani iki türü var biri sınırlı ayni hak olması, birisi de malın bir kısmı üzerinde mülkiyet olursa olur. Kısmi zaptta satım devam ediyor. Sadece zamanın teslimini isteyebilir. Benim zapttan dolayı şu kadar zararım var diye satıcıya gidebiliyor alıcı. Eğer alıcı satılan malı üzerinde kısmi zapt olduğunu bilseydim almayacaktım şeklinde ispat edebiliyorsa satımın feshini isteyebilir. Alıcı bu durumda satım bedeli, bütün menfi zararları, hatta satıcı kusursuzluğu ispat edememişse olumlu zararları da ister, faiz filan ve ayrıca 192. maddedeki şeyleri isteyebilir alıcı. Kanunda olmayan bir şey söylemek istiyorum. BK soyut hükümler getirmiş ve daireyi oldukça geniş çizmiştir ki hâkim olaya göre değişik çözümler bulabilsin diye. Onun için kanunda bunu sınırlamamıştır ki hâkim olaya göre karar verebilsin. Mesela, ben sizden yemek takımı alsam ama mesela 5 tanesi kısmi zapt görmüştür. Şimdi geriye kaldı 7 tane. Şimdi hanımın dünyası yıkıldı. Komşular aman ne ayıp dedi. Hâkim şimdi yerel uygulamalar ve teamüllere de bakarak gerekirse satımı iptal edebilecektir.

Zapta karşı tekeffül hükümleri kanunda ayrıntılı biçimde düzenlenmiş ama sanıldığı kadar çok da tatbikatı olmaz. Sanıldığı kadar uygulamaya ilişkin bir uygulaması yoktur. Neden bu kadar önemi yoktur? à Şimdi bir arkadaşım bana bir kitabı emanet olarak bıraktı. Veya bu kitabı kiraladı veya tamir için bıraktı. Yani ben emin sıfatıyla zilyedim. Daha sonra ben iyi niyetli olan size teslim ettim. Malik sizin elinizde bunu gördü. Size karşı istihkak davası açtı. İşte bu durumda zapt hükümleri uygulanabilir mi? Emin sıfatıyla zilyetten elde edilen iyi niyetli kişinin iktisap korunur. İşte bu yüzden bu hükmün uygulaması çok azdır. Bu durumda ancak zapt hükümleri rıza dışı çıkması filan lazımdır. Ama alıcı kötü niyetliyse yine zapt hükümleri uygulanmaz. İşte bu yüzden uygulaması azdır. Demek ki bu kadar abartılan zapt hükümleri sadece bir ihtimalde uygulanıyor: Rıza dışı elden çıkmışsa ve alıcı iyi niyetliyse uygulanır.

Yeni borçlar kanunu zapt bakımından değişik bir düzenleme getirmiş değildir. Kısmi zaptla ilgili hükümde aynen yer almıştır. YBK 218. madde… Sadece bir yerde iki tane değişiklik var onu da geçen ders gördük.

Arkadaşlar zapta karşı tefekkülle ilgili davaların zamanaşımı nedir? àBir düzenleme yoksa BK.’ya göre 10 yıllık sürenin uygulanması lazımdır.

Ayıba Karşı Tekeffül

Şimdi satıcı çarık, çürük, hurda, kötü, bozuk, bayat mal teslim ederse ayıp etmiş olur. Bu durumda da ayıp hükümlerinin muhatabı olur. Demek ki ayıp: ya sözleşmesel amaç veya sözleşmede yoksa o satım sözleşmesinden kendiliğinden çıkarılan amaç doğrultusunda veya beklenen niteliklerin önemli ölçüde azlığı ya da beklenmeyen nitelikteki özelliklerin fazla olması maddi ayıptır. Yani bu et bayat olmamalıydı, sinirli olmamalıydı vs… diyebiliyorsak ayıplı mal vardır. Ayıp o zaman türlere ayrılıyor. 1) Maddi ayıp: Ben zeytinyağı kattım içinde mazot varmış, et sattım bayat, meyve sattım bayat, karpuz sattım ham vs… ev sattım temeli bozuk ve yıkılmasıyla karşı karşıyayım. Bunların hepsi ayıptır ve maddi ayıptır. Bir de 2) Hukuki ayıp vardır: ben sizden bir arsa aldım ve üzerinde bir inşaat yapacağım ama orası yeşil alanmış, inşaat yapılmıyor. Ben size bir mal sattım ama o malın Türkiye’de tedavülü yasakmış. Siz elinizden çıkarmıyorsunuz. İşte bu hukuki ayıptır. 3) Ekonomik ayıp: örnek olarak, kapalı çarşıya gittim ve dedim ki adama benim ufak birikimim var nasıl değerlendireyim bunu diye sordum: Abi dedi her ne kadar altın yükse bile daha da yükselecek altın dedi… Ben zarar ettim ve buna ekonomik ayıp diyorlar. Yani hile varsa o başka ama ekonomik beklentilerin çıkmamasını ve onları ayıp olarak kabul etmeyen birçok yazar var. Tartışmalı yani.

HUKUKİ AYIP – ZAPT FARKI: Zaptta 3. şahıs el koyuyor ve bu el koymadan dolayı yararlanamıyorsunuz. Ama hukuki ayıpta ise kamu makamlarının izni olmadığı için siz maldan yararlanamıyorsunuz. Yani engel farkı var. HUKUKİ ayıpta kamusal makamların zaptta ise özel nitelikteki engellerin sonucudur.

Maddi ayıbın çok yakın bir komşusu var ve onu karıştırmamam lazımdır. Mesela ben sizden ameliyat ipliği satın alıyorum. Evet, böyle bir sözleşme yapıyorum ama siz bana normal dikiş ipliği teslim ediyorsunuz. Şimdi burada mesela ayıplı ifa mı var yoksa başka şeyle mi ifa var. Ya da mesela ben size zeytinyağı satıyorum ama motor yağıyla karıştırarak satıyorum burada ayıp var. Ama yoksa başka şeyle ifa mı var? à Aslında 2. örnekte direk mazot satılmasında ayıplı ifa yok. Siz başka şey verdiniz. Dolayısıyla borç devam eder. Dolayısıyla siz temerrüde düşebilirsiniz. Yani borç devam eder. Motor yağı karıştırılmış zeytinyağında ayıptır. Ayıbın önemli olması lazım ki ayıp hükümleri uygulansın… Ve iki kaynağı vardır ayıp hükümlerinin uygulanabilmesinin: 1) Hiç özelliklerden bahsetmeyiz ve ama işin niteliğinden anlaşılan özellikler vardır ve bu bulunmama önemli ölçüde olması lazımdır. Ya da özellikle garanti varsa yine ayıp hükümleri vardır. Yani şu şu özellikleri vardır derseniz ve bunda sapma olursa ayıp hükümleri uygulanır. Bunu kanun şöyle anlatıyor… MBK 194. madde bunu karşılayan YBK madde 214’tür.  Bu ikisi arasında fark yoktur.

Acaba ayıp hükümlerinin uygulanabilmesi için satıcının kusurlu olması gerekir mi? à hayır. Bunu satıcı bu ayıpların mevcudiyetini bilmese dahi sorumludur.

Peki, ayıplı ifa oldu ne yapacak alıcı? à Şimdi birde şuna dikkat edelim. Ayıp hükümleri bakımından elimizde birden çok kaynak var. 1BK 2TKHK 3TTK şimdi birde yeni BK var artık… Ama asıl olan Bk olduğu için çünkü temel hükümler BK’dadır. Bizde ona göre öğreneceğiz. Peki, BK’ ya göre ne olur? à Kıyameti alıcının koparabilmesi için alıcının daha evvel yapması gereken bir takım şeyler var. Alıcı kanunu aldığı anda muayene edecek. Bir ayıp görürse de derhal ayıp ihbarında bulunacak. Tabi bu derhal ve vakit geçirmemeyi MK madde 2 sınırları çerçevesinde algılamak lazımdır. Ne diyecek ?--> Kardeşim senin bana verdiğin mal şu şu şu ayıpları taşıyor. Eğer sen telafi etmezsen kanun hükümlerine başvuracağım.

Başka bir ayrım: Açık ayıp- gizli ayıp... Açık ayıplarda ayıp hemen kendini gösterir ve basit bir muayene ile bunları görebilirsiniz. Ancak gizli ayıpta belli olmaz. Mesela gidip ev aldınız ama kiremitlerin boş yere olduğunu ancak kış gelince anlayabilirsiniz.

2. Ders

Şimdi ihbar yapmam lazım dedik. İhbarı nasıl yapması lazım? Bu bizi başka bir tartışmaya götürüyor. Mesela benim bir arabam var sanayiye götürdüm ve her yerini göz boyamak suretiyle her şeyi gizledim ve birisine sattım. Şimdi burada geçen sene gördüğümüz hile var ve aynı zamanda ayıplı ifa var. Şimdi acaba ayıp hükümleri mi uygulanacak, hile hükümleri mi uygulanacak yoksa her ikisi birlikte mi uygulanacak? à Bu tartışmalı. Ama genel olarak Yargıtay ve doktrin tarafından kabul edilen görüş şudur: Her ikisi de yarışmalıdır. Ve her ikisi de uygulanabilir. Yargıtay bazı kararlarında diyor ki: 96. maddeye başvurabilmen için zamanında ayıp ihbarında bulunması lazım diyor. Eğer bulunmazsa genel hükümlere de başvuramaz diyor. Bu durumda bir bardak soğuk su içmesi lazım diyoruz. Şimdi hile sebebiyle de ayıp sebebiyle de sözleşmeden dönemeyecek gibi kararları da var. Ama bu tür kararları yanlıştır. Çünkü ayıp hükümleri için ayıp ihbarı gerekir. Yoksa genel hükümleri uygulamak için ayıp ihbarına ne gerek var. Genel hükümlerde böyle bir şey gerekmiyor. Ayıp ihbarı sadece ayıp ihbarı için sadece. Ayıp ihbarı bir mükellefiyettir. Borç değildir buradaki ayırıma da dikkat edin. Mükellefiyetin gereğini yerine getirmeyince sadece sonucuna katlanırsınız. Yapmak zorunda değilsiniz. Ama borcu yapmak zorundasınız. Bir fark daha var borç ve yükümlülük arasında: Yoldan geçerken bir fakir gördünüz ona yardım etmek zorunda değilsiniz ama ahlaki yükümlülüğünüz var. Bazı dini ve ahlaki yükümlülükler aynı zamanda hukuki yükümlülüktür. Ama bazıları değildir. Ama genel olarak şu söylenebilir ki ahlaki yükümlülük çoğu kez borç değildir. Peki, ayıp ihbarında bulunmazsanız zamanında ne olur? à Ayıp hükümlerine dayanamazsınız. Yargıtay’a göre genel hükümlere de dayanamazsınız. Şekli nasıl? à BK’da ihbar şekle tabi değildir. Ama TTK’de diyor ki: tacirler arasında ki ihbarlar için ya iadeli taahhütlü mektupla filan gibi bir hüküm var. Ama bazı yazarlar oradaki ayıp ihbarı şekle bağlıdır der. Bir kere ticaret hukukçuları bir kere onu tartışıyorlar ispat şekli mi geçerlilik şekli mi diye. TTK 18. maddesinde geçiyor bu hüküm. Görüyorsunuz bir kere bunu burada uygulamak mümkün değildir. Çünkü bu sözleşmeyi feshe, temerrüt ihtarı değil dolayısıyla tacirler arasında olsa bile, bazı yazarlar şöyle diyor maalesef, ayıp ihbarı çekince sözleşmeden dönebilirsiniz, bedelin indirilmesini, misli ile değişimi isteyebilirsiniz, bedelsiz onarım isteyebilirsiniz. Onlar şöyle bir mantık yürütüyorlar, adamın kafasında dönme varsa ve ayıp ihbarı yapacaksa işte tam da buraya girecek diye düşünüyorlar. Ama böyle bir düşünce yanlıştır. Çünkü hukuk kimsenin kafasının içindeki düşünceye göre bir hüküm veremez. Dolayısıyla hukuk kafaların içine değil, beyanlar üzerine kuruludur. Nereden biliyorsunuz ayıp ihbarında bulundu da sözleşmeden döneceğini düşünüyorlar. Bu yanlış ama Yargıtay'ın da bazı kararlarında vs. de bu yanlışa düşülmüştür. Ama bizde ihbar hiçbir şekle tabi değildir. İspat açısından yazılı olursa kolaylık olur ama ispat şekline bile tabi değildir.

197. madde diyor ki: yeterli derecede muayene etseydim bulacaktıysa yine sorumlu değilim. Ama özel olarak şu şu güzel deyip onlar çıkmazsa bunlardan sorumlu olacaktır satıcı. YTTK 23. maddede açık ayıpla ilgili hüküm var. Ticari satım şudur, bir tarafın ticari işletmesi ile ilgili bir satımsa ticari satımdır. Açık ayıpta 2 gün içinde gizli ayıpta 8 gün içinde ihbar etmesi lazımdır. Şimdi buradan şu da çıkıyor: Eğer ben çok belli olan ayıplı malı alıp sonra 2 gün sonra teslim edebilirim gibi yorumlanmaya müsaittir diyor hoca. Bu değişsin demiş hoca. Çünkü ayıbın esas kuralı ayıptan haberdar bir şekilde alırsan ayıp hükümlerinden faydalanamazsın. 8 gün içinde ihbar etmen lazım diyor gizli ayıp için ama geri kalan için bk hükümlerinden 223 uygulanır diyor. O zaman niye 8 gün lafını elde ediyorsun? Diyor hoca. Burada size söylemek istediğim başka bir şey var: Uygulama bakımından önemli… Avukatlar şöyle bir yanılgıya düşüyor. Ben sizinle şöyle bir sözleşme yapıyorum. 5 ton kumaşı size veriyorum boyayıp geri vereceksiniz. Burada satım sözleşmesi yok burada eser sözleşmesi vardır. Şimdi adam satıyor geri aldığı kumaşı ve boyası hemen çıkıyor diye geri yolluyorlar müşteriler. Şimdi adam hemen ayıp ihbarına bulunuyor ve sözleşmeden dönüyor. Boyacı da dava açıyor sözleşmeden dönüyor. Ve parayı vermem diyor vs… Şimdi avukat da diyor ki TTK 20’ye göre (YTTK 23)  bu açık ayıptır ve 2 gün içinde ihbar olmadığından sözleşmeden dönemez diyor. Ama bu hüküm satım sözleşmesi içindir. Eser sözleşmesi için değil. İşte bunu unutmayın. Ve sizde aynı mallığı yapmayın diyor hoca kısaca.

Peki, arkadaşlar ayıp ihbarını zamanında bulundu ve ayıp ihbarını bulunan adamın ne gibi hakları var bunları görelim.

Ayıp İhbarını Yapanın Hakları

1) Sözleşmeden dönebilir. Burada fesih diyor hükümde ama bunu dönme olarak algılamak lazım çünkü fesih ileriye etkili ama dönme baştan itibaren etkilidir. İşte bu yüzden bunu rücu (dönme) olarak algılamak lazımdır. (madde 202) Feshedilmesini vs. dava eder filan diyorsa da dava açmaya gerek yoktur. Dava dışı tek taraflı yenilik doğuran beyanla sözleşmeden dönebilirsiniz. Ama bedel indirimi için dava açmanız gerekmektedir. Fakat dönme için hâkim kararına gerek olmaz kanunun lafzına rağmen.

Şimdi usul hukukunu bu sene görüyorsunuz. Orada şöyle prensip var. Hâkim istenenden fazlasına hükmedemez. Yalnız bu prensibin istisnası maddi hukuka ilişkin olarak istisnası olabilir. Hâkim dönme istemini haklı bulmayabilir ve kardeşim bedel indirimine karar verebilir. Ama usul hukukundaki temel prensibin istisnası var. Böyle bir istisnası olmasının sebebi ise usul hukukuna göre başka bir şeye de hükmedemez hâkim ama işte bunun istisnası var.

3) Bedel indirimi

Başka ilginç düzenleme: ben sizden bir mal aldım 100 liraya fakat o kadar ayıp var ki bu malın ayıp değeri de yüz liradır. Yani ayıplı haliyle ayıpsız hali arasında da 100 lira varsa bedel indirimi de talep edemez diyor kanun. Bu durumda dönmeyi kullanabilirsiniz sadece diyor ki. Elinde hurda da olsa 5 kuruş vermeden adamın malına el koyma anlamına geleceği için böyle bir hüküm getirilmiştir. Yani 3. fıkra adalete hizmet etmek için böyle bir istisna geliyor 2. fıkraya. Bu yine usul hukukunun istisnasıdır.

2)Satılan şey cins borcu ise parça borcu değilse bu takdirde ayıpsız misliyle değiştirilmesini de isteyebilirsin diyor kanun. Bu hakkı bir şartla satıcıya da vermiş. Yani zararını da ödeyeyim mislini de vereyim diyorsa o zaman alıcı reddedemez ama bir şartla… O da mal başka bir yerden gönderilmiyorsa diyor. Adamın beklemek mecburiyeti yok adamın.

26 Eylül 2011

Şimdi ayıp hükümlerine devam edeceğiz. Satım sözleşmesinde zaptı gördük. Şöyle iki dakika hatırlayalım. Satım sözleşmesinde satıcı her türlü ayıptan arınmış bir mal teslimi borcu altındadır. Ve başkalarının da ona göz dikmeyeceği bir mal olmalıdır. (haklı göz dikme) Böyle satım için özel düzenleme olmasaydı BK’nın genel hükümlerini uygular ve meseleyi çözerdik. Aynı durumu başka bazı sözleşmelerde de göreceğiz. Mesela eser sözleşmesinde…

İşte bu özel nitelikli, çeşidi kendine özgü bir borca aykırılıktır. Bunlardan zaptı bitirdik. Şimdi ayıbı görmeye devam ediyoruz. Ayıp maddi ve hukuki ayıp olarak ikiye ayrılırdı. Bir de doktrinde ekonomik bir ayıp türü ortaya atılmıştır. Ama bu tartışmalıdır. Ayıp bir başka açıdan bakılınca iki şekilde ayrılabilir. Açık ayıp gizli ayıptır.

Alıcının ayıp hükümlerinden yararlanması için belli bir süre içinde ayıp ihbarından bulunması lazımdır. İmkân bulunur bulmaz muayene etmeye veya ettirmeye ve satıcının tekeffülü altındaki bir ayıp bulursa da hemen ihbar etme külfeti vardır. Ayıp çeşitlerindeki süreleri hatırlamanız lazım.

Dedik ki 3 tane kanun var dedik ayıp bakımından. BK, TKHK ve TTK… Şimdiye kadar yeni BK’ya bakmadık…

Ama önce MBK’yı bitirelim.

Ayıp halinde zamanında ihbarda bulununca o zaman seçimlik haklarından birini kullanabilirdi. Ayıbın önemli olması lazımdır. Ancak satıcı özel olarak garanti etmişse hiçbir ayıbın olmadığını, özel olarak olmadığı söylendiği için ufak bir ayıp bile ayıp hükümlerine girebilirdi. Bunları anlattık

Kaç tane seçimlik hakkı var? à Bedelin indirimi, misli eşya ise misliyle değiştirilmesi, sözleşmeyi fesih olabilir. TKHK’da ise bir de ücretsiz onarım isteme hakkı var. Buna kıyasen BK'da da uygulanır diyor doktrin.

TKHK nedir, nerde uygulanır buna bakalım bu kadar bahsetmişken. Özel bir kanundur bu. Bu tüketicilerin korunmasına dair kanun adı üstünde tüketiciyi korumak için çıkarılmıştır. Peki, hangi tür satış ilişkine uygulanır? à Eser sözleşmesine uygulanır mı uygulanmaz mı çok tartışmalı. Ama satış sözleşmesine uygulanacağı kesin. Bu ne zaman uygulanır? à Alıcı taraf tüketici ise ancak bu durumda TKHK uygulanır. Tüketici ne demek? à Kanun onu da söylüyor: ticari bir maksatla almıyorsa o malı. Yani alıp üzerine kâr koyarak satmak için almıyorsa bu kişi tüketicidir. Ama alıyor satmak için alıyorsa yani ticaret için alıyorsa bu vatandaş tüketici değildir. Tüketici olmayana da tüketici kanunu uygulanmaz diye söylüyor kanun koyucu. İşte o satış ilişkisine de evvel emirde de (yani öncelikle) TKHK’nun uygulanır. Çünkü temel kanun değildir. TKHK bir takım ayırıcı hükümler getirmiştir ama bu yeterli değildir. Bunu kendisi de biliyor 30.maddede hüküm olmayınca BK’ya bakın diyor. BK temel hükümleri içerir. Satış sözleşmesiyle hükümler temel hükümlerdir. Aynı zamanda dolgu hükümlerdir. Demek ki BK'yı iyi öğrenmek lazım. Şimdi şöyle bir problem var. à Tüketici kanunu alıcı tüketiciyse uygulanır, TTK borçlu tacirse uygulanır. İkisine de girmeyen durumlarda BK uygulanır.

Siz mesela hocanın kitabını ucuza alıp başkasına satmak için aldınız hocadan. Şimdi siz tüketmek için almadınız bu durumda TKHK uygulanmaz. Siz tacir sıfatına sahip değilsiniz satmak için alsanız bile. Ama tacir olmak için başka bir takım şartlar aranır. İşte bu durumda size uygulanacak hüküm BK’dır.

Şimdi mukayeseli gitmek daha yararlıdır. Ben size dedim ki açık ayıplarda derhal ihbarda bulunmak lazım, gizli ayıplarda da açık ortaya çıkınca ayıpta bulunmak lazım. Peki, TKHK’da nedir? à TKHK ise biraz daha tüketiciyi korumak için olduğu için, teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde ihbarda bulunabilir diyor. Süreyi uzatmış bayağı gördüğünüz üzere. Şimdi insanın aklına şöyle bir soru geliyor. Acaba bu alıcı, ayıbı görüyorsa ona rağmen teslim almışsa yine 30 gün içinde ayıp ihbarında bulunma imkânına sahip mi? à hayır değil. TKHK’da yok ama bu BK’da vardır. Hatta bu kimse BK’nın genel hükümlerine de dayanamaz. Çünkü alan razı satan razı olmuştur. Yani artık hiçbir şekilde bir yere gidemez. BU TTK için de geçerlidir. Bu altın kural her yerde uygulanır. Bu kural ise “kendi düşen ağlamaz (ağlayamaz)”dir. Yani bilerek almadıysa 30 gün içindedir. Ama şunu diyemezsiniz. Aldın eve götürdün bir gün sonra fark ettin niye 30 gün bekliyorsun diyemezsiniz. Kanun süreyi vermiştir.

Peki, dönme nedir? à Dönemeden başlamıştık. Feshi dava edebilir diyor ama biz bunu dava yoluyla olması gerekmiyor. Bunun teknik anlamda bir dönme olduğunu söylemiştik. Çünkü ani edimli bir sözleşme idi bu. Bakın diyor ki: “Satıcının tefekkülü altındaki satılanın ayıbı anlaşıldığında müşteri muhayyerdir…” Feshedilmesini dava eder diyor ama biz bunu dönme olarak algılıyorduk. Ve beyan ile olur diyorduk. Bunun üzerine hâkimin açacağı dava da verilen karar ne hükmündedir? à Hâkimin verdiği karar nedir? à Kararlar kaça ayrılıyor? à Tespit, inşai karar ve bir de eda kararlarıdır. Şimdi açıklayıcı ile tespit aynı manadadır. Bu anlamda ikisi aynıdır. Bir kurucu inşai bir karar değil. Neden daha evvel dönülmüştü. Hâkim sadece bunun haklılığını tespit eder.

Usul hukukunda hâkim istenenden başkasına ve fazlasına hükmedemez demiştik. Ama istisnalarının burada oluğunu söylemiştik. Dikkat ederseniz orada hâkimin kararının niteliği değişiyor birden bire. Ben bedel indirimi istersem 100 liralık mal ve ayıp da 100 liralık oldu. Hâkim böyle bir talebin reddedileceğini ancak hâkimin bunun dönme kararı olduğunu söylüyor. Ve hâkimin bu kararı bir inşai karar olur. Dönem için dava açılırsa hâkim somut olayın özelliklerine göre bedel indirimine gidebilir.

Satıcının da başka bir yerden gönderilme durumu yoksa malın satıcının da misli ile değiştirilme olduğunu söylemiştik.

Şimdi acaba ayıplı mal teslim edildi ya alıcıya, bu ayıplı malın başına bir şey gelirse buna kim katlanacak? à Hasarı biliyoruz ama bu hasardan değişik özel bir düzenlemeye tabi tutulmuş. Madde 204… Ben size ayıplı mal teslim ettim. Ve bu hastalık sebebiyle öldü at. Ya da bir kitap sattım ama sizin bir kusurunuz olmadan hasara uğradı. Bu durumda dönebilir hâla diyor. Çünkü alıcının kusuru yok dikkat ederseniz. Bunda alıcının kusuru yok. Buna rağmen dönebilir. Dönünce her iki taraf da aldığını birbirine vermeli ya, elinde ne kaldıysa onu verir diyor. Yani bir şey kalmadıysa hiç bir şey vermeyecek. Ama ayıp olmasa böyle değildi ama ayıpta özellik vardır. 2. fıkrada ise eğer bu zarar uğrama, telef olma alıcının kusuru yüzünden olmuşsa veya alıcı bunu başkasına temlik etmişse dönemez ancak bedel indirimini isteyebilir. Başkasına satınca dönemez zaten veya şeklini değiştirmişse, o zaman da ancak bedel indirimini isteyebilirsin diyor kanun. Aslında söylemiyor TKHK ve TTK için ama o ilişkilerde de bu hüküm uygulanır. Çünkü madde 30 TKHK bunu gerektirir.

Dönmenin Sonuçları

Şimdi araya girelim. 4 seçimlik hakkında birini seçince artık bir daha geri dönemez. Çünkü YDH kullanılınca prensip itibariyle bundan geri dönülemez.

Dönmenin sonuçları nelerdir?  Demek ki döndüm. O Zaman aldığım malı geri vereceğim ama elde ettiğim yararlarla beraber vereceğim. Ama elde ettiği ihmal ettiği hükümleri geri vermek zorunda mı? à Hayır. Ama zaptta bunu da vermek zorundaydı. Ama burada ihmal ettiği yararları geri vermek zorunda değildir. Eğer elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri geri vermek zorunda olsaydı, nasıl bir sakınca ortaya çıkardı? à Elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri de geri vermek zorunda olsaydı, yani sen bunu mutlaka kullanacaksın demektir. Yani sen kullanmamışsan bir ürün de elde etmiş olmazsın. Bak sen kullanmasan da kullanmış gibi sayarım seni diyor. Onun için kullan aklını başına al demektir bu. Hâlbuki ayıplı malı teslim alanı kullanama mecbur etmek doğru değildir.

Ayrıca satıcı aldığı satış bedelini faiziyle verecek. Satılanın tamamen zaptta olduğu gibi muhakeme masrafını da verecek alıcıya. Alıcının bir takım iyi niyetle yapılan giderlerini ödeyecektir. Satıcının alıcıya ayıplı mal tesliminden dolayı doğan zararı da ödemek zorundadır satıcı. (ayıp nedeniyle doğan masraflar) Ayrıca kusursuzluğunu ispat edemiyorsa dolaylı zararları da isteyebilir. Fakat bu dolaylı zararlar için kusur lazım. Diğerleri için satıcının kusuru gerekmiyor.

Edaların değiş-tokuşu meselesinde bir şey daha var. Dönme üzerine klasik ve baskın görüş sözleşmenin sona ereceğini iddia eder. Ve artık herkes birbirine sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade eder. Fakat bir başka görüşe göre ki aslında bu dönme sonucundaki değiş tokuş gene sözleşme hükümlerine göre yapılır. Şöyle ki o değiş-tokuş da sözleşmenin içinde zaten vardır diyor. (geçen sene ki şeylerden hatırlatmak istedim sadece)

Şimdi birden ziyade mal satılabilir. Bu durumda Kanun şöyle bir düzen tarzı getirmiş. Birden fazla şey birlikte satılmış olup da bunlardan bazıları ayıplı çıkmış olduğu halde fesih sadece ayıplı çıkanlardan hakkında dava olunabilir. Bunu kısmi zaptta da böyleydi. Mesela yemek takımının bir kısmı ayıplı olabilir. Şimdi burada taraflardan birine önemli bir zarar verebilir. Taraflardan biri veya her ikisi için satım konusu nesnelerin birbirinden ayrılması zarar doğuruyorsa dönme bütününe mümkün olacaktır.

Şimdi gene enteresan bir düzenleme var. Bazen bir eşya basit olmaz da, otomobil olabilir. Yani bir asıl nesne bir de onun fer’i niteliğindeki nesneler hep birlikte satılmış olabilir. Bazen asıl şey ayıplı olur bazen de onun teferruatı ayıplı olabilir. Bu gibi durumda ne olacak? à Kılıf ayrı bir fiyat biçilse bile, (şemsiyenin kılıfı) şemsiyenin satışından dönerseniz kılıftan da dönmüş olursunuz. Örneğin kılıf hakkındaki dönme şemsiye hakkındaki dönme anlamına gelmez.

Ayıplı hayvan Satışı

Gelelim hayvan satışına, kanun özel olarak düzenlemiş. Ayıplı hayvan Satışı… Madde 195… Şimdi şunu söylüyor à hayvan alım satımında ayıba karşı tekeffül borcu için yazılı bir süre sözleşmesi ön görülmemişse ve ayıp da hayvanın gebeliğine ilişkin değilse, yani bunun dışında bir ayıp söz konusuysa satıcının sorumluluğu teslimden itibaren 9 gün içinde ayıp ihbarında bulunmasına bağlıdır. Ya da alıcı temerrüde düşerse (satım sözleşmesinde teslim alma hem hak hem borçtur. Onun için alıcının temerrüdü halinde borçlunun veya alacaklının temerrüdü hükümleri uygulanabilir.) o günden itibaren 9 gün içinde ayıp ihbarında bulunması gerekmektedir. VE gene bu mühlet içinde ister bilirkişi ister kendisi muayene etsin 9 günlük süre vardır.

Şimdi hayvanın gebeliğinin dışında ise ya da satıcı yazılı olarak bir süre tayin etmemişse (yani satıcı 5 gün içinde ihbar da bulunursan ben sorumluyum diyorsa 5 gündür süre) gebelik dışarıda bırakılmış çünkü bu ayıp 9 gün içinde öğrenilemez diye düşünmüş kanun koyucu. Gebelikte ise genel hükümler uygulanır.

Nihayet hayvan satımında bir şey söylemek lazımdır. Buradaki hayvan hangisidir? à İki ayaklı hayvanlardan bahsetmiyor; tavuktan bahsetmiyor. Horozdan bahsetmiyor. Bu koyun keçi inek gibi evcil hayvanlardan bahsediyor. Zaten gebelik vs. bu tür hayvanlarda olur sadece… Ama bazıları tüm hayvanlar içindir diyor. Tartışmalı yani…

Hocam ben 'gebeliğin dışarıda bırakılması lazımdır’ ne demek anlamdım? à Ne olacak gebe olarak satın aldım. Gebe çıkmayınca ayıp hükümleri uygulanacaktır. Ama hayvanlar için gebelik dışındaki ayıplar için 9 gün olacak bu süre…

Hocam kurbanda gebe değil dedi ama gebe çıktı. İki tür zararım var, bir manevi olarak zararım var bir de o ölü doğacak yavru için boşa para ödedim. Bu durumda ne olacak? à Alıcının kusuruyla veya şekli değiştirdiyse bedel indirimi (madde 204) ve zarar varsa o karşılanır. Bedel indirimi ile zararı karşılayabilirsin. Ama manevi zararı karşılayamazsın bu durumda genel hükümler (BK 96’yı uygularsın veya haksız fiile gidersiniz) uygulanır. (sözleşmeye aykırılıkta satıcı kendi kusursuzluğunu ispat edebilirse sorumluluktan kurtulur ama haksız fiilde zarar gören kusuru ispat etmek zorundadır.)

Şimdi gelelim;

Bedel İndirimi

Bunun nasıl tespit edileceği konusunda biraz tartışmalar var. Oraya giremeyeceğiz. Sonuç olarak ayıplı hali ile ayıpsız hali kaç para ediyorsa o oranda indirim isterim. Aslında en güzeli şudur. Bedel indirime gidecekse alıcı bu konuda hâkimi alıcı kılması lazımdır. Ama zorunlu değildir. Mesela bir eda davası ile tespit hükmü sonucunu alabilir alıcı.

Ayıplı mal bazen başka yerden gönderilebilir ayıplı mal. Buradan Erzurum'a gönderdim. Orada ifa edilecek sözleşmeye göre. Erzurum’da satıcının temsilcisi varsa onunla işi halledeceksin ama yoksa durumda gerekli tedbirleri almak lazımdır. Mesafeli satışlarda kanun böyle bir şey öngörmüş. Kanun ayrıca şunu söylüyor. Ayıbı teslim ettirmen lazımdır. Bütün bunlar tabi yapılmazsa ve satıcı da bunlardan zarar görürse alıcının sorumluluğu var.

İmalatçının Sorumluluğu

TKHK’dan biraz bahsetmemiz lazımdır. BK’ya göre satıcı sorumludur. Yani alıcı ve satıcından başka bir şey söylemedik. Satış ilişkisi benim ile satıcı arasında ama bazen satıcıya benim başvurmam mümkün olmayabilir. Ve satıcılarda kusurlu olmadığın fabrikanın öyle ürettiğini söylerler. Seray üretmiş mesela, hoca normal olarak özel bir hüküm yoksa (alıcı olarak) seraya gidemez. Çünkü arasında borç ilişkisi kurulmamış. Bu benimle hoca arasındadır. Hal böyleyken Yargıtay çırpınıp duruyordu ki nasıl yapalım da serayı sorumlu kılalım. Ve ben çoğu kez kendimi masum kabul edeceğim. Her ne kadar alıncın sorumlu olması için ayıp aranmıyorsa da, Yargıtay şöyle demiştir. Ben haksız fiil istemiştir diyor. Ama bu zorlamadır. Çünkü haksız fiilin hocayı hedef alması lazımdır. Ama burada teknik anlamda haksız fiil yoktur. Nihayet TKHK çıktı. O kanun şunu söylüyor. Bura da bir kere bayii satıcı sorumlu, arada başka bayii varsa o da sorumlu. Üreten Seray'da sorumlu olur Eğer ithal ediliyorsa ithalatçı da sorumlu. Hatta ve hatta bana kredi veren de sorumludur. Ama bunun bir şartı vardır. Bu durumda görüyorsunuz ki birden fazla sorumlu var. Ve bu sorumluluk müteselsil sorumluluktur. “Herkes ayrı ayrı zararın tamamından sorumlu ise burada müteselsil sorumluluktan bahsederiz.

Ben diyelim ki bu ayıplı ifa halinde ben bedel indirimini istedim, sözleşmeden döndüm. Bankaya gittim dedim ki, ben sözleşmeden döndüm ey banka dedim. Bunun pratik olarak nasıl uygulanabilirliği olabilir? à Bedel indirimi, onarım nasıl uygulanacak. Yani bu zincirin halkaları çok fazla ve bana göre de tazminat yaptırımı dışındaki diğer seçimlik hakların kullanılması çok zordur. Bir hüküm koyarsınız ama uygulanıp uygulamayacağını bilmek zordur.

27 Eylül 2011

En son ayıp hükümlerinin uygulanabilmesi için, söz konusu olan zaman aşımından bahsettik.

Zamanaşımı

Burada da yine 3 farklı kanundan bahsedebiliriz. Birisi BK 207, diğeri TKHK ilgili maddesi ve TTK’nin ilgili maddesi. Evvela BK açısından bakalım.

Burada teslimden itibaren 1 senelik zamanaşımı öngörmüştür. Her türlü dava için bu süre. Sakıt olur sözünü teknik anlamda almıyoruz yani dava düşmez ama zamanaşımına uğrar. Kefalet yine teknik anlamda almıyoruz. Yani daha uzun bir süre için garanti vermemişse 1 senedir. Tabi bunu uygulamada çok görürsünüz. Bir ürün alırsınız, biz size garanti belgesi verirler filan. İşte bu hükme göre o garanti süresi içindeki süre olarak belirlenmeli zamanaşımı. Fakat burada şu var, defi hakkınız var ama bu def'iyi kullanabilmeniz için teslimden itibaren 1 sene içinde ayıp ihbarınızı yapmanız gerekir. Fakat ayıp gizli de olsa nihayet teslimden itibaren 1 sene içinde ayıp ihbarında bulunmuşsanız siz hiçbir süreye tabi olmayan defi hakkına haiz olursunuz. Mesela siz bana bir ceket sattınız. Cekette gizli bir ayıp var. Ceket hem küçüldü hem de rengini attı. Ben hemen bu ayıbı öğrenince ayıp ihbarında bulundum. Daha sonra ihmal ettim ve dava açmadım. Aradan bir sene geçti teslimden itibaren. Daha sonra benden satış bedelini istediniz. Satış bedelini vermeyince de dava açtınız bana. İşte o dava da defi hakkımı kullanabilirim. Defi olarak derim ki sen satış bedelini istiyorsun ama senin malın ayıplı çıktı kardeşim derim. Görüyorsunuz tek şart bir sene içinde ayıp ihbarında bulunmaktır. Peki, ayıp 2. sene çıkarsa ortaya ne olacak? à Artık treni kaçırdın. Hem ayıp ihbarını kaçırdın hem de defi hakkını kaçırdın. Yalnız kanun bir şey daha söylüyor. Eğer satıcı alıcıyı ifal etmişse (ifal etme= ırza geçme olarak kullanılsa burada kandırma ve hile yapmak anlamındadır.) o zaman satıcı bir senelik zamanaşımını geçirdin vs. diyemez diyor. O zaman ben teslimden itibaren 2 sene de geçse yine ayıp hükümlerine dayanarak dava açabilirim. Fakat bunun bir sınırı olması lazım bu da 10 senedir. Kanun söylemese bile…(bu durum treni kaçırmanın tek istisnasıdır.)

TKHK göre ise bu süre 2 senedir. YBK TKHK’yla paralellik sağlamıştır. TTK ise 6 aylık bir zamanaşımı süresi öngörmüştür.

Satıcının Diğer Borçları

à Aksine sözleşme veya adet yoksa tartmak ve ölçmek gibi masraflar satıcıya aittir.

Madde 186 nakil masraflarından bahsetmiştir. Yasal ifa yerinde değil de bana filan yere gönder derse alıcı üstlenir bunun masraflarını.

Benim size asıl anlatmak istediğim husus 187. madde de yer alıyor. Ticari satımlar için getirilmiş bir hükümdür. Bunun 106. madde ile farkı iyi bilmek lazımdır.--> Şimdi bir kere ticari satım olacak ve vadeli bir satım olacak. Vade teslim için bir vade öngörmüşse… Vadesi geldiği halde teslimde temerrüt ederse alıcıya teslim talebinden vazgeçerek zarar ve ziyan isteyeceğini kabul edebilir diyor. Alıcı illa teslim istiyorsa o vadenin bitiminde bunu satıcıya bildirmesi lazımdır. Eğer söylemezse satıcıya teslimden vazgeçtiğiniz kabul edilir. 106 ile 187 arasındaki fark ise şu, 106’daki karine aynen ifadır. Eğer başka bir şey isteyeceksen mehil tayin et ve iste diyor. 187’de ise ifadan vazgeçtiğini müspet zararı isteyeceğini varsayarım diyor. Eğer aksini istiyorsan bildirmen gerekiyor diyor.  Peki, 187 neden bunu yapmış? à Ticari iş olduğu için ve ticari işlerde zaman çok önemlidir. Kardeşim sen sözünde durmalısın. Ticarette hakikaten seri olmak lazımdır. Yasa koyucu tacir kafasıyla bunu düşünmüştür. O yüzden böyledir. 106’da dönme olmasına rağmen 187’de de dönmekte mümkündür ancak dönmek istiyorsa yine vadenin bitiminde bunu bildirmesi gerekir diye yorumluyorlar doktrinde. (Vade belli burada ve kanunen ticari işler kesin vadeli kabul edilmiştir :S:S burayı kontrol et bir yerden) Mühletin bitimine kadar (örnekte 10 Aralık'a kadar) yani temerrüde düşmeden önce sen teslimi istediğini bildirmen gerekiyor…

Alıcının Borçları

Size daha evvelde söylemiştim. Malı teslim almak alıcının hem hakkıdır hem de borcudur. Sadece alacaklı temerrüdü değil borçlu temerrüdüne de düşebilir. Satıcı ikisine de gidebilecektir. Çünkü teslimden kaçınan adam bunu para vermemek için yapıyordur. Dolayısıyla borçlu temerrüdüne düşer bu durumda. Eğer aksine adet veya sözleşme yoksa teslimi derhal kabul etmek zorundadır.

Ayrıca satış bedelinin tayin edilebilir olması yeterlidir kesin olması gerekmiyor. Eğer satış bedeli belirtilmemişse, satışın yapıldığı gün ve yerdeki piyasa fiyatı satış bedeli kabul edilir.

Madde 211 à Alıcının Temerrüdü à Şimdi bu madde satım sözleşmesini alıcının temerrüdü bakımından ikiye ayırmış. Bir veresiye satım iki peşin satım... Bunlara ayrı ayrı hükümler görmüştür.  Şimdi peşin satımda alıcı satış parasını (en önemli borcu olan) ödemede temerrüde düşerse satıcı (burada da 106. maddeden ayrılmış çünkü 106’ya göre mehil tayin etmek lazım meğerki 107’deki durumlar olsun. Burada ise mehil tayinine gerek olmadığını söylüyor kanun.) hiçbir merasime gerek kalmadan sözleşmeden dönebilirim. Temerrüde düşmüş olması lazım. Temerrüde nasıl düşeceği için geçen seneki bilgileriniz kullanmanız lazım.

Doktrinde deniyor ki alıcının temerrüdü halinde satıcı ister 211’e ister 106’ya gidebilir deniyor. Ya da derhal döndüğünü bildirmezse 106. maddenin şartlarına tabi olur deniyor.

Veresiye satımda ise, sen eğer veresiye satım yapmışsan, temerrütten evvel sen bu dönme hakkını saklı tutmamışsan artık dönemezsin. Bu durumda ne yapacaksın? à Diğer haklarını kullanacaksın. Yani ya müspet zararın tazmini ya da aynen ifa ve menfi zararı istersin (emin değilim bu ikincisinden)

Veresiye satımın birçok türü olabilir. Mesela taksitle satım olabilir. Taksitle satım için de alıcılar için hem BK’da hem TKHK’nda birçok korucuyu hüküm getirmiştir. Taksitle satım veresiye satımın özel bir türü olduğuna göre, 211 taksitle satımda da uygulanacaktır. Yani daha önceden dönmeyi saklı tutmadıysa satıcı dönemez. Ancak satıcıları başvurdukları başka bir müessese var. Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi… Ben satıcıysa ve size taksitle satımda bulunuyorsam kendimi nasıl güvenceye alabilirim? à Sizden kefil isterim ama çok güvenli değil kefalet. Rehin isteyebilirim ama bu da zor çünkü teslim etmem lazım onun için. Ya da sizden bono alabilirim ama malı mülkü olmayan birisinin bonosu gazete kâğıdından ibarettir. Ama mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi ise çok güvenlidir. Çünkü ben mülkiyeti saklı tutarak istihkak davası ile alabilirim malı geri…

2. Saat

MSTS hem eşya hukuku hem borçlar hukukunu ilgilendiriyor. Eşya hukukunda zapt ve tekeffül ile ilgili kesişen hususları anlatacağım.

Şimdi, MK 989’a göre 5 senelik hak düşürücü süre içinde iyi niyetli zilyetlere karşı taşınır davası açabilirim. Bir de kanun 989’da eğer bir kimse rıza dışı elden çıkan malı pazardan, açık artırmadan veya benzer eşya satan yerden aldıysa taşınır davası açılabilir ama isterse parayı vermek kaydıyla. Ama eğer ödemezseniz iyiniyetli kişi alıkoyma hakkını kullanabilirdi.

Şimdi ben kitabımı unuttum ve sizde alıp başka birine sattınız pazarda. Ben o kişinin elinde gördüm ve taşınır davası açtım. Dava da siz ücret istemeden vermeye mahkûm olduysanız. Hoca düşürdü Gülnaz sattı özgüre… Hoca elinde gördü kitabı özgürün. 989. madde diyor ki, taşınır davasıyla isterse ve 5 yıllık hak düşürücü süresi var. Ama özgür ben bunu pazardan aldım, o yüzden ben sana benim mal için verdiğim bedeli ver ki bende sana vereyim diyebilir. Hocanın taşınır davasını açtı ve özgür mahkûm oldu ve iade etti malı ücret ödemeden. Şimdi özgür Gülnaz'a gelip zapt hükümlerini kullanır. (BK 194. madde) Ancak gülnaz bu durumda özgüre 989’daki hakkını kullanıp da hocadan isteyebilirdin, o yüzden git işine diyebilir mi gülnaz? Hoca diyemez diyor. Çünkü özgür kovboy olmuş çift silahlı kovboy. Ve kanunun ona tanıdığı eşya hukuku ve borçlar hukuku tabancalarından birini kullanabilir özgür. (ama tartışılabilir diyor hoca) (BU SINAVDA ÇIKABİLİR, HOCA BAŞKA YERDE YOK DEDİ VE DE SORABİLİRİM BELKİ DEDİ)

Mülkiyeti Saklı Tutma Sözleşmesi

Medeni kanuna göre bu sözleşmeyi noterde düzenleme biçiminde yapması gerekiyor. Noter işlemlere iki türlü resmiyet verir. Biri düzenleme biçiminde, onaylama (tasdik) şeklinde olabilir.

Sen notersin bana düzenleme şeklinde bir sözleşme yap, nasıl yaparsın? à Düzenleme şeklinde işlemde noter baştan sona kendisi kaleme alır ve vatandaş sadece imza atar ve imzaların ona ait olduğuna dair şerh düşerse bu düzenleme biçimindedir.

Onaylama biçiminde ise vatandaş sözleşmeye dışarıda düzenler ver noter sadece imzaları onaylar. Resmiyet kazanan sadece imzalardır.

Bunu hangi noter yapacak? à Eskiden alıcının ikametgâhındaki noterdi yeni kanun herhangi bir noter yapabilir diyor. Ayrıca bu sözleşme alıcının yerleşim yerindeki noterin siciline tescil edilince oluyor MSTS tamamlanmış olur. MSTS sicile tescille tamamlanmış olur. Fakat bu tapu sicili gibi değildir. İyi niyetli 3. kişinin iyiniyetini ortadan kaldırmaz. Mesela ben size buzdolabı sattım ve MSTS yaptım ayrıca. Daha sonra siz bu dolabı iyi niyetli 3. kişiye teslim ettiniz. Ama daha sonra ben diyemem ki artık tescil vardı gözün kör mü gidip inceleseydin diyemez. Ama tapu sicili için bunu diyebilirim. Ona yönelen güven korunur. Burada ise öyle bir fonksiyonu yoktur.

 Bu sözleşme yapıldı ya MSTS, bu durumda satıcı sözleşmeden dönüp mülkiyeti talep edebilir mi? MSTS tasarruf işleminin şarta bağlanması durumudur. İki türlü şart vardı taliki ve bozucu şart yani infisahi şartlar vardı. Ve geçen sene bunu biz hep borçlandırıcı işlem açısından olaya baktınız. Ama sadece bundan ibaret değil, tasarruf işlemleri de şarta bağlanabilir. Sadece gayrimenkullerde bu mümkün değildir. Onun dışında bu mümkündür. Gördüğünüz gibi MSTS’nde de tasarruf işlemi şarta bağlanmıştır. Çoğunluk görüşüne göre bu şart geciktirici şarttır. Öyle ki taksitlerin tamamı ödenince o şart Gerçekleştirilmiş olur ve şart gerçekleşir ve mülkiyet alıcıya geçer. Diğer azınlık görüşe göre, bu bozucu şarttır. Öyle ki buradaki şart taksitlerden birinin ödenmemesidir. Zamanında ödenmezse bu görüşe göre bozucu şart gerçekleşir ve mülkiyet satıcıya döner. Ama bozucu şart dersek mülkiyet alıcıya geçer. Hoca çoğunluk görüşünü kabul ediyor. Çünkü adı üstünde MSTS… Ama bu konu tartışmalıdır.

Bir şey daha, dedik ya 211. madde son fıkrası veresiye satımlarda satıcı daha evvel dönme hakkını saklı tutmadıkça temerrüt halinde dönemez dedik ya. İşte MSTS 211/son’daki dönme hakkının saklı tutulması anlamına da gelir. Yani bu görevi de gerçekleştiriyor. Devam edelim acaba MSTS’ni notere yaptırdık ve alıcının yerleşim yerindeki sicile tescil ettirmedik. Yani yarım kaldı. İşte bu yarım sözleşme de 211’in son fıkrasındaki şartı gerçekleştirmiş olur. MSTS’in tamamlanması her bakımdan faydalıdır. Bir mülkiyet saklı tutulmuş olur iki 211/son kullanılabilir. Eğer yarım kalmışsa sözleşme dönme hakkını kullanabilirsiniz ama artık istihkak davası değil sebepsiz zenginleşme ile geri alabilirsiniz bunu.

Hocam bozucu şart ve geciktirici şartın istihkak davası açısından bir farkı yok mu? à Şimdi eğer bozucu şart kabul ederseniz ve alıcı bunu başkasına satarsa 3. kişi mülkiyeti kazanır. Ama geciktirici şartı kabul ederseniz 3. kişi sadece iyi niyetliyse mülkiyeti kazanır çünkü alıcı sadece emin sıfatıyla zilyetliktir. İyi niyetli değilse mülkiyeti kazanamaz.

03 Ekim 2011

Satış sözleşmesini görmeye devam edeceğiz… Satıcının borçlarını görmüştük. Birçok borcu vardı onlar gördük. En sonunda satıcını teslim borcunu gördük. Teslim borcunu ifa etmezse ne olur onu gördük.

Şimdi alıcının borçlarını görelim

Alıcının Borçları

Alıcının aslında ilk akla gelen borcu semeni ödeme borcudur. Ve şunu da biliyorsunuz, alıcı hem satım bedelini ödemekle borçlu hem de satış konusu malı teslim almakla borçludur. Yani teslim almaktan kaçınırsa ister alacaklı ister borçlu temerrüdü hükümlerine göre takip etme imkânınız var. Şimdilik satış bedeli ile ilgili olanlara bakalım.

Madde 210’u daha evvel gördük sizinle. Kim önce borcunu yerine getirecek diye gördük. Sanki 81’den ayrılınmış gibi insanı düşünceye götürüyorsa da bunun doğru olmadığını söyledik. Yani önce satıcı borcunu yerine getirecek sonra parayı isteyebilecek diyor ama herkesin oy birliğiyle kabul ettiği şey şudur ki, bu sadece 81. maddenin başka bir ifadesidir diyorlar. Satıcının gözüyle bakıyor sadece olaya ve bunu anlatma çalışıyor. Fakat 2. fıkrası anlaşılmaz bir hüküm getirmiştir ve tercüme hatası olduğu için çok zor anlaşılıyor vaziyettedir. Şunu demek istiyor; borçludan faiz alınabilmesi için ne lazımdır? à Borçlunun temerrüde düşmesi lazımdır. Temerrüt tarihinden itibaren faizi istersiniz. Temerrüde düşürmek için de temerrüt ihtarı çekmeni lazımdır. Şimdi bunu biraz değiştirmiştir genel hükümlerden. Şimdi ya adet temerrüt ihtarına gerek yoktur diyecek ya da satış konusu nesne bir ürün getiren nesne olacak ve de satıcı malı teslim etmiş olacak ve de alıcı bu ürün getirme imkânına sahip olduğu anda temerrüt ödemekle yükümlüdür.

Peşin satımla veresiye satımı ayırmıştı kanun. Veresiye satım nedir? à Parasını almadan malı teslim etmiştir. Şimdi mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi noter tarafından yapılması gerekir. Bu geçerlilik şeklidir. Ama MSTS’ nin tamamlanması için alıcının yerleşim yerindeki noterin tuttuğu MTST siciline tescil edilmesi lazımdır. Ama mutlaka alıcının ikametgâhı siciline tescil edilmesi lazımdır. Eğer son aşama gerçekleşmezse MSTS yarım kalmıştır dolayısıyla mülkiyet saklı kalmıştır. Ama bu işe yarar. Eğer alıcı semeni ödemezse dönme hakkının kullanılması lazımdır dönebilmek için ve bu dönme hakkının saklı tutulduğunu gösterir. Adi yazılı şekilde filan yapılsa MSTS yine saklı tutma sözleşmesi olmamış olur fakat 211’e göre bu saklı tutma gerçekleşmiş olur.

211. maddeyi daha evvel gördüğümüz için üzerinde çok fazla durmayacağım. 212. madde arkadaşlar, tabi temerrüt nedeniyle satıcının bir zararı doğmuşsa o zarar da tazmin edilecektir. 212 de bunun nasıl tazmin edileceği söyleniyor. BU hüküm sadece ticari satışlar için geçerlidir. 2. fıkrada ise borsa da resmi bir bedeli varsa 1. fıkradaki somut yöneteme gerek kalmadan soyut yöntemle yani borsadaki kayıtlı fiyatı ile sana sattığım fiyat arasındaki farkı senden tazmin edebilirim diyor. Fakat bunun sadece ticaret satımlarına mı yoksa tüm satımlara mı olur? Bu tartışmalıdır.  à Şimdi seninle bir satım sözleşmesi yaptım. Sen temerrüde düştün yani 100 lirayı ödemiyorsun. Benim dönme hakkım var döndüm diye. Bu dönmede uygulanacak. Eğer teslim etmediysem etmem, ettiysem senden geri alacağım. Şimdi ben başka bir arkadaşa sattım (ikame satım yaptım) ona 80’e sattım. İşte bu 20 liralık fark benim zararımı oluşturuyor bunu senden alırım diyor birinci fıkra. Şimdi ikinci fıkrada ise bu ilk fıkrada yapılan işlemi yapmadan borsadaki fiyatından bakılabilir. Ama unutmayın 2. fıkra için bir şart vardır.

Soru: Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazın mülkiyeti nasıl geçer ve de bunun için yapılan sözleşmenin şekli nedir?--> (hocaya sor)

Gayrimenkul Satımı

Şimdi bakın. Bir kere bunu sağır sultan duydu artık. Birinci ikinci sınıfta birçok kere birçok hocanız söyledi size. Gayrimenkul satımı mutlaka resmi biçimde yapılan bir sözleşmedir. Yani taşınır satımında resmi şekle uymak gerekmiyor kural budur. Özel bir takım düzenlemelerde kanun özel düzenlemeler getiriyor. Borçlar kanuna göre genel düzenleme nedir menkul satımı hiçbir şekle tabi değildir. Mesela alacağın satımı olabilir mi? à Satış nedir ivazlı mı ivazsız mı? à İvazlıdır. O yüzden alacağın satımı ivazsız olmaz. O yüzden bu satım şekle bağlı değildir. Alacağın satımı alacağın temlikin vaadidir. Niçin? à Çünkü alacağın temliki tasarruf işlemdir. Bunu vaat etmek borçlandırıcı işlemdir. AT vaadi ön sözleşmemidir? à Hayır değildir. Çünkü tasarruf işleminden önce yapıldığı için sözleşmedir. Ama gayrimenkul satış vaadi ise bir ön sözleşmedir. Ama satış sözleşmesi nasıl bir sözleşmedir? à Bir borçlandırıcı işlem olduğu için ve borçlanılan şey tasarruf işlemini borçlandırdığımız için sözleşmedir. ATV’de de bir borçlandırıcı işlem vaat edilmediği için tasarruf işlemine yönelik olan bir işlem olduğu için bir sözleşmedir. Şimdi biz bunlara niye girdik? à Vaat deyince aslında aklımıza ön sözleşme gelmesi lazımdır. Fakat alacağın temlikinin vaadinde ise biz tasarruf işlemi olduğu için temlik burada sözleşme oluyor. Yani vaat ismine hemen kanmayın demek için… Şimdi alacağın satımı ise bir şekle tabidir.

Bir soru üzerin ayni sözleşme için consensus artı res olması lazım diyor hoca.

Alacağın satımı demek ki hiçbir şekle tabi değildir. O zaman alacağın bağışlanması ise bu yazılı şekle tabidir. Gerçi alacağın bağışlanması sözleşmesinde alacağın temlikinin vaadidir. Yani ATV olduğu için şekle tabi değildir ama 238. madde uyarınca gayrimenkul dışındaki her şeyin bağışlanması adi yazılı şekle tabidir. Orada bu yazılı şeklin olmasının sebebi ise sizi düşünmeye sevk etmektir. Ve burada karşılıksız bir şey verdiğiniz için bir kere daha düşünmeniz için size böyle bir şey söylüyor. (şimdi bunları kitaplardan bulmanız zordur. Bunları burada öğreneceksiniz.)

Demek ki gayrimenkul satımı resmi şekle tabi ve gayrimenkul satımı dışındaki her şey kural olarak şekle tabi değil ama bunların istisnaları olabilir. Gayrimenkul satımındaki resmiyeti kim verir? à Bu resmiyeti tapu memuru verecektir. Bunu kanun söylemiyor. Biz bunu tapu kanunu 26. maddeden çıkarıyoruz. Bu madde bu resmiyetin tapu memurunun vereceğini söylüyor. Bu resmiyetle ilgili eşya hukukunda da anlatacağımız gibi, neler kapsamalıdır? à Bu resmiyete uymamanın hangi yaptırım uygulanacağını belirtmemişse biz buna ispat şekli mi deriz sağlık şekli mi deriz? à Çünkü (buraya ‘çünkü’den sonra kanun varsa koyarsınız)  11/2’de buna değiniyoruz. Şimdi burada demek ki bu geçerlilik şekli deniyor. Şimdi kanun bir şekilden bahsetmişse hangi hukuki işlemin bu şekle girmesi gerekmektedir? à Yani sözleşmenin her şeyi mi şekle tabidir? à Sözleşmenin kurucu(asli, karakteristik) unsurları o şekle tabi olmalıdır. Diğerleri dışarıda kalabilir. Şimdi satım sözleşmesinin iki unsuru var. Semen ve maldır. Yani ne satıldı ve kaça satıldı şeklindeki esaslı unsurlardır. Bunların resmi şekilde yer alması lazımıdır.

Hepimiz grip oluyorsunuz. Çoğu kez de ayakta geçiririz. Yani bunu hastalıktan saymayız. Çünkü çok yaygındır. Hâlbuki grip bazen öldürücü de olabilir. Yaygın yanlışlar pek kale alınamaz. Şimdi şekil esaslı unsurları içermeli dedik. Şimdi esaslı unsurlardan biri de satış bedelidir dedik. O halde bu satış bedelinin gerçek olması lazımdır. Eğer muvazaalıysa satış bedeli, o bedel tayin edilmemiş sayılır. Yani ayaklardan biri gitti. Şimdi Selin’e ben tarlamı satıyorum. Şimdi harçlar kanuna göre bir harca tabidir bu satım işlemi. Ve yine aynı kanuna göre yarısı satıcı yarısı alıcıya aittir. Şimdi ben selinle anlaştım. Biz zengin miyiz dedik boş ver harç ödemeyi dedik. Biz tapu memuruna dedik ki 50.000 lira dedik. Satış konusu belli ve satış bedelini 50.000 lira dedik ama aslında 100.000 liradır. Şimdi burada geçerli mi geçersiz mi satım? à Kocaman kocaman hukukçular tartışıyor bunu. Yani diyorlar ki eğer böyle yaparsak toplum düzeni bozulur diyor. Yargıtay’da da şu var şufa davalarında eğer satış bedeli düşük gösterilmişse ve ön alım hakkı sahibi o düşük bedel üzerinde o hakkı kullanır… Şimdi toparlayalım. Şufa hakkı geçerli satış bedeli üzerinde kullanılabilir sadece. Ama Yargıtay muvazaa nedeniyle olan geçersizliği görmezden geliyor. Şimdi hem muvazaalı sözleşme batıldır hem de şekle aykırılık vardır. Neden böyle yapıyor çünkü doktrinde böyle yapıyor.

2. Saat

Demek ki hem doktrin bakımından hem Yargıtay bakımından satış bedelindeki muvazaa (gayrimenkul satışlarında) bir geçersizlik nedeni görülmüyor. Bunun hukuken doğru olmadığını söyledik.

Konumuza dönelim. Bir esaslı unsurlar şekle uymak zorundadır. İki türlü esaslı şekil var. Bir kanunen esaslı şekil olabilir. Bir de taraflar esaslı unsur kabul edebilirler bazı şeyleri. Her ikisinin de şeklin kapsamına girmesi lazımdır.

Borçlar hukukunu ilgilendiren kısımları bunlardan ibaret değildir. Bir kere şunu söylemek lazım, gayrimenkul satımından MSTS yapılamaz. Çünkü tescil hiçbir şarta tabi olamaz. Oysa mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi tasarruf işlemindeki şartı anlatır. (bu da tartışmalı biliyorsunuz. Bir görüşe göre geciktirici, bir görüşe göre bozucu şarta bağlanmıştır. Fakat her halde şarta bağlanmıştır.) Fakat tasarruf işlemi gayrimenkullerde şarta bağlanamaz. Bunun tek istisnası à Gayrimenkulün bağışlanmasında kendini gösterir. Bağışlayana dönme kaydıyla bağışlama denilen şeydeki kayıt şarttır. İşte gayrimenkullerde bağışlayana dönme şartı konulmuşsa bu şart tescil edilebilir. Çünkü bu bozucu şarttır. Burada mesele şudur à Mesela ben birisine ev bağışlıyorum. Bağışlayana dönme kaydıyla bağış hem taşınır hem taşınmazda olabilir. Ama taşınmazda görelim. Şöyle bir kayıt koyuluyor. Eğer sen benden evvel ölürsen bu tarla geri bana dönecek. Yani şu demek, ben sadece sana bağışlamak istiyorum mirasçılarına değildir. İşte burada dikkat ederseniz tasarruf işlemi bozucu şarta bağlanmıştır. Bu şart geçecekte şüpheli bir olaydır. Senden önce öleceği şüphelidir. Teknik anlamda bir şart vardır. Gayrimenkullerde sadece bu olabilir. (yasal istisna) Demek ki kanun istisna getirebilir ama kural şarta bağlanamaz gayrimenkul satımı…

Şimdi arkadaşlar burada gene şu konuları görmemiz lazımdır. à Rapt etmek nedir? à Eklemek demektir. Okuduğunuzu anlayın biraz. Madde 213 à Burada göreceğimiz gayrimenkul satış vaadi, sözleşmeden doğan alım hakkı, geri alım hakkı, ön alım hakkı… Bunları bir parça görmemiz lazım. Bunlar eşya hukukunu ilgilendiren konular orada da göreceğiz. Orada Eşya gözlüğü takacağız burada da borçlar hukuku gözlüğüyle bakacağız.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Nitelik olarak bir ön sözleşmedi. Çünkü bu vaatle bir satış sözleşmesi yani borçlandırıcı işlem vaat ediliyor. Yani 3 istasyon düşünün. Bazen iki istasyonlu olur hukuki ilişkiler. Yani ön sözleşme aşaması olmaz. Ama satış vaadi sözleşmesinde bu 3 aşamayı görüyoruz. Şekle tabi midir? à Resmi şekle tabiidir. Bu resmiyeti kim verir? à Resmiyeti kimin vereceğini (kanun sadece resmi şekilden bahsetmişse bu durumda genel yetkili resmi makam olarak sadece noter aklımıza gelecek. Şimdi bazı mantık kuralları sonucu tapu memurunun yapabileceği sonucu çıkar. Çünkü satış sözleşmesine resmilik kazandıran bile tapu memuru evleviyetle satım sözleşmesi vaadini de yapabilir. Demek ki çoğu yapan azıda yapabilir. Haydi, haydi yapabilir yani… Zaten Yargıtay ve doktrinde böyle kabul ediyor.) Noter yaparsa düzenleme biçiminde yapılacaktır. Şeklin neleri kapsaması gerektiğini biliyoruz.

Şimdi ben size gayrimenkul satış sözleşmesi yapacağımızı söylüyorum. Böylece satış vaadi sözleşmesi yapıldı. Ben borcumu yerine getirmezsem (1 sene geçti yapmadım). Sizde geldiniz artık gelin şu vaadinizi yapalım tapuda diyoruz. İşte satış vaadi borcumu yerine getiremedim. Ne yapabilirsiniz? à Dava açacaksınız. Bu ne davasıdır. Bu eda davasıdır. Yenilik doğurucu bir dava filan değildir. Eda davasıdır. (davalar kaça ayrılırdı? à Tespit davası, eda davası, inşai (yenilik doğurucu) davalar. Buna eşdeğer olarak kararlarda 3’e ayrılır.) İşte bu eda davasıdır. Ne diyorsunuz? à Hoca bana vaat etti parasını da aldı ya da almadı tapuya gidecektik diyor. Burada dananın kuyruğu kopuyor. Burada Yargıtay ve çoğunluk şunu söylüyor. (gayrimenkul mülkiyeti tescille beraber geçerdi ama mahkeme kararıyla birlikte burada tescilden evvel mülkiyet geçiyor) Şimdi çoğunluk bu görüşte. Fakat biz azınlık görüşü, Oğuzman hocaya göre, bir kere mademki satış vaadidir bu, mademki satış sözleşmesini hedeflemiştir. Nasıl mülkiyetini istersiniz ki? à Hâkimden ancak şunu istersiniz. Adam caydı sen karar ver bu satış sözleşmesi yerine geçer. Ondan sonra elimizde hâkimin kararı ve benim dediğim kararla sözleşme oluşur. Şimdi gel sen bu sözleşme üzerine tapuda benim üzerime tescil et diyor. Eğer yine kaçınırsa bunu yapmaktan işte bu durumda bir dava daha açılması gerekir diyor Oğuzman. Şimdi  hoca çoğunluk görüşünde ama Oğuzman'ın görüşü hukuk tekniğine daha uygundur. Ama usul ekonomisi açısından filan böyle bir tek davayla biter diyor. Ama Oğuzman MK 716’ya göre diyor ki, eğer tasarruf işlemine esas teşkil ederse bu dava olur diyor ama bu vaattir yani borçlandırıcı işleme esastır dolayısıyla 716’ya göre dava açılmaz. (716 ne zaman hâkime gidileceğini söylüyor) Şimdi buradan sonra zayıf Oğuzman'ın görüşü bundan sonra hâkimin kararı neden satıcının kararı yerine geçiyor? Böyle bir hüküm yoktur kanunda. Almanya’da var ama bize yok. Neyse işte böyledir kısaca.  İki görüşte aynı şeyi söylüyor. Ama işte Yargıtay da çoğunlukta usul ekonomisi yönünden bu tek davayı kabul ediyor.

Bir de oğuzmanın şöyle bir görüşü var ki kabul edilemez. Satış vaadi borcu, satış vaadi alacağı doğmuş olması için alacaklı tarafından bir yenilik doğurucu beyanda bulunması gerekmez. Zaten o ilişki kurulmuştur. Nereden çıktı yenilik doğurucu beyan işi filan? à Bunun hukuki dayanağı yoktur.

Bir şey daha söylemek lazım GMSV bakımından. Biliyorsunuz borç ilişkisi nisbidir. Yani sadece o ilişkinin tarafları arasında etkilidir. 3. kişi o ilişkiden olumlu ya da olumsuz etkilenmez. Buna borç ilişkisinin nisbiliğidir. Fakat bunun istisnaları vardır. Mesela 3. kişi yararına sözleşme böyledir. 3. kişiyi koruyucu etkili sözleşme böyledir. à Şimdi bensizinle bir sözleşme yaptım. Bu ikimizin arasındadır nisbiliği gereğince. Mesela piknik tüpü, mutfaktaki tüp gazım bitti, bana bir tüp yolla diyorum gönderiyor. Çocuğa diyorum ki gel tak şunu diyor ve bir de çakmağı çakıyor var mı kaça diye ve patlıyor. Şimdi ben yaralanıyorum. Benim evimdeki hizmetçi yaralanıyor. Komşu yaralanıyor. Filan… Şimdi aslında ben yaralanıdğıma göre ben sözleşmeye aykırılıktan dolayı 100. maddeyi de aracı kılarak (ifa yardımcısı yolladığı için; ifa yardımcısı onun sözleşmesel sorumluluğunu yerine getiriyor) sözleşmeye aykırılıktan tazminat için gidebilirim. Acaba sözleşmeye aykırılıktan dolayı hizmetçi ve komşum gidebilir mi? à haksız fiilden bahsetmiyorum dikkat edin. Borca aykırılıktan dolayı gidebilir mi? à Şimdi, o akdin koruyucu alanına kimler girer? à Bir kısmı başkaları da girer konusunda bir sorun yok ama kimlerin girdiği çok tartışmalı doktrinde. Deniyor ki genel olarak, o tehlikeye en fazla muhatap olabilecek kişiler o alan girer. Mesela misafir onun içinde değildir çünkü tesadüfen gelmiştir. Ama hizmetçi devamlı ve doğal olarak bu tehlikenin muhatabıdır. Bu aslında MK 2’ye dayanıyor. İşte gayrimenkul satış vaadinde de nisbi ilişki vardır. Yani ben bahara satış vaadi etsem ve gidip Merve'ye satsam bahar merveye başvuramaz. Çünkü nisbilik prensibinden dolayıdır. İşte gayrimenkul satış vaadi şerhle güçlendirilebilen haklardan biridir. Bazıları böyledir. Ancak bunlarda numereous clauses ilkesine tabidir. Açıkça kanun (gayrimenkulde tapu kanununda) taraflardan birinin tek taraflı beyanıyla şerh edilebileceğini söylüyor. Ve bu şerhin etkisi 5 senedir. Ve tapuya bir kişisel hakkın şerh edilmesi için şerh anlaşılması gerekir ama burada tek taraflı beyanla yapılabiliyor.

04 Ekim 2011

Ders işleyeceğiz Ömer hocayla geldi. Bizim borçlar kanunumuz talihsiz bir ayrıma dayanıyor. Dersleri anlayabilmeniz için borçlar hukukuna ait bir ayrımı öğrenmeniz gerekiyor. Bu da borçlandırıcı işlem ve tasarruf işlemi…

Hanımefendi borçlandığı kişiyle evlenmek istiyor. Ne var ki borçlandığı kişi kanunun evlenmesine izin vermediği birisi. Bunun ne ihtimalleri var ya kan hısımları olabilir veya aynı cinsten biri olabilir. Ayşe Fatma’ya âşık ve Ayşe uyurken Fatma Ayşe’nin açık penceresinden bir gül fırlatıyor. Ben sapığım ve gidip o gülü çalıyorum. Ne olur? 2à Gülü fırlatan erkek olsa ne olurdu? 3) Gece yatıyorum ve Banu alkan benim penceremden gül fırlatıyor. Ayşe ne zaman zilyet oldu. Ömer zilyet oldu mu? à

1)      Ayşe ne zaman zilyet oldu? Ömer zilyet oldu mu?

2)      Ayırt etme gücünden sürekli olarak yoksun olan Ömer gece yatakta uyurken Ömer’den hoşlanan birisi yatığıma gül koyuyor ve uyanınca gülü alıyorum ve ne kadar güzel diyorum. Zilyet olur mu Ömer?

3)      Bir kişide malik sıfatıyla zilyetlik ve emin sıfatıyla zilyetlik birleşebilir mi?

4)       

Bunları düşüneceksiniz.

Biz borçlar özelde size anlatırken bir özel hükümler var dedik. Bir de özel hükümler var dedik. Derse nasıl başladık. Belli sözleşme tiplerinin uygulamada çok olduğu için bunlar düzenlenmiş dedik ama yeni kanun düzenlenirken franchise, leasing, garanti sözleşmesi düzenlenmedi. Yani yeni kanun mahvetti. Ayrıca evlenince siz eşinizin rızasını almadan kefil olamayacaksınız.

Ama YBK borçlandırıcı işlem ve tasarruf işlemi ayrımı işlemini düzeltmedi.

Taşınmazlarda tasarruf işlemi tescil midir? Hayır. Tescili tapu memuru yapar. Borçlandırıcı işlemi ve tasarruf işlemini taraflar yapsın. O yüzden tasarruf işlemi tescil talebidir. Mülkiyet tescille geçer deyin ama tasarruf işlemi tescil demeyin tescil talebidir deyin.

Kanun 1926’da yapılmıştı ve bu yüzen eleştirilerimizi bitireceğiz. Romanın bu şekilci düşüncesinden vazgeçmesini isterdik ama geçmedi.

Biz bir zapt, ayıba karşı tekeffül veya bir ayıp problemi çıkınca kanunun şu geri düşüncesiyle ortada geçerli bir sözleşme olması lazımdır. 3 sene önceki öğrenciler kurulmamış sözleşmeden tarafların lehine tekeffülü tartıştılar ama kaybettiler. O yüzden sözleşmeye

Pratik–1

(A), bilgisayarını (B)’ye satar. Taraflar arasındaki anlaşma uyarınca, bilgisayar (A)’nın bilgisayar olan ihtiyacı nedeniyle (B)’ye bir hafta sonra teslim edilecek, mülkiyet de teslimle geçecektir. Satıştan 3 gün sonra, (A) bilgisayara daha fazla fiyat teklif eden (C) ile de satış sözleşmesi yapar. Ve bilgisayarın mülkiyetini hükmen teslim yolu ile (C)’ye geçirir. Bilgisayar verilen söze uygun olarak (B)’ye teslim edilir.

Sorular:

1)      C, B’ye istihkak davası açarsa sizce B nasıl bir yol izlemelidir?

2)      Bilgisayar B’ye yapılan satıştan 2 gün sonra komşuda çıkan yangın sonucu yanıp kül olsaydı, B ödediği satış bedelini A’dan geri isteyebilir mi?

Pratik–2

Bay (Ö), istekle ders anlatmaktadır. Öğrencilerin akıllı olanları derse gelip not tutmakta, dinlemektedir. Daha da akıllı olanları ise, Ö’nün iznini almadan ses kayıt cihazı ile sesini kaydetmekte ve ders hiç gelmeyen çok daha akıllı öğrencilere para karşılığında satmaktadır.

Sorular:

(Ö) daha akıllılardan ve çok daha akıllılardan neler talep edebilir? Daha akıllı ve çok daha akıllılar arasındaki satım sözleşmesi geçerli midir?

2. Saat

Pratik–1

Borçlar Özel 1 final sorusuydu bu.

1)      A—Satım—B sözleşmesi yapılıyor. (Ben kalemimi arkadaşınıza satıyorum. Diğer arkadaş 2 liraya sat diyor. Peki, burada arkadaş diğer arkadaşa herhangi bir talepte bulunabilir mi? à hayır dedik. Ama diğer arkadaşın bu kaleme hiç ihtiyacı yok ama sırf arkadaştan nefret ediyor. Aslında diğer arkadaşınız arkadaşınıza ha tokat atmış, sırf kötülük amacıyla hareket ediyorsa haksız fiil işlemiştir. Bundan dolayı arkadaşınız diğer arkadaşınıza sözleşmesel bir şekilde gidemese de haksız fiille gidebilir.) Mülkiyet A’da kalacak. Hükmen teslim ne demek? à Bende kalsın. Kısa elden teslim ise sende kalsın demektir. Yani hükmen telsim maddi zilyetliğin devri eylemi olmaksızın mülkiyeti nakleden işlemdir. Ama mal fiili olarak A’da kalmıştır. Ama mülkiyet arada teslim olmamasına rağmen B’ye geçmiştir. A ile C arasında hükmen teslim iradesi yoktur. Dolayısıyla mal A’da kalacak diye anlaşmışlardır. A ile C arasında ise bir hükmen teslim anlaşması ile mülkiyet karşı tarafa geçer mi? à Geçer. C malik oldu. Bu soruda aradığımız ikinci şeydir? à B’nin C’ye karşı gidebileceği haksız fiile dayanabileceğimiz bir kavram kullanmamamıza rağmen bunu sınavda bahsedeceksiniz. Borçlar genel ve kişiler hukukunda anlatıldığı için bildiğinizi var sayarız. A ile C arasında hileli bir anlaşma olmadığı için ve tehlike olmadığı için, B’ye karşı C herhangi bir talepte bulunamayacak. B malik olmuş mudur? à B bu teslime rağmen malik olmuş mudur? à Romalılar kimse hakkında daha fazlasını devredemez diye anlatılıyor. Mülkiyet C’de ise A nasıl mülkiyetini geçirebilir ki? Geçiremez işte zaten. Dolayısıyla B malik olmaz. C B’ye karşı istihkak davası açarsa B nasıl bir yol izlemelidir? à Cevap: C Malik olduğu ve C’nin hakkı A ile B arasındaki satım sözleşmesinden sonra var olmuştur.  BK 189 lafzı karşısında B’nin A’ya karşı zapta karşı tekeffül hükümlerinden yararlanamayacağını kabul etmek gerekir. Çünkü A ile B arasındaki satım sözleşmesi yapılırken, bilgisayar üzerinde 3. bir kişinin hakkı yoktur. Bilgisayar tertemiz, apak, ana sütü gibi helal olarak A’nındır. Ne C’nin ne de 3. bir kişinin onun üzerinde bir hakkı yoktur. B, A’ya karşı 96 ve devamına göre hareket eder. Akıllı avukat sadece olayları yazar nitelemeyi hâkime bırakır. Zapta karşı tekeffül mü BK 96 mı olduğu hâkime bırakır ve hâkimin görevidir yasa gereği ona göre sadece olayları zikretmek önemlidir.

10 Ekim 2011

Önce bir pratik çalışma yapalım sonra derse devam edelim.

Pratik

A, B’nin buğday tarlasında istiflediği bir ton samanı telefon görüşmesiyle satın alır. A ile B arasındaki anlaşmaya göre, samanlar A tarafından iki hafta içinde teslim alınacaktır ve satış bedeli de teslim anında ödenecektir. O günlerde hava tahmin raporlarının olumsuz olduğunu da nazara alan taraflar telefonda şu husus üzerinde de anlaşırlar: “Şayet teslim zamanına kadar büyük bir fırtına çıkıp samanlara zarar verirse satım sözleşmesi ortadan kalkacaktır.” Bu görüşmeden iki sonra çıkan büyük fırtına ve şiddetli yağmur yüzünden tarladaki söz konusu samanların bir kısmı savrularak bir kısmı da oluşan sellere kapılarak yok olur.

Sorular

1-      Olaya göre B satış bedelini isteyebilir mi? Niçin?

2-      Samanlar henüz teslim zamanı gelmeden çıkan bir yangın sonucu yok olsaydı, bir önceki sorunun cevabı değişir miydi? Niçin?

Cevaplar

Şimdi A ile B arasında bir ton buğday satımına ilişkin bir sözleşme yapılıyor. A, B’den alıyor. A alıcı B satıcıdır. Şimdi bu aradaki satış sözleşmesine göre, A samanları iki hafta içinde teslim alacak ve satış bedeli de teslim anında ödenecektir. Demek ki, böyle bir hem satış konusu bakımından hem satış bedeli bakımından bir vade ön görülmüş. O günlerde hava tahmin raporları da olumsuz geliyormuş. Taraflar şu noktalar üzerinde de anlaşmaya varıyorlar.

1- Arkadaşınız burada bir bozucu şart vardır. Yani şiddetli fırtına samanlara zarar verirse satım sözleşmesi ifadesi bunu gösterir diyor. Sözleşme ortadan kalkarsa satış bedelini isteyemez diyor.

MBK madde 152’yi okuyunuz.

Arkadaşlar burada özel borç ilişkileri dersi ve satımı işliyoruz. Burada satım sözleşmesi var yani saman satımı vardır. Burada bir satım sözleşmesi vardır. Bu satım sözleşmesinde hasarla ilgilidir. Yalnız birde burada 2. sınıfın bir konusu vardır. Şarta bağlı bir işlem meselesi vardır. Demek ki hem hasarı hem şartı bilgilerinizi gözden geçirip bunu çözmeniz gerekirdi. Şart ve hasar…

Hocanın Cevabı: Burada o şartı yakalamak lazım. Burada bir bozucu şart vardır. Gelecekteki vukuu şüpheli olay değil midir? Yani tipik bir şart var. E bozucu nerden anladık? Sözleşme ortadan kalkar diyoruz. Şimdi burada sözleşme ortadan kalkar diyor. Madde 152 bozucu şartlara ilişkin hükme bakıyoruz. Ani edimli sözleşme olduğu için burada sözleşme baştan itibaren ortadan kalkar. Ama kira filan olsaydı (sürekli borç ilişkisi doğuran akit olsaydı) geçmişe etkilemezdi. Ama burada 152/2 kaideten diyor ya işte adi edimli ilişki en güzel edimdir. Burada geriye yürümüştür ve baştan itibaren geçersiz olacaktır. Eğer böyle bir durumda anlaşmasalardı çünkü

2- Burada bozucu şart bir fırtınanın oluşmasıdır. Yangın bunun içindedir. O zaman sözleşme geçerli olacağı için hasar oluşmuştur. Hasar bugünkü kanuna göre alıcıya geçerdi bu yüzden B isterdi. Yeni kanunda ise zilyetlik geçmeden hasar geçmeyeceğinden B satış bedelini isteyemeyecektir. Zilyetlik geçseydi hasar geçecekti o zaman isteyemez.

Burada kusursuz ifa imkânsızlığı söz konusudur. Çünkü istiflenmiş diyerek cins borcu olmasına rağmen bu borç aynen parça borcu gibi olacağından kusursuz ifa imkânsızlığı vardır.  Ama madde 117’nin istisnası 183tür ve bu yüzden hasar hükümleri uygulanır.

***Eğer bilmiyorsanız üstünüze vazife olmayan şeyi yapmayın. Vekâletsiz iş görme üstüne vazife olmayan işi yapmadır. Eğer üstüne vazife olmazken iş yaparsan canına okurlar bu durumda. Eğer yüzme bilmiyorsam fazla derinlere gitmemem lazımdır. O yüzden biliyorsanız açılın yoksa sizden ne isteniyorsa onu yapın.

Şimdi hoca yeni kanuna göre hasarın geçmesini açıklayacak. Yeni kanunda 208. maddededir hasar ve zarar. Burada taşınır söz konusu olduğuna göre bu samanın zilyetliğinin devri ile bu hasar alıcı A’ya geçer. Şimdi ne olmuş 2 gün sonra yani zilyetlik devredilmeden yangın çıkmıştır. Bu durumda hasar satıcıya yani B’ye aittir. Bu durumda B satış bedelini isteyemez. Ama mevcut kanunda hasar satım sözleşmesiyle geçeceğinden EBK’ye göre B isteyebilirdi.

Halin icabı babını kullanamayız çünkü teslim satıcının yararına geciktirilseydi. Eğer B deseydi benim başka samanlarımda var. Ben bu samanı gösterip başka alıcıları diğer tarladaki samanları satacağım numune olarak dursun deseydi; bu durumda satıcı için geciktirildiği için halin icabına göre hasarın sözleşmenin yapılmasıyla geçmesi halinde bir istisna vardır. Bu durumda halin icabı kullanılırdı ama bizim olayımızda kullanılamazdı. Yeni kanuna göre de alıcıya zilyetlik devredilmiştir fakat somut olayın özelikleri değerlendirilir. Buna örneği ikinci derste bulmaya çalışayım.

2. Saat

Örnek, halin gereğine yeni kanunda örnek vereceğiz. Yeni kanuna göre hasar zilyetliğin devriyle geçtiği için biz zilyetliğin mülkiyetin devri anlamına gelmediğini farz ettik. Peki, neden bunu böyle dedik? à Taşınır için niye mülkiyetin devri demiştir? à Mülkiyeti devretmek için zilyetliği devredince artık malik olmuştur zaten bu yüzden mülkiyetin devri amacıyla olmak zorunda değildir. Hem yeni kanun hem eski kanun şunu öngörüyor. Hâkim işin başındadır. Hâkim gerçek adaleti sağlayacak imkâna sahiptir. Onun için hâkime esnek hükümler getirmiştir. Hâkime bütün aklınıza hayalinize gelmeyecek özelliklerle karşılaşabilecek hâkime geniş bir alan sağlamak istiyor. Örnek olarak ise, mesela icra takibi gelecek satıcıya. O da zilyetliği devrediyor satım sözleşmesi yapıp. Ama 1 sene sonra deveyi düze çıkaracağı kurtulacağım şu beladan diyor ve zilyetliği devrediyor. Bu durumda zilyetliğin devri satıcı yararına bu yüzden zilyetliğin devrine rağmen hasar geçmez alıcıya…

Şimdi gelelim derse… Pratik çalışma için bir de yarın dersimiz var. Yarın da bir pratik çalışma yaparız. Ama satım sözleşmesini de bitirmek istiyorum. Hiç olmazsa sorumlu olacağınız alan geniş olsun. Biz gayrimenkul satımına geldik. Şeklini vs. gördük. Gayrimenkul satış vaadini gördük. Yine gayrimenkul satımı bakımından 3 tane müessese var. Onları görmek lazım: Şufa, iştira, vefa haklarını göreceğiz. Bunlar gayrimenkul satımını hedefleyen sözleşmelerdir. Şimdi bu sözleşmeleri görmek lazımdır.

Şuf’a

Ön alım sözleşmesi dedim ama çok doğru demedim. Kanundan da doğabilir. O halde iki türlü şuf’a hakkı var. Ya kanundan ya sözleşmeden doğar. Kanundan doğan önalım hakkı müşterek mülkiyette bir paydaş payını bir diğer kişiye satınca diğer paydaşların ön alım hakkı var. Ama bizi asıl sözleşmeden doğan ön alım hakkı ilgilendiriyor. Ama ikisinin de hükümleri aynıdır. Eşya hukukunda daha ayrıntılı göreceğiz. Bir kere ön alım hakkını doğuran sözleşme adi yazılı şekle tabidir. Yani resmi şekilde yaparsanız bir şey olmaz ama adi yazılı şekilde yaparsanız yetişir.

Buna kardeş olan iştira ve vefa sözleşmelerinden bahsettik. İştiraya alım, vefaya geri alım sözleşmesi denir. Bunlar eski hukukumuzda da vardı. Mesela mecellede beyti bil vefa denirdi. Onun komşusu olan iştira ve vefa resmi biçimde yapılmalıdır. Oysa şuf’a adi yazılı biçimde yazılsa yeterlidir. Neden? à Genellikle bu önalım sözleşmeleri kira sözleşmelerinin içinde yer alır. Çoğu kez kira sözleşmesinin bir maddesi bir şartı olarak yer alır. Onun için kanun koyucu bunu resmi biçime bağlamamıştır. Kira sözleşmesi o kadar çok yapılıyor ki (adi yazılı biçimde yapılıyor) kolaylık olsun diye bunu yapmıştır. Neden daha çok kira sözleşmelerinde yer alır? à Ben evimi kiraya vereceğim. Ben sınıfta kalırsam 5 sene oturmak zorundayım. Şimdi bunu sen satarsan hocam yeni malik beni çıkarır ben perişan olurum. Ben de diyorum ki eğer satarsam senin öncelikle alım hakkın olsun diyorum. Bunu kira sözleşmesine yazıyorum. İşte bu şekilde olabilir. Kanun resmi biçimde yazıyor ama resmiyeti verecek makamdan bahsetmiyorsa biz noterden deriz. Ama tapu memuru da yapabilir. Çünkü çoğu yapan azı da yapabilir. Tıpkı satış vaadinde söylediğimiz gibi.

Bu sözleşme yapılırsa sözleşmenin karşı tarafına ön alım hakkı tanınır. Satıştan başka hiçbir işlem önalım hakkının aktif olmasını sağlamaz. Eğer ben size bu hakkı tanıdım ve bir başkasına satıysam bu hakkı kullanırsınız. Bir başkasına bağışladıysam ya da trampa ettiysem ya da icra ile elimden alındıysa kullanamazsınız. Bir kere şunu da tespit edelim. (hiçbir kitapta yazmaz genel olarak) Önalım, geri alım ve alım hakları hep kitaplarda gayrimenkullerle ilgili örnek verilere anlatılır. Taşınırlara uygulanmaz mı? à Uygulanır. Ama hiç menkullerde kullanılacak bir şey değildir o yüzden kimse bahsetmiyor.

Şerh verilsin verilmesin kullanılamaz. Şerhin biricik etkisi şudur: tapuya şerh verilebilir. Ama şerh ön alım konusu nesne başka bir malike geçerse o kişi şerh süresi içinde o hakkı yeni malike karşı da kullanabilsin diyedir. Eğer şerh yoksa ben ön alım hakkımı sadece bu hakkı bana tanıyan kişiye karşı kullanırım. Eğer sen mülkiyeti başkasına geçirirsen ben artık ön alım hakkımı kullanamam Ama eğer sen sattın ve mülkiyeti geçirmedin bu durumda kullanırım. Ama bizim tatbikatımızda bu mümkün değildir çünkü sözleşme ve devir aynı anda yapılır bizde. Yani şerh varsa yeni malike karşı kullanılır.

Hocam peki yeni malikte başkasına bağışladı bu durumda ne olur?

Şimdi, ön alım hakkı kullanılınca alıcı ile sizin aranızda bir satım ilişkisi kurulur. Satım sözleşmesi denmez buna ilişkisi denir. Çünkü sözleşme iki taraflı olur. E burada ise tek taraflı beyanla kullanılıyor. O yüzden tek taraflı kurulan şeye ilişki denir. Tam bu nokta da EBK ve YBK arasında önemli bir farkı anlatmam lazım size. EBK’de bu satış ilişkisi tek taraflı yenilik doğurucu bir beyanla kullanılabilirdi. YBK bunun dava yoluyla kullanılacağını söylüyor. O halde bugün benim bir dava açmam lazım şuf’a hakkımı kullanabilmem için. O halde bir dava ile bir satış ilişkisi kurulur. Ve hâkim davaya devam eder ve madde 716’ya göre de mülkiyet size geçer. Burada sizi ilgilendiren bu kadardır. Dikkat ederseniz gayrimenkul satımı şuf’a yoluyla da sağlanabiliyor. Birçok kez de araya hâkim girerek oluyor.

Şimdi eğer şerh yoksa alıcıya karşı şuf’a davası açamam. Sadece bana şuf’a hakkı tanıyan kişiye karşı dava açabilirim. Ama bizim tatbikatımızda satış sözleşmesi yapılınca otomatik olarak tescilde yapılır alıcı adına. Yani bizde satış sözleşmesini yaptık ama daha sonra geçireceğiz mülkiyetini devir için. Bizde böyle bir şey yok. Kanunen var ama uygulamada yoktur.

3 tane aşama vardır. Birincisi sözleşme ikincisi talep üçüncüsü ise şerh aşamasıdır. Bizim uygulamamızda ilk iki aşamada birleştirilmiştir. Dolayısıyla satım sözleşmesi ile tescil talebi de yapılır. Ben böyle yapınca artık tren son durağa kadar gider( tescile kadar gider) Demek ki olmadığı için de bize şuf’a davası daima alıcıya karşı açılır. Ve alıcıya karşı açılması için de daima şerh lazımdır. Bizim uygulamamızı nazara alarak şunu söyleyebiliriz; bizde şuf’a davası sadece alıcıya açılabilir şerh varsa. Ama şerh yoksa şuf’a davası kullanılamaz. Bu hukuken mümkündür.

11 Ekim 2011

Pratik

Bayan (B)’nin 1.6.1999 tarihinde plajda düşürdüğü kolyeyi bulan Bay (A) bunu, durumu bilmeyen sevgilisi (C)’ye doğum günü hediyesi olarak verir. Daha sonra (A) ile (C)’nin arası açılır ve (C) kolyeyi 1.6.2005 günü iyi niyetli (D)’ye satıp teslim eder. Kolyesini (D)’de gören (B) ise, (D)’ye karşı 1.7.2005 günü istihkak davası açar. (D)’nin avukatı zapt hükümlerine başvurmayı düşünmektedir.

Sorular

1-) (D)’nin avukatının düşüncesine katılır mısınız? Niçin?

2-) B, kolyeyi A’ya tamir için bırakmış olsaydı, olaya göre 1 numaralı sorunun cevabı değişir miydi? Niçin? (Bu soru bakımından olaydaki tarihleri nazara almayanız.)

Cevaplar

Şimdi olayın bir özetini geçti hoca.

Hocam sevgilisine ne zaman vermiş? Bunu ne zaman verdiğini bilmiyoruz.

1) Burada sevgilisine verdiği tarihi vermememizin sebebi tartışmanız ve ihtimalleri değerlendirmeniz için.

A burada kötü niyetlidir çünkü kendisinin olmadığını biliyor. Hocam 771’i uygulayabilir miyiz diyor? Hoca da daha biz o konuya gelmedik o yüzden anlattığımız yerden sorun diyor. Ama işte biraz konuştular. Diyor ki, bir şeyi kaybedince zilyetliği kaybedersiniz ama mülkiyeti kaybetmez. Mülkiyeti kaybetmek için terk iradesi olması gerekiyor. Mesela aman cana geleceğine mala gelsin diyorsa terk iradesi gerekmektedir. Ama bunlardan sorumlu değiliz vizede…

Burada iki ihtimali değerlendirmemiz gerekiyor. Birinci ihtimalde C’ye bir yıl içinde verirse C iyiniyetli olduğu için ve de 5 yıl süreyle kazandırıcı zaman aşımıyla malik olacağı için sözleşmeyi yaparken malikten alan D’de malik olur. Bu durumda Bayan B mülkiyeti kaybettiği için istihkak davası açsa da kazanamaz. Bu durumda da zapt hükümlerine gidemez D. Çünkü sözleşme yapılana kadar 6 yıl var eğer son beş yıl olabilmesi açısından bir yıl içinde vermişse A sevgilisine bu durumda bu ihtimal olur. Fakat ya vermemişse? à Bu durumda ise kazandırıcı zaman aşımı hükümlerine göre malik C olamayacağından ve D’de olamayacağından bu durumda B istihkak davasını kazanırsa (ki kazanır olayda) malı (D)’nin elinden alır. Fakat D’de C’ye karşı zapt hükümlerine göre tazminat isteyebilir.

2. Saat

2) Bu durumda; A emin sıfatıyla zilyet olurdu. Emin sıfatıyla zilyetten iyi niyetle kazanırdı C ve bu kazanımı korunurdu. D’ye satınca yine mülkiyeti kazanırdı D. İşte bu durumda B istihkak davasını kazanamazdı. Ve bu durumda zapt olmayacağından zapt hükümlerine gitmeye gerek de olmayacaktır. à Birçok kitapta bulamazsınız. Şimdi, B kolyeyi A’ya tamir için bıraktı ya, A emin sıfatıyla zilyet ya, emin sıfatıyla zilyetten iyiniyetli iktisap muteber ya; doktrinde şimdi bir görüş var. Sen böyle yaparak yani zilyetlik veriyorsun. (zilyet zilyetlik üzerinde hangi hakkı varsa o hakka sahip olduğu karine olur.) Ve B, A’ya bunu vererek bunu sağlıyor yani sebep oluyor ve bunun sonuçlarına katlanması gerekir. Ve hukuk güvenliği açısından bu böyle oluyor. Ve alan C bu durumda malik olur diyor. Ama bazı yazarlar bu hükümler bağışlamada uygulanmaması gerekiyor çünkü satın alan kişinin hakkı korunması lazım hukuk güvenliği açısından ama bağışlanan açısından böyle bir şey olmaması gerekir diyorlar. Ve C’de bağış olarak aldığı için bunu burada malik olamaz. Ama sorunun cevabı yine değişmiyor çünkü D’ye satıyor ve bu durumda D malik olur iyi niyetliyse. Ama bu ihtimalde iyi niyete bakmamız gerekecek D açısından. Ama ilk görüşe göre C iyi niyetli olduğu için (D)’nin niyetine bakmamıza gerek olmazdı… [Şimdi burada A, B’den dolayı emin sıfatıyla zilyet fakat A, C’ye verince B’nin zilyetliği verme gibi bir yani B’nin (C)’yi emin sıfatıyla zilyet yapma gibi bir niyeti olmadığını düşünebilir ve bu durumda emin sıfatıyla zilyet olmaz diyebiliriz. Bu durumda da sorunun cevabı tamamen değişir.]

Şimdi derse başlıyoruz. Hatırlarsanız şuf’a’yı görüyorduk. Şimdi oradan devam edelim. Ön alım hakkını bitirelim. Bu menkullerde de olabilir ama gayrimenkullerde yaygındır. O yüzden gayrimenkuller esas alınarak düzenlemeler yapılmıştır. Şimdi hem kanundan doğan hem de sözleşmeden doğan ön alım hakkı vardır. Her ikisi de aynı hükümlere tabidir. EMK ön alım hakkı bakımından şunu benimsemişti, hak sahibi yenilik doğuran hakkını bir beyanda bulunarak kullanınca aralarında satım ilişkisi kurulur diyor. YMK ise dava dışı bir beyanla bu satım ilişkisi kurulamayacağını söylüyor. Peki, ne zamana kadar açılır bu dava? à Alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla tebliğden itibaren 3 ay ve her ihtimalde 2 senede düşer diyor dava açma hakkı. Bu yanlış olmuştur hocaya göre, çünkü satıcı veya alıcı satış sözleşmesinin yapıldığını noter aracılığıyla bildirmez. Satıcının bildirmesi düşünülemez çünkü hem zaman harcayıp hem de para harcayacak noter ile bildirmek için. Ama alıcının bildirmesi ise katmerli enayilik olur çünkü hem zaman hem para harcayacak hem de gel elimden bu malı al der mi? à Demezler. Çünkü elinden al demek bunu bildirmek. Demek ki noter aracılığıyla bildirme tatbikat bakımından mümkün değildir. Bir düzenleme getirirseniz uygulanabilir olması gerekmektedir. Peki, hariçten bir biçimde öğrenirse satışı, acaba öğrenmeden itibaren 3 ay içinde dava açılmalı mı tartışmalıdır. Bazı yazarlar noterle bildirimi beklemek lazımdır diyor. Bekle diyor. 2 sene geçince de şuf’a hakkı davası açmayı kaybeder hak sahibi (çünkü hak düşürücü süre var.) bazı yazarlar da derki başlaması lazımdır haricen öğrenmesi durumunda.

Yeni kanunun gerekçesinde diyor ki; burada kimse kendi rızasıyla vermeyecek dolayısıyla dava açması lazımdır diyor. Yani ben tatbikatı kanun haline getirdim diyorlar. Ama aslında öyle değildir. Dava açmak için paranızın olması lazımdır. Ben şuf’a hakkı sahibi olabilirim ama dava açacak param olmayabilir. Ama sen niye beni 3 ay içinde dava açmaya zorluyorsunuz ki diyor. Ama EMK çok daha adildi. Diyordu ki, sen 1 ay içinde şuf’a hakkını bildir diyor. Ve ondan sonra 10 sene içinde dava açabilirsin diyordu. Yani bu hakkı bildirerek satış ilişkini satıcı ile kurardım diyor. Ve sonra da dava açarak (10 yıl içinde) kazanırdım. Görüyorsunuz ön alım hakkının dava yoluyla kullanılması kadar saçma bir şey yoktur. Ama bunu çürütecek hiçbir gerekçede bulamazsınız herhalde…

Tabi ki şuf’a bedelinin depo edilmesi lazımdır. Yani bedelin şuraya yatırılmasına karar verir diyor. Peki, bu bedel nedir? à Bedel bazen şuf’a sözleşmesinde ve şerhte gösterilir buna nitelikli şuf’a denir. O zaman o bedelin ödenmesi lazımdır. Bazen de gösterilmez o zaman… şuf’a denir.

Şimdi gelelim bu şuf’anın komşusuna. İştira ve vefa…

Vefa

Geri alım da denir. Ben size bir gayrimenkul sattım ve bu gayrimenkulü sizden geri almak istiyorum. Yani size satıyorum ama bir sene sonra size bedelini vererek geri alacağım deniyor. Bu şu amaca hizmet eder aslında. Benim paraya şiddetle ihtiyacım var ve kredi istiyorum sizden ve siz diyorsunuz ki bana güvence ver. Birkaç güvence olabilir: kefil, ipotek, açık bono filan… Eğer size ipotek yapacaksam (gayrimenkul rehini türlerinden en önemlisidir) burada lex comissoria yasağı vardır. Yani ben sizden kredi aldım bir de ipotek yaptım eğer bunu ödeyemezsem bu ev onun olsun bu durumda bu sözleşme batıldır geçersizdir. İşte vefa sözleşmesi bu yasağı dolanmak için yapılır. Yani şimdi bu yasağa göre rehin alan kişi malın maliki olmazdı ama bunu vefa sözleşmesi ile dolanıyorlar. Şimdi kanunda bu vefa sözleşmesini düzenlemeseydi bu sözleşme bal gibi geçersizdi. Ama emir demiri keser. Bu böyledir. İslam hukukuna göre de faiz yasağını aşmak için yaparlar. Peki, vefa sözleşmesi nasıl yapılır? à Resmi bir şekilde yapılır. Resmiyeti tapu memuru verir ve noterinde vereceğini Yargıtay kabul ediyor. Tapuya şerh edilebilir. Tapuya şerh edilince sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Vefa hakkı dava yoluyla kullanılmak zorunda değildir ve siz dava dışı bir YD beyanla bunu kurabilirsiniz. Eski kanundaki şuf’a hakkı gibi…

17 Ekim 2011

Derste ne işlediysek onların hepsi dâhil sınava…

Satış sözleşmesini görüyorduk. Ve hatırlarsanız ön alım, alım, geri alımı konuşmuştuk. Onlardan geri alımı anlattık. Geri alım yani vefa hakkı şudur: Lex Commisoria yasağının dolanılmasıdır ama kanun izin vermiştir vs. dedik. Ne olduğunu da söyledik. Bir gayrimenkulü satıyorsunuz ve daha sonra geri almak üzere anlaşıyorsunuz. Alım ile geri alım arasında şu fark var. Alım hakkında herhangi bir gayrimenkulün alımı (menkuller içinde olabiliyor) alımı konusunda bir anlaşma var. Geri alımda ise kendi sattığınız gayrimenkulü alma üzerine bir anlaşmadır. Her ikisinde resmi biçimde yapılır, ikisini de tapu memuru ve noter yapabilir. Her ikisi de hak sahibi tarafından mahkeme dışı tek taraflı bir yenilik doğuran beyanla kullanılabilir. Ama dava yoluyla da bu yenilik doğuran beyanın kullanılmasına engel yoktur. Ön alımda yeni MK dava açma zorunluluğunu getirmiştir. Ama şimdi mesela sizin bu hakkınız var ve şartlar gerçekleşmiş ve size doğrudan doğruya dava açarsam size dava dilekçesinin tebliği ile bu YDH kullanılmış olur. Yani dava dışı beyanla kullanılır diye okursunuz ama dava ile de kullanılabilir fakat mecbur değiliz. Ama ön alım hakkında mecburiyet vardır.

Geri alım, ön alımda olduğu gibi alım da tapuya şerh olabilir. Bazı kitaplarda şerhin munzam etkisinden bahsedilir. Mesela Oğuzman çok üstünde durmuştur. Bende size şunu tavsiye ederim, şerhin etkisi şudur sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürebilirsiniz. Kafanız karışmasın şimdi ileride ayrıntısını öğrenirsiniz. Şerhin etki süresi içerisinde ileri sürülebilir. Şerh en fazla 10 yıl için kurulabilir. Alım, geri alım ve önalımda bunları en fazla 10 yıl için yapabilirsiniz. Yani 11 yıl için yaparsanız 10 yıllık şerhin etkisi vardır denir. Eğer alım hakkı kullanılıp ta satım ilişkisi kurulduktan sonra eğer borçlu tasarruf işlemini yapmaya yanaşmazsa biz MK 716. madde ile satım konusu nesnenin hâkim kararıyla bize geçmesi için dava açabiliyoruz. Tıpkı geri alım ve şuf’ada olduğu gibi. Yalnız önalımda şu var unutmayın: Mutlaka dava yoluyla kullanılır.

***Bugün önalım hakkı asla dava dışında kullanılamaz. Diğer ikisi kullanılabilir. Böylece bu üç hakkı bitirmiş olduk.

Gayrimenkul satımıyla devam edelim. Bir diğer önemli nokta da şudur. Biliyorsunuz tatbikatta satım işlemleri çoğu kez vekâlet ile yapılır. Mesela tapuya gidecek vakit bulamam ve tarlamın satılması için birisine vekâlet vermiş olabilirim. Veya yer alırken vekâlet verilebilir. Mesela Trabzon’dan yer alırken başkasına vekâlet verebilirim. Mesele şudur; gayrimenkullerin alım satımı için yapılacak vekâlet sözleşmesi bir şekle bağlı mıdır? à Tatbikat meseleyi halletmiş ama doktrinde tartışılıyor. Neden bu tartışma var? à Bizim borçlar kanunumuzda vekâlet sözleşmesi hiçbir şekle tabi değildir. Ama mesela ben sizi vekil tayin etsem tarlamın satımı için BK açısından satabilirsiniz. Ama ispat büyük bir sorun olarak karşımıza çıkıyor. Ama edebilirseniz problem yoktur. Ama biz burada medeni usulle ilgili bir ders yapmadığımızdan onu bir tarafa bırakalım. Yani medeni hukuk açısından geçerlidir bu sözlü vekâlet. Fakat tatbikatta, tapu kadastro genel müdürlüğü ben noterden bir vekâletname isterim demiştir. Ben BK filan anlamam demiştir. Ve tatbikat bunu istiyor. En azından imzası tasdikli bir vekâletname istiyorlar. Yargıtay da bu görüştedir. Doktrinde bazı yazarlar diyor ki, efendim noterlik kanunun açık hükmü var, (89. madde) mesela diyor ki tapuda işlem yapılması gereken sözleşme ve vekâletnameler düzenleme biçiminde yapılır diyor. Doktrinde bazı yazarlar madem kanun böyle diyor o halde BK’nın bu noktada değiştirilmiştir noterlik kanunu tarafından deniyor. Yani zaten özel ve sonraki bir kanun noterlik kanunu o halde değiştirmiştir diyorlar. O halde şekil noterde düzenleme biçimindedir. Bazı yazarlar ise hayır değiştirmemiştir ama şudur bu hükmün anlamı, eğer bir vatandaş notere gitmişse vekâletname düzenle diye işte bu durumda noter düzenleme biçiminde yapmak zorundadır. Yani noter imza tasdiki ile yetinemez diyor. Bu görüşe göre bu hüküm, noterin iç düzeni ile ilgili bir düzen hükmüdür. Başka bir deyişle noter bu hükme uymazsa, yani imza tasdiki ile yetinse yine geçerlidir bu görüşe göre çünkü BK hiçbir şekle tabi olmadığın söylüyor vekâletin. O yüzden düzenleme biçiminde olmasa da kıyamet kopmaz deniyor. Ama noter disiplin cezası alır. Demek ki iki ayrı görüş savaşıyor bu noktada. Fakat dediğimiz gibi tatbikat meseleyi kendi açısından halletmiştir. Bunu sizinle paylaşmak gerekiyordu.

Bir başka vekâletle ilgili husus; şimdi acaba vekâlet sözleşmesi neleri içermelidir? à Gayrimenkul satışıyla ilgili, acaba genel vekâlet yeterli midir? Yoksa özel bir vekâletname mi gereklidir? Satış için verilen vekâlet tasarrufu da kapsar mı? à Bunlar tartışmalı ama hâkim görüş: Bir kere satış için verilen vekâlet o satışın kaçınılmaz sonucu olan tasarruf işlemi içinde verilmiş olduğu sayılır. Yani size desem sat benim malımı desem. Burada size tasarruf işlemini yapmaya da yetkili olmalıdır. Peki, sınır ne olmalıdır. Size şöyle bir vekâletname versem “Türkiye sınırları içindeki bütün gayrimenkullerimi satmaya” diye versem bu vekâletname geçerli olmaz genel görüşe göre. Veya size beni temsile diye umumi bir vekâletname versem bunu satamazsınız. Bu son nokta zaten EBK’da açık hüküm var madde 388, “Vekâlet akdinin şümulü mukavele ile sarahaten tespit edilmemiş ise, taalluk eylediği işin mahiyetine göre tayin edilir.

             Vekâlet, vekilin takabbül eylediği işin yapılması için icabeden hukuki tasarrufları ifa salahiyetini şamildir.

             Hususi bir salahiyeti haiz olmadıkça vekil, dava ikame edemez, sulh olamaz, tahkim edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, hibe edemez, bir gayrimenkulü temlik veya bir hak ile takyit edemez.” à 3. fıkrada diyor ki özel bir yetkisi olmadıkça diyor. Şimdi bu 388’i karşılayan Yeni BK’ya da bakalım. (madde 504) à Demek ki, gayrimenkulü satmak için özel bir yetki lazımdır. Yani genel yetkiyle olmaz bu. Sadece temlik etmek değil de bir hak ile sınırlandırmaz da (ama ayni bir hak ile sınırlandıramaz da, mesela kira ile de sınırlanır. Kiraya vermekle de sınırlanmıştır. Ama benim özel bir yetkim yoksa kiraya veremez miyim? Veririm demek ki burada hak ile sınırlandıramaz demek bir ayni hak ile sınırlandırılamaz şeklinde anlamak lazımdır.) Peki, “Türkiye sınırları içinde tüm gayrimenkullerimi satabilirsiniz” niye olmuyor? à 388’in son fıkrası ruhu itibariyle bize bu da olmaz diyor. Çünkü bu artık çok genel bir belirsizlik haline gelmiştir. Yani sadece yetki itibariyle belirsizliğin yanında konu itibariyle belirsizlikte bu maddeye sokulmalıdır. Acaba şu olur mu “şu mahallede veya şu sokaktaki gayrimenkullerimi” demek kabul ediliyor. Ama en iyisi çok sıkı bir şekilde somutlaştırılmış olması lazımdır.

Bir şey daha söylemek lazımdır. Şimdi dikkat ederseniz hem mevcut hem yeni kanunda bir taşınmazın temlikinden bahsediyor. Ben sınavın birinde bir şaşırtmaca sormuştum. Adam bir gayrimenkul satmayacakta gayrimenkul alacak. Ve adam telefonla vekâlet vermişti. Başka şeylerde var ama bu geçerli mi değil mi diye sormuştum. Sınıfın çoğu geçersiz olmasını söylemişti ama yanıştır. Ama hâlbuki temlik bakımından yani satma bakımından bu şart aranıyor. Bir kere iki bakımdan yanılmıştır. Bir kere gayrimenkulü devretmek için özel yetki gerekir. Devralmak için değil. Yani devralmayı umumi vekâletname ile yapabilirsiniz. Çünkü asıl tehlike devretmede karşımıza çıkıyor. Ayrıca tartışma en çok devretmede karşımıza çıkıyor.

Tekrar anlatıyor hoca; şimdi ben sana telefonla yetki versem. Bu durumda sen gidip bana gayrimenkul alsan ne olur? à Geçerli olur çünkü asıl elden çıkarmada özel yetki aranıyor. Yani geçerli olur. Bir de dedik ya tartışmalar var diye, bu tartışmalar en çok devir bakımından yapılmıştır. Çünkü burada fazla bir tehlike yoktur.

Uygulamada alımda da satımda da noterden istiyor vekâletnameyi.

Hoca vekâletname verirken şunu yaparak unutma ve azletme derdinden kurtulmak için şunu yapıyormuş. “İşbu vekâletname 1 ay süreyle geçerlidir.” diye hüküm koyuyor. Azil var ama her zaman mümkün olmadığı için bu yöntemi deneyebilirsiniz.

Sınavda alma dersek ne diyeceğiz? à Bu dedim tartışmalı, doktrinde böyle tatbikatta şöyle filan yazacaksınız gerekçelerini yazacaksınız ve tam puan alacaksınız.

Ben sizden şu hocanın ve hele hele benim cümlelerim şeklinde bir şey istemem. Yani objektif bir hukukçu gibi yazacaksınız. Ve ikisine göre de sonuç çıkarırsanız sınavda iyi olur sizin için.

Şimdi yine satış sözleşmesine devam edelim. Bu gayrimenkul satımında çok önemli bir şey daha var. Hasar meselesi. Hatırlarsınız biz hasarı 187. madde de menkullerle ilgili gördük. YBK’daki düzeni gördük. Ve YBK’da ise bu menkul-gayrimenkul ayrımı ortadan kaldırmıştır. Mevcut BK’da satım sözleşmesinin yapılmasıyla kural olarak alıcıya geçilmesini ve bazı istisnalara koyuyor. YBK’da da istisnalar EBK’daki istisnalar hemen hemen vardır. Fakat EBK’da gayrimenkuller bakımından hasarı düzenlemiştir. Bizim onu da görmemiz lazımdır. (madde 216.) à Demek ki, MBK değişik bir düzenleme getirmiştir. YBK tescil yapılmadıkça hasar geçmez diyor ama MBK ise, (bu madde çerçevesinde ne söylense azdır. Çünkü bizim ülke açısından bu bilgiler anlamsız kalmıştır. Şimdi bakın ne diyor? à Bir gayrimenkul satımı yapılmıştır diyor. Gayrimenkulün teslimi için bir süre konulmuşsa ve o süre içinde hasar veya yarar meydana geldiyse bu hasar alıcıya geçmez satıcıda kalır diyor. Düzen budur. Bu ilk bakışta ne var ki diyebilirsiniz. Ama dananın kuyruğu ondan sonra kopuyor. Nasıl kopuyor göreceğiz? Gelecek derse…

2. Saat

Şimdi, 216 ilk bakışta kolay gibi ama dananın kuyruğu kopacak dedik. Dananın kuyruğu kopunca dana bağırır biliyorsunuz. Dana niye bağıracak? à Satış sözleşmesi yapılmış, henüz borçlandırıcı aşamada kalınmış (tasarruf işlemi yapılmamış) bu arada teslim için (teslim tasarruf değil biliyorsunuz) süre varsa burada zarar gelirse diyor. Bizde olmaz çünkü bizde sözleşme ile tasarruf işlemi arasına süre girmez. Çünkü tatbikat borçlandırıcı işlem ile tasarruf işlemi birleştirilmiştir. Dolayısıyla arada süre olamayacağından bu madde havada kalıyor. Türkiye şartlarında madde bunun içinse maddenin uygulama kabiliyeti yoktur. Nitekim bazı yazarlar ise normalde 183’e göre borçlandırıcı işlem yapılınca hasar alıcıya geçerdi ama istisnaen halin icabı veya teslimin satıcı yararına geciktirilmesi bunu iyi bir örneğidir diyorduk ve yazarlar bunu kanun hükmü haline getirmişlerdir. Ama siz galiba Türkiye’yi görmüyorsunuz. O yüzden bu madde gerçekleştirilemez diyorum ben. Bazıları da biz tatbikatı biliyoruz diyor. Mülkiyet geçtiği halde teslim için süre varsa diyorlar ama bu durumda bütün sistemi alt üst ediyorlar ve mülkiyet geçtiği halde hasarı geçirmiyorlar. Yani iki görüşte yanlıştır. Nitekim bu yanlışlığı belki de görmüş olacaklar ve orada gayrimenkullerde tescil ile geçeceğini söylüyorlar hasarın. Yani bu da gereksiz çünkü sağır sultan bile biliyor tescil ile geçileceğini.

Sınavda bu eleştirilerden soru çıkabilir. Dikkat edin…

Hocam şimdi gayrimenkuller için hasarda uygulamayı bu kadar çok dikkate alırken daha doğrusu tapu kadastronun genelgelerini bile dikkate alıyorsak, neden vekâletin şekli açısından dikkate almıyoruz?

Hocam hasar ile yararın geçmesi aynı anda olmak zorunda mıdır? à Madde 151, şimdi ben seline bir şey verdim ama geciktirici şartla yapıldı sözleşme. Ama daha teslim olmadan koyun yavruladı filan. Bu durumda şartın gerçekleşmesi halinde aradaki yararlarda seline ait olur. Aslında kanun koyucu bunu söylemek zorunda çünkü o yumurtayı alırken daha şart gerçekleşmediği için yararına hak sahibi değildi. Çünkü 183’te şart geçekleşmeden yarar da hasar da geçmez. Şimdi şart gerçekleşmezse yararı iade etmek zorundadır deniyor. Ama bu hüküm satım sözleşmesinde de uygulanır mı deniyor? à Bazı yazarlar yarar bakımından bu hüküm uygulanır, ama zarar bakımından 183 uygulanır deniyor. İkinci görüşe göre ise hocaya göre ve bazı yazarlara göre 183. madde sadece satım sözleşmesinde uygulanır ve de 151. madde satım dışında uygulanır. 1. görüş için, malın teslim edilmiş olması gerekiyor. Doğrusu ben bunu sorumluluğumuza sokmayacaktım. Ama sokuyorum şu anda.

(172. madde EBK 151’in karşılığıdır.) yeni kanun açısından da bir değişiklik yoktur. Yani aynı tartışmaları yine yaşayacağız.

Pratik

Tacir (A), buzdolabı imalatçısı (B)’den 40 adet buzdolabı satın alır. Buzdolaplarını önceden fabrikada görüp inceleyen ve dolapların arka kapaklarında hafif boya hatalarını fark eden (A), bu duruma rağmen sözleşmeyi yapıp satış parasını da hemen öder. Aynı gün buzdolapları kendisine teslim edilen (A), bir iki müşterinin söz konusu boya hataları yüzünden buzdolaplarını satım almaması üzerine; ne yapması gerektiğini hukuk fakültesi 3. sınıfında okumakta olan kızı Selin’e sorar ve Selin’in TTK 25/3 hükmüne göre ayıp hükümlerinin işletilebileceğini söylemesi üzerine de teslimin ertesi günü (B)’ye telefonla ayıp ihbarında bulunur. Söz konusu TTK 25/3 hükmünün ilgili kısmı şöyledir: “Emtianın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise, alıcı 2 gün içinde keyfiyeti satıcıya bildirmeye zorunludur.”

Sorular

1)      A ayıp nedeniyle sözleşmeden dönüp, satış bedelini geri isteyebilir mi? Niçin?

2)      A ayıp ihbarını noter aracılığıyla yapsaydı 1 nolu sorunun cevabı değişir miydi? Niçin?

Cevaplar

1)      Bir görüş sınıftan, bu adam fabrikada görmüş bu ayıbı ve bilerek almış diyor. Ve madde 197’de de ayıbı gören kişi ayıp hükümlerine dayanamaz diyor. Ama teslim sırasında görseydi ayıp ihbarında bulunabilirdi diyor.

Yarın devam edeceğiz.

18 Ekim 2011

Geçen ders ki pratiğe devam edeceğiz.

1) Teknik ve dar anlamda ticari bir iş var burada. Şimdi burada şekle bağlı mı ihbar değil mi?

Şimdi sınava gelirken TTK, MK, BK’yı getirin. TTK’da diyor ki tacirler arası ihbar ve ihtarların şekle tabi olduğunu söylüyor. Şimdi çoğunluk ayıp ihbarının buraya girmediğini söylüyor. Yani telefonla da olabilir.

Şimdi ilk görüş dedi ki daha önceki aşamada gördüğü için, ama önce görmeseydi teslim sırasında görseydi ayıp ihbarında bulunabilirdi dedi. Ben size böyle mi öğrettim? à Teslim sırasında görse de önceden görmüş olsa da fark etmez. Sonuç olarak önceden görmüş olması teslim sırasında biliyor olmasıdır. İlk defa teslim sırasında görse ne değişir ki… Ayıplı ifayı kabul eden kişi ayıp hükümlerini uygulatamaz. Eğer teslim sırasında görmüş ve bunu kabul edip almışsa artık ayıp hükümlerine başvuramaz. Peki, 2 gün nereden çıkıyor? Kanunun yanlış lafzından çıkıyor. Yani bu görüşe katılmayı yanılmaya sevk eden budur. Bu 2 gün süre, ayıbı kabul eden kişiye tanınmamıştır.

Şimdi durum şurada, BK’ya göre eğer ayıbı kabul ederek aldıysanız (yani temel kanunu esas alarak) bu durumda ayıp hükümlerine dayanamazsınız. Ama şimdi iki günlük süre verilmiş ticari satımlarda ama bu BK’ya göre ayıp hükümlerine dayanabilecek kişiler içindir.

İkinci üzerinde durulması gereken şey şuydu: Hafif boya hataları diyor. Peki, ayıp ne olursa ayıp olur? à Ayıbın önemli ayıp olması lazımdır. (madde 194’e göre) Yani ya malın değerini, kullanılabilirliğini yok edecek ya da önemli ölçüde azaltacaktır. Burada hafif boya hatası vardır. O yüzden yine ayıp hükümlerine dayanamaz. Çünkü ayıp önemli ayıp değildir. Yani ayıp hükümleri uygulanamaz dönemez. (fakat şunu unutmayın satıcı özel olarak vaat etmişse ayıp yok diye o zaman önemli olmayan ayıp içinde gidilebilir)

Hâlbuki diğer şartlarda yok, teslim sırasında kişi vakıftır olaya ve bilerek almıştır malı. Yani kabul etmiştir ayıbı. Burada teslim zamanında bu ayıbı bilerek ifayı kabul ettiği için ayıp hükümlerine gidemez.

Fakat unutmayın ki, ihbar için telefonla caizdir. Çünkü dar anlamda ticari satışlarda da böyledir. Çünkü bu ihbar, TTK’daki şekle bağlı olan hükümlere tabi değildir. Tartışmayı hatırlayın.

Yani sonuç olarak dönemez ayıpla.

Burada ayıp neden önemli değil? à Hiçbir müşteri almıyor değil, bir iki müşteri almıyor demiyor. Peki, bütün müşteriler geri çevirseydi önemli ayıp mı olurdu? à Şimdi bakın, ayıbın önemli olup olmadığını nasıl tayin ederiz? à Hâkim yapacak ama nasıl? à İki şey akla gelebilir. Sübjektif ve objektif kriterler gerekiyor. Yani Sübjektif kriter bu olayda alıcının sübjektivitesi önem arz eder. Şimdi ben bir araba alıyorum ve ben ufacık bir şeyi kabul etmem. Başka bir kişi ise hiç önemsemez. Ya da müşterilerin hepsi önemli diye düşünebilir. Birde objektif telakki var. Yani aklı başında bir kişi, yani makul bir kişi ve o ticari sektörde genel kabul görmüş ilke neyse ona göre hareket edecek kişidir. Yani sadece sübjektif değil objektif olarak değerlendirme lazımdır. Yani dürüstlük kuralı, ticari hayatı filan değerlendireceksiniz. Yani sadece sübjektif telakkilerle olmaz. Şimdi biz önemsiz boya hataları diyerek belirtmişiz, objektif kriterin nasıl olduğunu. Şimdi malın fiyatı da objektif telakki içinde önemlidir. Çünkü çok bir pahalı mal olduğu için üzerinde bir çizik olmamasını bekleyebiliriz.

İşte biz burada neyi tartışıyoruz? Ayıp hükümleri uygulanır mı uygulanmaz mı? Eğer sözleşmeye aykırılık varsa onları tartışmıyoruz. Bu olabilir.

2)      İhbarda şart yoktur.

 

Pratik

15 yaşındaki A, bilgisayarını B’ye satar ve satış bedelini de alır. Taraflar arasındaki anlaşma uyarınca, B henüz bir bilgisayar masasına sahip olmadığı için bilgisayar teslimi satıştan itibaren 1 ay içinde yapılacaktır. Henüz teslimden önce A’nın evine gelen hırsız H bilgisayarı çalar ve kayıplara karışır.

1) B’nin avukatı olduğunuzu düşününüz ve B tarafından ödenmiş olan satış bedelinin alınıp alınamayacağı konusunda bir yol olup olmadığını söyleyiniz.

Cevaplar

1) Burada A ile B arasındaki sözleşme askıda hükümsüzdür. Çünkü kısıtlıyla yapılmış sözleşme. Bu sözleşmenin akıbeti icazete bağlıdır. (bu durumda küçük bağlı değil ama diğer taraf bağlıdır sözleşmeyle) Eğer icazet vermezse sözleşme kesin hükümsüz oluyor ve bu durumda B parasını sebepsiz zenginleşme geri alabiliyor. (Bu icazet verilmesi için Ama icazet verirse, ne olacak?

Şimdi teslim alıcı yararına geciktirilmiş durumdadır.

Hoca: Şimdi burada hakikaten askıda hükümsüzlük vardır ve icazet problemi yaşanıyor. İcazet vermezse Allah’a şükür deriz ve sebepsiz zenginleşmeyi kullanırız. Avukat ne yapmalı? à Hoca bu davayı almazmış. Ama alacaksam ki beni avukat olarak kabul ediyorsak en akıllı yol nedir? à Ben icazet veriyor musun diye yazı mazı göndermem. Ben beklerim. Uzunca süre bu adam sesini çıkarmamışsa, sebepsiz zenginleşmenin 1 senelik süresini geçirmeyecek kadar beklerim. Eğer uzunca süre geçerse adamın icazet vermediği var sayılır. Çünkü adamın bunu bilmediği varsayılamaz. Çünkü hırsızlık olmuş filan. Yani vasinin bunu en geç hırsızlıktan 1–2 gün sonra öğrenmiştir. İşte ben bu durumda icazet istemem. Hiç uyandırmam uyuyan yılanı. Çünkü icazet verirse felakettir. Ve davamı sebepsiz zenginleştirmeye dayanarak açarım. ( Burada siz avukatsınız diyor diye doğru cevap budur.)

Burada da dürüstlük kuralının çizdiği kesin bir süre vardır. Bu durumda icazet vermemiş anlamında olur çünkü uzunca bir süre geçirmiştir.

Susmaya istisnaen kabul edilmiş sayılır. Kesin konuşması gereken yerde konuşmadığı için kabul beyanı olabilir. Ama kural olarak susan kişi reddetmiş sayılır kabul edecekse konuşması, söylemesi gerekmektedir. Burada vasinin bir şey yapması gerekiyordu ama yapmadı dolayısıyla bunun yapmadığı şeyden B’yi cezalandırmamalı.

Burada icazet verirse vermezse ne olur ilişkisini kurmanız gerekmektedir. Yani 15 yaşındaki çocuğun yaptığı hukuki işlemin akıbetini bilmek lazımdır.

Sınavla ilgili bir iki şey söyleyeyim. Nereye kadar sorumlusunuz?--> Satımın türlerinden menkul, gayrimenkul ve alacak satımını gördük. Birde başka türleri vardır. Numune üzerine satım, tecrübe ve muayene kaydıyla satım, taksitle satım, arttırmayla satım, tüketici kanundaki satışlar vs. Bunları görmedik. Bunun dışındaki satımın bütün unsurlarını gördük. Yani temeli gördük.

Taksitle satımı yalnız mülkiyeti muhafaza kaydı ile anlattım orayla sorumlusunuz sadece. Yani taksitle satımın MSTS ile sorabilirim. Yani satımın özel türleri dışındaki yerlerden sorumlusunuz. Ve atipik sözleşmeler bakımından sorumlusunuz.

Sorular problem şeklinde olacak metin çıkmayacaktır.

Kitap ve kanun sınavda serbesttir. Ders notları ve not şekline bürünmüş kitap kanun yasaklanmıştır. Yani kitabın üstünü döşemeyin.

Sınavda uzatmayın ne isteniyorsa ona cevap verin. Hangi kitaptan çalışalım demeyin. Hangi kitaptan çalışırsanız çalışın. Notları Onları inceleyeceğim ve onlar dışındaki şeyleri soracağım.

 

Vize Sonrası

21 Kasım 2011

Vize sınavını cevaplayacağız. Satıştan sonra bağışlamayı göreceğiz. Ondan sonra kirayı göreceğiz. Aslında eser, kefalet vs var ama bunlara yetişemeyebiliriz. Kira bizim çok zamanımızı alacaktır.

1) Mülkiyeti altındaki buzdolabını B’ye satmıştır. Satım sözleşmesi yapılmış ve mülkiyetin geçmesi konusunda anlaşmışlar. Ama sıcaklar 2 ay daha devam edecek diye 2 ay daha kalmış. Burada hükmen teslim vardır. Ve A’nın deprem sonucu evi zarar görüyor ve buzdolabı da kullanılamaz hale geliyor. İkinci durumda ise hasar akla geliyor. Arkadaşım burada bir kere hasar problemi yoktur. Neden olsun ki? à Mülkiyet size geçtiğine göre zarar da yarar da size aittir. Neden hasara gittiniz ki? à  Borçlar kanunun hasar problemi yok burada. Burada mülkiyet geçti. Peki, mülkiyet girecek borçlar kanunu bakımından? à YBK ve EBK bu olayın çözümünden farklı sonuçlar vermez. YBK’da farklı değildir çünkü mülkiyet geçmiş zaten. Yani sorunun cevabı değişmez.

2) İyi bir hukukçu mudur diye sordum avukat demedim. Bu bile size birçok tüyo veriyor. Şimdi K’ya ön alım hakkı sağlanmış. A ve K arasında kira ilişkisi var ve ön alım hakkı tanınmış K’ya. Bu hak tapuya şerh edilmiş ve bunun etkisi ise sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülebilmedir. Daha sonra (yani bunlardan sonra) aklını yitiriyor. B, A’yı akıllı zannediyor ve A bu evi B’ye satıyor ve tapuda tescil ediliyor. K bir arkadaşından evin satıldığını öğreniyor. Vs… à Bu arkadaş iyi bir hukukçu değildir. Arka kapıdan mezun olmuştur çünkü: Gayri mümeyyizken B’ye satış yaptı ya, bu satış geçersiz ve önalım hakkı da geçerli bir satım üzerine kullanılabilir demişler. Yani avukat iyi bir avukat değil çünkü bunu kullanmıyor. Bunu yazan arkadaşlar iyi bir avukat olamayacaklardır. Çünkü bu avukatın işine gelir mi bunu söylemek? B mülkiyeti kaybedecek bunu söylerse. Yani iyi bir avukattır. Yani avukatlık manevrasını iyi biliyorlar. Ama iyi bir hukukçu değildir. Çünkü burada bir tartışma var çünkü dışarıdan öğrenmiş K. Burada sürenin başlayıp başlamadığı tartışmalıdır. Yani iyi bir hukukçu olsa davayı kabul etmezdi.

Taksitle Satım

Bunu biraz MSTS ile biraz gördük ama şimdi daha ayrıntılı göreceğiz. Bu veresiye satımın bir türüdür. İki türlü karşımıza çıkabilir. Birisi satış parasının mal teslim alındıktan sonra bir vadeye bağlanması ve vade sonunda defaten ödenmesidir. Yani hepsinin birlikte ödenmesidir. Bu veresiye satımın bir türüdür. İkinci türü taksitle satımdır. Gene vadeli bir satımdır. Gene teslim alacak sonra ödeyecek. Ama bu sefer taksitler halinde ödeyecektir. Birinci tür için kanun koyucu özel bir düzenleme getirmeyi düşünmemiştir. Sadece fesih hakkının saklı tutulması şartıyla satış parasının ödenmesinde temerrüde düşerse alıcı, feshedebilir. Temerrüdün diğer hükümlerin gidemez diye bir düzenleme getirmiştir. Taksitle satım dışında fazlaca bir düzenleme yoktur. Kanun koyucu bu bakımdan alıcıyı korumayı fazla düşünmemiştir. Niye korusun ki? Ama taksitle satımda ise alıcıyı korumak istemiştir ve buna ilişkin hem BK’da hem TKHK’da düzenlemeler getirmiştir. Sebebi ise taksitle alan kişi bedava alınan mal gibi bir hissiyat veriyor. Ama taksitle mal satımında alıcının özel olarak korunması gerekir çünkü bir kere böyle alan kişinin ekonomik gücü düşüktür. Yani para olmadığı için çoğu zaman bunu yaparlar ve bunları da korumak lazımdır çünkü istismar edilebilir. O itibarla Kanun koyucu taksitle satışlarda alıcıyı korumak gereksinimi görmüştür. Hukukumuzda kural olarak şekle tabi değildir, bunun istisnaları vardır. İşte tüketici kanunda özel bir kanundur ve taksitle satımı yazılı şekle tabi tutmuştur.

Muacceliyet şartı vardır. Buna şarta göre, muaccel olmuş taksitlerin veya geri kalan satış bedelinin tamamının bir defada ödenmesini isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir deniyor.  Hem BK hem TKHK’u böyle bir konuda şöyle bir düzenleme getiriyor. BK 224. maddede (YBK 259/2) düzenlenmiştir. Satıcıyı koruyucu hükmü gördük o MSTS’dir. Şimdi alıcıyı koruyucu hükümlere bakıyoruz. Bu hükümlerin uygulanması için en az iki mütevadi taksit olması lazım ve bu iki taksit bütün taksitlerin tamamının en az %10’da biri olmalıdır ki bu muacceliyet şartı geçerli olsun. Aksi takdirde muacceliyet şartı geçerli değildir.

Bir başka konu; 211. maddeye göre veresiye satım olduğu için fesih hakkının saklı tutulmuş olması lazımdır. Fesih hakkını saklı tuttuğunu farz edersek ve adam temerrüt etti. Ve biz de fesih edeceğiz. Satıcılar çoğu kez şöyle bir yanma kaydı koyarlar. Yani fesih edecektir ve o ana kadar ödenen paralar yanacaktır. Bu geçersizdir kanuna göre. Çünkü maddede iki tarafında geri vermesini öngörüyor. Şimdi satıcı münasip uygun bir kira isteyebilir ve de eğer bozulmuşsa uygun bir tazminat isteyebilir. Bunların dışında ne istemişse hukuken geçersizdir. Mesela cezai şartta, yanma kaydı da geçersizdir.

Tüketici kanunu biraz daha ileri gitmiştir. Yazılı şekil öngörmüştür. Sonra tüketici niteliğinde alıcıya ayrıca 1 hafta önceden bildirimi şart koşmuştur.

Yeni BK’da ise, aslında aynıdır. Ama Mevcut BK ise daha bir vurgulamıştır bunlar dışında istenen şeylerin batıl olduğunu. Ama YBK bunu belirtmemiştir.

259. maddede ise değişiklikler şunlar. Muacceliyet şartında yine aynı hükmü koymuştur. Yeni olarak veya ¼’ünü oluşturan taksiti diyor. Yani büyük bir taksit olacaktır. Bu durumda da muacceliyet şartı geçerlidir diyor. 259/2(son cümle) yeni bir hükümdür. Ayrıca 3. fıkra da ise en az 15 gün önce bildirmek gerekiyor diyor. Bu da yeni bir hükümdür. Demek ki, YBK muacceliyet şartı bakımından veya dönme bakımından daha bir alıcıyı koruyucu hüküm getirmiştir. Ama bir başka şekilde de alıcı aleyhine davranmıştır. Şimdi bir kere muacceliyet şartı için 2 şartı korumuştur, alıcı yararına biraz daha ileri gitmiş ve eğer döneceksen 15 gün önceden ihbar edeceksin diyor ama şu nokta da satıcıyı korumuştur. Bir taksit ödenmese dahi bu taksit büyük bir taksitse yani bu toplamın ¼’ünden daha fazlaysa muacceliyet şartı geçerlidir diyerek satıcıyı koruyor.

Artırma ile Satış

Artırma iki büyük gruba ayrılır. Cebri açık arttırma ve ihtiyari açık arttırma. Cebri açık arttırmada devlet zoruyla sizin isteğinize bakılmadan satılır mallarınız. İhtiyari de ise bazen pazarlık ile malı satmak istemezsiniz de açık arttırma ile satmak ister ki daha pahalıya satabilsin. İhtiyari açık arttırmada ise aleni olarak herkesin katılabileceği ve sınırlı sayıda kişinin katılabileceği olmak üzere iki türü var. Cebri açık arttırmada ise böyle bir ayrım yok çünkü aleni olmak zorunda orada.

22 Kasım 2011

Müzayede ile arttırma ile satışı görüyorduk. İki türlü açık arttırma olduğunu söyledik. İhtiyari ve cebri olmak üzere ve ihtiyari de aleni ve sınırlı olmak üzere ikiye ayrılıyordu.

Bir kere şu tartışmalı: Arttırmada acaba, ihale memurunun (satıyorum sattım diyen adam) ihale açması icap mıdır yoksa icaba davet midir bu konu tartışmalıdır. Şimdi icaba davet diyenler, pey sürmek icaptır ve sattım demekte icabın kabulüdür derler. Diğerleri ise ihaleye icap der ve pey sürmeyi kabul olarak nitelendiriyorlar.

Bir de; ihalede bazen ihaleye fesat karıştırılabilir. Ne demektir bu? Bazen bir arttırmaya başkalarının katılmasını önleyerek kendileri almak isterler. Mesela mafya ortalığa bodyguardlarını gönderir ya da tam aksini yaparlar. Bazen de birçok insan yapay arttırma yaparlar. Yani keklik avlamak için, kekliği kandırmak için ihaleye fesat karıştırılabilir. İşte bu gibi hallerde ihalenin iptali istenebilir. İhalenin iptaliyle ilgili iki kanun var. Biri icra iflas kanunu, diğeri BK'dır. BK (226)’da müzayedeye fesat karıştırılmışsa, on gün içinde iptal davası açılabilir deniyor. Başlangıç tarihi de tartışmalıdır. Bazıları ihale tarihinden itibaren diyorlar, bazıları da fesat karıştırılmasının öğrenildiği andan itibaren diyorlar. Hoca ikinci görüştedir. Fakat bu BK’daki hüküm sadece ihtiyari arttırmalarda uygulanır. Özel ya da açık arttırmalarda uygulanır. Cebri açık arttırmalarda icra iflas kanununun hükümleri uygulanır. O kanuna göre ise fesat karıştırmayı öğrenmeden itibaren icra memurundan 7 gün içinde isteyebilir iptali. YBK’da ise 10 günlük süreyi tutmuştur ama başlangıç tarihini öğrenme olarak esas almıştır. (YBK 281. madde)

YBK iki değişiklik yapmıştır. Bundan birincisi 10 günlük sürenin ne zaman başlayacağına ilişkindir ve butlanı öğrenmeden itibaren olarak almıştır. Ve ayrıca herhalde ihale tarihinden itibaren 1 yıl içinde istenmesi lazımdır demiştir. İkinci görüş kabul edilince ne zamana kadar öğrenmeden itibaren 10 günlük süre hakkı vardır sorunu vardı. Ama işte YBK bunu da düzenlemiş ve isabetli bir düzenleme olmuştur. YBK ayrıca icra iflas kanuna atıf yapıyor 2. fıkrada. EBK’da ise bu atıf da yoktu. Ve hatta aynı süre uygulanacaktı ama sadece hangi makama olacağını söylüyordu.

Mülkiyet ihale ile ne zaman geçer? à Cebri açık arttırmalarda taşınır olsun taşınmaz olsun, ihale memuru sattım dediği anda mülkiyet geçer. Yani hem menkul hem gayrimenkullerde geçer. MK 705’te tescilden önce malik olunur diyerek bunu belirtiyor. Cebri açık arttırmalarda borçlandırıcı işlem ile tasarruf işlemi aynı anda yapılıyor. Bu durumda malik olur ve tapuya açıklayıcı işlemi yapmış olur.

Arttırma ilanı yapılırken, mükellefiyetler listesi ilan edilir. Bir diğer deyişle tabuda o gayrimenkul üzerinde irtifak hakkı vs olur. Eğer bunlar mükellefiyetler listesine veya şartnameye girmemişse yani üçüncü kişi bunu bilmeyerek bu şekilde almışsa artık bu haklar düşer ve tertemiz olarak almış olur. Burada ilginç bir durum vardır. Tapu sicili alenidir ve herkes inceleyebilir. Fakat ihale hukukunun özel düzenlemeleri sayesinde, şerh edilmiş ayni haklar için böyle bir istisna vardır.

İhtiyari açık arttırmalarda ise menkullerde yine satım sözleşmesi kurulur ve ihaleyle mülkiyet geçer ama gayrimenkullerde satım sözleşmesi kurulmuş olur ama mülkiyet geçmez. Daha sonra tescil yapılması gerekir.

İhtiyari özel arttırmalarda ise bunların hiçbiri olmaz genel hükümlere tabidir.

2. Saat

İcap mı icaba davet mi konusunda hocanın görüşü icaba davettir görüşündedir. Çünkü zaten ilk fiyata satma iradesi yoktur satıcının. Ayrıca birden fazla sözleşmenin kurulması bakımından, ihale memurunun sattım demesinin ne olduğu, mülkiyetin ne zaman geçtiği açısından sorunlar vardır. Bu yüzden hukuk tekniği açısından çok sıkıntılıdır.

227. madde şöyle diyor: Müzayedeye iştirak eden kimse, beyi için muayyen olan şartlar dairesinde, teklifiyle mülzem olur. Yani bu cümle de icaba davet görüşünü destekliyor.

Cebri açık arttırmalar bir tarafa ama diğer ihalelerde ayıp ve tekeffül hükümleri uygulanacaktır. Çünkü cebri arttırmada satıcı değilsiniz, siz borçlusunuz sizin malınız sizin rızanız olmadan devlet tarafından satılıyor ve siz ayıplı çıktı diye size gelemez. Eğer aldatma olduysa devlete gider vs. ama size gelemez. Ama ihtiyari arttırmalarda siz işlemin tarafısınız. Bunu kanun söylüyor: 230. maddenin ilk fıkrasında. 230/2’de ise mükellefiyetler listesindeki konudan bahsediyor.

Eski BK’ya baktım şu ana kadar. Şimdi bir de yeni BK’ya bakalım. Tabi kısa kısa bakalım. 281’deki farklardan bahsettik. Yeni kanunda yeni bir şey çok yok kısaca.

Hocam ben EBK 228’i anlamadım? à Şimdi kanun gayrimenkul müzayedesinde sen pey sürdün ya, ya sana ihale edecek ya da etmeyecek. Yani seni icabınla sonuna kadar bağlı tutamaz. Sen şimdi söylediğin para miktarıyla hep bağlısın. Pey sürenlerin hepsi bağlıdır. Ve bu bağlılık ya müzayedenin iptaline kadardır. Fakat bunu müzayededen sonraya atan her şart geçersizdir diyor kanun.

Numune Üzerine Satım

EBK’yi görelim. Şimdi mesele şu; ben size bir mal satacağım mesela size şu kadar teneke zeytinyağı satacağım. Satım sözleşmesini şöyle yapıyoruz, sana vereceğim mallar şu örneğe uygun olarak teslim edilecektir diyor. Bu şekilde yapılan sözleşmede eğer uygun değilse teslim edilen mal siz iptal edebilirsiniz. Madde 218’de düzenleniyor. Ve bu madde tamamen usuli bir mesele olan ispatı içeriyor.

             (A) NÜMUNE ÜZERİNE BEYİ:

             Madde 218 – Nümune üzerine beyide nümune kendisine tevdi edilen taraf, yedindeki nümunenin kendisine teslim edilen nümune olduğunu ispata mecbur olmayıp nümunenin şekli değişse bile bu tagayyür muayenenin zaruri icabatından ise söz ile tasdik olunur; diğer tarafın her halde hilafını ispata hakkı vardır.

             Nümune müşterinin velev kusuru olmaksızın yedinde bozulmuş veya zıyaa uğramış ise bayi mebıin nümuneye muvafakatini ispat ile mükellef tutulmayıp, aksini iddia eden müşterinin, ispat etmesi lazım gelir.

Şimdi siz alıcısınız ben satıcıyım. Ve size yüz kitap yollayacağım ve numuneyi gösterdim size. Siz aldınız kitapları ve dediniz ki gönderdiğiniz kitaplar numunenize uygun değildir diyor. Peki, elinizdeki numunenin benim size gösterdiğim numune olduğunu nereden bileceğim diyor. Ve diyor ki alıcının elinde numune varsa ve senin numunen buysa bu yeterlidir diyor. Eğer aksini iddia ediyorsan bunu ispat etmek durumundasın diyor. Hatta numunenin şekli değişmiş olsa bile, bu kullanım ve deneme sürecinde bir şekil değişikliği olsa bile durum yine aynıdır diyor. Verdiğin numune buydu derseniz sizin sözünüz yeterlidir. Ben aksini iddia ediyorsam ispat etmek zorundayım diyor.

Eğer numune alıcının elinde bozulmuşsa kaybolmuşsa vs bu durumda ispat yükü yer değiştirir diyor. Bu durumda alıcı senin verdiğin numune buydu diyemez.  Yani aksine karine olmuştur artık.

Özet olarak; ben sizinle numune üzerine satım yapıyorum. Örneği teslim ediyorum. Sizde eğer bu numuneye uygun olursa eyvallah diyorsunuz. Ve siz diyorsunuz ki senin verdiğin mallar numuneye uymuyor diyor. Ben diyorum ki benim örneğim o değildi ki diyorum. Şimdi bu durumda sizin numuneyi gösterim buydu demeniz yeterlidir diyor. Ve ayrıca muayene sonucu belli bir bozulma varsa yine böyledir diyor. Ancak eğer siz biraz daha ileri giderseniz, mal bozarsanız, yok ederseniz, tahrip ederseniz artık sizin üstünüze kalır ispat yükü.

Bu satış dikkat ederseniz şartlı satış değildir. Sadece sözleşme ifa edilmiş mi edilmemiş mi o aşamayla ilgilenir. YBK’da meseleyi benzer tarzda çözmüştür. (247, 248 olarak ikiye ayrılmıştır YBK’da) Aynı hükümdür ve hatta aslında hiçbir değişiklik yoktur.

Tecrübe ve Muayene Şartıyla Satım

 (Beğenme Koşuluyla Satış YBK’sa budur ismi)

Şimdi şartın türleri nelerdi? à Bozucu, geciktirici filan şartlar. Birde iradi şart vardı. Burada ise iradi ve geciktirici şart vardır.

İradi şartla ilgili bir tartışma vardı: Bazı yazarlara göre bu şekilde kurulmuş bir sözleşme kurulmamış sayılır. Çünkü iradeler uyuşmamış diyorlar çünkü taraflardan birinin münhasır iradesine bırakılmışsa sözleşme kurulmamış sayılır deniyor. Ama bu taraflardan birinin iradesine bırakılmış şartlar içindir.

Ama kanun burada geciktirici şart dediği için emir demiri keser, bu yüzden bir sorun yoktur.

Kanun koyucu muayene mekânını 2’ye ayırmıştır. Ya satıcı nezdinde muayene edecek ya da alıcı nezdinde (hâkimiyet alanında) muayene etmektir. Kanun koyucu bu ikisini değişik hükümlere tabi tutmuştur.

Önce satıcı nezdinde muayeneyi düzenlemiştir. Gel kardeşim benim dükkânımda muayene et diyorsa, bir süre kararlaştırılmış olabilir diyor kanun. Yani mesela 3 saat içinde bana kararını bildir diyor. Eğer böyle bir süre yoksa adet bir süre öngörmüş olabilir. Eğer bu süre içinde kabul ettiğini bildirmezse satıcı bu sözleşmeden kurtulur. Bu süre sonra kabul ederse artık satıcı istediğini yapar. Eğer ikisi de yoksa satıcı bir uygun bir süre tayin edecek ve o süre içinde bildirmezse satıcı yine serbest kalacaktır. (tek taraflı bir süre belirlenmesidir.)

28 Kasım 2011

Taksitle satışı YBK, aynı TKHK gibi yazılı olmasını öngörmüş ama EBK böyle bir şey aramıyor biliyorsunuz.

Ön ödemeli taksitle satış. Bunda yine taksit taksit ödeyecek ama son taksiti ödeyene kadar mal devredilmeyecektir. Bu farklı bir taksitle satım olarak gözüküyor. Eskiden mülkiyet geçiyordu eğer istemezseniz MSTS ile tutuyordunuz ama bunda ise en son taksitin ödenmesiyle birlikte mülkiyet geçiyor. (Madde 264)

Demek ki YBK’daki değişiklikler; bir yazılı yapılmasını öngörmüş. Ön ödemeli taksitle satımı getirmiştir. Ayrıca içinde neler olması gerektiğini aynı TKHK gibi düzenlemiştir YBK.

Şimdi, satış sözleşmesine sene başından beri zaman ayırdık. Şimdi bağışlama sözleşmesine geçtik.

BAĞIŞLAMA SÖZLEŞMESİ

Bundan önce trampa düzenlenmiştir. Ama bunu sonra göreceğiz. Bu eskiden nominal değeri olan banknotlardan evvel olan bir türdü. Yani ortada para yoktu. BU sebeple malın malla değişimi iktisadın esasını oluşturuyordu. Bu artık çok az uygulanıyor. Mesela sizin eski arabanızı götürüyorsunuz yenisini alırken indirimle alıyorsunuz. Bunun adına takas diyorlar. Ama adı aslında trampadır. Bu tür trampa özellikli bir trampadır. Çünkü üstüne para veriliyor. (sınavda sormam ama anlatmış olayım.) Bu şekilde yapılan arabalı trampalarda aslında baskın olan şey satımdır. Zaten trampada da kanun diyor ki, malı veren kimse satıcı sayılır diyor. Yani satım hükümlerine atıf yapıyor. Ama böyle özellikli trampalar da en baskın ne ise ona bakmamız lazımdır.

Bağışlamayı EBK’ya göre göreceğiz. YBK kayda değer bir değişiklik getirmiş değildir.

Bağışlamada söylenmesi gereken şey şudur. Bağışlamayı hep tek taraflı hukuki işlem olarak söylüyorlar. Ama bağışlama böyle değildir. Bu yanılma aslında sizden değildir. Yazarlar yüzündendir bu. Çünkü tek taraflı sözleşme diyorlar. Sözleşme tek taraflı olmaz. Ama işte tek taraflı sözleşme derken tek tarafa borç yükleyen sözleşmeyi kastediyorlar. Bağışlama bir sözleşmedir. Ve mutlaka iki taraflıdır. Ve ancak tek tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Eski kitaplarda tek taraflı sözleşme olarak nitelendirseler de size tek taraflı hukuki işlem gibi gelmesin.

İkinci altın öğüt şu olmalıdır. Şimdi bağışlamada ben size bir mal bağışlıyorum karşılığında hiç bir şey almaksızın. Bu aslında tanrıya yakışan bir şeydir. Bu çok üstün bir şeydir. İnsanüstü bir şeydir. O itibarla bağışlamayla ilgili bütün hükümlerde bağışlananı değil bağışlayanı koruyucu hükümler getirmiştir. Eğer tereddüt varsa, hükmü şöyle mi böylemi ya da sözleşmeyi şöyle mi böylemi yorumlayalım diyorsak bu durumda bağışlayanı tutacak şekilde yorumlamamız lazımdır. Çünkü adam bir şey almadan veriyor. Çünkü adam insanüstü bir şey yapıyor. O yüzden onu korumamız lazımdır.

Bağışlama bu şekilde olmasaydı yani bağışlayanı koruyucu hükümler olmasaydı da bu şekilde koruma olabilir mi? à BK 98’e bakınız. Orada diyor ki iş borçlu için bir yarar sağlamıyorsa borçlunun sorumluluğu daha az şiddetle takdir olunur deniyor. Bu altın kurallardan biridir. Bunu nasıl unutursunuz. Sonuç olarak buradan da halledebilirdik ama zaten bağışlama ile ilgili hükümler vardır. Ama mesela otostop çeken birisini arabaya alıp kaza olunca bağışlamayı uygulayamazdık.

Bu adeta tanrının yaptığı gibi bir iş olana başka ne var? à Kefalet vardır. Yani burada da almadan vermiş oluyorsunuz. Kefalette de borçlar kanunu kefili koruyor. YBK daha da baskın bir şekilde koruyor kefili. Yargıtay’ın eğilimi de budur.

Şimdi bu altın kuralları gördükten sonra bağışlamaya daha yakından bakabiliriz.

Bakın 234. madde şöyle diyor. Hibe, hayatta olan kimseler arasında bir tasarruftur ki onunla bir kimse, mukabilinde bir ivaz taahhüt edilmeksizin malının tamamını veya bir kısmını diğer bir kimseye temlik eder.

Demek ki bağışlama sağlar arası hukuki işlemdir. Hiçbir ivaz (karşılığı) yoktur. Bir kimse bir malını birine temlik ediyor. Bazı görünümler var ki bunlar bağışlama mı değil mi insanı tereddüde düşürebilir. Mesela bağışlamadan dönme diye bir kurum var. Ama öyle görünümler var ki, bağışlama olup olmadığını tespit etmek lazım ki dönme uygulanacak mı uygulanmayacak mı diye bilmek için. Örneğin Kemal Sunal’ın bir filmi vardı. Şimdi Kemal gidiyor birinin kızını istiyor. Kayınpeder de kızı bir Kemal Sunal’a bir de Şener şen’e veriyor. En sonunda Kemal Sunal gidiyor kapılarını yine istiyor çikolata ve çiçekle gidiyor. Sonra kızı vermeyince verin çikolatamı ve çiçeğimi diyor. Sonra alıyor yiyor. Şimdi biz buna bağışlama dersek bu durumda bu olabilir. Ama hediye dersek olmaz. Burada peki hediye mi var bağışlama mı? Kanunda bir şey yoktur. Doktrinde genelde kabul gören şey şudur; değere bakmak lazımdır. Hatta bundan evvel oradaki adetlere bakmak lazımdır. Eğer değer yüksekse bu alelade bir hediye değil bağışlamadır demek lazımdır.

Şimdi bazı hükümler var ki bunların bağışlama sayılmadığını söylüyorlar. Henüz iktisap edilmemiş olan bir alacaktan feragat (yani bu hak bana isabet ederse bunu almam sen al demek bağışlama sayılmaz.), bir mirası reddetmek (bu da bağışlama sayılmıyor. Bunu niye söylüyor kanun çünkü reddedince diğerlerinin miras payı artar. İşte bu durumda reddeden onlara bağışlama yapmış sayılmaz. Eğer buna bağışlama dersek bağışlamaya ilişkin bazı hükümleri uygulayabilmemiz lazımdır işte burada da en önemlilerinden biri olan bağışlamadan dönmeyi uygulayabilmemiz lazımdı. İşte kanun buradaki tartışma olabileceğini ön görmüş ve de sayılmaz demiştir.), ahlâki bir vazifenin ifası da bağışlama sayılmaz (mesela dilenciye para verdiniz sonra küfür etti geri alamazsınız. Ya da hediyelerin iadesi olamaz. Ancak bunun istisnası nişanını bozulması halinde olur herhalde ki bu ayrı bir konudur. Bu özel olarak düzenlendiği için böyle oluyor.)

Peki, başlık parası bağışlama sayılır mı? à Şimdi örf ve adet hukuku oluşabilmesi için birtakım şartlar vardır. Bunlardan biri de şudur, kamu düzenine aykırı olmaması lazımdır. Fakat kamu düzenine aykırı olmaması lazımdır. Mesela imam nikâhı örf ve adettir. Şimdi bu kamu düzenine aykırıdır. İmam nikâhı ile ilgili hâkim örf ve âdete bakarak boşluk dolduramaz. Başlık parası da kamu düzenine aykırıdır. Çünkü adam kızını satıyor yahu. Şimdi bunu eksik borca sokmak lazımdır hocaya göre. EBK 65’e benzer bir düzen tarzıdır.

Bağışlama sözleşmesinin şekline gelelim. Acaba bağışlama sözleşmesi bir şekle tabi midir? Kanun koyucu bu konuda bir ayrım yapmıştır. Menkullerin bağışlanması ve gayrimenkullerin bağışlanması olarak. Menkullerin bağışlanması adi yazılı şekle tabidir. Gayrimenkullerin bağışlanması ise resmi şekle tabidir ve o resmiyeti de tapu memuru verecektir. Bir şey sizi yanıltabilir. Yazılı ya da resmi şekle tabi olan bağışlama taahhüdüdür yani borçlandırıcı işlemdir. Fakat bu terim sizi yanıltmasın, bu bir ön sözleşmedir demeyin. O zaman o yanlış olmuş olur. Yani bağışlama vaadi veya taahhüdü asıl sözleşmedir ve borçlandırıcı işlemdir. Kanun böyle demiş ama bir başka maddesinde 238/son’da bağışlama vadi ve elden bağışlama şekline iki kavram karşımıza çıkıyor. Demek ki ben bu kitabı size nasıl bağışlarım? à Bağışlama sözleşmesi yazılı şekle tabidir. Yazılı şekle uymanda ben bunu size bağışlıyorum desem bu sözleşme geçersiz çünkü sağlık şekline uyulmadığı için. Ama ben buna aldırış etmeyip size teslime edersem bu ifa geçerli olur. Yani artık sözleşme geçersizdir diye bunu geri alamam işte buna biz elden bağışlama diyorum.

2. Saat

Hatırlarsanız 1. sınıfta sınırlı ehliyetsizlerin vekillerinin iznine ihtiyaç olmayan durumlar vardı. Bunlardan biri de ivazsız bağışlamaları kabul etmeydi. Diğeri ise kişiye sıkı sıkıya bağlı hakların kullanımıydı. İşte bu sınırlı ehliyetsizler karşılıksız kazanmada bulunabilirler ve rızaya muhtaç değillerdir. Demek ki sınırlı ehliyetsizler bağışlanan taraf olabilir ama bağışlanan olamaz çünkü tam fiil ehliyetine sahip olması gerekiyor bağışlayan olabilmesi için. (235. madde bunu söylüyor.) à Sınırlı ehliyetsizler

2. Fıkrası ilginçtir. Bir bağışlama yaptım size mesela. Ben bundan 1 sene içinde ben kısıtlandım. İşte bu durumda sulh mahkemesince bağışlama iptal edilebilir diyor. Yani benim vasim sulh mahkemesine gidip iptal edebiliyor 1 sene içinde. Bu size 1. sınıfta gördüğünüz hangi prensibe aykırıdır? à İlk cevap olarak işlemin yapıldığı sırada bir kısıtlanma durumu yoktu ama sonradan verilen bir karar bunu iptal edilmesini istiyor. Ama bu değil hocanın aradığı cevap şu: Kısıtlamanın 3. kişiler için hüküm ifade edebilmesi için ilanı gerekiyor. İlandan önce hüküm ifade etmez. Aynı zamanda işlemin yapıldığı sıradaki fiil ehliyetine bakılır. Şimdi burada ayrıca başlayan bir muhakeme diyor verilen hüküm demiyor. Yani prensiplerle uyuşmayan bir düzenlemedir. Bağışlama için böyle bir özel düzenleme getirilmiştir. Hem adaletle bağdaşmıyor filan ama her şeyden önce kanunun kendi koyduğu prensiplere aykırıdır. Burada prensipleri altüst etmiştir ama bağışlayanı korumayı amaçlamıştır.

Şimdi dedik ki temyiz kudretine sahipse ve küçük veya kısıtlıysa karşılıksız kazanmaları kabul edebilir dedik.  Bunu 236. madde söylüyor. Ama ikinci fıkrada yine ilginç bir şey vardır. Diyelim ki ben küçüğüm ama mümeyyizim ve bir bağışlamayı kabul ettim. Eğer kanuni temsilcim bunda sakınca görüyorsa kanunu temsilcim bunu veto edebilir. Buna kanuni temsilcinin veto hakkı denir. Mesela bu kişilerin kötü niyetli kişilerce istismar edilmesini önlemek için getirilmiştir. à Bir bağışlama taahhüdü yapıldığını düşünelim bir küçüğe yasal temsilci bunda bir sakınca görüyorsa bunu iptal eder diyor. Daha ileri gidilmiş ve bu ifa edilmişse, yani küçüğe teslim edilmişse bu sefer de tasarruf işlemini de iptal edebilir ve bağışlanan şeyin geri verilmesini sağlayabilir.

Elden bağışlamayı biraz hızlı geçtik ama anladığınız değil mi? à Yani yazılı şekle bağlı olan menkul bağışı (taşınmazlarda elden bağışlama olmaz) yazılı şekle aykırı bir şekilde yapılsa bu geçersizdir. Ama ifa edilirse bu tasarruf işlemi geçerli hale gelmiş olur. Ama unutmayın taşınmazlarda elden bağışlama olmaz ve bu şekilde tescil edilse bile tescil yolsuz olur. Bunu 237 maddenin 2. ve 3. fıkraları açıkça söylüyor.

Arkadaşlara alacakların ve hakların bağışlanması da mümkündür. Yani benim alacağım 100 lirayı ben değil sen al diyebilirim. Karşılıksız yapılırsa bağışlama olur. Her ne kadar kanunda yazmıyor olsa da 238. maddenin menkullerle ilgili hükmü yani adi yazılı olması gereken hüküm buraya da uygulanması lazımdır.  à Gayrimenkullerin bağışlanması için açık hüküm var. Ama bunun dışında kalanların TAMAMI için bir fıkra var o da yazılı şekilde olması gerekiyor. İşte bu yüzden alacakların bağışlanması da birinci fıkraya girer. Onların da adi yazılı şekilde yapılması lazımdır.

Şimdi bir alacağın bağışlanması nasıl olur? à Alacağın temliki yoluyla olur. Alacağın temliki yazılı şekilde yapılması lazımdır diyor kanun. Alacağın bağışlanması bu sebeple mi yazılı şekle bağlıdır. Alacağın temliki bir tasarruf işlemidir. Alacağın temlikini vaadi ise bir borçlandırıcı işlemdir. Bağışlama vaadi nasıl bir işlem? à Borçlandırıcı işlemdir. Bu durumda alacağın temlikini vaat hiçbir şekle tabi değildir. (madde 163te) Alacağın temlikini vaat şekle tabi değilse bağışlama ise adi yazılı şekle tabidir. İşte bu durumda bir alacağın bağışlanması şekle tabi midir? à Evet tabidir. Madde 238 emredici kuraldır. Bir hususun emredici kural olup olmadığını ya sözünden ya özünden anlarız. Bu hükümde sözünden anlayabiliyoruz. Bunu niye söylüyor işte arkadaşınızın söylediği gibi yazan kimse en az iki kere düşünür. 163/2 emredici değildir. Yani aksine sözleşme yapabilirler. Ama 238’in aksine sözleşme yapılamaz. O itibarladır ki 238, 163’e hadi oradan sen konuşamazsın der. Demek ki alacağın bağışlanması da tıpkı taşınırlardaki gibi yazılı şekle tabidir. Ama alacağın satılması ise 163’e bağlıdır. Çünkü 163/2’nin de bir uygulama alanı olması lazımıdır. Onun da bir fonksiyonu vardır. Demek ki alacağın temlikini vaat etmek ivazlı ise şekle tabi değildir. İvazsız ise şekle tabidir.

29 Kasım 2011

Arkadaşlar bağışlamayı görüyorduk. Buna devam edeceğiz. Bağışlama hükümlerinin bağışlayan lehine yorumlanması gerektiğini biliyoruz. Bağışlamanın şeklini biliyoruz. En son alacak haklarının bağışlanmasını gördük. Şimdi devam edeceğiz.

Şimdi arkadaşlar, bağışlamada gene bağışlayanı koruyucu hükümlere örnek olarak; birisi şekle tabi olması, birisi mesela kısıtlamadaki ilanla ilgili genel kurulu dinlemeden bağışlayanı koruyor. Bir diğeri ise 239. maddede enteresan bir düzenleme var. Yine genel prensipleri altüst eden ama bağışlayanı koruma uğruna yapan bir hüküm var.

239 hangi prensiple bağdaşmıyor? à İcabın bağlayıcılığıyla bağdaşmıyor. İcapçı icabıyla bağlıdır. İşte bu icapla bağlılık kuralını altüst ediyor. Ne diyor? à Ben bağışlama icabında bulundum hatta bağışlama konusunu bir tarafa ayırdım, ama işte kabul haberi bana gelene kadar ben icabımdan dönebilirim. Genel kural dönememekti icapla bağlı olmaktı ama burada tam tersidir. İşte bağışlayanı koruma uğruna genel prensiplerden dönmüştür kanun. İşte burada şunu unutmayın tereddütlü halde bağışlayanı koruyucu şekilde yorum yapılması gerekiyor.

Şartlı ve mükellefiyetli bağışlamalar

Bağışlamanın çeşididir bunlar. Bağışlama da bir sözleşmedir. Ve her sözleşme gibi bu da şarta bağlanabilir. Hiçbir engel yoktur. Geciktirici, bozucu, iradi, tesadüfü, karma şart olabilir. Bağışlama bu şartlara bağlanmış olabilir. Şartla ilgili öğrendikleriniz geçerlidir burada. Yalnız şart gayrimenkul bağışlamasında tapuya geçirilemez. Çünkü tapu sicil tüzüğüne göre tescil şarta bağlanamaz. Geciktirici veya bozucu şarta bağlı hiçbir tescil yapılamaz. Mülkiyet ya geçmiştir ya da geçmemiştir. Ancak bir istisnası vardır bunun. Bağışlamada karşımıza çıkıyor. Şöyle ki, bağışlayana dönme kaydıyla bağışlamada. “Vahibe rücu şartı ile hibe” Bu nedir? à Ben sana bir mal bağışlıyorum eğer sen benden evvel ölürsen mal bana geri dönecektir. Menkullerde problem yok. Gayrimenkullerde şöyle bir problem var. Aslında menkullerde de var ama burada çözümü yok çünkü menkullerde şerh müessesi yoktur. Gayrimenkullerde şerh dolayısıyla bu şart 3. kişiye karşı da ileri sürülebilir. Ama menkullerde olamaz bu. İşte bağışlayana dönme şartıyla satım tapuya istisnaen şerh edilebilir. Sadece burada istisna vardır. Benden evvel ölmekle mülkiyet doğrudan bana mı geçer, tescil yolsuzlaşır mı, bunu sebepsiz zenginleşme ile mi alacağım yoksa başka bir şekilde mi alacağım, doktrinde çok tartışılmıyor ama bence tartışılmalıdır. Hocaya göre mülkiyet kendiliğinden dönmüş sayılmalıdır ve tapu kütüğü yolsuzlaşmış sayılır ve tapu kütüğünün düzeltilmesi davası açmam lazımdır. Peki, hoca niye görüştedir? à Çünkü bağışlayanı koruyucu yorum yapılması gerektiği için.

Eşya hukukundaki tartışmaya paralele olarak burada iki görüş savunulabilir. Demek ki bağışladığın için tescil yaptın burada geçerli olarak yapılan bir tescil vardır.  Bir görüş diyor ki sonraki olay tapu sicilini yolsuz hale getirmez çünkü tescil bir sebebe dayanıyordu. İşte burada artık tapu kütüğünün düzeltilmesi davası değil sebepsiz zenginleşme davası açarım. Yani tescil yolsuzlaşmadığı için iktisap geçerlidir ama sebep olmadığı için sebepsiz zenginleşme davası ile almam lazım mirasçılardan ya da satılan 3. kişilerden. Ve bu davayı 1 yıl içinde açmam lazımdır. Bu bağışlayanın aleyhinedir. İkinci görüşe ise yolsuz tescil olur ve mülkiyet bana kendiliğinden dönmüş olur. Her ne kadar başka birinin adı yazsa da onun içi boştur. Bu durumda da tapu kütüğünün düzeltilmesi davası açarım ve bunu hiçbir süreye bağlı olmadan açarım ve bu benim lehimedir.

Şart her türlü olabilir ama ahlaka aykırı filan olamaz. Birde yükümlü mükellefiyetli bağışlama vardır. Hiç kimse şu dünyada karşılıksız bir şey yapmaz. Böyle hiç bir şey almıyormuş gibi olsa bile karşılığında bir şey almaktadır. En azından onur almaktadır. Bir kimse karşılıksız bağışlama yapıyor gibi ama altında bir saik vardır. Bu saik bazen bana iyi desinler olabilir, bazen bir iş kurtarmak için yaparsınız, bazen vergi kaçırmak için yaparsınız. Türlü türlü sebepler olabilir. Mesela öldükten sonra anılmak için yapabilirsiniz. İşte bu Saikler birer mükellefiyettir. Yani bağışlanana eklenmiş yükümlülüklerdir. Şartla bunun arasında ne fark vardır. Bir kere şartın icrası istenemez. Ama mükellefiyetin icrası istenebilir. Yani ben dava açıp zorla heykeli oraya diktirebilirim. İkincisi şart işlemin hüküm doğurması veya işlemden düşmesi sonucunu doğurur türüne göre. Oysa mükellefiyetin böyle bir işlevi yoktur. Yani şartsız olarak doğmuştur ama sadece ona yüklenmiş bazı yükümlülükler vardır. Mükellefiyet, bağışlanılan şeyden yapılır. Yani bağışlanan şeyin özünden masraf yapılarak gerçekleştirilerek yapılır. Yani benim mal varlığımdan değildir. Yani daha doğrusu mal varlığının diğer şeylerinden karşılamak zorunda değilimdir.  Kanun diyor ki eğer bağışladığınız şeyin değeri yükümlülüğe yetmiyorsa o yükümlülükten kurtulmuş olursun. Çünkü felsefe şudur bağışladığınız şeyden karşılanacaktır o yükümlülük. Kamu düzenine ahlaka, adaba aykırı mükellefiyetler geçersizdir.

241’in başlığında şartın icrası diyor ama aslında yükümlülüğün icrasıdır çünkü şartın icrası istenemez bildiğiniz gibi. Mükellefiyetin ircaını ben, mirasçılarım veya ilgili kişi isteyebilir.

Mükellefiyete haklı bir sebep olmaksızın karşı taraf bunu yerine getirmekten kaçınırsa bu bağışlamadan dönme sebebidir.

Şimdi sınırlı ehliyetsiz karşılıksız kazanımlarda bulunabilir ve yasal temsilcisinin iznine gerek olmadan. Acaba mükellefiyetli bağış halinde de durum bu mudur? à Yani karşılıksız kazanım sayılır mı bu? Yani ben bir 16 yaşındaki çocuğa mükellefiyetli bir bağışlama teklif etsem ve oda kabul etse bu sözleşme geçerli midir? à Cevabı evettir. Çünkü mükellefiyet karşılık değildir. Çünkü zaten bağışladığı şeyden karşılıyor. Çünkü kendi mal varlığından karşılamak zorunda değildir. Mal varlığından bir şey olmayacağı için bir problem yoktur burada.

Şimdi eğer küçüğün yapması gereken hukuki işleme kanunu temsilcisi icazet göstermezse bu haklı bir sebep olur ve bağışlama geçersiz olmaz.

Bazı yazarlar bir de amaca bağlı bağış ekliyorlar. Ama herkes eklemiyor. Yani bu da şudur; mesela bizim kitabımızda verilen örnek şudur. Mesela bir profesör bir üniversiteye kitap bağışlıyor. Profesör bir mükellefiyet koymuyor, şart koymamış ama kafasından şu amacı güdüyor. Bunu öğrenciler kitabı alsın alsın ve öğrenciler bundan faydalansın. Profesörün amacı nedir? à Öğrencilerin istifade etmesidir. Ama rektörü alıp evine götürüyor. İşte burada bağışlayanın amacı ortadan kalkmıştır. Doktrindeki yazarlara göre sebepsiz zenginleşme gerçekleşecek ve işlem temeli çöktüğü için sebep ortadan kalktığı için bu geri alınır derler. Demek ki 3’lü bir ayırım yapıyorlar.

Bağışlamanın diğer türler:

Karma Bağışlama

Bu şudur; mesela ben bir fakir arkadaşıma iyilik yapmak için onun 100 lira değerindeki malını 1000 liraya satın alıyorum. Amacım ne? à Amacım o 900 lirayı ona bağışlamaktır. Ya da tam aksine 1000 lira değerindeki malımı 100 liraya satıyorum. Bunların her ikisi de karma bağışlamadır. Yani satış ve bağış karması bir hukuki işlemdir. Burada böyle bağışlarda hangi hükümler uygulanır bir problem teşkil ediyor. Şimdi hatırlayın BK’nin en başında size karma sözleşmelerden bahsettim ve hangi görüşlerin uygulanacağından bahsettim. Belli başlı üç görüş vardır demiştim. Biri ayırma görüşüydü. Yani ayıracaksınız ve satış kısmı için satış kalanı için bağış hükümleri uygulanacaktır. Tevhit görüşüne göre ise (birleştirme) hangisi baskınsa ona ilişkin hükümler uygulanacaktır. Burada bağış hükümleri baskın olduğu için o uygulanacaktır.

Karma bağış ile örtülü bağışı karıştırmamak lazımdır. Bu ikisi başkadır ve çoğu kez birbiriyle karıştırılır. Örtülü bağış şudur; ben metresime ev bağışlamak istiyorum ama hanımdan korkup bunu satış olarak gösteriyorum. Şimdi bu örtülü bağıştır. Yani aslında ben bağışlıyorum ama ben bunu bir örtü ile gizliyorum. Yani satış peçesini örtüyorum. Onun için örtülü bağış deniyor. Örtülü bağışta bir muvazaa vardır. Karma bağışta bir muvazaa yoktur. Örtülü bağışta geçerli mi olup olmadığına bakılır. Mesela bizim örnekte muvazaa nedeniyle geçersizdir. Çünkü iki tarafta satışı istemiyor. O yüzden geçersizdir. Bağışlama da şekle aykırılıktan geçersizdir. Yargıtay da bu görüştedir. Doktrindeki bir azınlık ise bunun böyle olmadığın söylüyorlar. Satış muvazaa nedeniyle geçersiz buna bir şey demiyoruz. Ama gizli işlem olan bağış geçerlidir. Şekle aykırılık vardır ama satış için gerçekleştirilen şekil bağış için geçerlidir diyorlar. Şeklin amacı gayrimenkulün öneminden dolayıdır. Ama burada zaten resmi şekilde gerçekleştirdiği için bu bağış yapan kişi kaç kere düşünmüştür. Ve bu yüzden şekil amacını gerçekleştirmiştir ve bağış için şeklin amacı kalmadığı için bu bağış geçerlidir diyorlar. Bu görüş son derece zekice ve bazı yazarlar tarafından savunuluyor. Bu görüş diğerinden saha üstündür. Yargıtay’ın görüşünden daha üstündür. Fakat bazı noktalarda ve somut olaylarda bir görüşü ve bazılarında öbür görüşü benimsemek daha adil olur. Mesela metres örneğinde çoğunluk görüşünün kabul edilmesi daha uygundur. Ama mesela bir kimsenin kızı var ve ikinci karısı var. İkinci kadın kızı sever gözüküyor ve sahtekârdır. Adam kızın dışarıda kalmasından korkuyor ama ikinci karısından korkuyor. O yüzden bağış yapamadığı için kız mağdur olmak durumundadır. İşte burada azınlık görüşü daha adildir. Peki, hâkim ne yapacak? à Hâkim Yargıtay’a uyar. Onun için kanunu değiştirip kanuna yeni hükümler getirmek lazımdır. Ve bir olayda şöyle bir olayda böyle demek mümkündür.

2. Saat

Bir kişi kısıtlanır ona vasi tayin edilir ya da velisi vardır. Yani yasal temsilcisi vardır. Şimdi bu kişi kural olarak tam ehliyetsiz ya da sınırlı ehliyetsiz adına tüm işleri yasal temsilci yapar. Ya da sınırlı ehliyetliyse bunun rızası gerekir. Ama 3 tane işlem var ki sınırlı ehliyetsiz adına yasal temsilci yapamaz. Bunlar kefil olma, vakıf kurma, bağışlamadır. Eski medeni kanun bunlara yasak işlemler denmiştir. Ama bunlar orijinal metinden hatalı tercüme sonucu olmuştur. Bizde bağışlama diyor ama aslında önemli bağışlama idi orijinali. YBK bunu düzeltti ve önemli bağışlama dedi. Yani önemsiz bağışlamalarda bulunabilir.

Ve artık bağışlamanın sonuna gelmek lazımdır. Ama bir hüküm daha önemlidir. Ne dedik bağışlayanı koruyucu tavrı hâkim kanunun. Bunu bir şey daha anlıyoruz. Bağışlayanın sorumluluğu. Ben size bir at bağışladım ve bu attaki bulaşıcı hastalık sebebiyle sizin diğer atlarınız da hastalandı. Ve Allah kahretsin dediniz. Yani benim 10 atım öldü senin yaptığın bağış yüzünden dedi. Bundan bağışlayan sorumlu mudur? à Kanun diyor ki eğer senin kastın varsa veya ağır kusurun varsa (yani ağır ihmalin varsa) sorumlusun onun dışında sorumlu değilsin diyor. Dikkat ederseniz hafif ihmal bile kusur sayılır ve sorumluluk sebebidir. Tazminatın miktarında önem arz edebilir ama sonuçta tazminat ödenir. Ama işte burada sadece kast ve ağır ihmalinden dolayı sorumludur. Ve bunu ben söylemiyorum kanun söylüyor. Madde 243. madde söylüyor. Hile dediği kasttır. Yani yanlış tercüme vardır. Mesela BK birçok yerinde hata derken aslında kusur demesi lazımdır. Ama ben eğer şöyle demişsem, bu at küheylan gibidir, aslanlar gibidir en küçük bir hastalık bile yoktur ben garanti ediyorum dersem sorumluyum. Eğer kastım ve ağır ihmalim olmasa da sorumluyumdur. Ya da alacak bağışlamasında alacağın temlikini vaat etmişse. Alacak yoksa bile sorumlu olunmaz. Ama bu alacak mevcuttur diye zikir ve vaat etmişsem sorumluluk vardır.

Kanun koyucu varlığının veya yokluluğunun sorumluluk kaynağı değildir. Ama özel olarak garanti verilirse sorumlu olunur tabiî ki de…

Gelelim bağışlamanın sona ermesine:

Bunu iptal başlığı altında 244 ve 245. maddede düzenlenmiştir. Bir kere 244teki hallerden biri varsa bağışlamadan dönebilir. Yalnız bu elden bağışlamadan veya ifa edilen bağışlamadan yani tasarruf işlemi yapılmışsa 244. madde uygulanır. Bu elden bağışlama illa fiilen teslim olması gerekmiyor. Kısa elden teslim, zilyetliğin havalesi vs. ile de tasarruf işlemi gerçekleştirilebilir. Bunlardan biri de varsa bağışlamadan dönebilirsiniz. Ama şurası önemlidir. Normalde sebepsiz zenginleşme ile geri alınıyor ya. Geri verilecek şeyin elinde ne kaldıysa demiştir. Ve bağışlayanı korumayı abartmamıştır artık daha fazla.

Şimdi bu sebepler nelerdir? à 1) Bağışlayana ya da yakınlarından birine ağır bir cürüm (bunu suç olarak kabul etmek lazımdır) işlenmesi durumunda olur. Ağır lafını da ağır cezalık suç olarak algılamayıp ahlaken, örf âdete göre ağır olup olmamasına bakmamak lazımdır. Ceza hukuku normlarına göre değildir. Yani ağır cezalık olmayıp asliye cezalık da olsa niteliği gereği ağır olabilir. Bazen ağır bir küfür bile buraya girebilir. 2) Kanunen mükellef olduğu aile vazifelerini yapmazsa diyor. 3) mükellefiyeti haklı bir sebep olmaksızın mükellefiyeti yerine getirmemesi durumundadır.

Gelelim 245. maddeye. Bu da borçlanma işlemi için aşmasında kalmış bağışlama için olur. Bir kere 244lerden biri varsa hayli hayli dönebilir 245’e gereği. Ama birinci fırka olmasa bile evveliyet ilkesi gereği dönebilir. Ayrıca 2 tane daha durum getirilmiştir. 1) bağışlamayı yaparken adam çok zengindi sonra çok fakirleşti. Daha bağışlanan şeyi vermedi daha bu durumda çok fakirleştiği için bağışlayanı koruyucu bir şekilde bu hüküm koyulmuştur. Yani dönebilir bu durumda. 2) Mesela aile vazifeleri çok arttıysa mesela kadın 5’iz doğurdu bir anda 5 kişi arttı bu durumda yine geri dönülebilir bu bağışlamadan.

Son fıkrada ise aciz vesikası veya iflas etmişse bağışlayan bu durumda da bağışlama iptal olunur deniyor. Ama burada bağışlayan mı yoksa mahkememi iptal eder bu tartışmalıdır.

Gelelim zamanaşımına; 244 veya 245’e göre bir durum varsa 1 yıl içinde dönebilir bağışlayan. Bu sene içinde ölürse mirasçıları geri kalan süre içinde dönebilirler. Ama burada mirasçıların hâkim kararı ile dönme gerekir. Birde 3. halde eğer dönmeyi engelledi ya da adamı öldürdüyse, mirasçılar veya engel kalkınca dönebilir bağışlayan. Ama geri kalan süre içinde dönmesi lazım mirasçıların veya bağışlayanın. Ama burada mirasçıların ölümden itibaren 1 yıl mı yoksa ilk geçen süre çıkarılır mı tartışmalıdır.

Gelecek ders YBK bakımından da bir bağışlamaya göz atalım. Ondan sonra kira ve eser sözleşmesi var. Ondan sonra vekâlet var. Eğer zaman kalırsa kefaleti de görmemiz lazımdır. Bundan sonra kiraya başlayacağız.

5 Aralık 2011

Bugün kira sözleşmesine başlayacaktık. 3 tane önemli problem var. Birincisi borçlar kanunu açısından kira hükümlerini öğrenmemiz lazım. 2. nokta yeni borçlar kanunu. 3. ise 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki kanun, bugün yürürlükte ama daha sonra yürürlükten kalkacak. Dolayısıyla bu üç kanun bakımından kirayı incelemek durumundayız. Geçen seneki yükümüz 2 misline çıkmış durumda. Geçen sene BK ve 6570’i inceliyorduk. Allah geçinden versin diyorduk ama bir an önce çıkardılar. Onun için bu seneki öğrenciler geçen seneki öğrencilerin 2 misli çalışması lazımdır.

Evvela BK’ya göre başlayalım. Sonra da 6570 ve TBK’ya göre çalışmalarımızı sürdüreceğiz.

Kira uygulaması en fazla olan özel borç ilişkilerinden biridir. Dolayısıyla kirayı iyi öğrenmeniz lazım. Kirayı aslında eşya hukukunun konusu olan kat mülkiyetiyle özellikle beraber incelemek lazımdır. Eşya hukukunu benden okuyanlar için bu problem olmayacaktır. Fakat diğerleri için şunu öneriyorum. Derse gelsinler ve derste hangi noktalarda örtüşme varsa eve gidip o konuları çalışsınlar. Yani kitaplardan takviye etsinler. Eşya hukukunu anlatırken de kira bakımından eşya hukuku odaklı olarak kiraya temas etmek durumunda kalacağım. Sınavlardan da bu şekilde sorumlu olacaksınız.

Şimdi kira sözleşmesi adı üstünde bir sözleşmedir. Bir borçlandırıcı işlemdir ve hiçbir şekle tabi değildir. Ancak özel bir kanunla şekle tabi tutulmuş olabilir. Ama BK bu bakımdan şekil serbestesi öngörmüştür. Rızai bir sözleşmedir. Yani sözleşmenin tamamlanmış olması için kurulmuş olması için kira konusu nesnenin teslimine gerek yoktur. Yani consensus yeterlidir res’e gerek yoktur.

Kiranın unsurlarını bir görelim. Kira konusu nesne olmalıdır ve kira bedeli olmalıdır. Demek ki bir nesneyi bir bedel karşılığında kullandırıyorsanız biz o sözleşmeye kira sözleşmesi diyoruz. Ancak o bedelinde mutlaka para olması lazımdır. Para biçiminde bir bedelin tayin edilmiş olması lazımdır. Para dışındaki bir bedel tayin edilebilir pekâlâ, yani mesela sen bu evimi kullanacaksın ama karşılığından bana Fransızca öğreteceksin diye bilir malik. Şimdi buda bir bedeldir ama biz buna kira sözleşmesi diyemeyiz. Biz buna sözleşme deriz. Peki, hangi kalıba giriyor. Biliyorsunuz artık hiçbir kalıba girmesi gerekmiyor, sözleşme özgürlüğü prensibi gereğince çeşidi kendine özgü sui generis bir sözleşmedir. Yani karma bir sözleşmedir. Tamamıyla geçerlidir. Ya da ben sana evimin bir odasını kiraya vereceğim sen de benim temizlik, bulaşık gibi işlerimi yapacaksın. İşte siz bal gibi geçerli sözleşmedir ama kira değildir. Kiranın bedelinin mutlaka bir para olması lazımdır. Bu para türk parası da olabilir veya ülkede tedavülü olan yabancı para da olabilir. Bugün artık döviz bazlı kira sözleşmelerinin yapılmasına hiçbir hukuki engel yoktur.

Kira ikiye ayrılır. Bir adi kira bir de hâsılat kirası (ürün kirası). Biz evvela adi kirayı göreceğiz. Kanunun düzeni de bu şekildedir.

ADİ KİRA

Şimdi adi kira başlıklı 248. madde kirayı şöyle tanımlamış, adi kira kiralayanın kiralananı kiracıya bir bedel karşılığında kullanmayı bırakmasını üstlendiği sözleşmedir. Demek ki bir bedel var ve bunun para olması lazımdır. Bir şey kullanılacak ve anlaşma ne konusunda olacaktır? Bir bedel karşılığında bir şeyin kullanılması şeklinde olur. Hemen belirteyim ki, bu benim söylediğim YBK ve 6570 sayılı kanunu ve dünyanın her yeri için böyledir.

Ama hâsılat kirasında bir başka unsur daha vardır. Oda, ürün veren yani hâsılat veren bir nesnenin yine bir bedel karşılığında işletilmek üzere verilmesidir. Adi kira kullanmak yararlanmak üzere verilmesi; hâsılat kirasında kullanma yararlanmaya ne ekleniyor? à Bir de işletme ekleniyor. Üstelik hâsılat kirası olması için hâsılat (ürün) veren bir nesnenin olması lazımdır. Ben mesela evimi size kiraya versem bu adi kiradır. Ama ben sinema olarak işlettiğim bir mekânı yine sinema olarak bir bütün olarak versem bunun adı hâsılat kirası olur. Ben tarlamı kiraya vereyim de başkası eksin demek hâsılat kirasına vermek demektir. Yani aradaki fark ürün vermedir gördüğünüz gibi.

Şunu söylemek lazımdır; mesela tatbikatta kira contract'ı denilen yazılı bir form var hep o doldurulur ve böylece kira sözleşmesi yapılır. Pul filan da yapıştırılır. Bunların hepsi hikâyedir. Yani aslında öyle bir forma gerek yoktur. Öyle yazılı bir sözleşmenin yapılmasına da gerek yoktur. Bu sadece delil açısındandır, sözleşmenin geçerliliği hakkında hiçbir olumsuz etkisi olamaz. Demek ki bunu da kaldırdılar son zamanlarda. Ama ispat kolaylığı açısından insanlar yazılı yaparlar. Hatta icra ve iflas hukukunda imza inkârı tehlikesiyle karşılaşmamak için insanlar çoğu kez bunu noterde de yapmayı tercih edebilirler. Ama bütün bunlar geçerlilik şekli ve şartı değildir.

Kiracının ve kiraya verenin... Kanun kiralayan diyor ben kiraya veren demeyi tercih ediyorum. Kiraya vereni daha çok kullanıyorum. Sebebi şu kiralayan yanıltıcı olabilir. Günlük dilde evi kiraladım dersiniz yani kiracı olarak evi tuttum diyorsunuz. O itibarla kiralayan demek yanıltıcı olduğu için kiraya veren demek daha anlaşılır şekildedir. Ama siz kiralayan da diyebilirsiniz. İcar, müstecir, mucir bunlar pek kullanılmıyor bugün ama mecur çok kullanılıyor. Yani bu mecur kelimesini mutlaka öğrenmeniz lazım. Tatbikatta çok kullanılır. Müstecir mucir, icar çok kullanılmaz. Ama mecur çok kullanılır ve kira konusu şey veya yer demektir. Mucir kiraya verendir. İcar kiradır. Müstecir de kiracıdır. Ama mecur çok kullanılır. Onu mutlaka öğrenin.

Kiraya verenin ve kiracının hak ve borçlarını kanun bir bir söylemiş ve düzenlemiştir.

Kiraya verenin hak ve borçları

Bir kere kiraya veren sözleşmesel amaca uygun teslim zorundadır. Yani sözleşmeyi yaptınız el sıkıştınız şimdi ifa aşaması başladı. Kiraya verenin bir borcu neymiş? Sözleşmeye ve sözleşmesel amaca uygun teslim borcu. Ne demek bu? à Sözleşmede hüküm varsa sözleşmeye uygun teslim etmelisiniz. Sözleşmede hüküm olmayabilir o zaman sözleşmesel amaca uygun teslim borcundasınız. Ama o sözleşmenin bir amacı var. Ev kirasıysa orada bu adam oturacak. Sadece kira sözleşmesinde dese ki mesken olarak kullanılacak dese, nasıl teslim edileceği yazmasa bir sözleşmesel amaca göre teslim borcu altındasınız. Amaç nedir? Mesken olarak kullanmaktır. Yani kullanılabilir banyo, tuvalet, mutfak olması lazımdır. Sadece odalarla yetinemezsiniz. Ama mesela iş yeri olarak kullanılacaktır dese gene sözleşmesel amaç doğrultusunda teslim neyi gerektirir? à Yani tuvalet, mutfak zorunlu değildir. Olsa kötü mü olur? à Olsa çok güzel olur ama zorunlu değildir. Sözleşme de ya yazar ya yazmaz ama yazmıyorsa sözleşmesel amaca göre teslim zorunludur. Bizim bir simidimiz vardır o da dürüstlük kuralına göre teslim etmek gerekir. Tabi o sektörde genel kabul görmüş uygulamalar yol gösterecektir.

İkinci borcu, yani ben ayıpsız çürüksüz hilesiz hurdasız sana teslim ettim kardeşim. E borcun bitti mi? à Hayır. Sen diyor kanun ikinci olarak, sözleşme süresince kullanmaya elverişli durumda bulundurmak zorundasın. Yani yine sözleşme ve sözleşmesel amaca uygun bir durumda bulundurmak zorundasınız. Örneğin, size gayet güzel her şeyi yerinde teslim etti. Siz bunu kullanırken zaman içinde kullanmanın gereğince zaman içinde malzeme yorulur, eskir, yıpranır, amortisman olur. Şimdi sen de bundan kira alıyorsun kardeşim bu amortismana razı olmalısın, malın eskiyecek. Valla ben sana verdiğimde böyle değildi. Böyle değildi ama burada benim kusurum yoksa ben amaç dışında kullanmıyorsam herhalde normal kullanmaların eskimeleri, yıpranmaları kiraya veren fatura edilecektir. Ne yazık ki tatbikatta bu söylediklerimizin uygulanması bir hayli zor oluyor. Ama bunu bilmeniz gerekir. Çok sivri usta bir örnek vereyim. O zaman meselenin ne kadar önemli olduğunu anlarsınız. Şimdi, kiraya verdiği zaman merkezi sistem kalorifer vardı. Gayet güzel çalışıyordu. Sonra kat malikleri oturdular bir karar aldılar ve kombili sisteme geçildi ve herkes kombi yaptırdı. Sizin ev sahibi lafı hukuki değildir. Onu hukukçu söylemez. Hukukçu kiraya veren ya da kiralayan der. Çünkü malik olmasanız da kiraya veren olabilirsiniz. Yani malik demek yeterli değildir. Ev sahibini hiç demez. Siz kiraya veren diyeceksiniz. Şimdi bu kiraya veren geldi dedi ki, kurul böyle karar verdi. Müsaadenizle ustalar gelsin burayı kırsın döksün kombiyi taksın ve dairenin içini kombili sisteme çevirsinler. Sizde peki dediniz. Zaten peki demek zorundasınız buna. Kiracının borçlarını görürken bunları da söyleyeceğiz. Orası yapıldı gitti ve orası kullanılamaz halde. Ben kiracı olarak bir temizlikçi kadın getirerek temizlettim parasını vermek zorunda mıyım? Ama tatbikatta ben yaptırdım kardeşim diye kiralayan çekip gidiyor. Hayır, kiralayan oranın temizliğini de yaptıracaktır. Çünkü kullanmaya elverişli durumda bulundurma borcu var kiraya verenin. Artık onun müdahalesiyle kullanılamaz hale geldi orası. Her taraf moloz ve toz oldu. Yani kullanılamaz halede. Demek ki kullanmaya elverişli durumda bulundurma borcu olduğuna göre; kadın mı getirecek erkek mi getirecek ne yaparsa yapsın. Orayı temizletecek ve parasını da kendisi verecek. Bana temiz ve kullanılır şekilde teslim edecek. Demek ki bu borçta çok önemlidir. Tatbikatta kiraya veren ben verdiğimde bu kapı sağlamdı diyor. Kardeşim tabi kapı kullanıla kullanıla aşındı, yıprandı. Yani bakın kiracının borçlarına gelince ayrıntılı göreceğiz. Kiracı sadece rutin fazla masrafı gerektirmeyen olağan bir takım giderleri yapmak zorundadır. Yani evi badana boya yaptırmak zorunda da değildir. Bunların hepsi kiracıya yüklenir tatbikatta. Kontrata da yazılır. Kontrata yazıldıysa yapılacak bir şey yoktur. Yani bunları bileceksiniz. Demek ki hem ayıpsız teslim hem de ayıpsız bulundurma borcu vardır.

Bakın ayıp dedik ve satım sözleşmesinde ayrıntılı biçimde gördük. Ama kirada da karşımıza çıkıyor. Orada iyi öğrenmediyseniz burada halimiz duman olur. Eser sözleşmesini incelerken de satıştaki ayıp bilgilerimize ihtiyacımız var. Bunlara dikkat etmeniz lazımdır.

Peki, şimdi ne olur? Yani kiraya veren ayıpsız teslim veya ayıpsız bulundurma borcunu ihlal ederse bu borçlarına uymazsa ne olur? à Şimdi bakın kiralanan teslim edildiği tarihte kullanılamaz durumdaysa veya önemli derecede ayıplı ise kiracı sözleşmeyi bozabilir veya kira bedelinden ayıp oranında bir indirim isteyebilir. Görüyorsunuz baştaki ayıp için iki tane önemli yaptırım getirmiş. Bir, sözleşmeyi bozabilir. Şimdi bozmadan iki şey anlaşılabilir dönmede bozma olabilir. Bir de fesih olabilir. Burada ise fesih vardır çünkü sürekli edim yükleyen bir borç ilişkisidir ancak sözleşmenin hemen başında olursa buna fesih diyemeyiz. Bazı kitaplarda hep fesih olur der bazı kitaplarda dönme olur derler ama bizi olayların büyük çoğunluğunda fesih olsa da bazen de dönme olabilir bu bozma diyoruz. İkincisi de bedel indirimi isteyebilir. Kanun iki tane yaptırım öngörmüş. Bunları isteyebilir.

Şimdi bazen ayıplı teslim; öyle ayıp olur ki kiracının beyanı onunla birlikte yaşayanların ilişkilerinin vs. sağlığı için ciddi tehlike arz edebilir. Mesela bir kira kontratı yapıyorsunuz. Önünüze uzatılan her şeyi imzalamak zorundasınız. Kiraya veren de yazmış oraya, eğer ayıp varsa bundan kiraya veren sorumlu değildir, kiracı fesih hakkından feragat etmiştir diye. Kanun diyor ki, böyle bir durumda yani fesih hakkında feragat etse dahi diyor eğer ayıp birincisi sağlık açısından tehlike arz eden ayıpsa (diğeri ise sağlık açısından tehlike arz eden ayıp olmayanlardır) bu sözleşme geçersizdir diyor. Yani böyle hüküm olsa bile kiracı yine de kira sözleşmesini bozabilir eğer sağlık açısından bir tehlike varsa o ayıp için.

Satım sözleşmesinde neyi gördük biz. Ayıplı olduğunu bilerek teslim alan kimse ayıp hükümlerin dayanamaz. Yani ayıp hükümlerinin sonuçları nelerdi? à Ayıplı malda zamanında ayıp ihbarında bulunulmuşsa filan işte, sözleşmeden dönebilirsiniz, bedel indirimi isteyebilirsiniz, cins borçlarında ayıpsız diğeriyle değiştirilmesini isteyebilirsiniz, bir de TKHK’dan kıyasen ücretsiz onarım isteyebilirsiniz. Şimdi ama eğer ayıplı teslim halinde ayıbı bilerek ses çıkarmamış almışsanız, bu hükümlerden hiç birinden istifade edemezsiniz.  Burada da eğer bilerek teslim almışsanız ayıp hükümlerine dayanamazsınız. Burada aynen satıştaki gibidir. Bunu söylemiyor kanun dikkat edin. Ama satışta bunu söylüyor. Ama kirada bunu söylemiyor ama kirada da bu böyledir. Onun için satıştaki ayıbı iyi bilmeniz lazım diyorum. Ama eğer bu ayıp kiracının ailesinin, onun işçilerin veya onunla birlikte yaşayanların sağlığı için ciddi bir tehlike arz ediyorsa ayıplı olduğunu görerek bilerek teslim almışsa bile kiracı sözleşmeyi feshedebilir diyor. Bu birdi, ikincisi gene bu şartlarla dönme hakkında fesih hakkında vazgeçse bile o vazgeçme sözleşmesi geçersizdir gene feshedebilir. Madde 249/son’a göre.

[benim eklentim: Yani normalde neydi eğer ayıbı bilerek malı teslim almışsanız ayıp hükümlerinden yararlanamazsınız. Kirada da böyledir bu. Fakat siz ayıbı bilseniz de bu ayıp sizin ailenizin, işçilerinizin veya sizle birlikte yaşayanlar açısından sağlıklarını tehlikeye sokuyorsa siz sözleşmeden dönebilirsiniz. Ama birde kiraya veren eğer bunu düşünüp hüküm koyduysa fesih hakkından vazgeçmiştir diye bu hüküm de geçersizdir fesih edebilirsiniz. Yani ne olursa olsun sağlık açısından tehlike varsa aksine anlaşma dahi olsa siz sözleşmeyi bozabilirsiniz.]

2. saat

Kanunda mucir yazıyor yani kiraya veren yazıyor ama o aslında müstecir olması lazım yani kiracı olması lazımdır. Mesela ben size evimi kiraya verdim ve bu evin kolonları çatlamış. Ne yapmışım onu ben sıva yapmışım bir de boya size vermişim. Burada da yine satım sözleşmesine paralel düşünmek lazımdır. Kanun söylemiyor ama gizli ayıp olabilir, açık ayıp olabilir. Bu açık ayıp ama ben gizli ayıp haline getirmişim. Ben ne yapmışım? Kolon çatlaklarının üzerine makyaj yapmışım. Siz bunu zaman içinde öğrenebilirsiniz ancak. Bu durumda sizin ve sizinle birlikte yaşayanlar veya iş yeri kiralarında işçilerin sağlığı için ciddi tehlike arz ediyor. Bina çökecek yahu. Bu durumda bir kere sözleşmeden dönme sözleşmeyi fesih hakkından feragat etmiş olsanız bile fesih edebilirsiniz. Keza bu çatlakları hiç kapatmadım siz bilerek girdiniz. Yine daha sonra yine sözleşmeyi fesih edebilirsiniz.

Şimdi ikinci borcu neydi arkadaşlar; sözleşme süresinde kullanmaya elverişli durumda bulundurma borcu. Peki, bu borca aykırılıkta ne olur? à Bunu 250. madde düzenlemiştir. Burada da yine aynen başlangıçtaki ayıplı teslim gibi iki hak var. Fesih ve bedel indirimidir. Yalnız 249’dan farklı olarak burada fesih için bir mehil tayini zorunluluğu getirmiştir kanun koyucu. Yani mehil tayin edeceksiniz kardeşim bu ayıbı gider diye. Tabi uygun bir mehil olacaktır. O mehil içinde gidermezse sözleşmeyi feshedebileceksiniz. Ama bedelden indirim için mehil tayinine gerek yoktur. Bazıları başlangıçtaki ayıplı teslim hali içinde eğer sözleşmeyi feshedeceksiniz mehil tayini gerekir diyorlar. Bazı yazarlar böyle diyor. Benim kanaatimce bu görüşte isabet yoktur çünkü birbirini takip eden iki madde büyük bir ihtimalle de aynı oturumda yapılmış ve kararlaştırılmıştır. Dolayısıyla kanun koyucu bunu bilerek yapmıştır. Dolayısıyla birinde mehil tayinini unuttu demek mümkün değildir. Ama bu konu tartışmalıdır.

Şimdi ikinci fark 249 ile 250 arasında; 250’de yani ayıpsız bulundurma borcuna aykırılıkta, kiralayan kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemezse tazminat ile mükelleftir. Yani kusur halinde kiraya veren tazminat ödeyecektir bir zarar doğmuşsa bu ayıplı hale gelme sebebiyle bir zarar doğmuşsa yani. Hâlbuki başlangıçtaki ayıp için bir tazminat ön görülmemiş 249’da ama bu sefer bana göre de 249 için dahi kusuru varsa tazminatın istenebileceğini kabul etmek lazımdır. Yani her ikisi içinde kusur varsa kiraya veren tazminat ödeyecektir.

Acaba bu hüküm; 250’nin son hükmü ve 249’a da kıyasen uygulamak istediğimiz hüküm, genel prensiplere uygun mu? à Konuya ilişkin genel prensiplere uygun mudur? Yani kusur ispatı ile ilgili genel prensibe uygun mudur? à Hocam iki tane genel prensip var. Biri haksız fiilde kusur ispatı biri de sözleşmeye aykırılıkta kusur ispatı. Haksız fiilde kusur iddia eden kişi ispat edecektir. Yani haksız fiil olduğunu iddia eden kişi ama sözleşmeye aykırılıkta ise gereği gibi ifa yapamayan taraf kusurlu sayılır o taraf kusurlu olmadığını iddia etmelidir. Burada sözleşmesel bir ilişki olduğu için bu genel prensibe uygundur. Evet, arkadaşınız doğru söyledi. (Öğrenci! bir kez daha taraftarın gönlünü mükemmel bir golle fethetti.) Burada kiraya veren sözleşmeye aykırı davranıyor. O halde burada sözleşmeye aykırılık sonucunda bir zarar doğmuşsa ona karşı dava açılmışsa kusursuzluğu kim ispatlayacak? à Davalı kendi kusursuzluğunu ispat edecektir. Yani burada da aynı konumdadır genel prensiplere uygundur.

Buraya kadar öğrendik ama problemler var o problemleri çözmemiz lazım.

BK 258. maddeyi açın. Kiracının borçlarına gelmedik daha ama bu maddeye muhtacız şu anda. Bakın ne diyor; kiralanın mükellefiyeti ve vergileri kiralayana aittir.

             Madde 258 – Mecurun mükellefiyeti ve vergileri mucire aittir.

             Mecurun alelade kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı müstecire ve tamir mucire aittir. Bu hususta mahalli âdete bakılır.

Şimdi tathir sözünü açıklayın: Tathir temizlemek demektir. Demek ki 258. madde kuralı koyuyor. Yani mükellefiyet ve vergiler kiraya verene aitmiş. Vergiyi biliyorsunuz mükellefiyet de bazı mükellefiyet getirilmiş olabilir mal sahipleri için onlar kiralayana aittir. Ama alelade kullanması için gerekli temizlik ve iyileştirme giderleri kiracıya aittir. Ama çok önemli pahalı işler değil. Alelade, kullanılmak için olan temizlik giderleri kiracıya aittir. Yani kiracı kendi cebinden yapmak zorundadır. Ama aksine adet yoksa aksine sözleşme yoksa bu böyledir. Şimdi bunu niye gördük? à Şunun için gördük: diyoruz ya başta ayıpsız teslim var ve sözleşmenin devamı boyunca da sözleşmeye uygun sözleşmesel amaca uygun bulundurma borcu var. Canım şimdi bana evinizi kiraya verdiniz sözleşme devam ediyor. Elektrik düğmesi bozuldu, kiraya verene uygun durumda bulundurmak zorundasın şunu tamir et diyemem. Neden? à Eğer sözleşmede aksine hüküm yoksa adette aksini söylemiyorsa günlük bir takım işler kiracıya aittir. Ampul patladı diye ampulü değiştirtemezsiniz. İşte kanun kiracıya aittir. Bir temizlik şirketiyle kat malikleri kurulu anlaşıp karar verdi ve anlaşma yapıldı. Binanın merdivenleri haftada iki gün temizlenecek. Bu kime aittir? à Kiracıya aittir eğer çok lüks bir şirket değilse. Şimdi o halde bakmak lazım şimdi, bir kere 258. maddeye giren bir bozulma mı var yoksa bunun dışında kalan bir bozulma mı var? à Eğer buraya giren bir bozulma varsa ne böyle ayıp oluştu diye sözleşmeyi feshedebilirsiniz ne bedel indirim isteyebilirsiniz. Çünkü 258 bunu size yıkıyor. Demek ki 249 ve 250’yi 258 ile birlikte mütalaa etmeniz lazımdır. Eğer sözleşmede aksine hüküm varsa zaten mutlaka o sözleşme hükümlerine bakmak lazımdır.

Bazen çok önemli bir takım bozulmalar söz konusu olabilir kira süresince. Mesela çatı katındaki bir daire… Kiraya verilmiş size kiremitler bozuldu ve şarıl şarıl su akıyor. Burası kat mülkiyetli bir yer. İlk aklınıza yönetici geldi. Dediniz ki bu çatı ortak yer ve buradan başımıza su akıyor. Eşyalarımı su bastı sinirlerim bozuldu her taraf kabardı. Şimdi yaptır burayı dediniz. Yönetici hadi dedi ben uğraşamam dedi. Kat malikleri para vermiyor dedi para yok dedi kasada. Git dedi ev sahibine söyle dedi. Sizde geldiniz bana söylediniz. Valla işinize geliyorsa oturun gelmiyorsa kanun size iki tane hak tanımış bir bedel indirimi diğeri sözleşmeyi bozabilirsiniz dedim. İstiyorsan sözleşmeyi boz. Şimdi ne yapacaksınız. Beni mi döveceksiniz yoksa yöneticiyi mi döveceksiniz? à Yönetici yaptırmıyor ortak yer burası. Ben yaptırmıyorum. Kanun size diyor ki valla bozabilirsin. İyi de kışın kıyametin altında sizin fesih hakkınız var. E fesih ettiniz gittiniz. Yani bu sizi ödüllendirmek değil sizi cezalandırmak olur. Ne uygun ev bulabilirsiniz. Bir yığın nakliye masrafı. Bütün ilişkileriniz düğümlenmiş. Yani bu sizin için bir yıkım olacaktır. Yani bedel indirimi deseniz 500 değil 300 lira dedi hâkim. Başınıza yağacak mı bu. Bunu çözümleyin. Görüyorsunuz, böyle bir soru sorsam size kira hükümlerin bakarak hiçbir cevap bulamazsınız. Şimdi kanunun kira hükümleri hiçbir çözüm getirmiyor. Hemen ne yapacaksınız? à Geçen seneki bilgilerine başvuracaksınız. Böyle bir durumda sizin yapmanız gerekli olan şudur. Eğer paranız varsa bu çatıyı yaptırırsınız fatura da alır sonra da rücu edersiniz ama bu rücu hangi esasa dayanır? à Vekâletsiz iş görmeye dayanır. Yalnız burada vekâletsiz iş görme hükümlerinin uygulanması çok fazla uygun olmayabilir. Harcadığınız parayı alamayabilirsiniz. Çünkü zorunlu bir takım masraflar size ödenir. Normal şartlarda ödemeniz gereken size ödenir ama bir acemilik yapmışsanız fazla para ödemişseniz size ödenir. Yani sizin için karşınızdakinin mal varlığına kattığınız değer oranında para ödenir ve buda sizi her zaman tatmin etmeyebilir. Çünkü vekâletsiz iş görmenin temeli sebepsiz zenginleşmedir. Ne kadar zenginleştiyseniz o kadar verilir. Sizin kaybınız çok fazla önemli değildir. Oysa sizin bir şey daha yapmanız lazım. Burada bir yapma borcu vardır ve BK 97. maddeye göre buna göre hâkimden izin alarak onun yerine yapabilirsiniz diyor Öğrenci!. Eğer yapma borcu yerine gelmiyor yapmıyorsa izin ver ben onun yerine yapayım diye. Hâkimin tayin ettiği limit içersinde yaptığı masrafları rücu ile o zaman rahatça alabilirsiniz. Vekâletsiz iş görmeden çok daha avantajlı duruma gelirsiniz. Yani evvela gidip 97. maddeye göre hâkimden izin isteyeceksiniz. Hâkim kardeşim şu kadar para harcayabilirsin. Faturasını da al rücu edebilirsin diye izin verecek. Sonra gidip rücu davası açacaksınız. Birinci çözüm bu.

Burada da şöyle bir problem var. Şimdi siz bunu yaptırdınız. Elinizde fatura 3 bin lira harcadınız. 3 bin lira da hâkimin çizdiği sınırlar içerisinde kaldı. Şimdi siz bu 3 bin lira için malike rücu davası açarsanız şöyle bir hukuki sıkıntı ile karşılaşırsınız. Kat mülkiyetine tabi bir yer olduğuna göre çatı ortak yer olduğuna göre, çatı da benim bir malik olarak arsa payım oranında bir mülkiyet hakkı vardır. Ve diğerlerinin de arsa payı oranında bir mülkiyet hakkı vardır. Sen sadece gene vekâletsiz iş görmeye dayanır ama 97. madde fazla paraları da alabilmeniz sağlar. Ya da 97 maddeye hiç gitmeden yapmış olabilirsiniz. Siz sadece benim işimi görmüyorsunuz ki bütün kat maliklerinin işini görüyorsunuz. Ve bütün kat maliklerinin vekâletsiz vekili gibisiniz. Dolayısıyla herkese kendi arsa payı oranında rücu etmek zorundasınız. Bir başka deyişe rücu davası ile tamamını benden alamazsınız. Şöyle denebilir; tamamını ben kendi kiralayanımdan alırım o da gitsin arsa payı oranında fazla ödediğin diğerlerine rücu etsin. Fakat bu savunma rağbet görmez çünkü hakikaten katın tamamı benim olsa eyvallah. Onun tamamı benim değil ki benim 1/10 hakkım varsa o kadarını benden alman lazım. Bitmedi kat irtifaklı olabilir burada. Kat irtifaklıysa da şöyle düşünmek lazım. Kat irtifakı müşterek mülkiyet temeline dayalıdır. Kat irtifakına sahip olan kimse temelde müşterek mülkiyet hissesine sahiptir. Çatı da (kat irtifakında ortak yer kavramı yok ama öyle düşünmek lazım. Temeldeki arsaya müştereken maliksek bütünleyici parça kuralına göre onun üzerindeki bina da bizim müşterek mülkiyetimizdedir o yüzden çatı da müşterek mülkiyete tabidir. Son tahlilde kat irtifaklı yerlerde de çatıda müşterek mülkiyet hissemiz vardır. Ve benim hissem ne kadarsa o oranda rücu edilecektir.) Bir başka şey söz konusu olabilir. İştirak halinde mülkiyet söz konusu olabilir. Yani o bina 5 kardeşe babalarından kalmış olabilir. Burada el birliği mülkiyeti vardır. Burada nasıl düşünmek lazım? à Burada da her birine hissesi oranında değil de, bütün iştirak halindeki maliklere dava etmek lazımdır. Çünkü davacı ve davalı olmak bakımından da el birliği esastır. Demek ki el birliğiyle mülkiyet varsa kiracı rücu davasını bütün maliklere karşı yöneltmelidir ve onların müteselsilen sorumluluğu vardır. Yani bu tahlilleri yapmadan doğru sonuca varmanız mümkün değildir. Demek ki burada bir parça mülkiyet hakkı, bir parça kat mülkiyetini bir parça kat irtifakını görmüş olduk. Kirayla bunların ne alakası var diyemezsiniz. Örneğimizde çatı yani ortak alan olduğu için böyle oldu. Yani sadece kiralayana aitse bunlara girmenize gerek yoktur. Ama sınavda hangi kurguyla geldiğime dikkat etmeniz gerekiyor. Kira hukuku bakımından bakarsanız bu sonuca varırsınız. Kardeşim sen buranın kiraya vereni değil misin? Sözleşme süresince de uygun bulundurmak zorunda değil misin? O halde sen bunu ödersin istersen sen diğerlerin rücu et. Kira hukuku bakımından böyle bakabilirsiniz. Ama meseleye eşya hukuku girdiği zaman meseleye böyle bakmanız uygun olmaz. Vekâletsiz iş görmede ne kadar iş gördüyseniz o kadar para isteyebilirsiniz. Çatı onun değil ki hepsini isteyesiniz. Onun için 1/10 oranında iş görmüşünüzdür. Yani bu iki branşı değerlendirince bu sonuca varacaksınız. Böyle bir soru sorulursa siz bu en son söylediğimi söyleyeceksiniz Kira hukuk bakımından ve eşya hukuku bakımından diye…

06 Aralık 2010

Kirayı görüyorduk. Ayıplı teslim ve ayıplı bulundurma konusunu işliyorduk.

Aslında arkadaşlar, ayıbı hem başlangıçtaki ayıp için geçerlidir ve sonradan oluşan ayıp için geçerlidir. Ama sonradan ortaya çıkan ve sonradan oluşan ayıbı karıştırmayın. Çünkü sonradan ortaya çıkanda başlangıçta da vardır ayıp. Bu ayıpları 3’e ayırmak lazımdır. Çok ufak ayıplar vardır. Bunlar 258. Maddeye giren ayıplardır. Bunları kiracı cebinden gidermek zorundadır. İkincisi biraz daha ciddi ayıplardır. Bunları da kiracı yine giderebilir ama kiralayan adına gidermek zorundadır. 3. İse çok daha büyük ayıplardır ve bu tür ayıpları hâkimden izin almadan yapamaz.

258. maddeyi tekrar okudur. Minnacık ayıplar 258den kaynaklanıyor. Orta şekerli ayıplardır bunlar. Mesela bak kardeşim pencerenin camı kırıldı gel yap diyor. Şimdi bu ihbar üzerinde zamanında yapılmazsa, kiracı kiralayan adına yapabilir. 251/2’den kaynaklanıyor bu.

Daha büyük ayıplar içinse madde 96’ya göre hâkimden izin alarak yaptırması gerekir bunu.

Şimdi bir başka mesele şudur: Bakın ben sizin evinizde kiracıyım. Memurum İstanbul’da ev tuttum oturuyorum. Tayinim çıktı Erzurum’a. Bir senelik kira sözleşmesi yapmıştık, 6 ay oturdum sonra 6lık kira sözleşmesini benden isteyebilir mi kiralayan. Kanuna göre isteyebilir. Benim oturmadığım halde isteyebilir. Kanun isteyebilir diyor. Madde 252’ye bakın. Demek ki ben, ister otur ister oturma emrine hazır kullanmaya elverişli durumda olduğunu kanıtlarsam ister mücbir sebeple git ister keyfine göre git kalan 6 aylık kirayı ödemek zorundasın diyor. Fakat Yargıtay ise şöyle diyor: Böyle olmaz. Sen bilirkişi tayin edeceksin. Ve bilirkişi normal şartlarda, normal bir kira bedeliyle ne kadar süre içinde kiracı bulabilir kiralayan, işte ancak o sürenin kirasını isteyebilir. Yoksa nasıl olsa benim 6 aylık kiramı verip yan gelip yatmak olmaz diyor. Dürüstçe davranış yasağına aykırıdır diyor. Ve Yargıtay böylece kanunu değiştiriyor. Dikkat edin Yargıtay kanunu değiştiriyor. BU konuda müstakardır Yargıtay.  Bizim birà(istikrarlı demektir. ) Bununla ne yapıyor Yargıtay?  Senelik kira sözleşmemiz var mı, 6 ay gitti mi ve kiralayan 2 ayda kiracı bulabilir mi evet diyor. Yani bu durumda geri kalan 6 ay değil 2 aylık kira bedelini ödemelidir diyor. Şimdi Yargıtay kısaca 8 ay sonra kira sözleşmesi sona erer diyor. Yani 1 yıllık kira sözleşmesini tarafların iradesinin aksine 8 ay olarak yapıyor. Yani tarafların iradesine müdahale ediyor. Kanunun bile yapmadığı bir şeyi yapıyor. Yargıtay’ın bu kararının elle tutulur yanı yoktur ama uygulama böyle yapıyor.

Kanun böyle diyor ama şunu da söylüyor. Şimdi ben bu evin boş kalmasından bir takım yararlar sağladıysam onların bedelini kira bedelinden düşmeme gerekir. Mesela elektrik filan kiralayana yüklendiyse bunu kiradan mahsup etmeye mecburdur. Kanunun düzenlemesini ve Yargıtay’ın düzenlemesi de budur.

252. madde haklı sebeplerle sözleşmenin bozulması ise saklıdır diyor. Bununla 264. Maddeye atıf yapıyor. 264. Madde de haklı sebeple sözleşmenin feshini düzenliyor. 252. Hâlbuki bir fesih değildir. Yani sadece kendinden kaynaklanan bir sebeple kullanmama vardır.

Şimdi haklı sebeple fesih örneklerini bulmaya çalışalım. Mesela kiracının karısı ya da kocası o evde intihar etmiş. Kendini asmış. Şimdi kiracı eş evin hangi köşesine gitse bu manzarayı gözünün önüne geldiğini hissediyor. Ya da kiraya verenin oğlu kiracının kızını dağa kaçırmış. Ya da kiraya verenin oğlu kiracıyı bıçaklamıştır. Bunlardan daha haklı ne sebep olabilir. Haklı sebeple fesihte kanun ödenecek tazminat 6 aylık kira bedelinden az olamaz diyor kalan süre 1 sene veya daha fazla ise. Şimdi haklı sebeple fesihte bile böyle bir durum öngörmüşken kanun 252’de ise Yargıtay’ın böyle bir tutumu tamamen yanlıştır. Yani yanlıştır ama katmerli yanlış olmaması için en azından 6 aydan daha az bir tazminat olmaması gerekir demesi gerekirdi Yargıtay’ın diyoruz.

Şimdi kiralayın borçlarını görüyorduk ya artık 1–2 şey sonra kiracıya geleceğiz. Birisi şudur. 253. Madde; 3. Kişinin bir hakkı olabilir kiralanan üzerinde yani kardeşim çık benim burada benim intifa hakkım var diyebilir. Yani zapta benzeyen bir durum varsa, ayni hak şahsi haktan üstün olduğu için çıkmak zorunda kaldı kiracı… Kiracının bu durumda ihbarda bulunması lazımdır. İşte kiralayan bunun üzerine davaya müdahil olacaktır. Asli müdahildir bu. Ve davaya devam edecektir. Ama her halde kiracı bundan zarar görmüşse onu tazmin edecektir. Yani kiralayanın ayıba ve zapta karşı tekeffül borcu vardır.

254. madde; şimdi hatırlayın. Satım sözleşmesinde zapt var diyebilmek için ne lazımdı? 3. Kişinin hakkının sözleşme yapılana kadar olması gerekirdi ama eğer daha sonra olursa borca aykırılık vardır diyorduk. Kirada da aynısı vardır. Şimdi 254’te ise kira sözleşmesi yapıldıktan sonra 3. Kişinin bu ayni hakkı oluşmuşsa zapt yoktur. Yani 254. Madde şunu öngörmüştür. Ben size kiraya verdim evimi daha sonra başkasına Radyoàsattım. Ev olabilir bu peki radyo da mümkün müdür?  Sizdeyken ben bir başkasına bu radyoyu satamaz mıyım? Satarım peki nasıl malik kılarım. Tabi ki de zilyetliğin havalesi yoluyla olur bu.

Sizi gelip bir adam çıkarırsa ben sözleşmeye uygun davranmamış olacağım. Yani 3. Kişi gelip sizden bunu alırsa. Yine sözleşmeye aykırılık hükümlerine göre zararı talep edebilirsiniz.

Şimdi Kiracı yeni malike der ki; arkadaş gelà254. Madde ne diyor?  Müsaade et şunu kullanayım. Eğer müsaade ederse kira akdi seninle kiracı arasında kurulmuş olur ve eski malikle sona erer. Eğer bunu kabul etmezse, ben yeni malike gittim şimdi sana geldim senin bana borcun olan şeyi yap yani git bir şekilde bana kullandır kiralananı derim. Eğer yapamıyorsan tazminat öde diyebilirim. BU kanunun taşınırlar için öngördüğü düzendir.

2. Saat

254.  Kira konusu nesnenin gayrimenkulàmaddeye devam edelim. 2. Fıkra olması halinde ilginç bir düzenleme getirmiş. Şimdi gayrimenkul kiralarında demek ki bakacaksınız. Şimdi bugün satın aldı adam. Geriye 2 ay kaldı. Bu süre içinde sözleşme bitecek. Dikkat ederseniz daha evvel feshe müsaittir. Şimdi bunu sonra konuşacağız ama BK. 262. Maddesi diyor ki, ilk üç aylık sürede feshi ihbar ederseniz sözleşme ilk altı ayın sonunda sona erer diyor. Yani feshetmek istiyorsanız ilk 3 ayın sonuna kadar ihbar etmeniz gerekiyor diyor. Yani belirsiz süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir. Kira sözleşmesi ya belirli ya belirsiz süreli yapılır. Belirli sürelinin nasıl sona erdiğini gördük. Peki, belirsiz süreliler için nasıl bitecek. İşte bunu BK 262 düzenliyor. Bunu sonra tekrar anlatacağız. 254. Madde ne diyor Yani yeni malik en fazla altı ay katlanmak zorundadıràbakın?  Gayrimenkul kiralarında kiracıya. Feshi ihbar etmezse; artık sözleşmeye uymak zorunda kalır. Yalnız dikkat edin 262. Maddeyi adapte ederek buraya uyguluyoruz. Mesela başlangıcını sözleşme tarihi değil satış tarihi olarak algılayacağız ilk 3 ayı ve 6 ayı. Yani yeni malik bu süreler içinde fesih etmezse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Yani bu durumda sözleşme uzamış ve yeni malik sözleşmenin tarafı olmuş olur. Gayrimenkuller için bu böyledir.

Gayrimenkullerin kira sözleşmesi devam ederken satılmasında kanunen alacağın temliki ve de borcun nakli vardır. Çünkü kira bedeli alacağı yeni malike ve kiralananı kullandırma borcu da yeni malike veriliyor. Aynı zamanda tam tersleri de geçerlidir.

Şimdi şunu karıştırmayalım. 262. Madde belirsiz süreli kira sözleşmeleri içindir. Ama 254 buraya atıf yapıyor ama 254’e göre hem belirli hem de belirsiz süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir.

Şimdi yukarıdakileri anlamayanlar için topluca bir anlatım yapacağız.  Belirsiz süreli bir kira sözleşmesià262’deki mevzu nedir?  Var. Ve mefruş olmayan yani dayalı döşeli olmayan gayrimenkul kiralarında sözleşmeyi sona erdirmek istiyoruz. Bunun için ilk üç ay içinde ihbar ederseniz 6 aylık süre içinde fesih edilerek 6. Ayın sonunda bitmiş olur. Eğer beklerseniz bu 6 aylık dönemler devam eder.

Şimdi 254. Maddeye göreyse atıf yaptığı için 254. Madde 262’ye burada 262’deki sözleşmenin yapıldığı anı satışın yapıldığı an olarak değiştirip uygulayacağız. Ama burada 254. Maddenin atıf yapmasının sebebi ise yeni malikin bu sözleşmeye katlanmamak için ne zaman fesih ve ihbar yapması lazım onun için bu atıf yapılmıştır. Böylece bu kadar…

12.12.2011

Geçtiğimiz derste kiracının borçlarından devam ediyorduk. Mevcut BK 254. Maddeye bakalım.

“ 2. Satım ile kiranın infisahı

254.-    Kiranın akdinden sonra, kiralanan, kiralayan tarafından ahare temlik yahut icraen takibat veya iflas tarikiyle kendisinden nezedildiği takdirde; kiracı kiralananın ahiren maliki olan üçüncü şahıstan ancak kabulü şartı ile kiranın devamını ve kiralayandan akdi icra yahut tazminat ita etmesini isteyebilir.

            Bununla beraber kiralanan şey bir gayrimenkul olduğu takdirde, akit daha evvel feshe müsait olmadıkça kanunen ihbar caiz olan miada kadar üçüncü şahıs, kiraya riayet etmekle mükellef tutulur ve feshi ihbar etmediği takdirde akdi kabul etmiş addolunur.

            Ammenin menfaati için istimlaka dair olan hususi hükümler mahfuzdur.”

*6570 sy. Kanun mevcut BK m254’e nasıl yöneliyor?

6570 sy. Kn. Belediye Teşkilatı olan yerlerde kullanılır. Yeni BK bu kanunu da içine alarak ılga ediyor. Bu kanun Belediye Teşkilatı içerisinde olmasa dahi iskele, liman ve istasyonlardaki taşınmazlarda da, burada yaşayanların haklarını korumak amacı ile uygulanır. Yeni BK ile bu durum da ortadan kalkacak çünkü 6570 sy. Kn.’u içine alacağı için her yerde kullanılacak. Mevcut sistemde 6570’in kullanılması için söz konusu taşınmazın üstü kapalı (musakkaf) olmalı ve kiraya konu olabilmelidir.

*Peki 6570 sy. Kn, mevcut BK m.254’tekine benzer bir şekilde kira konusunun daha sonradan el değiştirmesi ile ilgili nasıl bir düzenleme getiriyor?

Kira konusu gayrimenkul, kira ilişkisi devam ederken bir başkası tarafından MK veya BK (satım, bağış, miras, mülkiyeti el değiştiren tüm şeyler) hükümlerine göre iktisab edilmiş ise; kira konusunu yeni iktisab eden, iktisab tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihbar çekmelidir. Eğer ihtar çektiyse iktisab tarihinden 6 ay sonra da dava açabilecek konuma gelir (BURAYA DİKKAT: 6 ay içerisinde açmak zorunda değil, iktisab tarihinden sonra 6 ay geçmeden dava açamaz, dava açabilmek için 6 ay geçmesini beklemelidir!). Bu davayı açabilmek için yeni malikin “samimi bir şekilde ihtiyacı olması” aranır. Bu samimi ihtiyaç konut ya  da işyeri ihtiyacı olabilir.

Yargıtay’a göre 6 ay süre geçmesinden sonra da 1 ay içerisinde dava açılmalıdır. Bu noktada kanunda bir süre öngörülmemiştir ama Yargıtay içtihadlarında İcra İflas Kanunundan kıyasen 1 ay içerisinde açılmalı denmiştir.

*SORU: B ile C arasında kira ilişkisi vardır. A, gayrimenkulü B’den satın alıyor. Satın alma anında B-C kira sözleşmesinin 2 ayı kalmış. A 1 aylık ihbar süresini kaçırıyor. 2 ay sonunda dava açabilir mi yoksa 6 ayı beklemek zorunda mıdır?

CEVAP: 6570 sy. Kn. Genel hükümlerine göre, kira sözleşmesi bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açılabilir. Yani burada birkaç ihtimal var. Bu ihtimallerin tümü de ihtiyaç sebebiyle dava açma içindir.

-          Kira sözleşmesinin 6 aydan az ömrü kaldıysa: İhbar yapmadan kira sözleşmesi bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açılabilir.

-          Kira sözleşmesinin 6 aydan fazla ömrü kalmış ama yeni malik 1 aylık ihbar süreisini kaçırmışsa: Kira sözleşmesinin bitmesini bekleyecek, kira sözleşmesi bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açacaktır.

-          Kira sözleşmesinin 6 aydan fazla ömrü kaldıysa ve 1 ay içerisinde de ihbar yapıldıysa: Bu takdirde iktisab tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra 1 ay içerisinde dava açabilecektir.

-          Kira sözleşmesinin 6 aydan az ömrü kaldıysa ve 1 ay içerisinde ihbar yapıldıysa: Pratik bir sonucu yoktur. Yine kira sözleşmesi bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açabilir.  

*Sadece Hoca’nın takıldığı, yeni BK’da da değinilmeyen bir problem: MK’ya göre iktisab edildiğinde 1 ay içerisinde ihtar, iktisab tarihinden 6 ay geçtikten sonra 1 ay içerisinde de dava açılabilir diyoruz. Diyelim ki miras yoluyla bana babamdan ev kaldı. Babamın ölümünden itibaren 1 ay içerisinde ihbar çekebilirim, babamın ölüm tarihinden 6 ay geçtikten sonra da 1 ay içerisinde dava açabilirim. Kira sözleşmesinde ne kadar süre kaldığı önemli değil. 6570 sy. Kn. için kiracıyı koruyan, daha sosyal olması amaçlanan bir kanun diyoruz.

Mirasla, miras bırakan öldükten sonra miras bırakanın tüm borç ve haklarına mirasçının malik olması gerekmez mi? Gerekir. Babam 1 yıllık kira sözleşmesi yapıp 4. Ayında ölse, ben 5. Ayın sonunda ihbar yapıp 10. Ayın sonunda dava açabiliyorum. Mahkeme beni haklı bulursa kiracının tahliyesine karar veriyor. 1 yıllık sözleşmenin 2 ayı boşa gitmedi mi? Hani nerede kiracıyı koruyan sosyal kanun? à Diyor Sayın Hoca’mız.

*Bir başka problem: Mevcut BK 254 (YBK 310) başlığında “satım kirayı bozar” diyor İsviçre Kanunundan bir çeviri ile. Ama içeriğinde daha geniş yollar tanınmış. Üçüncü kişinin mülkiyeti kazanması hususunda mevcut BK temlik, YBK edinme, 6570 sy Kn iktisab diyor. Hoca soruyor; “mülkiyeti geçirmeyen fakat kullanma ve yararlanma bakımından mülkiyet hakkı ile aynı etkileri taşıyan intifa hakkı gibi biir hak tanınmış ise bir üçüncü kişiye, o zaman ne olacak?

Cevap: YBK’ya göre kıyasen mülkiyete dair hükümler kullanılır. (YBK m.311)

*Bir başka problem: Mevcut BK m.255 kira sözleşmesinin tapuya şerhinden bahsediyor. MK m.1009 vd. da şerhi açıklıyor. Kira sözleşmesinden doğan haklar şerh ile güçlenir.

Örneğin; A ile B kira sözleşmesi yapıyorlar ve tapuya 5 yıllığına şerh ettiriyorlar. Daha sonra A, kira konusunu C’ye satıyor. C acil ihtiyaç öne sürmek suretiyle 6570 sy Kn’a dayanarak tahliye isteyebilir mi?

CEVAP: Bu konu yakın zamana kadar tartışmalıydı. Bir görüş şerhe rağmen tahliye istenebileceğini, çünkü 6570’in sonraki ve özel kanun olduğunu, MK ve BK’nin önceki ve genel kanunlar olduğunu söylüyordu. Karşıt düşünce ise MK ve BK’nın asli kanunlar olduğunu savunarak istenemeyeceğini iddia ediyordu. Daha sonra MK’nın değişmesi (MK m.1009 şerhi öngörüyor) ve değişen MK’nın 6570 sy Kn’dan sonra yürürlülüğe girmesi sonucu bu gerekçeler yok oldu. MK hem sonraki, hem de asli kanun olarak geçerli. YBK’nın da yürürlülüğe girmesiyle (YBK da şerhi öngörüyor) bu tartışma tamamen bitecek. Yani, yeni malik şerh süresince kiracıyı çıkaramaz.

ÖZET OLARAK; 6570 sy Kn’a göre ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma genel kuralı kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmasıdır.

Kira konusu, kira sözleşmesi devam ederken el değiştirirse 6570’e göre mülk kazanıldıktan sonra 1 ay içerisinde ihbar, kazanımdan 6 ay geçtikten sonra 1 ay içerisinde dava açılır. Bu durumun ancak kira sözleşmesinde 6 aydan uzun bir süre kalmışsa pratik bir sonucu olur.

Yeni malik 1 ay içerisinde ihbarı kaçırırsa da kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açabilir. Kira sözleşmesinin kalan zamanının 6 aydan fazla ya da az  olması bir değişiklik yaratmaz.

BÖYLECE KİRALAYANIN HAK VE BORÇLARINI BİTİRMİŞ OLDUK.

KİRACININ HAK VE BORÇLARI

Mevcut BK m.256/1 özenli kullanma yükümlülüğünü açıklıyor. “Özenle, ihtimamla, kendi malı gibi kullanma, malın özüne zarar vermeme” olarak özetlenebilir. Kullanmanın doğal sonucu olan yıpranmalar haricindeki yıpranmalar kiracının borca aykırı davranışlarını belirler. Kiracının aynı binada oturan diğer kişilere karşı da sorumlulukları vardır ve bu da özenli kullanma içerisinde değerlendirilir.

Yargıtay, kanunda açıkça yazılı olmasa da özenli kullanma kavramının içeriğinde yalnızca fiziksel özensiz kullanımın değil, yaşanılan yerin şöhretine zarar verme gibi manevi unsurların da girdiğine karar vermiştir. Doktrin de aynı görüştedir. Örneğin mesken olarak kiraladığım yeri genelev olarak kullanmış isem, kira sözleşmesinin bitiminden sonra dahi o yerin şöhretine zararım devam eder.

Mevcut BK m.256/2 özensiz kullanım sonucu olabilecek iki ihtimale değiniyor.

1)Özensiz kullanım var ise kiralayan önce ihtar çekecek, uyaracak; sonrasında kiracı davranışlarını değiştirmiyor ise fesih yoluna gidebilir.

2)Açıktan açığa maddi ya da manevi bir kötü kullanım var ise kiralayan ihtara dahi gerek duymadan direkt fesih isteyebilir.

Fesih istemek (Doktrinde iki anlama da gelebilir deniyor)

                       

Feshini dava edebilmek                     Davasız anında feshedebilmek

Yargıtay, evi hor kullanarak yangına sebebiyet vermeyi de bu madde içerisinde sayıyor.

ÖRNEK: Elektrik düğmesinden kıvılcım çıkıyor. Yeni düğme takmak adi onarım ve mevcut BK m.258’e göre adi onarımlar kiracının görevi. Diyelim ki kiracı yeni düğme takmadı ve yangın çıktı. Bu durum işte mevcut BK m.256/2 kapsamına girer.

ÖRNEK: Çocuk mumla oynarken evi yaktı. Bu durum da mevcut BK m.256/2 kapsamına girmektedir.

            *Ufak tamiratlar – Kiracının cebinden

            *Orta dereceli tamiratlar – Harcadığı para kendisi lehine olmak üzere kiracı cebinden

            *Büyük tamiratlar – Yargıçtan izin alarak kiracı yapabilir

Mevcut BK m.256/son diyor ki; kiracının zamanında haber vermemesi sonucu daha ciddi hale gelen tamiratlar, sıkıntı yaratma / zarar verme oranını yükseltiyorlarsa kiracının sorumluluğuna girerler.

ÖRNEK: Kira konusunun elektrik ve su aboneliği kiralayan adına. Kiracı bunları ödemiyor. Kiralayanın avukatı kiracıya mevcut BK m.256’ya dayanarak başvurabilir mi?

CEVAP: Hayır, burada kiracının sözleşmeden doğan borcuna aykırı davranışı var fakat kira konusuna maddi ya da manevi bir zarar vermiyor. Bu durum genel hükümlerde borca aykırılığa ilişkin hükümlere gitmelidir.

Kiracının bir diğer borcu da kira sözleşmesinden doğan para borcunu ödemektir.

*Konut ve çatılı işyerlerine dair kira 6570 sy Kn’da,

*Diğer kira konusu yerler mevcut BK m.256 vd.

Bunun yanı sıra mevcut BK m.256 kiralayanın fesih hakkını gösterir. Burada belirtilen fesih hakkı, üstte saydığımız iki tip kira konusuna da uygulanabilir niteliktedir. Yani kiralayanın 6570’e dayanarak fesih hakkının doğacağı durumlar dışında mevcut BK m.256’ya dayanarak da 6570’e tabi yerler için dahi tahliye davası açma olanağı doğmaktadır.

ÖRNEK: Kira ödeme yeri, zamanı ve kira bedeli tespiti konularını ilk sözleşme yapılırken belli kriterlere uyarak mı belirlemeliyiz? Mesela 6570’e göre kira sözleşmesi bitiminde 1 yıl süreyle aynı şartlar ile uzuyor. İlk sözleşmede kira bedeli için 500 TL demişsek hep 500 TL mi kalacak?

CEVAP: Yargıtay bu durum için Kira Tespit davası diye bir dava uydurdu. Bu kullanılıyor.

13.12.2011

Şimdi sözleşme serbestesi olduğuna göre kira bedelini istediğimiz gibi belirleyebiliriz.

Bir kere kira ilişkisi başladıktan sonra kira bedelinin artışı bakımından veya eksilmesi bakımından iki kanunu birbirinden ayırmak lazımdır. BK ile 6570 sayılı kanunu ayırmak lazımdır. BK’da bu konuda bir düzenleme yoktur. Yani bir senelik kira sözleşmesi yaptık aylık 5000 liradan. Bir sene bitti o kirayı ödedi ben aldım ve çık buradan demedim. BU böyle devam ediyor. BK’nın 263. Maddesine göre hukuki durum şöyledir.  Artık zımnen sözleşme yenilenmiş sayılır. Yeni süre ise belirsiz süre için yenilenmiş sayılır. Ama bu yeni dönemde de kira bedelinin ne olacağı hakkında kanun hiçbir açıklama getirmemiştir. Yani hiçbir itirazı kayıt koymuyorsam ben yeni kira bedeli de 5000 liradır. Ama belki de bu doğaldır çünkü belirsiz süre için yenilenmiş sayılır dediği için. Belirsiz süreli sözleşmeleri sona erdirmek kolaydır. BK 263’deki 3 altı aylık süreleri biliyorsunuz. O zaman en fazla 6 aylık bir süre vardır. Yani tahammül edilebilir. Ama 6570 sayılı kanunun 11. Maddesi her defasında bir sene uzar diyor. Eğer kiracı 15 gün önceden yazılı ihbarda bulunmamışsa kira sözleşmesi 1 yıl 1 yıl uzar gider. Kanun diyor ki aynı şartlarla bir yıl uzar diyor.  En önemli şart ise kira bedelidir. O halde kira bedeli de aynı olacaktır. AYM 2. Ve 3. Maddeyi iptal etti. Ortada bir boşluk oluştu. Yargıtay dedi ki bu olmaz. Burada büyük bir adaletsizlik söz konusudur.  Boşluk var burada. Bundan sonra da birden fazla İBK verdi. Bunların ayrıntılarına girmeyeceğim. Çeşitli ihtimalleri değerlendirdi. Ama sizi esas ilgilendiren şudur. Dedi ki, yeni dönem için kiraya veren kira bedelinin tespiti davası açabilir dedi. Aslında adı tespit davası ama bu bildiğimiz bir tespit davası değildir. (yani usuldeki bildiğimiz tespit davası değildir. Yani bir hukuki ilişkinin varlığının veya yokluğunun tespitini istemiyoruz.) Yeni dönem kira parasını sen tespit et diyoruz hâkime. Yargıtay’ın icadı olan nevi şahsına münhasır bir tespit çeşididir bu. Yeni dönem için kira tespitini ister kiraya veren.  Madem biz dedik ki istediğimiz yükseklikte bedel tayin edebiliriz dedik. Adam dedi ki ben 1000 lira istiyorum işine gelirse dedi. Bende ev bulamadım kabul ettim. Gittiniz el sıkıştınız artık mızıkçılık yapamazsınız.  Pacta sund servanda yani ahde vefa borcunuz var. Yargıtay diyor ki, tarafların istememesine rağmen 1 sene uzuyor. 15 gün içinde halledebiliyor ama onu kaçırışa uzuyor. Böyle olunca Yargıtay dedi ki, kiracı da yeni dönem için kira bedelinin düşürülmesi için tespit davası açabilir. Mesela 5 senelik kira sözleşmesi yapsak. 5 sene 1000 lira ödemesi için değil bu dava. Ama beş sene sonunda 1 sene uzarsa bunun için tespit davası açılıyor. Ama tatbikatta 2. Çok az rastlanır. Hayat hiç ucuzlamadığı içindir bu.  Yani Yargıtay iki tarafa da bu silahı verdi yani.

Şimdi devam edelim. Yargıtay kademe kademe buraya getirmiştir konuyu. Kiraya veren kira bedelinin arttırılması için kira tespit davası açacak ya. Bir kere kiracı en geç 15 gün evvel kiralayanın eline geçecek şekilde fesih beyanında bulunup feshedebilir ya her zaman hiçbir sebep göstermeden. Bunu sadece kiracı yapabilir. Kiraya veren yapamaz bunu. (burada pozitif ayrımcılık vardır) Madem böyle bir hakkı var, sen eğer yeni dönem kirasının arttırma yoluna gideceksen bunu kiracıya ihbar etmelisin. Öyle bir zaman evvel eline geçsin ki bu ihbar kiracı da birkaç gün düşünüp bu 15 günlük fesih hakkını kullanabilsin diyor Yargıtay. Yani sen adama ben böyle bir kira bedelinin tespit davasını açacağım demen lazımdır. Onun için diyor Yargıtay, siz kiraya verenler olarak 25–30 gün civarında (yani uygun bir süre önce) ihbar edin diyor. Yani bak kardeşim ben tespit davası açacağım ben bu 500 liraya razı değilim diyecek. Posta süresi düşünme süresini filan da düşünün ona göre daha önceden ihbar yapılması gerekiyordur. Yani o hakkını kullanılması imkânı tanımak için uygun bir zaman önce ihbar şartı aramış Yargıtay. Ama mutlaka 15 güne bir yol, imkân verecektir.

Yargıtay gene şunu söylüyor; kira kontratlarının hemen hemen hepsinde şöyle hükümler var. Yeni dönem kira parası TEFE TÜFE'ye göre arttırılacak. Ya da %15 oranında arttırılacak diye bir yığın hükümler vardır. Bu hükümlere intibak hükümleri denir. Ya da uyarlama hükümleri diyebilirsiniz. Şimdi bu intibak hükümleri varsa kira sözleşmelerinde diyor Yargıtay, ihbara gerek yoktur diyor. Yani yeni dönem kira tespiti davası için bu hükümler varsa ihbara gerek yoktur diyor. Niye? à Çünkü adam yeni dönem kira parasının sabit kalmayacağını biliyor. İşte bu hükümler ihbarın yerini tutar diyor.

Sözleşmede bu intibak hükmü varsa Yargıtay ihbar etmiştir diyordu. Arkadaşımız diyor ki zaten böyle hüküm varsa niye tespit davası açılsın ki diyor? à Yargıtay şu cevabı veriyor. Ben bunu kanun gereği uzayan ilk dönem için geçerli sayarım ondan sonrası için yine kira tespit davası açılması lazımdır. (Mantığı belki de şudur, gene kiracıyı korumak için bunu yapıyordur. 6570 sayılı kanun kiracıyı korumak için getirildi tereddüt halinde yorum öyle yapılmalıdır diyoruz. Yani ona göre yorum yapılması gerekiyor. Kiracı o kontratı imzalamak zorundadır. Bu eşit olmayan durumdan dolayı böyle diyor. Hiç kabul etmesek bu hükme Yargıtay iradeye fazla girmiş oluruz diyor. Ve sadece ilk sene için geçerli ondan sonra gene tespit davası gereklidir diyor.)

Şimdi dedik ya hüküm var ve ilk yıl için dava açılamaz. O oranda artacaktır. Peki, ikinci yıl için kiraya veren daha fazla oran isteyecekse ihbara gerek var mıdır? à Hayır yoktur.  Yine ihbar olmadan isteyebilir tespit davasında daha fazla oranda.  Ama dikkat edin pacta sund servanda'ya göre ilk yıl kiraya veren dava açamaz unutmayın. İkinci yıl için açınca da ihbara gerek kalmadan açar çünkü sözleşmede hüküm vardır.

Kira tespiti konusunda kanunlarda hüküm yoktur. Bu tamamen Yargıtay’ın oluşturduğu hukuktur.

Kiracının da açabileceğini söylemiştik ya. Buna kiranın tenzili davası diyoruz. Ama kiraya verenden farklı olarak kiracı intibak hükmü olsun olmasın daha evvelden ihbar yükü yoktur. Zaten o fesih edemiyor çünkü ne diye onun için ihbar gereksin.

Yargıtay bir şey daha söylüyor; acaba kontratta artırış hükmü yok, kiraya veren zamanında bu ihbarda bulunmadı ve bir şekilde kira tespit davasını açtı. Yargıtay diyor ki, eyvallah açtın da senin bu tespit davası yeni dönem sonu yani bundan sonraki dönem için hüküm ifade eder diyor. Çünkü senin bu dava dilekçen ihbar yerini tutar diyor. Mesela bir senelik sözleşme yaptık. Hiç intibak hükmü yok. Bir sene daha uzayacak ya. Ben normalde 20–25 gün önceden ihbarda bulunmalıyım. Ben bunu yapmadım tam sürenin sonunda kira tespit davası açtım ya da yeni dönem başladı o zaman açtım yani kısaca süreyi kaçırdım açtım. BU durumda senin davan reddedilmez diyor. Ama ne var ki senin istediğin e hâkimin takdir edeceği bedel ondan sonra uzayacak olan dönem için hüküm geçerli olur diyor. Çünkü senin dava dilekçen ihbar yerine geçer diyor. Bu durumda belki de bir sene önceden ihbar etmiş sayılırsın. Ama ihbar sayılır demiyoruz dikkat edin. İhbar yerine de geçer diyoruz. Yani bir daha dava açmasına gerek yok hüküm o zamandan itibaren sonuç doğurmaya başlıyor. Yani yeni dönemden itibaren.

Öğrenci!’ın mantığı sonucu çıkan bir şey var size bir ipucu olarak. Şimdi siz kiracının fesih etme hakkı olan 15 gün öncesinden dava açarsanız adam fesih ederek sizin davanızın konusuz kalmasına sebep olabilir. O yüzden mantıken bu riskten kaçmak için daha sonradan dava açarsanız daha mantıklı olur.

2. Saat

Diyelim ki kira tespit davası açıldı yine 500 lira üzerinden gidildi hâkim 600 liraya çıkardı. Arada 100 lira fark var. Ben bu günden itibaren istedim arttırmayı. Ama hâkim 1,5 sene sonra karar verdi. Ben bu 1,5 yıllık fark alacağını isteyebileceğim. Acaba bu fark alacağına temerrüt faizi alabilir miyim? à Bu konuda Yargıtay çok çelişkili kararlar verdi. Ama bana göre bu karar kesinleşince artık kesinleşmeden itibaren temerrüt oluşmuş sayılmalı ve o tarihten sonra bu fark alacağını hala ödememişse faiz alabilmeliyim. Ama bu konuda çok çeşitli fikirler hem doktrinde hem Yargıtay içtihatlarında.

Bu 6570 sayılı kanunun kiraya veren için saydığı haklı sebeple fesih vardı ya. Onlardan biri iki tane haklı ihtardır. Bunu niye söyledik sonra göreceğiz aslında. Şimdi benim bu fark alacağım var ya. Bu fark alacaklarını bana ödememişse temerrüt faizini kesinleşmesinden itibaren isteyebilirim. İşte bu 1,5 senelik fark alacağım sadece 1 tane ihtara temel teşkil edebilir. Çünkü bu bir defada ödenmesi gereken para gibi düşünülmesi lazımdır. Efendim ben 12 ay ödemedi ben iki bölüp iki ihtar çekerim ondan sonra süre sonunda tahliye isteyemem. Bunu vakti gelince bir daha konuşuruz. Ama bu kısaca bir tane haklı ihtar çekilmiş olur. Yani iki tane oluşmuş olmaz.

Yalnız konuyu kapatmadan bir şey daha anlatmak lazımdır. Bir de Yargıtay’ın icat ettiği uyarlama davası vardır. Kira tespiti ile uyarlama davasını birbirine karıştırılmaması lazımdır. Bunlar çoğu kez birbirine karıştırılır. Uygulamada da avukatlar karıştırılıyor. Uyarlama şudur. Diyelim ki 8 senelik bir kira sözleşmesi vardır. Bu sekiz sene boyunca kira tespit davası açamazsınız. Niye? à Çünkü ahde vefa borcunuz var. Yani sen imzalamışsın artık o bedel üzerinde mızıkçılık yapamazsınız. Yalnız Yargıtay diyor ki, bu şu şartlar oluşursa böyle değildir. Gene tespit davası açamazsın ama uyarlama davası açabilirsin diyor. Şartlar şunlar.  1- Uzun süreli bir kira sözleşme olması lazımdır. 2- Tarafların sözleşme yapılırken öngöremeyeceği bir takım şartlar olmalı ve bunlar olağanüstü şartlar olmalı. Ve işlem temelinin çökmüş olması lazımdır. İşlem temelinin çökmesi ise o şartlar dâhilinde sözleşmeye tahammül edilemez hale gelmesi lazımdır. Yani bu sözleşmeye tahammül edilemeyecek hale gelmesi MK 2 çerçevesinde olmalıdır.  3- Kira tespiti davasının süresinin yakınlaşmış olmaması lazımdır. 4- kira sözleşmesi yapıldıktan sonra da belirli bir zamanın geçmiş olması lazımdır. Yani dün yaptın hemen bugün bu dava açılamaz diyor. İşte bütün bu şartlar oluşunca uyarlama davası açılabilir. Ve bu 8 senelik süre için istenmesi olur. Ama işte başlangıca ve sona çok yakın olmayacak ve süre uzun süre olacak ve olağan üstü şartlar olup şartlar değişmiş olacaktır.

Olağanüstü şart nedir mesela? à Kira sözleşmesi yapılırken dolar 10 liraydı. Sonra dolar bir anda 200 lira oldu. Yani enflasyondaki aşırı dalgalanmalar. Yükselmelere. Savaş gibi haller önceden öngörülemeyen hallerdir. Böylece işlem temeli çökmüş olur. Bu durumda hâkim sözleşmeye müdahale edebilir diyor. Aslında bunu Yargıtay değil bizlerde diyoruz doktrinde. Entrevizyon teorisi var geçen sene gördünüz. Sonuçta işlem temeli çökmüşse pacta sund servenda'nın yerini alır bu teori O zaman sözleşmeye uymak zorunluluğu aranmaz. Bu bütün sözleşmelerde geçerlidir.  Ama Yargıtay bütün kapıları kapatmıştır ve sadece kira sözleşmesinde kendi şartlarında kabul ediyordu.

Eskiden peynir ekmek gibi kabul ediyordu Yargıtay bu uyarlama davasını. Ama artık sonradan dedi ki Türkiye’de enflasyon artık olağanüstü hal değildir. Herkesin bunun çok olduğundan dolayı öngörmüş olması lazımdır diyor. Doktrinde her ne kadar bu hallerin olağan üstü olması gerekmiyor diyor ama Yargıtay sadece olağan üstü hal olması gerektiğini diyor. Ama sonuç olarak işlem temelinin çökmesini arıyor.

Uyarlama budur. Ama bunun yerine bazıları tespit davası açılıyor bunun yerine ve reddediliyor çünkü bu tespit davası yeni uzayan dönem içindir. Ama uyarlamayı da uzayan dönem için açamazsınız. Hepsinin ayrı zamanı vardır bunu bilmeniz lazımdır.

Yargıtay medeni kanunun 1, 2, 4. Maddesine dayandırıyor uyarlamayı. Ben Yargıtay’ı şöyle eleştiriyordum. Kanunda boşluk vardır diyor. 1. Madde boşlukla ilgili 4’de ise hâkimin takdir yetkisi ve 2. Madde dürüstlük kuralıyla ilgilidir. Ama kanunda boşluk yoktur aslında. Çünkü eser sözleşmesi bakımından 365/2’de bir hüküm vardır.  Götürü usulü yapılmış bir eser sözleşmesinde eğer müteahhit mesela 1000 liraya yapmayı kabul etti ama her şey o kadar arttı ki 1000 liraya yaparsa adam çok zarar edecek. Bu durumda kanun koyucu bile isyan etmiş demi ş ki eğer böyle olursa uyarlama olabilir demiştir. Yani yapılması son derece zorlaşacak ya da imkânsız kılacak bu durumu. Bu durumda müteahhit hâkime başvurabilir. Hâkim ya sözleşmeyi fesheder ya da parayı yeniden belirler. Yani işlem temelinin çökmesiyle ilgili olarak genel hüküm yoktur. Ama böyle serpiştirilmiş hükümler vardır. Yani boşluk yoktur. Bu durumda ise kıyasen uygulanmalıdır. Ama daha benzer bir hüküm hâsılat kirasında vardır. Yani bu hükümlerin kıyasen uygulanması varken boşluk var demek çok doğru değildir.

Şimdi kira tespiti ve onun komşusu uyarlamayı gördükten sonra… Şimdi bunu niye gördük kiracının borçlarından kira parasını ödeme borcu bakımından gördük. (kiracının borçları nelerdi? Kiralananı özenle kullanma borcu, kira parasını ödeme borcu…) Kira parasını ödemede başka söylenecek şeylerde vardır. Ve çok önemli bir konudur. Ödemezse başına neler gelecektir onları göreceğiz.

19 Aralık 2011

Kiracının borçlarını görüyorduk. Kira konusunu özenle kullanma borcunu gördük. Kira parasını ödeme borcunu görüyoruz. En son kiralamayı gördük ve sanırım en son oralarda kaldık.

Bir kere tespit davası; şimdi kural şu hem uyarlamada hem tespit de, siz dava dilekçenizde hangi tarihten itibaren isteyeceğinizi belirtmeniz lazımdır. Peki, bu dediğini geçerli mi? à şimdi ikiye ayırarak cevaplayalım. Eğer sözleşmede bedel artışına ait hüküm yoksa yeni dönem tespit davası için ihtarda bulunmak gerekiyordu. Şimdi bu ihtarı gönderirseniz yeni dönem başından itibaren kira tespiti istemeniz mümkündür. Eğer ihtar çekmediyseniz hangi tarihten geçerli olduğunu söyleyin ya da söylemeyin bir sonraki dönem başından itibaren isteyebilir. Ama eğer sözleşmede intibak hükümleri varsa (kanun gereği uzayan ilk yıl için geçerlidir sadece bu ondan sonraki yıllar için kira tespit davası açmak gerekiyor) ihbara gerek olmaksızın gelecek dönemden itibaren istenebilir. Ve ondan sonraki hiçbir dönem için ihbara gerek yoktur. Uyarlama için de şöyle söylenebilir. Uyarlama biliyorsunuz kira süresinin içinde geriye kalan dönem için kira bedelinin uyarlanması istenir. Geriye kalan sürenin kirasının uyarlanması içindir. Dava tarihinden itibaren aylık kiranın şu kadar olmasını istiyorum demeniz yeterlidir. Şimdi yeni dönem tespit davasında ileriye doğru yani aslında ikisinde de ileriye doğru ama yeni dönem tespit davasında eğer sözleşmede intibak hükümleri yoksa ve de ihtar yoksa taa ondan sonraki dönem için istenebilir. Yani daha da ileriden itibarendir bu.

Şimdi ihtara gerek olmaması için intibak hükümlerinin yeterince uyarıyor olması gerekiyor bu artışın olması için.

Şimdi uyarlamada Yargıtay bu yolu kendisi açtı. Bu konuda özellikle son yıllarda çok çekingen davranıyor Yargıtay. Yargıtay diyor ki ben sadece kira parasını uyarlarım diyor. Sözleşmenin feshine hüküm vermiyor. Hâkim asla böyle bir müdahale de bulunamaz diyor. Yargıtay o kadar ileri gidiyor ki, dolar bazını TL’ye dönüştüremezsin diyor. Sen sadece dolar üzerinden bir uyarlama yaparsın diyor. Yani bu kadar dikkat ediyor ve fesih filan hiç bunları kabul etmiyor. Cemre diyor ki 365/2’yi kıyasen uygularız dedik orada fesihten de bahsediyor. Ama Yargıtay böyle demiyor kanunda boşluk var deyip kendisi dolduruyor dedik. Ayrıca Yargıtay kira bedeli dışındaki hiçbir hükmü de uyarlamıyor. (normalde teorik olarak işlem temelinin çöktüğü her hükme hâkim müdahale edebilir. Ama Yargıtay bunu kabul etmiyor işte)

Şimdi tespitte Yargıtay’ın nelere dikkat ettiğini bir parça görelim. Çünkü Yargıtay bu konuda o kadar değişik kararlar vermiştir ki yakalamak mümkün değildir adeta. Ezberlemek de bana göre gereksizdir. En son ne diyor onu görmek lazımdır. Bir de bundan önce dediklerine kuş bakışı bakmak lazımdır. Şimdi çok zikzaklar yaptı. Mesela bir dönem dedi ki, ben hakkaniyete bakarım dedi. Hâkim bilirkişi tayin etmeli ve bilirkişi de emsal kiralara bakmalı filan dedi. Yani hakkaniyete göre bir bedel tayin etmesi lazım dedi bilirkişinin. Daha sonra dedi ki, emlak vergi beyannamesine bakılır dedi. Bazı dönemler dedi ki, 3 sene hak ve nispete gidersin sonra hükümleri uygularsın sonra yine 3 sene hak ve nispete dönersin dedi. Ecevit döneminde özel bir kanun çıkıt vs… Bugün Yargıtay şunu söylüyor: ilk defa kira tespit davası açılınca bilirkişi hak ve nispet yani hakkaniyete göre kira bedeli belirler. Bu hak ve nispet nasıl tecil eder? à İşte ana arterlere yakın olup olmadığına, değerine, emsal kiralara filan bakarak bir bedel belirler. Ondan sonraki şeyler için 3 sene boyunca indeksi (tüketici fiyat endeksini) uygular. Ondan sonra yine bir sene hak ve nispete göre belirler ondan sonra 3 sene boyunca yine indeksi uygular. Böyle devam eder. Sınavda Yargıtay’ın tavrı nedir diye sormam sınavda. Yani böyle bir şey sormam sınavda.

Şimdi, yeni kanun bakımından tekrar değineceğiz.

Bir başka borca geldik. Tamirata lüzum hâsıl olursa. Bir yer akıyor kokuyor, hemen kiralayana ihbar borcu var eğer ihbar etmezse zarardan sorumlu olur diyor kanun. Ama ihbar etmezse başka bir şey olur mu? à Olur, hemen ben söyleyeyim. Ya bir tamirat gerekiyor ya da 3 kişi gel çık diyor benim intifa hakkım var diyor. Eğer ihbar yapmazsa zarardan sorumlu olur diyor. Başka bir yaptırımı yok mu? à Var aslında, 249 ve 250. maddelerini… Maddesi ile birlikte anlatmıştım. Şimdi size demiştim ya bazıları için kiralayana ihbar eder yaptırmazsa kendisi yapar ondan sonra bedel indirimi, feshi de isteyebilirdin demiştik. Şimdi eğer bu ihbarı yapmazsan sen bu bedel indirimi ve fesih hakkını da kaybedersin diyoruz. Yani ek olarak bu var.

Kira bedeli ne zaman ödenecektir? Şimdi sözleşmede hüküm yoksa kanun devreye girer yani yedek hukuk kurallarıdır bu. Sözleşmede hüküm yoksa yerel adetlere bakmak lazımdır. Onlarda da hüküm yoksa kira 6 aylık veya senelik ise her altı ayın bitiminde ve daha az müddetli ise her ayın bitiminde diyor. Yani kiracı oturduktan sonra ödeyecek diyor. Ama bütün kira sözleşmelerinde kiranın peşin ödeneceği yazıyor. Ama eğer hüküm yoksa yukarıdaki şeyler geçerlidir. à Bunun fazla tatbiki bir önemi yok çünkü kira sözleşmelerinde kiranın ödenme zamanı belirtilir. Yargıtay diyor ki; kontratta her ay peşin ibaresi varsa, ben bundan şunu anlarım diyor. Ayın ilk 3 günü mesai saati bitimine kadar ödenirse ben bunu zamanında ödenmiş sayarım diyor. Eğer 4. güne kalırsa geçirmiş olur diyor. Bunu nereden çıkarıyor? à Bilmiyorum. Şimdi eğer her ayın 1’inde diyorsa o zaman 1’inde ödemezse geç kalınmış olur. Şu halde buradan şu mesajı almak lazımdır. Siz eğer ayın 1inde ödenmesini istiyorsanız her ay peşin demek sizi kurtarmaz ayrıca 1’inde diye belirtmek lazımdır.

Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya mahalli adet yoksa kira bedeli nasıl borçlardandır? à Bu borç para borcudur. Yani götürülecek borçlardandır. Ya götürüp ayağına vereceksin ya da konutta ödemeli göndereceksin PTT yoluyla. Yoksa diğer havaleler ile verirsen o zaman geçmiş olursun. Konutta ödemelide de sen verdiğin anda değil memur ne zaman götürürse o zaman borcu ödemiş olursun diyor. Ama tam bu nokta da Yargıtay diyor ki, konutta ödemeli yatırdığı zaman parayı PTT’ye götürdüğü anda ben o anda ödemiş sayarım diyor. Doktrindeki bütün yazarlar bunu eleştiriyor. Ama Yargıtay kiracı lehine yorum yaparak bu sonuca varıyor.

2. Saat

Şimdi konutta ödemli yatırırsanız ne anlama gelir Yargıtay ne anlama getiriyor bunları da öğrendik.

Banka havalesinde à Falanca bankanın falanca şubesi demiştir. Siz ise Bakırköy şubesine yatırdınız ne olur? à Şimdi bu tartışılmıştır. Yargıtay olur diyor. Yargıtay’a göre Bakırköy şubesine yatırmışsanız Kadıköy şubesine yatırmış gibi olursunuz diyor. Yeni sistemle artık cidden bu problemin tartışılmaması gerekir.

Şimdi kayıt dışı ekonomiyi önlemek için bir hüküm getirildi. 5000 lirayı geçen parayı bankadan ödemek zorundasınız gibi. Ama bu bizi ilgilendirmiyor. Bu vergiyle ilgilidir.

Şimdi kiracının borçlarına göz atmaya devam ediyoruz. Arkadaşlar bir de kira süresi bitince kiralanan yer veya şeyi iade borcu var kiracının. İade etmek zorundadır. Nasıl aldıysa öyle iade edecektir. Genel olarak kullanılabilir bir halde aldığı karinedir. O şekilde teslim edecektir. Aksini kiracının ispat etmesi lazımdır. Ama tespit ederken belli bir eskime yıpranma olabilir. İşte normal kullanımın içindeki yıpranmadan sorumlu değildir. Ama dışındaysa bu durumda sorumlu olur. Bu sınırı hâkim mk 2’ye göre çizer.

Şimdi alt kira caiz midir? à Ben kiracılık hakkımı başkasına devredebilir miyim? à Bu sorulara BK ve 6570 sayılı kanun başka başka cevaplar vermiştir. YBK’da bir değişiklik yoktur. BK diyor ki: Kiralayana ve kiralanan şeye zarar vermemek kaydıyla başkasına kiraya verebilir kiracı ve kirayı devredebilir diyor. Bakın 259. madde bu konuyla ilgilidir.

             (H) MÜSTECİRİN MÜSTECİRİ:

             Madde 259 – Müstecir, mucire zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartiyle, mecuru tamamen yahut kısmen ahara icar yahut icarı bir üçüncü şahsa ferağ edebilir.

             İkinci müstecir, birinci müstecire müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde; birinci müstecir, bundan dolayı mucire karşı mesul olur.

             Mucir, ikinci müsteciri bu hususa riayet ettirmeğe selahiyettardır.

Tebeddül değişiklik demektir. Demek ki önemli bir değişikliği gerektirmeyecekse alt kiraya verebilir diyor. Ahar başkası demektir burada. Ferağ etme sözü çok doğru değil burada. Kiracılık hakkını devir edebilir anlamındadır. Ferağ etmek tapu hukukuyla ilgili bir kavramdır. Burada kirayı ferağdan kasıt o değildir.

Yani kısaca BK’ya göre aksine bir hüküm yoksa alt kiraya verebilir ve kiracılık hakkını devredebilirsiniz. Ama şartları ise, biri sözleşmede aksine hüküm olmaması ve diğeri de kiralanana zarar verecek bir değişiklik olmayacağı sürecedir.

Ancak 6570 sayılı kanun ise diyor ki, sözleşmede aksine hüküm yoksa alt kira da yasak kira devride yasaktır. YBK’da aynı şekilde birleştirmiş ikisini de. Yani iki gruba ayırmıştı zaten biliyorsunuz. Yeni kanun 6570 sayılı kanunun uğraştığı kiralar konut ve çatılı iş yeri kiraları bölümü halinde yeni kanuna girdi. İşte bu gruptaki kiralarda da yasak vardır.

Alt kira nedir? Kiranın devri nedir? Bunları görmemiz lazımdır. Alt kira şudur; ben size kiraya verdim. Siz de başkasına kiraya verdim. Burada iki tane kiracı var, iki tane de kiraya veren vardır. Alt kira budur. Kiranın devri ise şudur; şimdi ben sizin kiracınızsam kirayı devredersem. Kiracılık hakkını devredersem artık ben sizin kiracınız olmaktan çıkarım, devrettiğim kimse sizin kiracınız olur. Yani kiranın devrinde şöyledir. A ve K arasında kira ilişkisi vardır. A kiraya veren K ise kiracıdır. Kiracı da başkasına kiraya veriyorsa bu alt kira olur. Bu alt kira değil de kiranın devri olsaydı, yani K, K1’e devretseydi K ortadan çıkmış olurdu. Bu durumda A ile K1 arasında kira ilişkisi olurdu. Ama sadece kiracılık hakkı bakımından bu devir mümkündür. Ama A ve K arasındaki kira sözleşmesi devam eder. Borçlar bakımından devam eder. Ama kiracılık hakları bakımından K çıkar. Yani pratik olarak manası şudur; K artık burayı kullanamaz. Ama borçlar bakımından A ile K arasındaki ilişki devam eder. Yani A kira bedelini K1’den değil K’dan isteyecektir. K’nın tamamen devreden çıkması için borcun nakli gerekir K1 ile A arasında. Yani dış yüklenim yapılmalıdır. Eğer bu sözleşme yapılırsa K tamamen devreden çıkar. Demek ki kiranın tam anlamıyla devri için, K ile K1 arasında bir sözleşme yapılması yetmez. K1 ile A arasında da borcun dış yüklenim sözleşmesi yapılması gerekir. Sadece birincisi yapılırsa borçlar bakımından K devrede durmaya devam eder.

Şimdi sen benim kiracımsın. Sen Ümit’e dedin ki, ben sana kiracılık haklarımı devredeyim. Bana da hiç danışmadın. Bu durumda artık ne oluyor? à Sen artık kullanamazsın burayı. Ve benim karşımda kullanma hakkı sahibi Ümit olacaktır. Çünkü bu alacağın temlikidir. Burada borçlunun rızası gerekmiyor. Yani benim rızam gerekmiyor. Ben burada kullandırma borçlusuyum. Benim rızam olmadan sen bu hakkını başkasına devredebilirsin. Fakat borcun nakli yapılmadığı için. Ben ümit’i karşımda kira borçlusu olarak görmem ki. Bana sorulmadı ki. Borcun nakli için alacaklının rızası gerektiği için artık borcun nakli sözleşmesi yapılması lazımdır. Yoksa halen K’nın borçları devam eder. Ama kiracılık hakları yani alacaklarını K1’e devrediyor.

Alt kira ve kiranın devri arasındaki farkı görmüş olduk. Alt kira da K devrede ama kiranın devrinde K devreden çıkıyor.

Şimdi alt kiraya geçelim. K ile K1 arasında kira ilişkisi var ya. K, K1’e karşı BK’nın bütün hükümlerini uygulayabilir. Şimdi A’da K’ya karşı bunları söyleyebilir. Yani K1’in özensizliğinden K, A’ya karış sorumlu olur. Peki, A doğrudan K1’e gelip söyleyebilir mi? à Kanuna göre söyleyebilir. Yani A doğrudan doğruya K1’e ben K’a şöyle dedim diye K1’e söyleyebilir. Dikkat ederseniz burada alacaklı teselsülü vardır yani K1’e karşı hem K hem A alacaklıdır. Kanundan doğan alacaklı teselsülü vardır. Aynı zamanda kanundan doğan borçlu teselsülü de vardır. Yani çünkü hem K borçlu A’ya hem K1 borçludur. Alt kirada böyle bir durum vardır. A ile K1 arasında bir borç ilişkisi sözleşmeden doğan bir şekilde yoktur. Ama kanundan doğan bir borç ilişkisi vardır. Bir zarar oluşunca A hem K’ya hem K1’e gidebilir. Zaten o zaman da borçlu teselsülü vardır.

6570 sayılı kanuna göre ise alt kira ve kiranın devri yasaktır.

Kiracının borçları altında kiralayanın hapis hakkını görmek lazımdır. Şimdi kira bedelini ödemezse ne olur? Başına neler gelir bunu göreceğiz. Kiralayanın sizin ödemediğiniz kira için hapis hakkı vardır. Hapis hakkıyla ilgili bu hükümler değişmeden YBK’ya da geçmiştir. 6570 sayılı kanuna tabi yerlerde de BK hükümleri uygulanıyor. Yani hapis hakkıyla ilgili hüküm ortak hükümdür.

BK’nın 267. maddesi kiralayanın hapis hakkı başlığını taşıyor. Ve devamındaki 2 madde bununla ilgilidir. Bunu da çok iyi öğrenmeniz ve bilmeniz lazımdır. 3 sebebi vardır. BK’ya ve 6570 sayılı kanunda bunlar uygulanıyor. Ve YBK bir değişlik getirmemiştir. Bir de son derece tekniktir.

20 Aralık 2011

Dün dedik ki, kiraya veren kira alacağı için kiracının eşyaları üzerinde bir hapis hakkın sahiptir. Bu kira alacağının teminatını oluşturuyor. Üstelik bu kiralayanın hapis hakkıyla ilgili hükümler ortak hükümlerdir ve 6570 sayılı kanun için de uygulanacaktır. Yalnız bu hapis hakkıyla ilgili hükümler biraz teknik ve sıkıcı hükümlerdir.

Bir kere bu hükümlerin uygulanabilmesi için gayrimenkul kirası olması lazımdır. Taşınmaz kirası olması lazımdır. Taşınır kirasında bu hükümler uygulanmaz.

İşlemiş 1 senelik işlemekte olan 6 aylık kira bedelleri için uygulanır. Yani toplam 1,5 senelik kira bedeli için hapis hakkı var. Yani geçmiş sene ve gelecek 6 ay içindir. Ve kiralanan gayrimenkule getirdiği ve o gayrimenkulün 3 tane amaç göstermiştir. Yani hapis hakkına konu olacak eşya üç amaçtan birine girmelidir ki hapis hakkına konu olabilsin. Tefrişat à Dekore edilmesi, dayanıp döşenmesi demektir. Tefriş edilmesi demektir. Yani koltuk, kanepe, yatak odası, oturma odası bunlar tefrişata girer. Demek ki adamın evindeki koltuk takımı üzerinde hapis hakkınız var. Oturma grubu üzerinde hapis hakkınız vardır. Tezyinatına, süslemek demektir. Duvardaki tablolar buraya girer. Biblolar buraya girer. Veya o gayrimenkulde intifaı temine mahsus olan… àYani o gayrimenkulden yararlanma ile ilgili eşyadır. Buzdolabı, televizyon gibi eşyalar bunlara girer. Bu 3 grup eşyalardan birine girmesi lazımdır. Bunlar üzerinde hapis hakkınız olabilir. Mesela yastığın altındaki para bunların hiç birine girmez. Bu 3 gruba girmesi lazımdır.

Bir alt kira söz konusu ise alt kiracının kendi kiralayana kira borcu nispetinde ilk kiralayanın hapis hakkı vardır. Şimdi Ahmet, Mehmet’e kiraya verdi. Mehmet’te Hasan’a kiraya verdi. Şimdi Ahmet’in Hasan’ın getirdiği eşya üzerinde hapis hakkı vardır. Ama şöyle bir sınırlama var bu borç alt kiracının, kiracının borcunu geçemez. Yani Mehmet’in Ahmet’e borcu vardır ve Hasan’ın da Mehmet’e kira borcu vardır. Bu durumda Ahmet Hasan’ın eşyaları üzerinde Hasan’ın Mehmet’e borcu kadar hapis hakkı vardır.

Şimdi haczi caiz olmayan eşyalar üzerinde hapis hakkı kullanılamaz. İcra ve İflas kanunun haczi caiz olmayan mallar var. Zati eşya üzerinde haciz olmaz dolayısıyla hapis hakkı da olmaz. Mesela takım elbise üzerinde haciz olamaz ama 10 tane varsa 2 tanesi bırakılıp gerisi haczedilebilir. Niye? à Çünkü haciz sonrası yaşamak için ihtiyacınız olanı kadar geri bırakılmalıdır. Mesela diş fırçanız haciz edilemez. Ama kulağınızdaki küpe çok değerlidir o haczedilebilir.

Şimdi BK 268. madde. Şimdi kiracının evindeki eşya 3. şahsa ait olabilir. Yani koltuklar bir başkasından kiralanmış olabilir. Bu koltuklar çalınmış olabilir. Yani ya 3. Şahsın rızasıyla elinden çıkmıştır ya da rızası olmadan çıkmıştır. Bunlarda şöyle bir düzenleme var. Şimdi rıza ile çıkan mallara bakalım. Mesela ariyet sözleşmesi ile almıştır kiracı evindeki eşyaları. Bu durumda rıza ile elden çıkmış maldır. Diyor ki kanun, eğer bu kotluk ve tabloların başkasına ait olduğunu kiralayan biliyor veya bilmesi gerekiyorsa hapis hakkı yoktur. Demek ki ben kiraya veren olarak kiracımın olmadığını biliyor veya bilmem gerekiyorsa hapis hakkım yoktur. Peki, rıza dışı çıkan mallarda? à Onlarda hiç hapis hakkım yoktur. Yani iyi niyetli de olsam hapis hakkım yoktur. Neden? àÇünkü rıza dışı çıkmıştır. Şimdi bu düzen tarzı genel prensiplerle bağdaşıyor mu bağdaşmıyor mu? àBuradaki genel prensipler eşya hukuku ile ilgili genel prensiplerdir. Hapis hakkı da ayni haktır ve tam da MK 989’la örtüşüyor. Burada da kanun buna uygun davranmıştır. Yani iyi niyet varsa ayni hakkı korunuyor. Eğer yoksa korunmuyordu. Yani uygundur. Peki, rıza dışı elden çıkmışsa yine uyuyor çünkü rıza dışı çıkan mallar için 989’a göre menkul davası açıp alabilir diyor. Madem 988 burada uygulanamıyor o zaman halen malikse rıza dışı elden çıkan kişi bu durumda hiçbir şekilde bir başkası rıza dışı elden çıkan mal için ayni hakkı korunmaz 3. kişinin iyi niyetli olsa bile. İşte bu yüzden uyuşuyor.

Hapis hakkı şuduràbenim hapis hakkım varsa kiralayan olarak. Ben kira param ödenmezse ben bu malı sattıracağım.

Şimdi 268/3 àEnteresan bir düzen tarzı var. Buraya kadar ki şeylerde herkes aynı bundan sonrakileri sadece söylüyor.

             Mucir, müstecir tarafından getirilen eşyanın ona ait olmadığını icarin devamı esnasında öğrenip te en yakın vakit için akdin feshini ihbar etmez ise bu şeyler üzerindeki hapis hakkı sakıt olur.

Yani şöyle rıza ile elden çıkan mallar grubundan bahsetmek lazım diğerinde zaten hapis hakkı olmaz. Adam ariyet almış koltukları getirmiştir. Biz ne dedik? à Kiralayan bu konuda iyi niyetliyse hapis hakkı var dedik. Fakat son fıkra diyor ki, kiranın devamı sırasında öğrendi. Baktı ki bu adamın bir sürü güzel eşyası var ben bunlar üzerinde hapis hakkımı kullanırım dedi. Ama bir gün öğrendi başkasına ait olduğunu dedi. Bu durumda hapis hakkı yoktur normalde. Ama kanun diyor ki ben sana biraz tolerans tanıyayım en yakın vakit için feshi ihbar et. Eğer etmezsen hapis hakkın bitiyor. Eğer edersen hapis hakkın devam eder dedik. Peki, feshi ihbar için ben size 262. madde için bir sürü şey söylemiştim. Belirsiz süre için feshi ihbar filan vardı hatırlıyorsanız.

Şimdi başlangıcı öğrenme tarihi olarak algılamak lazımdır. Sonra 3 ay sonra 6 ay diye uygulamak lazımdır. Kira konusu nesnenin özelliğine göre bu süreleri uygulamak lazımdır. Biz 1. bendi uygulayalım. Eğer 3 aylık süreyi geçirirse hapis hakkı düşer. 262’de başlangıç tarihini kira sözleşmesinin başlangıcı diyor. Ondan sonra 3 aylık bir süre veriyor ondan sonra başlangıçtan itibaren 6 aylık bir süre veriyordu. İlk 3 ayda feshi ihbar edebilirdi. O zaman 6. ayda kira sözleşmesi sona erer. Ama biz b 262’yi sadece kendi amacı için uygulamıyoruz. Değişik kanun hükümlerinde en yakın vakit için feshi ihbardan bahsediyor. Bunun karşılığı sadece 262. hüküm var. O zaman diyoruz ki, ne zaman öğrendiyse onu başlangıç tarihi olarak alıyoruz. Bu durumda 3 ay içinde ihbar ederse öğrenmeden itibaren 6 ay içinde sona erer diyorduk. İşte bunu yaparsak hapis hakkımız devam eder. Ama bundan sonrası daha da karışık. Doktrinde kimse dokunmamış ben dokunuyorum. Bu ortak hüküm değil mi? à ortak hüküm yani 6570’te de uygulanır. 6570 için kiraya verenin özel sebepleri olmadıkça fesih edemez ki. O zaman 6570 sayılı kanuna tabi kira ilişkisi olduğunu düşünün. 6570 diyor ki en yakın fesih hakkın diye bir şey yok sadece kiracının var kiraya verenin yoktur diyor. YBK’da da böyledir bu. Peki, bu adam ne yapacak? à Bu adam hapis hakkını kaybedecek. Alın yazısıdır. Eğer 6570 sayılı kanun için başkasına ait olduğunu biliyorsa eşyaların bu durumda hapis hakkını kaybedecek. Böyle bir şey çözümsüzlüktür ve biz buna çözüm üretmek zorundayız.

2. Saat

Şimdi dedik ki 6570 sisteminde ne olacak? à Kanunda bir çözüm yok. Kimse de bir çözüm getirmemiş. Bana göre şöyle olmalıdır. Kanunun amacı nedir? Senin kira sözleşmesini fesih hakkın varken fesih etmezsen hapis hakkın düşer.

Şimdi sana en yakın süre için sözleşmeyi fesih imkânı da tanındı. Sen bu kiracından memnunsun ki fesih etmiyorsun. .Bunun mantığı budur. O halde aynı mantığı alıp 6570 sayılı yasanın ülkesine getirelim. Ama dikkat edin sınırdan girerken bazı değişikliklere uğrar. Biz 1926 yılında sınırdan geçirirken bu Türkleşmiştir. Bazı hükümleri kendimize uydurarak almışız. Bu kanunun bu hükmünü kendi ülkemize yani 6570 sayılı kanunun ülkesine getireceğiz. Şöyle değişmesi lazımdır. Sana fesih hakkı tanıyorum. Eğer kullanmazsan bana ne diyor. Bizde şöyle dememiz lazım. 6570 sayılı kanuna göre bir fesihle tahliye imkânın doğmuşken bunu kullanmıyorsan hapis hakkın düşer. Eğer böyle yapmazsak 6570 sayılı kanun için hiç hapis hakkı kullanılamaz. 7. maddedeki bir sebep varsa fesih edilebilir diyor. Biz o zaman diyeceğiz ki, 6570 sayılı kanuna göre tahliye sebebi doğmuşken tahliye davası açmayan veya BK’ya göre ve 6570 sayılı kanuna aykırı olmayan durumlarda fesih imkânı varken fesih etmeyen kimse için hapis hakkının düşmesi lazım. Aksi takdirde 6570 sayılı yasa için adaletsiz bir durum olurdu. İşte bu yüzden sadece bu durumlar varken fesih imkânı varken ihbar etmezse bitmesi hapis hakkı olmaması gerekir. Ama bunlar olmazsa hapis hakkı olması lazım.

Peki, 6570 için bir tahliye veya fesih hakkı doğmazsa ne olur? à Hapis hakkı vardır kiralayanın, yani devam eder.

Şimdi, en yakın için vakit için fesih ihbar diyor ya BK. Bu ne demek? à 6570 kanunun ön gördüğü durumlarda fesih ihbar yapmayan kişi için hapis hakkı düşer demek lazımdır. Peki, hangi süre içinde kullanılması lazımdır bu fesih ve tahliye hakkı için? à6570 7. madde için Yargıtay 1 ay içinde diyor. O halde bu süre 1 aydır. BK bakımından da süre yoktur. MK 2 sınırı içinde açması lazımdır ki hapis hakkı düşmesin. [(Yani en yakın vakit demek 6570 için 7. maddedeki süreler için Yargıtay 1 ay içinde diyor. Ayrıca 6570’ye aykırı değilse BK hükümleri için de 6570 kanuna tabi durumlar için kullanıyorduk. Bu durumda hangi süreyi kullanacağız? à Kanunda süre varsa onu kullanacaksınız. Ama süresi olmayan durumlar vardır işte onlar için hâkim MK 2’ye göre tayin etmesi lazımdır o makul süreyi. à Son olarak en yakın sürede feshi ihbar için bir fesih hakkı doğmalıdır ve bu hak içtihatlara göre ve MK 2’ye göre uygun süre içine de kullanılmalıdır bu hak. İşte bundan bahsediyoruz.)]

[Ekleme benim tarafımdan à Şimdi 268. maddeye göre bir hapis hakkımız var. Bunun için sadece rıza ile elden çıkmış ve kiralayan iyi niyetliyse hapis hakkı vardı eğer mal başkasının malıysa. Ama 3. fıkra dedi ki bize eğer siz devam ederken bu hapis hakkınıza güvendiniz ve sonradan öğrendiniz artık kötü niyetlisiniz normalde kullanamazsınız. İşte burada diyor ki en yakın süre için feshi ihbar edin ki bu hakkınız kötü niyetli olsanız da devam etsin. İşte bu nedir? à Bk için 262. maddede anlattığımız süreler vs. feshi ihbardır. Ama 6570’e gelince kiralayanın bu fesih hakkı yoktur. O zaman ne yapacağız? à İşte bu durumda başka bir şekilde tahliye davası hakkı doğmuşsa veya 6570’e aykırı olmayan BK hükümlerinden fesih hakkı doğmuşsa (mesela özenle kullanma borcu ortak hükümdür) artık burada fesih hakkınız kullanmazsanız düşer hapis hakkınız. Eğer kullanırsanız ya da fesih hakkınız doğmazsa hapis hakkınız devam eder. Ama dikkat edin burada artık 262. maddeyi uygulayamayız çünkü kiralayanın bu hakkı yoktur. Bu durumda hangi süreler uygulanacaktır? à 6570 için Yargıtay 1 ay ama BK hükümleri için ya o hükümde yazan süre ya da eğer o süre yoksa hâkim makul süreyi belirleyecektir MK 2’ye göre.]

Şimdi 6570 sayılı yasa sisteminde de belirsiz süreli sözleşme yapamaz mısınız? à Yaparsınız. Peki, 7. madde hep süre sonuna atıf yapıyor. Sürenin sonunu nasıl bulacağız? à Burada 262. maddeyi kıyasen uyguluyoruz. Ama bu sadece sürenin sonunu bulmak içindir feshi ihbar için değildir. O şekilde istifade edeceğiz 262. maddeden. Ama feshi ihbar için kullanmıyoruz 262. maddeyi sadece sürenin sonunu belirlemek içindir.

26 Aralık 2011

Bu hafta pratik çalışmalarla geçireceğiz. Ama size verdiğim sözü tutayım. Bu hapis hakkının bitmesi ile ilgili meseleyi anlamadığınızı söylediniz. Bu hafta biraz bundan bahsedeceğiz. Sonra pratik çalışma yapacağız.

Öğrenci Sorusu üzerine: Ahlaka aykırı şart ve mükellefiyet konusuna geri döndük. Mükellefiyet şart gibi hukuki işlemin ifade etmesi veya düşmesi kendisine bağlana bir şey değildir. Mükellefiyet olmadan da sözleşme işlemini sürdürür. Bu yüzden şart olunca bağışlama geçersiz oluyor. Ama mükellefiyette böyle değildir.

(Sebepsiz zenginleşmenin türleri, mevcut olmayan sebep, geçersiz olan sebep, borç olmayan şeyin borçlu zannedilerek ifası, sebebin sonradan sonra ermesi…)

Şimdi, BK 268/son à Kiralayanın bir hapis hakkı vardır. Nedir? à Ben evimi size bir kiraya verdim ve sizin o eve getirdiğiniz bir takım eşyalar var. O eşyalar üzerinde bir takım hapis hakkım var. O eşya 3 grup eşyadan biri olacaktır. Ya evin süslenmesine, ya döşenmesine, ya… Olacak. İşte bunlardan biriyse benim hapis hakkım var. Yani bana kira borcunuz varsa onun teminatını oluşturur. NE zaman için? Ne kadar için? Geçmiş bir senelik veya gelecek 6 aylık kira borcu için vardır. İşte bu durumda hapis hakkı ile el koyar ve icra marifetiyle sattırır ve ondan borcumu alır artan bir şey varsa geri verilir eksikse başka yollardan alırım. Şimdi bu hapis hakkı kiracının eve getirdiği nesne kiracının malı ise böyledir. Ama eğer 3. şahsın malı ise problemler başlıyor. (1) 3. şahsın elinde rıza ile çıkmıştır. Bu eşyayı ayrı bir kefeye koymuş kanun hapis hakkı bakımından. (2) 3. şahsın elinden rıza dışı elden çıkmıştır. Bu da ayrı bir kefeye koymuştur. Birinci tür eşya üzerinde kiralayanın hapis hakkı vardır. Neden? à Hapis hakkı sınırlı bir ayni haktır. Siz emin sıfatıyla zilyetseniz. O halde ben de iyi niyetliysem bu ayni hak niteliğindeki hapis hakkını elbette kazanacağım. Bu çözüm hem 988’ uygun hem de 268’de söyleniyor. 2. kefedeki eşya içinse onlar üzerinde hapis hakkı yoktur iyi niyetli olsam dahi. Bu çözüm yine 989’a uygundur. Şimdi devam edelim. 1. kefeye gelelim gene. 3. şahsın elinden rıza ile çıkmıştır. Ben iyi niyetliyim ben kiracımın malı zannediyorum. Kira ilişkisi böyle sürüp gidiyor. Benim kira alacağımda üst üste ekleniyor. Ben hapis hakkına güveniyorum. Ben sonradan öğreniyorum ki bu eşya kiracıma ait değildir. Kanun diyor ki artık kötü niyetli hale geldin diyor. Aslında 989’u tam izleseydik bunu öğrendiğim anda bu hakkım düşerdi. Fakat kanun koyucu özel olarak BK’da diyor ki, sana bir süre daha tanıyayım. Hapis hakkının devamı için diyor. Sen öğrendin ya, en yakın vakit için kira sözleşmesini fesih edersen hapis hakkın devam eder diyor. Ama en yakın vakit için kira sözleşmesini feshetmezsen kendi düşen ağlamaz. Demek ki sen buna razısın diyor. Buraya kadar da tamam. Şimdi en yakın vakit için kira sözleşmesini ben nasıl fesih ederim. BK’ya tabi kira sözleşmeleri için sevk edilmiş hükümlerdir bunlar. Bu hükümler yazılırken 6570 sayılı kanun daha yoktu. O halde kanun koyucu o kanunu düşünmemekte haklıdır. Şimdi nasıl yaparız? à 262. maddeye göre yapılır. Başka hüküm yoktur bunla ilgilidir. Bu madde belirsiz süreli kira sözleşmelerin feshi için düzenlenmiştir. Ama kanunun birçok yerinde bu maddeye atıf yapılmıştır. Birisi de budur. O halde biz 262 burada da uygulayacağız. Nasıl olacaktır bu? à Şimdi 262’ye göre ilk 3 ay içinde ihbar ederseniz 6. ayda sona erer sözleşme. Bunu uygularken burada biz ilk başlangıç tarihini öğrenme tarihi olarak algılıyoruz. Ya da kira sözleşmesi belirsiz süreli olabilir. Zaten ilk üç ay içinde doluyor olabilir. O zaman da burası için o sürede ihbar edecektir, belirli süreliyse süre 2 ay sonra doluyorsa biz diyeceğiz ki şu tarihte sözleşme süresi doluyor ona göre haber vereceğim yani ihbar edeceğim. Ama 6 aydan uzun ya da belirsiz süreliyse 6. ayda sona erdirmek için ilk üç ayda ihbar edeceğim.

Peki, bunu 6570 kanuna nasıl götüreceğiz? à Doktrinde ve Yargıtay da hiçbir şey yok. 6570 de kiraya veren her istediği zaman kiraya veremez. Madde 7’deki tahliye sebeplerinden biri varsa tahliye davası açabilir. O halde ilişki 6570’ye tabiyse nasıl yapacağız. Eğer 7. maddedeki şeylerden biri gerçekleşirse sen ona dayanarak dava açmazsan senin hapis hakkın düşer. Bir de şu var. 7. maddedeki tahliye sebeplerinin yanında hangi imkân vardı? à 6570’e aykırı değilse BK’nın hükümleri vardı. Onların arasında fesihle ilgili hükümler olabileceği için o hükümler uyarınca fesih etmen mümkündür. O zaman bu durumda o hükümler uyarınca fesih hakkı doğduğu sürece makul süre içinde fesih hakkı kullanılmazsa hapis hakkı düşer.

Süre geçmiş en fazla 1 yıl gelecek 6 aydır. Ondan fazla olanlar için hapis hakkı yoktur. Yani gene alacağın vardır ama hapis hakkı için teminat yoktur.

Şimdi hocam zaten borcunu ödememesi tahliye sebebi değil mi? à Evet öyle. O zaman niye bakıyoruz ki madde 7’deki şeylere? à Çünkü tahliye sebebi ama onun için 2 tane haklı ihtar yapmış olmanız gerekiyor. Onu yapmış mı diye bakmak gerekiyor. Yani o kadar basit değil.

Tahliye sebebi doğmadığından sen onu kullanma imkânın olmadığından bu sebeplerden biri doğmazsa hapis hakkı düşmez. Devam eder.

Şimdi gelelim Orhan’a yazdırdığımıza, şimdi dedik ya EBK’da 6570 yoktu o yüzden çözümü yoktu dedik. Ama yeni kanun biliyor 6570’i, YBK ne yaptı peki? à Hiçbir şey yapmadı. Yine hocanın ORJİNAL görüşüne muhtaçtır hukukçular. YBK yürürlüğe girince de bu görüş geçerli olacaktır.

2. Saat

Pratik Çalışma

(A), İstanbul Florya’da bulunan ve mülkiyeti kendisine ait olan kat mülkiyetli apartman dairesini (K)’ya kiraya verir. Taraflar arasındaki anlaşmaya göre, kira parası her ayın ilk günü ve peşin ödenecek ayrıca (A)’nın evine götürülüp teslim edilecektir. Bayan (C) ile evli olan (K)’nın, (A)’ya ait daireyi metresi (D) için kiraladığı ve (D) ile birlikte bu dairede yaşamaya başladığı daha sonra ortaya çıkınca diğer kat malikleri (A)’ya baskı yaparak (K)’nın tahliyesini istemeye başlarlar. (A) ile (K) arasındaki kira sözleşmesinde dairenin mesken olarak kullanılacağı yazılı olup, başkaca özel şart yoktur. Bayan (C) ise yönetici (B)’nin baldızıdır.

Sorular:

1) Kira paralarını 6 aydır, her ayın ilk günü konutta ödemeli olarak postaneye yatıran (K)’ya karşı, olaydaki baskıdan kurtulmak isteyen (A)’ya tavsiye edeceğiniz bir hukuki yol var mıdır? Niçin?

2) (A), dairede metresi ile oturduğu için (K)’ya karşı tahliye davası açabilir mi? Niçin?

3) (A)’nın (K)’ya karşı tahliye davası açmak istememesi üzerine, diğer kat malikleri olaya göre metres ile oturma olgusuna dayanarak (K)’nın tahliyesini sağlayabilir mi? Niçin?

Cevaplar:

Bir başka üniversitede sorduğum bir soru bu. 2007’de sormuş bunu.

1)  Yargıtay sözleşmede evine götürülecektir hükmü olmasa bile yanlış yolda ama götürülecek borç olan para borcu olduğu için Yargıtay bu maddeyi bir biçimde görmezden geliyor. Yani konutta ödemeli yatırdığı anda ödenmiş sayılır diyor. Bunlar üstelik sadece maddeyle yerine getirmemişlerdir. Ama sözleşmeye hüküm koyulmuş bu konuda. (sözleşme hükmüne esaslı unsur diyebilmek için bu olmazsa sözleşme olmaz diyebilir miyiz diye bakmamız lazımdır.) Büyük ihtimalle Yargıtay bakımından da bir problem yoktur bu yüzden. Evine götürmesi lazımdır. O yüzden haklı ihtarlara muhatap olabilir. Ne var ki sözleşme hükmü değişmiş olması lazımdır.

Sözleşme hükmünün zımnen değiştirilmiş sayılması için hep aynı uygulamanın belirli bir süre devam etmesi lazımdır. Burada da 6 aydır (kısa bir zaman değil) hep sözleşmede yazanın aksi yapılmış ve bu kabul edilmiştir. İşte bu yüzden sözleşmenin o hükmü değiştirilmiştir.

Bu yüzden kiracının bir şey ödememesine dayanarak bir şey yapamaz diyoruz burada.

2) “Burada dikkat edin sorduğum soruya cevap verin. Yani başka sebeplerden dolayı tahliye davası açılabilir mi diyorum. Siz başka tahliye davası açılabilir mi diyoruz.”

Yarın devam ederiz…

27 Aralık 2011

2) (sorunun devamı) Metres hayatı yaşamak ahlaka aykırı tamam ama orada metresiyle oturduğu için sırf bu sebepten tahliye davası açılmamalıdır. Özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı değildir. Mesela randevu evi olarak kullansa belki mala zarar vermeyecek ama onun şöhretine leke sürülecek. O yüzden randevu evi olması özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil eder. O yüzden metresiyle yaşaması özenle kullanma yükümlülüğüne aykırılık teşkil ettiği söylenemez.

256. maddede feshini talep edebilir diyor. Bazı yazarlar bu sözden dolayı dava açması gerekiyor diyorlar ama bana göre ve çoğunluğa göre dava gerekmez. Tek tarafla beyanla sona erdirebilir.

3) Şimdi baldız meselesinin ne gibi bir işlevi vardır? Onu halen işlemedik. Burada öğrencinin şunu düşünmesi lazımdır. Metres olgusu dışa yansımadıkça, yani bu ahlaka aykırı yaşayış apartmandaki kat maliklerini rahatsız etmedikçe sırf metres olgusuna dayanarak tahliyesi istenemez. Ama şöyle bir metres düşünün, komşu sana çay içmeye geldim diyor. Orada adamla metres ilişkisi yaşadığını ballandıra ballandıra anlatıyor. Böyle bir kadınsa o metres hayatı apartmanda yaşayanlara zarar verebilir. Yani randevu evine epey yaklaşabilir. Ama sırf metres olgusu böyle bir olay teşkil etmez. Şimdi A’nın eşi C yöneticinin baldızı yani yakın akrabası. Muhtemelen C çılgına dönüyor. Ve onun yöneticiye anlatıyor. Yönetici o binadaki kat maliklerini organize ediyor. A’nın kötü bir adam olduğuna dair dolduruşa getiriyor. Böylece bu apartmandakiler bu sebeple baskı yapıyordur. Yani bu baskının sebebini araştırmamız gerekiyor. Baldız deyince muhtemelen bu sebeple dolduruşa getirildiği için diyebilmeniz için söylenmiştir orada. Dolayısıyla A 2. soruda metres olgusuna dayanarak (rahatsız etmiyor aslında apartmandakileri) 256. maddeyi oluşturmuyor. 3. soru bakımından da diğer kat malikleriyle kiracı ve diğer kat malikleri arasında bir ilişki yoktur. Kira hukuku bakımından tahliye davası açamazlar diyor. Yargıtay da bunu kabul ediyor yine. Yani tahliye edemezler bu sebepten dolayı diyor. Ama hocaya göre diğer kat malikleri müdahalenin men’i bakımından bir sebeple tahliye isteyebilirler. Çünkü müdahale mutlaka topla tüfekle olması gerekmez bu şekilde de olabilir. İşte bu yüzden müdahalenin men’i ile ilgili olarak tahliye istenebilir. İşte kira hukukundan değil de eşya hukukundan doğan bir dava ile tahliyeye gidebilirler. Ama maalesef ne doktrin ne de Yargıtay tarafından bu konulara temas edilmiştir. 3. sorunun cevabı da budur.

Hocam bu baskının sebebini 2. soruya niye taşıdık? à Tahliye davası açmayı niye düşünüyor. Baskı sebebiyle. Yani 2. soruda da var 3. soruda da var.

Hocam Yargıtay nasıl uyguluyor? à Yargıtay işe kat mülkiyetli binalar bakımından şöyle bakıyor. Kat mülkiyeti kanunun 33. maddesi var. O diyor ki kat maliklerinden biri diğer malikleri rahatsız ederse. Onlara zarar verirse diyor o zarar gören kat maliki tahliye isteyebilir diyor. Bu durumda bir uygun süre verirler ve düzeltmesini isterler. Yani 33. maddeye göre hâkime başvururlar yerine getirmezse para cezası vardır. Peki, bu çözüm müdür? Hayır diyor hoca. Çünkü zaten randevu evinden çok para kazanıyor. 33. madde hâkime müdahale hakkı tanıyor. Ama bunu 18. madde ile birlikte yorumlamak lazımdır. Her kat maliki diğerlerinin haklarını gözetmek zorundadır. Kiracılar da bu durumdadır. Bunu ihlal edince 33. maddeyi geniş anlamak lazım para cezasının yanında bunun önlenmesine de karar vermesi lazımdır. Eğer bu çok zorlama olarak kabul edilirse, o zaman biz müdahale’nin men’i davası açabiliriz. Yani illa maddi bir eylem olmak zorunda değildir. Ayrıca bu şekildeki şeyler olabilir. Mesela ben inek besliyorum, fakat benim o ahırlardan vs.den kaynaklanan pis kokular komşuları rahatsız ediyor. Bu durumda da komşuluk hukuku kurallarına göre müdahalenin men’i istenir hocaya göre. Yani müdahale de bu tarz ilişki olabilir. Ama Yargıtay sadece para cezasını kabul ediyor.

 İşte hocaya göre eğer hocanın söylediği doza çıkmışsa tahliye davası açabilir. Eğer çıkmamışsa açamazlar. Bundan sorumlusunuz diyor sayın hocacık. (Dozdan kasıt kadının yosma olup olmadığının tartışılmasıdır. Yani yatak odasını herkese anlatıp anlatmamasıdır.)

Olay

(A) çok kıymetli antika kitabını açlığını yatıştırmak için girdiği büfede unutur. Bunu bulan (B) ise, kitabı eski ve değerli kitaplar satmakta olan (C)’ye satıp teslim eder. (C)’de söz konusu kitabı eski kitap meraklısı, (Ü)’ye satar ve teslim eder. Hem (C) hem de (Ü) iyi niyetlidir. Aynı kitap (Ü) tarafından da gene iyi niyetli (K)’ya satılıp teslim edilir.

Sorular:

1) (A), (K)’ya karşı istihkak davası açarsa, (K)’ya tavsiye edeceğiniz hukuki tavır ne olmalıdır? Niçin?

2) Kitap henüz (Ü)’de iken, (A), (Ü)’ye karşı istihkak davası açsaydı, zararlarının giderilmesi açısından (Ü)’nün hukuki durumu ne olurdu? Niçin?

Cevaplar:

C, Ü, K à Üçü de iyi niyetlidir.

1) Şimdi A’nın böyle bir dava açması doğrudur. Çünkü gerçektende mülkiyeti kaybetmemiştir daha. Ancak K’nın ise sözleşmeyi yaparken bir başkasının üstün bir hakkı olduğu için zapta karşı tekeffül hükümlerini kullanarak 4 kalem zararını Ü’den tahsil edebilir.

Öğrenci!’dan önemli bir noktaya değinilme: Daha zapta değinilmeden süreler verilmemiş ama sürelere bakarak kazandırıcı zaman aşımı ile mülkiyetin geçip geçmediğine bakarak, K’nın belki mülkiyet hakkı kazandığını düşünerek bir tavsiyede de bulunabilinirdi.

Hoca: Burada zapt söz konusu, yani Ü’den almış ama bir başkasına istihkak davası açacak. Ve diyecek satıcısına gel ne yaptın bu belayı başımdan al diye. Ama sürelere bakılarak zamanaşımı süreleri ile mülkiyet kazanılmıştır. Bu durumda zapta bile gerek kalmaz. Zaptı anlatırken 989. madde nedeniyle çok da büyük bir uygulama alanı yoktur demiştik. Burada zorunlu olarak eşya ve borçlar hukukunun kesiştiği bir noktadır.

2. Saat

2) Eğer, A’nın Ü’ye istihkak davası açtığı zaman kadar kazandırıcı zaman aşımı ile mülkiyeti kazanmamışsa medeni kanundaki 989’daki hüküm gereğince kitabın bedelini vererek kitaba sahip olabilir. Soruda Ü’nün sahip olduğu şeyleri sorabiliyor. Bunu zapt hükümleri gereğince kendi satıcısına gidebilir. Buna ek olarak Ü, A’ya böyle bir savunmada bulunmak zorunda değildir. İki silahlı kovboy meselesi geliyor yine. Eğer böyle bir savunmada bulunmamışsa o zaman zapt hükümlerine göre zararının tazmini için kendi satıcısına başvurabilir.

Olayda iki ihtimal var; ben benzer eşya satan yerden aldım onlara ödediğim parayı ver ben sana kitabı vereyim diyebilir. Bu durumda yine zapt hükümlerine göre ek başka bir zararı varsa onu tazmin edebilir.

Olay

(A) evini tapuda (B)’ye satar. Taraflar arasındaki anlaşma gereğince ev (A) tarafından tamir edilip oturulabilecek hale getirilebilecek, bu sebeple de evin teslimi satıştan üç ay sonra yapılacaktır. Ne var ki henüz söz konusu teslim olgusu gerçekleşmeden yıldırım düşmesi sonucu ev yanıp kül olur.

Sorular:

1) B ev için ödediği satış bedelinin tamamını veya bir kısmını A’dan isteyebilir mi? Niçin?

2) Aynı süre içinde yıldırım düşmeyip de deprem olsaydı ve temelin iyi yapılmamış olması yüzünden ev depreme dayanamayıp yıkılsaydı 1 numaralı sorunun cevabı nasıl olurdu?

Cevaplar:

Olayda tapuyu veriyor ama teslimi geciktiriyorlar. Ama bu arada teslim henüz gerçekleşmeden yıldırım düşüyor.

1) Bir öğrenci: Taşınmazlarda mülkiyet tescil yoluyla geçer. Tescil edildiği için dolayısıyla mülkiyet geçmiş. Satış bedelini istemek gibi bir durum olmaz. Dolayısıyla zarara katlanır.

Başka bir öğrenci: BK 216. maddeye göre: Hakikaten şey diyordu; gayrimenkul satışlarında teslim için bir müddet tayin edilmişse, o müddet içinde de bir hasar meydana gelmişse hasar ve yarar alıcıya geçmez diyordu. Yani sözleşme yapılmış ama daha teslim olmamışsa diyordu. İşte biz bu meseleyi tartışmıştık. Doktrinde bazıları canım satış yapılır mülkiyette geçer ama teslim için süre tayin edilmişse bu süre içinde hasar olursa o halde hasar alıcıya geçmez diyordu. Bu olayda ise satış parasının istenmesi mümkündü. İkinci görüşte, ise hocaya göre bizim uygulamamızda satışla tescil arasında süre devreye girmez ki. Bizim uygulamamızda mülkiyet hemen geçer. Hâlbuki kanun satış yapılmış daha teslim yokken diyor. Nerden bilsin Allah’ın İsviçrelisi bizim uygulamamızın böyle olduğunu. O halde kanun koyucu onu düşünüyor. Hâlbuki uygulamamızda böyle bir hüküm uygulanmamaktadır. Hem mülkiyet geçsin hem hasar sana ait olsun şeklinde bir şey olmamalıdır. Olayda satış parasını geçmiş olacak. Yani malik olan hem evin sahibi olacak. Hem de ev için verdiği para geri alınacaktır. Ama bundan sonrası biraz muhakemeyi gerektiriyor.

Burada bir özellik var ben öğrencinin onu yakalamasını istedim. O nedir? à Soruda tamamını veya bir kısmını diyor. Burada bir şeyi yakalamanız lazımdır. Nedir o? à Çok basit: Şimdi bakın, ev yanıp kül oldu ama arsa yanmaz ki. Verdiği satış bedelinin tamamını nasıl ister hasar kendisine geçmemiş olsa bile. Arsanın parasını çıkardıktan sonraki kısmını isteyebilir. Yani arsasız evin değerini isteyebilir. Çünkü arsa kendisindedir. Arsa tapusu haline gelmiştir. İşte buna dikkat edeceksiniz. (Ama burada hocanın görüşünü benimserseniz bunlar olmazdı çünkü hasar alıcıya ait olacaktır artık.)

Arkadaşlar ayrıntılarda bir takım gizemler gizli olabilir. O yüzden bu ayrıntıları ihmal etmemeniz gerekmektedir. Yani soruyu iyi okuyun. İki kısımlı soru varsa ikisini de değerlendirin.

2) burada ne var? à A ile B arasında satım sözleşmesi vardır. Olay yine aynı. Yani tamir edecek 3 ay sonra teslim edecek. Ve bu 3 ay içerisinde deprem oluyor ama temelin iyi yapılmaması yüzünden ev yıkılıyor. 1 nolu sorunun cevabı değişir miydi? Ayıbın burada etkisi nedir? à Taraflar arasındaki anlaşma gereğince, ev tamir edilip oturulacak hale getiriliyor. Yani olayda temel hatası var mı ki? Yani olayda ev harap olmuş, onları tamir edecek. Temelle ilgili bir sorun anlaşılmıyor. Ama ikinci sorudaki temel hatası kimindir? à

Arkadaşlar burada, ayıp var temelde. Şimdi bir kusur var. Sistemde bir kusur var. Bu binayı yapanın. Muhtemelen müteahhidin. Şimdi bu kusur yüzünden ev yıkılmış. Burada hasar kavramına yer var mı yok mu bunu tartışmanızı istiyoruz. Hasar nedir? à Tarafların kusuru olmadan malın başına gelmiş olan şeydir. Burada müteahhit taraf mıdır? à Değildir o halde yine tarafların kusuru yok. Yine hasar vardır. 1. soruyu değiştirecek hiç bir şey yoktur. Sonuçta bir şey değişmez.

Sınavda yine problem soracak hoca. Metin sorusu yoktur. Kitaplar ve kanunlar açık olacaktır. Notlar yasaktır. Not şekline bürünmüş kitaplar yine yasaktır. Yakalanırsanız çok kötü olur. Bazıları öyle bir kurnazlık yaptırıyor ki, kitabın içine not bastırıyor. Bana gelmeyin bu şekilde. Ayrıca, hiçbir kitaptan sorumlusunuz diye bir şey yok. Sadece derste anlatılanlar sorulacaktır. Ama anlatılanlar size ustaca sorulacak. Sizde ustaca cevap vereceksiniz. Bütün soruları okuyun olayı okuyun bir daha okuyun. Size biraz da fazla süre vereceğim. Düşünerek yazın. Masal yazmayın.

Sorumluluk alanınız; adsız sözleşmeler vs var. Satım sözleşmesi var. Bağışlama var. Kiranın da neresine geldikse oraya kadar var. Kira sözleşmesinin sona ermesini görmedik. İşte oraya kadar sorumlusunuz. Benim tavsiyem sözlüye kalmadan direk geçmenizdir. Başarılar.

[Şimdi size üst dönemden birkaç taktik vermek isterim. Hoca vizedekinin aksine biraz daha anlattıklarından bilgiyi ölçmek için soru soruyor. Yani hocanın muhakeme yeteneği dediğinden ziyade bilgiye yönelik oluyor. O yüzden notlara iyi çalışmanızı. Ayrıca gerekli oldukça kitabın üstüne biraz biraz not almanızı tavsiye ediyorum. Ama ne olursa olsun hocanın dediğinden ve geçmiş dönem tavsiyelerinden anladığım kadarıyla sınavda kendi aklınıza gelen ilk cevabı çürütebileceğiniz bir şey var mı yok mu diye düşünmeniz. Ve bunu kendi cevabınız değişebileceğinden şüpheniz varsa kitaptan bunu teyit edip ona göre cevap vermenizi tavsiye ediyorum. Yani önünüze bir zapt sorusu gelince direk zapt diye yağlamaktan ziyade başka ne olabilir aksi ne olabilir diye bakmanızdır. Ona göre ondan sonra yapmanız gereken hem kendi cevabınızı hem de o ihtimal olmasa zapt nasıl uygulanacaktı onu yazmanız gerekmektedir. Ayrıca sorudaki ayrıntılara dikkat edin cidden.]a